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泰国开发商开发、建设的流程 1.1 身份要求 1）具有泰国国籍的个人； 2）由泰国国籍股东持股超过51%的泰国企业法人可获得在泰国进行土地交易的权利。 1.2 购买土地的手续 1）调查土地权属、负担、颜色（规划用途）； 2）起草土地购买协议； 3）土地产权转移。产权转移必须在土地所在地的土地部门进行注册登记，否则无效。买卖双方需一起在土地部门缴纳转移费用和相关的税。 1.3 建造房屋的手续 1）开发商须根据建筑物管控相关规定查询土地颜色，查看在此土地上是否准许建造此种建筑物； 2）开发商需起草建造计划蓝图，所有权人需在动工前确认建造计划是否需要制作环境影响评估（EIA）或是否需要得到相关部门的批准； 3）在建造任何建筑之前，开发商须将蓝图和所有建造计划送达当地政府（市政当局）的建筑物管控部门，在收到建筑许可证后方可施工； 4）在建造完成后，开发商应再次和政府当局确认建筑物完成检验，合格后方可以计划使用用途开始使用。 1.4 经营不动产业务的要求 在开展经营宾馆、公寓、房地产开发前，经营者应获得各类经营许可。 泰国对外资房地产开发、建设的限制 2.1 对外国人经营不动产业务的限制 总的来说，泰国《外商经营法》的规定是禁止外国人经营所有不动产交易的，包括买卖或建造建筑物。但是也有例外，若不动产经纪人或酒店属于法案中所列的三种服务类型，便可以获得准许。外国人若想经营酒店或者不动产经纪等生意，应在开展此种经营前申请外商经营许可（“FBL”）。 2.2 对外国人获得不动产的限制 在泰国法律中，外国人不能获得土地。例外的情况是，在投资委员会规定中（《土地法案》第96条），外国人可以在明确规定的地方以住宅为目的拥有1 rai （合计为1600平方米）的土地。 与此同时，除了土地购买外，外国人须在泰国指定资产或有利于泰国经济的政府债券上有40,000,000泰铢的投资。如被准许（可能性不大），须经严格的程序，土地须在特定地点，同时获得内政部长的准许。 1）在泰国法律下，外国人可拥有公寓，但是须符合每栋公寓中外国人占49%，泰国居民占51%的比例； 2）外国人可在泰国承租、租用土地；租赁不能超过30年，当合同期限届满时，可以续签；但是自续签后，不能超过30年； 3）外国人不能获得土地，但是可以拥有与土地分离的建筑物。 泰国房地产开发、建设的相关法律规定 3.1 《土地法案》 B.E.2497是最重要的在泰国管理所有土地交易的法律，其内容涉及土地分配、土地权利分层、土地调查等一系列问题。 3.2 在获得土地后，需要在土地上建造任何建筑之前，需要符合下列两部法律的要求： 1）《城乡规划法》B.E.2518 2）《建筑物管控法》B.E.2552及相关规定 3.3 在经营不动产业务时，需参考以下法律： 1）《土地发展法案》B.E.2543 2）《公寓法案》B.E.2552 3）《酒店法案》B.E. 2547 4）《商用工业用不动产租赁法案》B.E.2542 5）《托管账户法案》B.E.2551 随着泰国旅游、养老的发展，越来越多的投资者前往泰国投资房产，特别是在中国房价居高不下、泰国房价平缓适中的大环境下，只要手上有点小钱的，都希望到泰国投资一套自己的小产业！ 但是，在投资后因各种是由、意外需要出售房产获取资金的，应该怎么办呢?毕竟对于一个中国人来说，泰国的法律、语言、房产业规则等都是与中国不同，泰国的地契（房产证）均为泰文，容易产生购房风险，所以，您在购房或售房之前，一定查清所购、所售房屋的产权现状，避免因产权不明确而导致的纠纷，并对购房或售房流程有一定的了解，避免受骗！ 一、看房洽谈 看房后，当您有意购买这套二手房，与卖方洽谈好价格，双方确定最终销售价格和意向后，需要及时确定房款的支付时间，并且支付预定金，一般预定金可双方洽谈。二、签合同 确认双方身份（泰国身份证及护照等有效证件），签订二手房转售合同。 三、付款 当买方支付了订金后，会收到订金付款收据，以及该公寓房间已经为您预留的文件声明。买方开始准备必要的房产过户文件，在泰国本地银行以买方名义开立帐户用以接收海外汇入的房款。 从国内购汇转帐至泰国银行帐户，大概2-3个工作日到帐后就可以马上办理现金支票（带上护照、购房合同），同时，购房所有必要文件也要全部确定，详细资料如下： 卖方所需资料 泰国个人业主：身份证+房产证 外国业主：护照及有效签证 泰国公司业主：全套公司注册文件（由泰国政府提供，文件出具日期3个月以内，建议最好1月以内），公司董事长身份证或护照 ①无债务文件：该文件表明所购公寓没有任何债务，比如：物业费、水电费的拖欠等等。销售方会从公寓管理物业获取该文件。 ②授权委托代理书，及代理人的身份证明文件（如需要） 买方所需资料  …

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进军泰国房地产开发，应该注意哪些法律法规？ 越来越多的中资企业进驻泰国积极寻找广泛的曼谷地产投资和旅游度假酒店市场契机；那么进军泰国房地产开发，应该注意哪些法律法规？ 尽管在过去几年里，中资企业在与泰国本土地产商合资开发地产项目以及收购泰国房地产开发公司股权等方面的投资活动，因异地文化和法律条规等差异有所被限制，但依旧无法阻挡中国人向泰国地产市场进军的浓厚兴趣。 《投资案例》 一、位于泰国Phang Nga 攀牙湾的巴巴海滩俱乐部（Baba Beach Club），是中国Junfa房地产有限公司与泰国本土Charn Issara开发有限公司联合开发，该项目包含16个公寓式酒店别墅，104住宅套房和42栋独立别墅。 二、普吉岛的一座大型社区综合体：包括一栋公寓住宅楼，一栋酒店式公寓，一个社区购物中心，一座办公大楼和岛屿度假俱乐部，项目主要投资者来自中国的——China’；s Royal Lee Asset 三、中国天辰工程公司（China Tianchen Engineering Corporation）在曼谷拥有的是一栋30层高名为“Artemis Sukhumvit 77 ”公寓大楼的股份。 四、中国买房团—-加上近年来不断涌入个人名义的海外投资购房大潮，众多中国籍客户竞相投资购买曼谷期房项目。泰国法律规定每栋公寓楼外籍业主比例不可多于49%，按中国买家的绝对实力，未来5年，可以想象中国业主将成为曼谷公寓里的主力“外籍业主”。 很明显，中国投资者对在泰国的投资机会拥有强烈的兴趣。只是对于多数额度较大的投资，保守的中国人都采取了谨慎的方式对待，需要花更多的时间去学习了解泰国相关法律法规，创新投资项目，发现投资新热点，抓住投资契机一举成名。 随着越来越多的中国投资者更好的了解泰国的房地产行业的投资格局, 预计很快就会有更多的中国投资步入泰国。 《泰国房地产开发流程和法律法规》 基本流程为首先选择一块适合开发项目的土地，这其中涉及到地块的颜色划分以及地块门口马路宽度还有周边环境情况，都关系到项目的总建筑面积和设计方案，以下我们会一详细列出说明； 在确定到符合建设标准的土地之后，就可以雇佣设计公司或者建筑公司（有的建筑公司也有设计师）出小区的设计方案了，一般设计师都会根据泰国当地的法律法规来设计符合建造标准的图纸，但实际肯定还有许多改动，因为最难的一点是接下来申请EIA（环境评估许可证）。 只有拿到EIA许可证开发商才有资格申请建筑许可证，有了建筑许可证基本项目就可以动土开工了，而且在泰国在打桩阶段就可以建立销售部开卖项目了，对于开发商来说是非常好的一个条件，既可以了解到客户市场情况，掌握销控系统，又可以回笼一部分资金用于开发建筑，如果对于本土开发商更加便捷，因为开发项目用的都是银行的贷款，收回的首付款又可以支付银行利息，基本只要买下一块土地，投入一小部分资金就可以起一个项目了，所以很多国内来的开发商资金量有限的，也愿意与泰国本土开发商合作； 下面我来对泰国房产开发的一些专业术语进行解释和说明。 1、地块的颜色划分： 对于泰国土地的使用范围和建筑面积的要求，泰国城市规划局都有明确的规定，下面我罗列一下各个颜色所表示的含义； 黄色：地块用途为低密度型的住宅用地； 橙色：地块用途为中密度型的住宅用地； 褐色：地块用途为高密度型的住宅用地； 红色：地块用途为商业用地； 紫色：地块用途为工业用地； 紫罗兰色：地块用途为仓储用地； 绿色：地块用途为乡村和农业用地； 浅褐色：地块用途为文化产业传统保护用地； 蓝色：地块用途为政府以及其他公共设施用地； 除了颜色的划分外，每个地块还有相对应的可建筑面积的规定，例如最受开发商喜欢的红色地块商业用地，其中有分可建筑面积为土地面积的8-10倍，比如说您拿来一块商业用地1000平米要建个公寓项目，那您最多可以获得的建筑面积为一万平米， 如此类推，具体您可以拿土地的地契号去政府规划局查询此地块的最大建筑面积，毕竟这项直接涉及到项目的成本，买地块前必须查清！ 特别是要建工厂之类的用地更加严格，不仅在于土地属性划分，而且看工厂种类，如果是有排污型的工厂，很多地区的政府都不会批给工厂许可证了。 2、建筑物的高度限制： 在城市内的建筑物高度一般都遵循一个原则，就是建筑物的高度不能超过门口马路宽度的两倍长度，这个长度还包含了人行道等公共区域，当然马路也必须是公共马路，不可是私人的，如果马路中间有排水管道，这个管道的宽度也可以计算在马路宽度以内， 同时还包含地块最前沿到大楼最前沿的这段距离，都可以计算两倍的范围以内， 比如说门口马路宽度是12米，中间还有排水管道占了4米，两边人行道加起来5米，小区紧邻马路，但设计的大楼最前沿离地块最前沿10米，那该建筑物的高度应该在12+4+5+10=31×2=62米内。 除了在城市内的高度限制外，海边地块的高度限制又有其特殊的规定，一般情况下来说，离海岸线20米内禁止建任何建筑，20米－50米范围内可以建筑高度不超过6米，50-200米范围内可建筑高度不超过12米，200-400米范围内可建筑高度不超过16米， 所以海边地块并不是拥有越宽的海滩越好，而是要有足够的纵深才可开发足够高足够多的面积以供销售盈利。 3、EIA环境评估许可证： 在泰国您会发现许多待建的楼盘门口广告都会打上一个大大的英文字母EIA，为什么仅仅一个环评证如此重要，因为这个证书是此项目能够真正建设起来的最基本条件，打出这个招牌就是要告诉客人，你们订的房子可以建了，在泰国也不乏许多项目由于申请不到环评证而取消项目；那下面我们来了解一下环评证的一些规定。 首先不是所有项目都需要申请环评证，主要看项目的体量来决定，基本规定是别墅小区在500户以上或者总占地面积在100莱（莱：泰国面积单位，一莱约合2.4亩）以上才需要申请环评证； 公寓和酒店项目在80个房间或者使用面积在4000平米以上就需要申请环评证了；所以开发公寓项目的话基本都要超过这个基本体量了，那么申请环评证将势在必行，环评证的申请周期一般在6-8个月，这是最好的情况，如果设计方案问题比较多，或者说体量比较大的项目，没个一年到将近两年基本很难下来， 所以大部分开发商都会寻找专业办理环评证的公司去申请处理，因为环评证不仅仅涉及到项目本身的情况，如室内高度，空气状况，排水排量，电压电容，绿化公共面积等等。 …

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2023年4月泰国通货膨胀继续回落， 泰国商务部数据显示，2023年4月泰国消费物价指数(CPI)为107.96，年同比增幅即通货膨胀率为2.67%，为连续第四个月回落并创16个月来的最低水平，主要源于燃料价格下降以及食品价格涨幅缩小，以及2022年4月物价基数处于高水平。 4月剔除生鲜食品和能源价格的核心通货膨胀率为1.66%，比3月的1.75%有所回落。 食品和非酒精饮料类商品价格同比上涨4.53%，主要原因是不利的天气条件和成本上升导致蔬菜和水果(长豆角、柠檬、大蒜、西瓜、红毛丹、芒果)等重要商品价格上涨； 大米、糯米价格因出口量增加导致国内供应减少和促销结束而上涨；鸡蛋价格因生产成本上升和供应紧张而上涨； 非酒精饮料(速溶咖啡、汽水、(热/冷)咖啡/茶)、外卖食品(熟食、盖浇饭/盒饭、粿条)价格因生产成本高于去年同期而价格上涨； 调味品(酱油、辣椒酱、蚝油)的价格略有上涨；但猪肉、芹菜、大白菜、空心菜、香蕉、植物油、椰干/椰丝罗望子等部分商品价格有所下降。 非食品饮料品类商品价格同比上涨1.39%，源于电力、液化石油气、公共交通(出租车、船、小巴、飞机票)、部分燃油(柴油、车用天然气(LPG)、E85乙醇汽油)、教育培训、个人护理用品和清洁用品(肥皂、牙膏、织物柔软剂、洗衣液)和个人服务(男士/女士理发、美甲)价格上涨。 不过乙醇汽油类燃油和汽油、电视机、空调机、洗衣机、男士服装、除臭剂、粉饼、眉笔、有线电视会员费和手机等价格下降导致非食品饮料类商品价格总体水平处于低位。 4月消费物价指数月环比略微上涨0.19%，源于新鲜蔬菜(香菜、葱、芥兰菜)、新鲜水果(红毛丹、山竹、橘子)和鸡蛋等食品和非酒精饮料类商品价格月环比上涨0.34%，而猪肉、泰国鳢鱼、空心菜、西红柿、植物油和人造奶油价格月环比价格下降。非食品饮料类商品价格月环比上涨0.08%，源于汽油和乙醇汽油类油价比上月价格上涨，以及爽身粉、防护和护肤品等个人必需品价格和男士/女士理发等服务费用略微上涨。 同时，柴油、高速路费、空调机 洗衣机、电饭煲和电冰箱以及洗衣粉、织物柔软剂、洗洁精、粉饼、除臭剂、卫生纸等部分清洁相关和个人护理用品价格下降。 泰国商务部预期，2023年5月通货膨胀率将显著回落，主要原因是去年同期价格基数相当高以及燃油价格低于去年，加上部分商品和服务价格涨幅放缓或趋于稳定。 不过仍存在可能导致通胀超预期上升的因素，如构成重要生产成本的液化石油气价格与上年相比仍处于高位，干旱可能影响农产品产量和价格，消费需求因旅游业和政府部门刺激经济措施而持续上升，对此须密切关注。商务部预计2023年泰国通货膨胀率将处于1.7%-2.7%之间(中间值为2.2%)。 此外，2023年4月消费者信心指数从上月的52.3升至53.5，为连续第五个月(自2022年12月以来)高于信心水平，且为自2019 年1月以来52个月来最高水平，未来三个月消费者信心指数也同步上升。 支持因素包括： (1)国内经济复苏得到宋干（泼水）节期间国内外游客大幅增加； (2)随着大选日(2023年5月14日)的临近，竞选活动拉动更多消费； (3)柴油价格下降。然而，家庭电费支出随夏季用电量增加而上升，使消费者对生活成本上升感到担忧，使整体消费者信心指数改善缓慢。 开泰研究中心认为，下一阶段泰国通货膨胀仍将面临电价上涨和液化石油气价格仍处于高位以及生产商将成本上升传递给消费者的压力，以及干旱影响农产品产量和成本的不确定性。 此外，旅游业持续复苏带来的需求增加可能成为未来对物价指数构成压力的另一因素。考虑到上年的高基数并假设今年迪拜原油平均价格为每桶80美元，开泰研究中心预计未来几个季度通胀率将继续处于低于3.0%的控制目标以内，并维持全年平均总体通胀率为2.8%的预测。 关注renteaxy带您洞察全球不动产投资动向，带您把握投资收益的主动权。

美国政策利率或已见顶，泰国央行料将跟进停止加息 美国政策利率或已见顶！美联储公开市场委员会在2023年5月2-3日举行的议息会议上决定再次加息25个基点，使联邦基金利率目标区间成为5.00-5.25%，创2007年8月以来的最高水平。 自2022年3月进入本轮加息周期以来美联储已连续十次加息，累计加息幅度达500个基点。 美联储在会议声明中指出，第一季度经济活动温和增长，近几个月来就业增长强劲，失业率仍保持在低位。通货膨胀仍然居高不下。美国的银行体系健全且具有弹性，但家庭和企业的信贷条件收紧可能对经济活动、就业和通货膨胀造成压力，影响的程度尚不确定。 委员会仍然高度关注通货膨胀风险，并将密切关注未来公布的数据以评估其对货币政策的影响。在确定是否需要进一步收紧政策以促使通胀回归2%区间时，委员会将考虑货币政策的累积收紧程度、货币政策对经济活动和通胀的滞后影响，以及经济和金融进展。 数据显示，2023年3月美国消费物价指数月环比增幅放缓至0.1%，年同比即总体通货膨胀率回落至5.0%，仍高于2%的通胀目标；同时剔除食品和能源价格的核心消费物价指数月环比增长0.4%，年同比即核心通货膨胀达到5.6%，为两年以来首次核心通货膨胀率高于总体通货膨胀率。 此外，4月16-22日申领失业救济金人数下降，反映出美国劳动力市场仍然强劲，尽管多家企业开始裁员以应对经济衰退。 尽管市场认为此次美联储的决议声明偏向鸽派，因为删除了“额外收紧一些政策将是恰当的”的措辞，暗示会停止加息。 然而，美联储主席鲍威尔依然在新闻发布会上强调，美联储强烈致力于将通胀率降回2%的目标，如果有必要，美联储准备采取更多措施，暗示不排除继续加息的可能性，导致部分市场参与者预期美联储或将在6月议息会议上再次加息。 不过开泰研究中心判断，美联储此次加息或为本轮加息周期的最后一次，也就是说美国政策利率或已在5.00-5.25%的水平见顶，与上次会议后发布的利率预测点阵图相符。尽管美国核心通胀率仍居高不下，但总体通胀率显著回落且美国经济出现疲软迹象，源于受到前期美联储激进加息和美国银行业问题引起信贷收紧的拖累。 因此，下一阶段美联储将更多注重经济风险并在本次会议后停止加息，近期不会考虑降息，因为通胀降至目标区间尚需时日。 开泰研究中心认为，美联储将政策利率维持在5.00-5.25%水平应足以促使通货膨胀率继续回落，最终回归2.0%的目标区间，同时不会对经济造成过多的负面影响以至于硬着陆。 下一阶段美联储的货币政策走向仍将主要取决于美国通胀和经济数据。由于美国经济趋向放缓并在未来某个季度陷入衰退，年内美联储可能有必要作出降息决定。 芝商所美联储观察工具（CME FedWatch Tool）2023年4月30日数据显示，大部分市场参与者认为年底美国政策利率将降至4.50-4.75%。但是，如果国际原油价格因地缘政治风险和欧佩克及盟国减产而再度上升，造成美国通货膨胀率将居高不下甚至再次走高，美联储可能考虑再度加息至高于5.00-5.25%的水平，但发生这种情况的概率较低。 开泰研究中心认为，美联储发出暂停加息信号有助于减轻泰国银行货币政策委员会的压力。 预期该委员会将在5月31日做出最后一次加息决定。然而，美国利率维持在高位将导致美国经济增长放缓并可能在某个季度陷入衰退，进而通过出口放缓影响泰国经济。 此外，美联储发出暂停加息信号导致美元走软，泰铢仍有望随美国和泰国经济数据而波动，同时还需密切跟踪泰国大选后政局走向的不确定性。 关注renteaxy带您洞察全球不动产投资动向，带您把握投资收益的主动权。

泰国TM30伤了多少人的脑筋？ 泰国TM30是一种移民要求TM30，即24小时报到，这项今年开始执行得略严格的移民局政策，伤了不少来探亲访友的外国游客、在读留学生和退休人员的脑筋。有人认为这让泰国更法制和安全，也有人认为这影响了泰国的投资和旅游市场。 原则上，TM30明确要求了一件事：为外国人提供住宿的房东必须在外国人到达或离开住宿的24小时内向移民局报告。 那些不遵守规定的人，无论是泰国人还是外国人，不光都将面临巨额罚款，同时外国人有可能无法续签长期居留签证。 TM30哪里最伤人? 作为一个以旅游业闻名的非移民国家，泰国就像一个中转的港湾，每天都有数不清的游客到达或离开。 外国人入境后直接入住酒店没有问题，因为酒店前台会帮忙在网上进行24小时报到。然而若是频繁出入境又住在自己租来的公寓，那么对于当事人和房东来说都是项烦人的工作。 而且，其实不是每个房东都知道在外国人进出时他们都必须要通知移民局的。 而有些法律意识比较强（也比较懒）的酒店民宿主，在TM30开始严格执行后甚至直接在店里张贴了“禁止外国人入住”的标识以避免不必要的麻烦，不做外国人生意就不沾这趟浑水了。 据了解，TM30自1979年开始实施，当初通过这条法规是为了监视来自缅甸、老挝和柬埔寨的外国工人的涌入。当时泰国当局要求这些外国工人的雇主必须提供住房，并在他们进出泰国时提交报告。 但TM30的受众对象，应该再深入一个层次进行划分。比如持有商务签证的外国人和持有工作许可证的外国人，这些群体因为公司往往已经替他们提供了住房，所以可以省掉不必要的24小时报到。 类似地，退休签证持有者也应该获得24小时报到的赦免权。因为大多数持养老签的人都在泰国租别墅或大公寓，他们不光有合法签证，还为房子付有足额的押金。有的直接买了房子买公寓，进出自己家还要跟移民局知会，想想也是醉人…… 同样，已经获得学生签的外国学生也有足够的理由不加入24小时报到的行列。作为长期在泰国生活的群体之一，出门旅游个一两周是很平常的，若必须按照移民局要求离开常驻地24小时内要通报一声，那大家都足不出户好了。 总的来说，已经在泰国持有长期签证的外国人不应受TM30规定的限制，因为他们每90天都已经要去移民局报到一次了。 TM30是否会影响在泰国的经商难度? 当然会。有些房东开始不愿意把房子租给在泰国工作的外国人，因为提交TM30报告对他们来说是一种负担。碰上必须经常出入境的租客，隔三差五就要向移民局交差，换谁也遭不住。 TM30真的能阻止犯罪分子藏匿吗? 由于恐怖分子的存在，国家安全是很重要，然而，TM30给老实守法的外国人带来了困难，甚至破坏了泰国的形象，让人觉得泰国过于提防外国人了。而且最重要的是，没有哪个罪犯会主动爆出自己的行踪吧？ 如果是为了便于追查罪犯，那么可以说TM30是晚了一步的，监管部门应该比犯罪分子先行一步，而不应该把所有外国人都当作同一类人对待。 TM30是否旨在打击非法租房行为? 很有可能。但房子租出去后房东一般就不管了，房东怎么知道他们的外国房客何时到达或离开公寓?还怎么及时进行报到？ 移民局要求外国人在申请延长签证时提交TM30表格。如果外籍人士没有这些文件(由房东提供)，他们将被罚款。 上月底TIMES君去进行90天报到，旁边一位加拿大叔叔就因为把24小时报到的原收据落在家了，就被打发回家明天再来。移民局官员提醒各位：那些被移民局工作人员订在护照上的收据，不要私自取下来，以免今后在办理材料时产生不便。 还蛮想知道你们是如何看待TM30规定的？如果你有外国朋友来家里做客，你会不会每次都为他们做网上24小时报到？ 其实，泰国不妨考虑在给外国人发放签证或允许他们入境之前就对他们进行筛查，而不是入境后才强制执行TM30。就算一定要执行，移民局也应该简化和改进程序，以提高各方工作效率。 曾有来泰国探访亲朋好友的游客（因为是探亲所以不住酒店，所以得自己去办TM30）抱怨落地泰国的第一天几乎都是在移民局排队度过的，这个经历十分影响心情。 毕竟，在泰国的外国人中罪犯分子只占很小一部分，不是吗？ 关注renteaxy带您洞察全球不动产投资动向，带您把握投资收益的主动权。

曼谷大都会区房地产市场出现危险信号 泰国首都曼谷大都会区房市出现危险信号。新开楼盘、投资额及成交量均环比下滑 机构与协会呼吁延长LTV政策。2023年第一季度多个关键指标均出现不同程度的大幅下滑，其中新开楼盘数量降19%，项目总投资额缩40%，甚至连成交量都呈现出下行趋势。 LWS预计各大地产商将会从第二季度开始陆续启动去库存化操作以收拢资金。 泰国房地产市场整体低迷的状况已引发多家房协组织的担心，并寄望新政府组阁成功后能尽快出台后续措施来提振房市。虽然泰国旅游业火热给房市带来了额外的活力，但仍无法改善行业整体面貌。 尤其是在银行房贷利率正迎来上扬阶段，同时又缺乏政府额外房地产消费刺激措施的支持，预计2023年上半年泰国首都曼谷大都会圈房市低迷的现状不会改变，最快也可能需要等到大选结果公布后，并且新组阁政府如地产界人士所期。 LWS发布的2023年第一季度曼谷大都会区房市信息显示，曼谷及周边新开售公寓及低层住房同比下降5%，其中项目总开发金额则同比减少了1%。 究其原因，主要是央行加息后使得银行贷款利率进入上升周期，与此同时，因为没有购房优惠政策让购房者变得忧郁并推迟了入手时间。 比如2023年1-3月曼谷及周边新开售房源合计21935单元，同比减少5%，总投资额796.75亿铢，同比减少1%。如果与去年第四季度环比新增单元降幅则高达19%，投资总额更是直降40%。该季度房源平均售价为363万铢。 如细分后会发现新开公寓楼盘23个，总单元数为11758个，同比减少23%，总投资额283.30亿铢，降幅34%。新开售楼盘的预售情况相比去年同期的36%也略低仅有31.1%。 而低层住房预售缩水问题较突出。比如，曼谷及周边新开低层住房合计65个，总单元数为10177个，同比增加28%，投资额513.34亿铢，涨幅37%。但问题是平均预售情况低于去年同期的10%仅有6%左右。 至于各户型的主力价位房源销售表现看，售价300万铢以内的陶豪预售成交量仅有5%；300-500万铢的略高为7%；500-1000万铢的则占5%。 预计在缺乏政府LTV新增支持下，泰国各大地产开发商会从第二季度开始陆续出台促销活动，尽快收回资金。 对比LTV购房优惠措施前后两年数据会发现，其提振成交量作用明显。2022年总成交392858单元，同比提高14.3%；总成交金额10650.08亿铢，同比增13.3%。为了尽快收回资金，各大地产商会推出多种优惠措施来提振第二季度房市交易。 关注renteaxy带您洞察全球不动产投资动向，带您把握投资收益的主动权。

泰国迎回860万国际游客 中国很快登顶 2023年1-4月份近860万国际游客涌入泰国，有32万中国公民涌入泰国。泰外交官否认松自由行紧团队签中国紧逼马来西亚成为泰国游第二大客源国。携程发布的最新出境游趋势报告显示，中国公民出国旅游首选泰国。 泰国外交部澄清否认限制中国游客来泰，强调一视同仁，无论是出自由行还是团队游签证都没有提出额外过分要求。 尽管时不时会遇到一些负面的新闻，但丝毫没有让泰国游热潮出现降温的迹象。这从2023年1-4月份国际游客涌入泰国旅游的人数增长上得到充分体现。泰国官方披露的统计数据显示，今年头4个月入境外国游客的总人数8,596,452人，并为国家创造了3533.31亿铢的旅游收入。 泰国作为全球游客热选旅行目的地的事实得到再次证明。而中国知名在线旅游网站携程发布的最新出境游趋势报告也验证了这一点。泰国成为中国公民出国旅游的首先目的地国。 这从今年前4个月中国赴泰旅游总人数得到体现，在泰国游前十大客源国排名中，中国游客以328375人为列榜首的马来西亚367530人之后，双方差距来到了不足4万。 其中排名第3至10的国家/地区依次是：3. 印度131230人；4. 俄罗斯115743人；5. 韩国95229人；6. 越南84221人；7. 美国70977人；8. 英国70090人；9. 老挝68204人；10. 中国香港67771人。 预计在泰国外交部调整中国公民申签流程后，很快会看到中国游客大量回流的新闻。 此外，进入5月后，估计将会有52万来自亚太区国家/地区的国际游客会来泰度假旅游。为了重整泰国旅游产业，泰国旅游局还提出了5F软实力促游战略，分别涵盖了餐饮、电影、时尚、泰拳和节日等。 从中国上海、北京和广州等一线城市居民出境游安排获悉，优先出国旅游城市中除了美国外，其他几乎都在亚太区，比如泰国、新加坡、马尔代夫以及韩国。 值得关注的是中国人出国旅游的行为方式上有些细微变化，比如此前行程安排大多3-4天增加到6-7天，预先订票也从此前的14天减至10天。另外，单程机票相比疫前贵了大约500-600人民币，至于往返票则高出300-400人民币（约合1466-1955铢）。 虽然泰国游复苏初始就遭遇零团费等负面新闻，但在泰国外交部和泰驻华领事馆出面澄清解释下，相信不会给中国公民赴泰旅游造成额外的影响。外交官员再次强调没有「特别关照」，更没有限制泰国团队游项目。并重申启用电子签就是为了简化申签流程让泰国游从签证申请就感到丝一般轻松顺滑。 关注renteaxy带您洞察全球不动产投资动向，带你把握投资收益的主动权。

泰国超老龄化社会将提前2年到来 泰国料将于2029年进入超老龄化社会。届时65岁及以上的老龄人口占总人口的比例超过20%，这比多方早先预期的2031年至少提前了2年。死亡率超过出生率的问题提早9年到来仅仅只是其中的因素之一。 新政府和私营企业需要为此做好准备 创造增加收入的优势和机会。而企业在创造增加收入的优势和机会同时，政府还需要关注社会保障基金的充足性等问题。 开泰研究中心最新超老龄化社会问题的报告指出，自2020年以来泰国人口数量连续下降，比早先预期的2029年提早了9年。虽然2021-2022年死亡人数超过出生人数的部分原因与全球性的新冠肺炎疫情有关。 但泰国人口出生率和总生育率呈持续下降态势已是不争的事实。目前泰国人口出生率仅为0.76%，总生育率约为1.33。预计到2023年末全泰约有100万婴儿潮一代（1963-1983年出生）人口将年满60岁。 在高度不确定的经济和社会环境下提高出生率和生育率并非易事。人们对高生活费用时代下的收入不稳定感到担忧，同时也担心新的流行病、自然灾害和全球地缘政治冲突危机等，导致不愿生育的风气在年轻人中日益抬头。 尽管客户的开支仍维持正常，但在客户基础逐渐缩小的情况下，企业收入将面临减少的挑战。如果企业想要维持收入增长，就必须刺激客户加大支出而无法靠增加客户数量来实现。但客户只有在购买力提高或认为其产品和服务物超所值时才会愿意增加开支。 但目前泰国消费者购买力仍脆弱，且尚未从多重危机中恢复过来，家庭储蓄水平低但债务高企，投资收益不稳定，购买力尚难以快速提高。因此企业向客户提供的产品和服务形式也需要调整，老年人数量上升，儿童和上班族则趋向下降。 当然除了通过碎片化细分进行市场定位外，企业还可考虑拓展泰国产品受到欢迎的邻国市场或区域市场，以进一步扩大客户基础。但需要注意的是未来企业的劳动力相关成本趋向从目前平均占企业总成本10%的水平上升。 开泰研究中心认为，企业部门在应对经济不确定性和可持续发展议题的同时必须加快准备应对和调整适应泰国人口结构变化趋势。各类企业应采取不同的资金投入和解决方案，以创造增加收入的优势和机会。 提前到来的超老龄化社会也将是大选后新政府必须首先应对的重要挑战之一，因为老龄化问题牵涉到总体经济趋势、国家竞争力、公共卫生和必要基础设施、老年人生活津贴和劳工福利等方面的预算计划以及社会保障基金的充足性等问题。 关注renteaxy带您洞察全球不动产投资动向，带你把握投资收益的主动权。

泰国酒店涨价超30%，泰国贵到去不起了? 不少游客表示，今年泰国通货膨胀凶猛、物价暴涨，泰国酒店涨价超30%，去一趟泰国旅游所花费的价格要比两年前高三倍多，泰国物价全面上涨引发热议。近日，“泰国真的已经贵到去不起了吗”话题也登上微博热搜。 有中国游客今年去阔别3年的泰国旅游发现，包船出海2万元起，机票直冲4000元，有酒店涨至1500元一晚。 01 泰国酒店价格涨了多少？ 迈点在OTA平台搜索3月份从杭州到泰国的机票，发现平均价格在4200元左右，日期调整到5月份，平均价格则为3092元左右。而在三年前，往返泰国的机票基本上在2000元左右。 3月份搜索曼谷当地酒店，排名前20的酒店均价为1068.75元，日期调整到5月份，均价为742.6元。相比来看，无论是机票还是酒店均有一定的价格上涨。 此外，泰国物价也有一定程度上涨。相关信息显示，三年来，泰国路边鲜榨果汁的价格从10-20泰铢（约2-4元人民币）涨到了60泰铢（约12元人民币），而海钓包船的价格也翻倍增长。3公里以内的出租车，价格大约是200泰铢（约合39.8元人民币），在中档餐厅吃一顿普通早餐差不多是500泰铢（约合99.6元人民币），而沙滩上一个椰子差不多要100泰铢（约合19.9元人民币）。曼谷轻轨（BTS）坐两站的价格已经涨到了25泰铢（约合5元人民币），这一价格已经明显高于国内城市轨道交通的价格。 值得一提的是，尽管如此，人们仍然处于“一边抱怨一边花钱”的状态。旅游业大数据显示，近一周站内“五一出境游”相关热度上涨超过110%，泰国、马来西亚、印度尼西亚、日本、西班牙位居目前五一假期订单量最高的境外目的地前五。 截至3月23日，泰国是“五一”假期订单量最高的境外目的地，近一周旅游热度上涨150%。而携程的数据则显示，泰国和曼谷为平台近7日热搜出境国家及城市的TOP1目的地，人们对泰国的出行欲望仍然强烈。 02 住宿出行涨价，几方原因？ 1、处于“旅游恢复期”的泰国市场供需不平衡 分析来看，这样的状况似乎并不意外。随着今年跨境旅行政策持续“松绑”、国际航班批量恢复，国人对出境旅行的信心和向往正在暴涨。据爱彼迎中国数据显示，计划在2023年春季进行出境游的中国旅行者数量已经超出2022年春季同期的两倍以上，且节节攀升。 供需关系决定价格。越来越多的游客涌入泰国，但当地由于三年疫情原因关闭的部分餐馆尚未开始营业、酒旅服务行业流失的人力资源尚未回归，地接资源的不足势必增加旅游接待成本。 泰国当地地接社的工作人员表示：“时隔三年，当地物价和旅游服务业招工成本都在上涨，特别是受疫情影响中断的供应链和旅行社需要重新建立合作。酒店方面像万豪、希尔顿这样的国际高端酒店价格涨幅较大，较2019年上涨了大约50%，而一些当地的酒店价格上涨幅度小一些，大约涨了30%。各种因素叠加，因此中国游客会感觉旅游产品价格较高。”而作为热门出境国家之一，这些增加的成本最终将由蜂拥而来的游客买单。 2、十年来最高的通货膨胀率 除了以上所说的供需不平衡问题，造成泰国物价高涨原因之一还有其国内较高的通货膨胀率。 根据泰国官方公布的数据，2022年是泰国过去十多年通货膨胀率最高的一年，平均整体通胀率较2021年增长6.08%。而通货膨胀率的国际警惕线是3%，相比来看，泰国超出了一倍增速，这也是泰国自2012年以来首次高于3%的一年。 相关专家表示，受到外部多因素的刺激，泰国等东南亚国家在去年通胀率高企。整体而言，去年的东南亚国家，是在1997年亚洲金融危机后，迎来的最大一次通胀变化。这也是造成泰国物价上涨，“去不起”的重要原因之一。 3、泰国政府吆喝促销，掀起泰国旅游热度 对于泰国来说，得益于海岛和山脉相互平衡的独特地理环境和丰富多彩的人文因素，其一直是最受国人喜爱的旅游胜地之一。自然，旅游业也颇受泰国政府重视。今年年初泰国政府新制定的《泰国未来5年旅游业发展蓝图》中就明确表示，到2027年，旅游业占国内生产总值的比重不低于25%。 而距离泰国最近的拥有庞大的旅游客源和消费能力的中国，自然成为泰国旅游业的“重点客户”。此前泰国国家旅游局局长育塔萨在接受媒体采访时就公开称：“对于泰国经济来说，旅游业占18%的比重，随着中国游客重新来到泰国旅游，这对泰国经济将产生巨大的影响，我们相信这将有利于泰国经济恢复。” 因此从今年年初以来，泰国政府就加速与中国的链接。2月22日，泰国国家旅游局与中国旅游集团旅行服务有限公司在北京签署旅游领域合作意向书(LOI)。 泰国国家旅游局与中旅旅行同意在旅游方面进行深度合作，促进、鼓励中国的游客前往泰国体验高品质旅游产品。 之后在3月10日，泰国政府又向游客推出了“我们一起旅行”补贴计划。据悉，该计划目前已实施到第五期。本期泰方将提供56万间酒店客房补贴，申请成功的游客可获得政府40%的房费补贴，但每间房每夜的房费补贴不超过3000泰铢(约合600元人民币)。同时，游客还可获得每天600泰铢的电子代金券。 一连串的旅游优惠政策颁发，也进一步满足了中国游客对泰国的出行欲望。泰国旅游局数据显示，2022年中国到访泰国的游客人数约为28.65万人次，但今年一个月时间泰国就共接待近10万名中国游客。 今年泰国所迎来的中国游客将超过原预期，预计第一季度泰国将有30万中国游客到访，全年将超过500万人。 03 游客的新选择 当“泰国酒店价格上涨”被推上风口浪尖，部分游客们的选择也逐渐开始偏移。爱彼迎数据显示，在印度尼西亚和泰国持续霸榜，主导着亚太地区的爆发式增长的同时，计划在今春出游亚洲、大洋洲的中国用户数量已超出去年同期的三倍以上，日本、新西兰、韩国等目的地的搜索热度也在急剧攀升。 另外，还有一些出境游经验丰富的旅行者们则已经将视线投向欧洲。2023年春季欧洲房源搜索热度已经反超疫情前的2019年同期水平，近四成用户搜索了欧洲住宿。 欧罗巴大陆正式回归中国旅行者视野。 春季热度同比回升最快的欧洲十国包括西班牙、德国、法国、荷兰、瑞士、意大利、希腊、葡萄牙、英国和挪威。其中，巴塞罗那、罗马、巴黎、米兰和伦敦五城“爆”字当头，凭借无与伦比的历史底蕴和人文气息吸引着中国旅行者的再度到访。 可以预见的是，当泰国的旅游恢复期逐渐度过，其出行和住宿费用成本也将会下降，而泰国政府也将继续推行一系列的旅游优惠措施，彼时，相信泰国将会再次迎来一波出游热潮。 关注renteaxy带您洞察全球不动产投资动向，带你把握投资收益的主动权。

泰国央行再加息一码，短期内或停止加息 这是泰国央行自去年8月以来第五次以25个基点的幅度上调政策利率，本轮加息已累计上调125个基点。开泰研究中心2023年3月30日消息称，2023年3月29日，泰国银行货币政策委员会一致决定将政策利率从1.50%上调25个基点成为1.75%，与市场及开泰研究中心预期相符。 泰国央行认为，泰国经济获得旅游业和民间消费的支持趋向于持续复苏，同时通货膨胀率持续回落接近目标区间，不过核心通货膨胀率仍居高不下，成本传递风险和需求端通胀压力仍然较大，因此决定再次小幅加息。 泰国政策利率走势 此外，泰国银行将今年和明年泰国经济增长率预测值从2022年11月预测的3.7%和3.9%分别下修至3.6%和3.8%。央行认为，入境游客数量的持续增长对国内就业和家庭收入带来积极影响，进而拉动民间消费。同时，第一季度出口在前期连续萎缩后开始呈复苏迹象，预期下半年出口复苏将更为明显。由于能源价格随供应压力减缓而回落，通货膨胀率有望在今年年中回归目标区间，泰国银行预计今年和明年的通货膨胀率将分别降至2.9%和2.4%。 泰国银行货币政策委员会秘书长比迪在新闻发布会上表示，泰国经济继续呈现良好增长势头，加上通胀风险仍处于高位，因此循序渐进上调政策利率仍是符合当前经济形势的货币政策，有利于保持经济的总体稳定。 那么泰国利率会在什么水平见顶？这个问题尚无答案，因为全球经济仍存在不确定性，最近又出现美国和欧洲金融机构的新问题。不过从现有数据来看，泰国央行仍需推动利率正常化。 比迪强调,通胀压力仍然是央行重视的主要问题，源于前一时期企业部门尚无法将通货膨胀导致的成本增加充分传递出去，经济体系中仍有未释放的通胀压力，因此下一阶段企业会加快将成本增加传递出去。另外，由于旅游业的良好复苏将拉动国内支出和消费，泰国经济趋向良好增长，从而进一步增加通胀压力。 开泰研究中心认为，2月份泰国通货膨胀率已降至13个月的最低水平3.8%，反映了国内通胀已显著放缓，但仍高于泰国银行（BOT）规定的1-3%的通胀目标，因而成为此次会议决定继续上调政策利率的支持因素。另外，此次加息也有助于扩大未来泰国央行货币政策的操作空间。 根据开泰研究中心预测，今年泰国通货膨胀率约为2.8%，将回到央行规定的目标区间内。同时，由于受美联储、欧洲央行等主要央行去年以来持续加息的影响，加上美国和欧洲银行业问题仍存在高度不确定性，泰国经济面临全球经济放缓风险加大。 因此，下一阶段泰国央行将更加重视经济风险，因此倾向于在短期内停止加息。 此外，全球多国央行特别是美联储的加息趋势开始接近尾声，来自各国央行紧缩货币政策的压力开始下降。在3月21-22日美国联邦公开市场委员会(FOMC)会议上，美联储一如预期加息25个基点，标志着此轮加息周期接近结束，从而减轻了美联储紧缩货币政策倾向所带来的压力。 但是，全球各央行的货币政策走向仍有不确定性，取决于下一阶段经济和通胀趋势以及在美国和欧洲银行业出现问题的情况下的金融稳定。如果未来美国经济陷入衰退而导致美联储有必要降息，则需跟踪观察泰国银行是否相应下调政策利率。 关注renteaxy带您洞察全球不动产投资动向，带你把握投资收益的主动权。