泰国公寓

泰国共管大楼外国人购买先要了解这6项问题 泰国共管大楼对许多外国公民来说是一个有吸引力的投资选择，尽管泰国的财产法和土地法禁止外国人在泰国拥有土地财产。然而，至少有合法的方式可以购买公寓，因为根据《公寓法》关于这种类型的房地产的财产所有权的国籍限制较少，一些外国人利用这个机会能够在泰国拥有房地产。 泰国的共管公寓 共管大楼，或俗称 “公寓 “或 “公寓楼”，是一种被分割成多个单元的房地产。每个单元都是单独拥有的，但大楼的公共区域是共同拥有的。住宅公寓经常被建造成公寓楼。但与公寓不同的是，公寓是由租户租赁的，而公寓单位是作为个人财产直接拥有的。此外，如前所述，公寓楼的公共区域是由各个单元的业主集体拥有的。这些公共区域包括走道、走廊、健身房、游泳池、洗衣房等。这也包括公用事业和设施，如电梯、水和电。公共区域不可能有单一的法律所有权。它们必须是共享的。这些公共区域、设施和公用事业由各个单元的业主通过管理协会集体管理，比如泰国的房主协会称为 “共管法人”。公寓和公寓楼只有法律上的区别。仅仅通过参观建筑和观察，是没有办法区分公寓和共管公寓的。从技术上讲，公寓是公共区域和个人住宅单元的集合，以及它们所处的土地。公寓有规则、限制、条件和契约，决定各个单元的业主如何分享公寓大楼。它们主要由其租赁协议、内部条例和规则以及约束泰国房地产法律的《泰国共管公寓法》来管理。这些内部规则决定了如何经营大楼，即租金限制，单位不能作为商业或公司地址，以及与宠物有关的事项。 泰国的共管法 根据泰国《物权法》，泰国有两种类型的住宅建筑–根据《共管法》注册的公寓，有共管许可证，由共管法人管理，以及未根据《共管法》注册的公寓。 只有根据共管法注册并在土地局登记的共管公寓才能提供完全的个人所有权，并拥有政府颁发的所有权证书（产权证）。例如，《共管法》规定了多单元公寓楼被许可为共管的程序和要求。最新的《共管法》于2008年通过立法。 外国人在泰国购买公寓 对于希望在泰国成为公寓业主的外国人来说，没有国籍限制。每个可以合法进入泰国的外国人（没有签证要求）都可以购买和拥有公寓单位，只要他或她个人符合《公寓法》第19条规定的所有权。第19条规定，外国人以及被法律视为外国人的法人，如果满足以下法律要求/标准，就可以拥有共管公寓单元的所有权。根据《移民法》允许在泰王国居住的外国人根据投资促进法允许进入泰王国的外国人根据泰国法律注册为法人的法人根据国家行政委员会的公告，属于外国人并根据投资促进法获得促进证书的法学家外国人或法人依法被视为将外币带入泰王国或从泰王国境外居住的人的泰国银行账户中取款或从外币账户中取款的外国人通常情况下，外国人属于第19条第5款的范围，这意味着，购买公寓的价格必须以外币形式转入泰国，并由泰国境内的持牌金融机构兑换成泰铢 外国所有权配额(49%) 鉴于外国人个人有资格获得所有权，如果公寓单元能在外国人配额下出售，他仍然只能以自己的名义购买公寓。这意味着在一栋公寓楼内，不超过49%的单位可以卖给外国人，至少51%的公寓楼必须是泰国人的。在1999年4月至2004年4月期间，为了减少空置和新出售的公寓数量，作为一项临时措施，在某些限制下，外国人可以拥有一栋公寓楼的所有单元。 此后，这一规定又被修改为占总建筑面积的49%，没有任何例外。因此，目前外国人只能拥有一个公寓单元的全部所有权，其比例不得高于在提交注册申请时该公寓所有单元总面积的49%。在购买现有或再出售的公寓时，卖方必须提供由公寓法人出具的担保书，证明该公寓单元属于泰国政府规定的公寓楼49%的房地产所有权配额范围。这并不适用于仍在建设中的公寓。在这种情况下，公寓法人将在建设完成后才成立，然后再出具这份担保书。这意味着在施工期间，卖方或开发商没有义务出具这样的信。公寓法人将是泰国国民，并受与土地所有权契约、建筑控制法和其他房地产相关法律的约束。 FET表 外汇交易表（FET表），以前被称为 “Thor Thor 3″，是在土地局登记所有权时必须填写的。根据泰国央行的银行条例，泰国授权的金融机构在兑换外币（超过5万美元或等值的其他货币）时，必须准备一份外汇交易表格，之后必须向泰国央行报告这一交易。 购买公寓的外国人，无论是作为外币接收者还是外币发送者，都需要一份带有其姓名的外汇交易表的原件，以便在土地局登记所有权。这被认为是外国公民遵守《共管法》第19条的证明。 当兑换的外币金额低于50,000美元时，银行不需要准备FET表格，这意味着不会发放。在这种情况下，外国公民可以要求提供外币转账的确认函，并通过银行将其兑换成泰铢。这封确认信也可以用来在土地局登记，因为它将包含FET表格的相同内容。 其他资料和手续 1）销售和购买协议公寓买卖协议详细规定了作为不动产的公寓的卖方和买方的责任。其中包括商定的付款时间表、公寓价格、转让日期、公寓开发（确切细节）、转让费和税款的责任、保证以及与尽职调查有关的事项。 标准销售/购买合同必须符合消费者保护法和《共管法》，以及与土地法有关的任何其他法律。所有权的转让在当地或省级土地局分支机构进行，转让时要签署第二份正式的泰文土地局销售协议，之后要将转让费和税款支付到相关的泰铢账户。2）税目和转让费在泰国转让公寓单位时，会涉及到各种费用和税收。例如，转让费（所有权登记费）、预扣税、印花税和（如果适用）特定的营业税。在试图购买公寓房产时，需要仔细考虑这些公寓费用。在重新出售过程中，如何在卖方和买方之间分担这些费用，将由买卖协议中约定的内容决定。这可能意味着买方支付全部费用，或卖方支付全部费用。任何这样的最终价格和付款条款及协议都需要双方的批准。 在购买开发中的公寓时，由于消费者保护法的规定，卖家（公寓开发商）最多只能将百分之二的所有权登记费的一半交给买家。泰国对一般财产不征税。房产税和土地税不适用于公寓，只有维护费，而且非常便宜。对于住宅公寓单位，已经批准了引入一般年度财产税的计划。这些税收将是公寓单位评估价值的0.1%。3）产权契约所有权登记后，新业主将获得其公寓单元的产权证书。构成公寓楼一部分的每个公寓单元都有一份属于原业主的产权证，由土地局签发。 除其他信息外，以下内容必须包括在产权证书中。共同财产所有权的比例公寓单元的业主的投票权、名字和姓氏职位和地点公寓物业的土地面积显示高度、长度、宽度和平方米的公寓平面图主管官员的签名、职务和印章法人行为和权利的登记索引土地局是公寓所有权和产权证书转让的地方。4）所需的其他文件在购买现有的旧公寓或重新出售的公寓时，卖方必须提供一封信，保证该公寓符合49%的外国所有权配额，并保证该单位没有未付的维修费。在购买的房产转让过程中，需要提供的其他文件有。身份证或护照FET-形式与泰国妻子或丈夫结婚或离婚的证明（如果适用）土地局的 “Tor Dor 21 “表格（在不亲自去土地局办理所有权转让的情况下，大多数人都是这样的） 联系我们【renteaxy】可为您提供一站式服务

泰国公寓房-12大秘籍教你如何正确选择！ 泰国公寓房产权，首个允许出售永久产权公寓的泰国公寓法于1979年获得通过。 1988年，曼谷市仅有约2,600个现房公寓单位。公寓价格为每平方米20,000 – 25,000泰铢，但交房标准是毛坯房。如今，新项目的平均价格与30年前的价格相比上涨了10倍以上，交房标准提高到了精装的水平。曼谷市场的一个不寻常的特点是，即便是就在隔壁的两个项目价格也会有差异，而且同区域现房项目的价格差异很大。到底造成这些差异的原因会有哪些呢？又有哪些因素会推动价格上涨呢？导致曼谷公寓转售价格上涨规律与其他城市不同的关键因素之一是曼谷未来的潜在供应不受政府规划法规的严格限制。在曼谷，某些建筑物的价格不升值，因为存在“技术过时”现象，例如天花板较低，建筑物的设计和规格不再符合买家的要求。 位置和地价位置是一个重要因素，Lumpini，Rama9 和Sukhumvit地区以及一些河畔地区，土地及其稀缺可以说是最昂贵的位置。就行车路线或公共交通而言，最优选的位置一定具有更好的可达性。道路狭窄，离主路远都会影响土地价格和项目的价格。特定位置的可达性，并不仅仅是指邻近大众运输站。邻近地区的生活配套也很重要。最终用户所有者和租户希望生活在拥有便利设施的良好社区中，但又不想靠近会产生过多噪音或干扰的配套。 楼龄一直以来，泰国买家一直偏爱新物业。加上曼谷的公寓发展历史不长，建成公寓的流转性不如其他城市高，在整个曼谷，新物业销售与二手物业销售的比率约为每售出一个二手公寓就售出四套新公寓物业。 单位数量按照市场理论，价格是由供求关系决定的，具有少量单元（有限供应）的建筑物的价格应优于具有大量单元的建筑物。但曼谷情况并非如此，因为一些单位数少于50个的建筑物的价格要比相似位置的单元数超过200的同龄建筑物差。不过一旦建筑物中的单元数超过一定数量，人们就不会将其视为奢侈高端产品。单位总数和购买者对排他性和吸引力的看法因项目的总体设计而异。如果土地面积小，即便单位数量少也会显得非常密集。相反，一些单元更多的项目如果土地面积够大也会感觉更加开放和有吸引力。 项目占地面积项目基地的大小和单位数量肯定会对价格产生影响，如果基地太小，则该项目的公共空间肯定也小。 容积率影响价格的另外一个因素是容积率，也就是建筑面积和土地面积的比率。土地不会贬值，对于曼谷新开发项目而言，土地现在占项目成本的50％以上。世邦魏理仕（CBRE）预计土地价格将继续上涨，并在总价格中占越来越大的比例。有证据表明，容积率越低越受投资者欢迎。 高楼层与低楼层通常高层建筑的视野和公共配套优于低层建筑，也受到更多投资客的欢迎。但由于市区内土地规划的限制，在中央商务区多为超高层建筑。但随着能建筑高层公寓的土地越来越少，加上很多低楼层公寓改善了户型设计，增加了更多更完善的公共配套，所以市面上也出现了不少高价位的低密度项目。 户型因素目前市场上的户型还是非常多种多样的，从普通公寓开间到复式公寓。调查数据表明，户型设计及其组合会影响买家对建筑物及其价格的看法。一房，二房和三房单元以及一些较大单元的组合通常被认为可以实现更高价格的豪华开发。一栋只有一个单位大小和类型的建筑物通常只吸引市场的一部分，这会限制潜在购买者的数量和可达到的价格。 面积大小大多数买家有固定的一次性预算，并已决定要多少间卧室。在新开发项目中，一个180平方米的三居室单元可以与旧建筑中的300平方米或更大的三居室单元获得相同或更高的总价格，但每平方米的价格可能会高出50-100％。对于许多购买者而言，其实并不完全看单位的总面积，而是更注重其布局和实用性。由于地价和房价不断攀升，加上对公寓的刚性需求越来越大，开发商在户型的开发和对空间的使用上越来越注重实用性和高效性。相比一些较旧的开发项目中，客厅/饭厅可能可以大到踢足球，但是大部分空间是浪费的，不实用。较小的面积可以减低房子的总价，另一方面物业管理费也无形中降低。 项目设计和质量设计和建筑材料规格是影响价格的重要因素之一，但是它们非常主观，并且难以精确地分析和列出，因为每个人对自己喜欢的东西以及愿意支付多少钱的看法略有不同。外观，建筑外观最好有辨识度，外墙的材质是决定建筑物等级的重要因素。目前越来越多的高端项目采用隔音隔热的外墙材质。一般豪宅项目不会设置商业配套，业主会觉得影响他们生活的私密度，但其他项目如果有一些增加生活便利度的商业配套还是会增加对自住和投资客的吸引度的。大堂的配置要适中，最好要有挑高的空间，目前最受欢迎的高度是在4.5米左右的高度并提供方便婴儿推车和残疾人的无障碍通道。最好有单独的停车场电梯，以确保所有访客都可以通过主大厅，因为这可以提供额外的安全性，而不是直接从停车场进入单位楼层。乘客电梯必须高效快速，并且具有与五星级酒店相同的外观和感觉。速度非常重要；没有人愿意花一千万泰铢或更多的钱买一栋房屋，在那里他们不得不等待一段时间才能在早上乘电梯上班。游泳池，健身房公共共享空间还是最低限度的设施配套要求，特别是房间数目超过400间的项目，还必须要配备完整的公共设施配套。景观 ，通常景观也是决定公寓价格的一个原因，但除了直接面向公园或河流，其他的景观未来也都会有被遮挡的可能。景观溢价在新盘的价格体现上是一定有的，但在转售上并不是影响价格的主要因素。 物业管理每座新建筑都有变旧的一天。如何维护物业将对未来转售价格有很重要的影响。很少有人想住在十年也没有对公共区域进行翻修的公寓。入户大堂，电梯，公共走廊，停车场陈旧，维护不善会对转售价值产生很大的负面影响，选择好的物业公司和开发商尤其重要！ 停车位在曼谷停车位的数量会影响价格。特别是泰国本地业主更注重停车位的配比，目前市场上一居室以上必须提供一个免费停车的权力，两居或三居室甚至需要提供两个。由于土地价格的攀升，很多开发商现在正在建造自动泊车系统以增加泊车密度。 投资收益率总收益有两个组成部分，即租金收入和资本收益。尽管租赁市场保持平稳，但泰国购房者仍愿意为新房产支付更高的价格。因此，租金回报并未对价值产生重大影响。潜在的资本收益才一直是泰国人购买的主要动机。 是不是对泰国置业有了更深刻的了解，联系我们【renteaxy】可为您提供一站式服务

泰国经济产业增加边境特区目标产业 泰国经济产业，为促进各地区因地制宜促进投资，以创造发展机会和提升竞争力，2023年1月31日泰国内阁会议根据2022年10月21日举行的经济特区发展政策委员会第2/2565次会议决议批准设立四个新经济走廊特区及第一批目标产业集群，新经济走廊的覆盖地区和目标产业集群如下： 1.北部经济走廊(Northern Economic Corridor: NEC)：覆盖清莱、清迈、喃奔和喃邦4府，重点发展创意产业、数字产业、保健养生旅游业(Wellness Tourism)以及农业和食品产业。 2.东北部经济走廊(Northeastern Economic Corridor: NeEC)：覆盖呵叻、孔敬、乌隆和廊开4府，重点发展生物产业以及农业和食品产业。 3.中西部经济走廊(Central-Western Economic Corridor: CWEC)：覆盖大城、佛统、素攀和北碧4府，重点发展农业和食品产业以及电子电器产业。 4.南部经济走廊(Southern Economic Corridor: SEC)：覆盖春蓬、拉农、素叻他尼和洛坤4府，重点发展农业和食品产业、生物产业和保健养生旅游业(Wellness Tourism)。 新经济走廊特区的投资优惠权益，投资于四个新经济走廊特区目标产业集群的A1+类、A1类、A2类、A3类和A4类业务并符合规定条件的投资项目可享受投资促进委员会提供的多项优惠权益，其中税收优惠权益如下 新经济走廊特区投资项目享受企业所得税优惠权益的条件如下： 投资项目若需享受人力资源开发额外企业所得税优惠权益，必须以指定形式与教育机构开展人力资源开发合作，如工学结合（Work-integrated Learning: WiL）计划、双边职业教育计划和合作办学计划下的合作，或经投资促进委员会批准的泰国本土人才开发计划下的合作等。此外，须提交招收职业培训学员的合作计划，职业培训学员人数不得少于申请投资优惠权益项目的员工总人数的10%或不少于40人，以较低者为准。投资项目若需享受包括技术创新研发额外企业所得税优惠权益，用于技术创新研发的投资资金或费用（包括自行研发、雇用国内人士研发或与国外机构共同研发）合计不得少于首3年销售总额的1%或2亿泰铢，以较低者为准。已用于享受人力资源开发与技术或创新产品研发额外企业所得税优惠权益的职业培训学员人数或技术创新研发投资资金或费用不得重复用于申请其他投资促进措施下的优惠权益。 调整边境经济特区目标产业此次内阁会议批准调整设在莱兴、沙缴、莫拉限、桐艾、宋卡、廊开、那空帕农、北碧、陶公和清菜等10府的边境经济特区目标产业，使之与2023-2027年泰国投资促进战略一致。 调整后的边境经济特区目标产业共13类，包括：1.农业、渔业及相关行业；2.医疗服务和医疗产品制造业；3.车辆、机械及零部件制造业；4.电子电器产业；5.陶瓷、金属制品及材料制造业；6.塑料产品及纸浆制品生产业；7.公用事业；8.工业园区或工业区；9.纺织、服装和皮革产业；10.珠宝饰品加工业；11.家具制造业；12.旅游配套产业；13.服务业。 此外，内阁会议还批准新增17类享受边境经济特区优惠权益的目标业务类别，使之从72类增至89类。新增的业务类别包括： 在边境经济特区投资目标业务可享受以下优惠权益： 另外，在陶公府投资的业务可享受南部边境府治投资促进措施的优惠权益或南部边境府治示范城市计划下的投资促进措施的优惠权益。 下一阶段经济特区发展政策委员会将持续实施各经济走廊和边境经济特区包括公用事业、公共设施和海关设施在内的重要基础设施发展计划，以做好应对各地区未来不断增加的投资和经济活动，同时推动国内各经济特区特别是边境经济特区、东部经济走廊特区(EEC)和4个新经济走廊特区的生产和服务基地实现互联互通，从而促进全国各地区的目标产业和经济快速发展，同时利用边境经济特区的位置优势向各邻国出口各类目标产业的产品，如金属、塑料、纸浆、耐火或隔热材料或绝缘材料等中间产品以及家具等消费品，促进未来泰国与邻国的边境贸易持续增长。 联系我们【renteaxy】可为您提供一站式服务。

泰国物业持有成本包括但不限于以下几个方面：房产税、物业费、维修费、保险费、水电费等。其中，房产税是根据房屋的估价来计算的。物业费则是由物业公司收取的，维修费和保险费则根据房屋的实际情况而定，一般来说，维修费用较。很多人都担心在泰国买房之后，每年的持有成本很高。其实泰国的房产是海外买房持有成本最低的国家之一。 泰国物业一站式服务 房产税 泰国物业购置的房产税跟欧美国家不一样，它的费率非常低，是0.02%到0.05%之间。一千万人民币以下的房子是万分之二，那我们拿最常规的100万的房子去算，那你每年要交的房产税也就是人民币200块钱。如果是在美国，那你这个房产税要交2~3万。 物业费 泰国公寓的物业费是指维护和管理公共区域的费用，如电梯、游泳池、花园等。大概是10元/平，别墅大概是3~4元/平。也就是说一套30平的公寓，一年的物业费大概是3500左右；200平的别墅，每年大概要交6000块左右的物业费。泰国的物业费，不管你是包租、自住还是你是自己出租给租客，通常都是由业主来交。很多朋友可能会说，国内的房子物业费也就是两三块每平，泰国凭什么收到10元/平？因为泰国的房子的游泳池、桑拿房、健身房这些配套都是免费的，甚至连停车也免费，并且管理还很到位，所以物业费还是比较物超所值。 水电费 泰国物业水电费是根据实际使用量来计算，一般来说，每月水电费用在1000泰铢左右。国内不同的是，在泰国，房屋有无用水用电，都会存在每月40泰铢的维护费，意思是不管这所房屋有无人居住，每个月都会有40泰铢的费用，这是一定要付的，这样一年下来也就是100块人民币左右。 最后总结下：泰国的气候温暖，阳光充足，适合居住和度假。泰国政府对外资投资非常开放，对于外籍人士购买房产也非常友好。泰国的房价相对于其他发达国家来说比较便宜，而且在一些城市，比如曼谷，还有很多的高性价比的房源。这些费用的具体数额取决于您所购买的房产的位置、面积、设施等等。如果你想要在泰国置业，那么【Renteaxy】可为您提供一站式服务。 联系我们 大中华区负责人Tommy Qin

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