泰国无房产继承税是真的吗？
近来，有很多用户在后台询问“在泰国投资的房产可以被继承吗？”“外国人在泰国购买的公寓真的可以无房产继承税吗？”等相关的问题。
一般来说，外籍人士和泰国人一样，拥有泰国房产的永久产权并可传宗接代（无遗产税），受法律保护，但要搞清楚的是，这项规定背后是有一定的前提条件和要求的！
首先，我们先要弄清楚几个重要的问题：
关于继承
泰国的公寓、租赁和土地如何继承？且应当满足何种条件？
继承人需要具备什么条件？
一、泰国的公寓、租赁和土地如何继承？
01
公寓
根据泰国相关法律规定，外国人在房产项目中拥有的公寓总数不得超过 49% ，因此继承人若继承后使得项目超过以上规定的“49%”，则所有权无法转让，且必须在一年内出售或转让给泰国公民。
02
租赁产权
外国人在可以在一定期限内租赁泰国的土地和房屋，并且根据情况选择是否续租，这种情况在泰国被称为租赁产权，常见于外国人购置别墅。主要角色有出租人和承租人。
若当承租人死亡，租赁租约即自动终止，不转给继承人。
若当出租人死亡，则继承人需要继续履行对承租人的租赁合约，继承租赁物的权利和义务，但无权续租。此外，至于后续是否续租等相关条款修改，其他当事人不能强制执行，继承人不能强制承租人续租。
03
土地
泰国法律规定，外籍人士不可以直接以个人名义购买带土地的别墅，一般外国人拥有土地都会通过开设泰国公司、以公司名义持有土地。因此若受赠土地，如果未获得泰国内政部同意， 则必须在一年内将土地出售或转让给泰国公民。
若是之前以公司名义，作为公司的小股东来获得泰国土地的外国人，死亡后股份不会自动转让给受益人，该转让请求会由公司的董事会审议，董事会有权酝情拒绝，且若该转让请求会导致外国企业在合伙企业中的股份超过49%（泰国规定外国人持有股份不等超过49%），则会自动拒绝转让。但一般来说，这种被拒风险前期可以规避。
二、继承人需要具备什么条件？
若要继承泰国的房产所有权，继承人首先得满足一下条件：
根据泰国共管公寓法案（Condominium Act BE 2522、Condominium Act (No.4) B.E. 2551）第19条*款，以下5种符合条件的外籍人士（自然人or法人）才能有资格拥有（也即继承）公管公寓的所有权，即在土地厅注册该所有权并获得证书：
5种符合条件的外籍人士
拥有泰国居留身份，拥有法定居住权的外国人（持有粉色外国人身份证）
根据投资促进法，投资BOI项目并获批，并取得BOI签证，被允许入境泰国的外国人
根据《土地法》第97、98条规定的，并且已根据泰王国法律注册成为法人的（有注册公司的证据）
作为外国人的法人，并且根据投资促进法获得晋升证书的
被法律视为外国人的外籍人士或法人，证明从国外携带外币或从泰国境内的泰铢账户取款，又从外币账户兑换泰铢并取款，并且证明这些资金金额不低于购买公寓的价格。（大部分外国人通过这条获得所有权）
因此，若外国人要继承泰国公寓的所有权，无论是继承还是赠与，都需要再次根据以上“公寓法”第19条的法规，继承人必须符合上述五项标准之一才能保留永久所有权。
所以，泰国的房产不是说赠与就能赠与，继承也并不是无条件继承。那如果继承人不符合上述五项条件中的任何一项，怎么办？
三、若都不符合，怎么处理？
若将公寓赠与或继承给后代，无论符合条件与否，都必须向泰国本地政府部门报告这项遗产，若他们不符合以上继承的条件，则必须在一年内放弃该公寓，期间可以出售，或者提供资金证明来回购该公寓。
值得注意的是，一年内出售公寓，转让所有权时需要纳税，如无法出售，按法律规定有关部门主管官员有权代为。
一般来说，为了规避这个潜在“继承人不满足继承条件”的潜在风险，有的海外置业者会在购买之初就将继承人作为房产共有人进行所有权登记。
四、无遗产继承税
总的来说，泰国确实没有继承税，但前提是继承人满足条件顺利继承。但是若中途发生继承人不满足条件，土地或建筑物和某些其他资产需要转移给另一受益人，则需要缴纳相应的费用和税费。
现在，你搞懂了吗？
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