随着一带一路政策的不断深入，越来越多的人开始投资东南亚市场。泰国作为中国人出国的第一站，泰国房产也成为了中国人海外投资的新宠。据数据显示超过一半的中国人选择在曼谷置业，其首要原因是为了投资。而这其中的关键指数就是投资回报率。根据胡润研究院的全球城市置业投资汇报指数排行显示，泰国曼谷房产投资回报率大概20.1%，排名全球第五！
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截止到2018年末，泰国房产的总体投资回报率约在4.5%-7%之间，相对于售楼中介口中的10%左右，还是有较大出入。但是，泰国房价涨势可观，从过去10年的统计数据来看，曼谷等中心区公寓平均每年涨幅12%。加上出租回报，泰国房产的平均年投资回报率在18%以上。
很多国内的投资者，在卖房中介“绘声绘色”的描绘下，购买了曼谷的公寓进行投资，但立马就发现：
- 开发商包租是有时限的，3年5年之后我租给谁？
- 如何出租？租不出去怎么办？
- 我人在国内找谁出租？
- 出租后如何确定租金定期到账？租客退租如何办理？
- 租客提前退租，邻居投诉，恶意欠缴水电燃气…
而这些问题都是真实存在的，投资者投资前很少顾及，但投资后就成为了最关心的问题。
租房的目标人群
目前，曼谷公寓需求来自两大类人群：
高端租赁市场 – 外籍白领
世界500强-联合利华的亚太总部位于曼谷辉煌区，日本公司大多在NANA附近，华为的总部在是隆。这些企业的员工就是曼谷高端公寓的主要租客，目前曼谷的高端租客大约有8-9万人左右，他们大多依赖轨道交通及开车出行，租赁房屋对他们来说是刚需，一些地段的楼盘，出租率就高达84%。
对于外籍白领来说，租房的预算比较充足且大多数公司会给员工提供租房补贴。他们在曼谷居住的周期也在2-3年较多，是较为稳定的租客。目前在CBD地段临近捷运的高端公寓，租金可高达人民币一万至一万二左右。
中低端市场 – 本地上班族及留学生
曼谷就如北京，对于全泰国的年轻人来说，也是一个需要漂泊打拼的地方，但因为曼谷的平均工资不高，且从事的行业各异，他们的租金预算大多在一万泰铢（开间/一居室户型）左右徘徊。
房租出租的方式
在曼谷公寓出租主要有以下几个方式：
1）开发商包租
一些开发商为了吸引投资客，打出了3-5年返租的口号，这种形式比较受中国人的认可，很多投资客也偏好这种返租方式，因为大多投资客在国内有稳定工作及收入，平时无暇顾及打理海外资产。这种省心的方式也更利于开发商成交。但是明智的人知道，这种返租承诺回报率的形式，其实是“羊毛出在羊身上”，所购楼盘周边的价格或许能低至一到两成，但是不承诺返租，综合算下来，回报率也不比包租的差。这就需要投资客自行权衡了。
2）物业代租
对于不提供包租的开发商，他们在交房后会委托第三方物业公司进行管理。而一些物业公司也提供代租服务，代租的服务费大多是一个月的租金。但物业代租模式耗时较长，因为同一个楼盘内，几百套房同时投入租赁市场，挂在物业代租，人力和宣传力度是有限的。有些物业公司仅负责收房，业主自行定价。这样出现的问题就是，“不变通”的物业和“不知行情”的业主导致房屋长时间空置无法出租。
3）中介公司代租托管
目前在曼谷有很多类似房泰好的机构提供中文服务及代租托管业务。基本上全程下来都是与中国人沟通接触。这类型的托管一般会收取相应的费用，并从托管之日起，就代表业主行使房东的权利管理房屋。这种方式相比于以上两种算是最省心的了。但利润空间就会相应地缩小一些，毕竟你人不在曼谷，房屋的管理和租客的协调，都需要人力投入。
4）自己打理
自己打理是利润最大的。租金回报率也高，但同时也是最费心费力费时间的。从租赁广告投放到租客选择，签署合同到处理邻居投诉等，都需要自己清理亲为。当然长居曼谷的投资者，可以考虑采用这种方式。
租赁周期
1）短租
短租的目标客户是游客。但在曼谷，因为酒店行业有自己的一套行为规范，Airbnb和民宿的出现给他们的收入带来了巨大打击，所以他们联合当局对个人的短租市场进行定期的整治。而短租的定义是小于3个月的租赁，这直接打击了曼谷的民宿市场。当然，有些公寓在报建前就申请了后期运营的酒店牌照，但这些项目为数不多，且大多是酒店服务式公寓，而非公寓。
2） 长租
长租的目标人群即为在曼谷长期工作并带有稳定收入的人士，正如上文所提及的人群。长租的出租方式也多种多样，且大多以开发商包租、物业、中介、自行打理为主。
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