曼谷住宅2023年房地产市场展望
曼谷住宅2023年投资展望，泰国住宅房地产市场利好因素增多，包括经济活动恢复正常带动家庭收入增加；中国重开国门除了有助于泰国旅游业增长外，也增强经营商恢复投资的信心；政府降低价格不超过300万泰铢的住宅的过户手续费和抵押手续费措施有助于减轻购房者的支出负担。不过，仍存在诸多不确定因素，包括全球经济衰退风险、多家美国银行因流动性问题而倒闭、俄乌战争旷日持久、大选后新政府的政策走向以及贷款利率趋向持续上升增加购房成本等。
开泰研究中心最近就曼谷居民对目前经济对未来1-2年购房计划方向影响的看法进行了问卷调查。调查涵盖购房行为、价格水平、影响购房计划的因素、购房能力以及利率上升影响。受访者包括工薪阶层、自由职业者、收入稳定的企业主等。值得关注的发现如下：-未来1-2年内，三分之二的受访曼谷居民有购房需求，其中36-40岁的Y世代上班族购房需求最高，主要购房目的是希望拥有自己的住宅以实现生活独立，其次是随着家庭扩大，希望在工作场所或子女学校附近购买住宅。
-超过半数（66%）的受访者有意购买新建住宅，31%有意购买二手房屋，3%打算购地自建住宅。希望购买的住宅平均价格约318万泰铢。在住宅类型选择方面，调查发现：
▪ 38%的受访者希望购买平均价位270万泰铢的公寓式住宅。其中25-30岁年龄段的受访者最喜欢公寓，他们刚开始上班并希望拥有独立的生活。
▪ 希望购买联排别墅 (27%)、独栋别墅 (23%)和双拼别墅(6%)等低层住宅的受访者：选购低层住宅的购房者大多是正在组建家庭的年龄段群体（30岁及以上的群体），选择均价为260万泰铢的联排别墅、均价为400万泰铢的独栋别墅或均价为370万泰铢的双拼别墅。
-购房时需要考虑多种因素。大部分受访者会根据经济形势、利率和自身财务状况来调整购房计划，特别是每月债务负担重的脆弱群体和收入不稳定的自由职业者等受访者。调查发现：
▪ 大多数受访曼谷居民认为目前经济尚未呈现良好恢复态势并影响其日常生活。三分之二的受访人选择通过减少购买非必需品、减少外出聚会和旅游频率等方式进行调整。而13%的受访者则选择推迟购买汽车、住房等高价值资产。
▪ 64%的受访者对利率上调感到担忧，从而影响其购房计划。超过一半的受访者认为，如果利率继续上升将影响其购房计划。四大银行截至2023年2月28日的数据显示，房屋贷款利率（最低贷款利率（MLR）、最低零售利率（MRR））比去年同期平均上涨0.9个百分点，未来贷款利率可能随政策利率走向进一步上升。利率每上调1个百分点，消费者的每月分期付款负担将增加约8-10%，因此购房者必须妥善制定财务计划以应对日益增加的财务负担。
▪ 几乎全部受访者都有每月需要偿付的债务，从而影响其购买住房的能力。调查显示，超过98%的受访人每月需要偿付的债务（包括商品、信用卡、住房、汽车等的分期付款）。38%购房者的偿债比率（DSR）超过20%，该群体在贷款购房时需要提供更高比例的首付款或共同借款人。37%有意购房者的偿债率（DSR）低于10%。虽然该群体每月需要偿付债务的金额不大，但仍需考虑用于应急开支的储蓄以及可能影响收入稳定经济复苏不确定性和利率上升等其他因素。这些因素最终导致住宅市场的目标群体缩小。
调查结果反映出曼谷居民仍有较高的购房需求。但是受访者担忧房地产市场仍存在的多项不利因素，如生活成本和家庭债务高企的情况下家庭购买力有限；在泰国央行不延长第二套房的贷款房价比（LTV）上限放宽至100%的措施后，政府的便利措施不如上一年；而降低交易价格不超过300万泰铢的新建住宅和二手住宅的房屋过户手续费和抵押登记手续费措施与2022年措施也不尽相同（其中住房抵押登记手续费费率与2022年相同，为住房交易价格或评估价格的0.01％（正常费率为1%）；住房过户手续费费率则从2022年的住房交易价格或评估价格的0.01%调整为1.0%（正常费率为2%）），使购房手续费支出比2022年增加。此外，住宅价格上涨和贷款利率上调导致消费者谨慎贷款购房。
因此，开泰研究中心对2023年住宅销售仍持谨慎看法，预计曼谷及其周边地区的新住宅销售量约为9.5-10.1万套，比2022年缩减2.8%至增长3.4%，住宅过户数量约为18-18.8万套，比2022年缩减7.7%至3.5%。其中销售良好的住宅类型为位于与曼谷外围靠近轨道交通线路区域、价格低于300万泰铢的公寓。尽管住宅需求有所回升，但由于市场的累积待售住宅供应量仍处于高水平，投资仍须保持谨慎。
开泰研究中心认为，由于住宅房地产市场竞争激烈，开发商应明确目标客户群体，通过差异化与对手竞争，在住宅设计中注重可满足新生代观念和生活方式需求的功能，例如：设计符合在线销售职业的住宅，将可用空间设计划分为工作/直播室以及储藏室；住宅的设计符合拯救地球、节约能源的要求等。
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