进军泰国房地产开发，应该注意哪些法律法规？
进军泰国房地产开发，应该注意哪些法律法规？ 越来越多的中资企业进驻泰国积极寻找广泛的曼谷地产投资和旅游度假酒店市场契机；那么进军泰国房地产开发，应该注意哪些法律法规？ 尽管在过去几年里，中资企业在与泰国本土地产商合资开发地产项目以及收购泰国房地产开发公司股权等方面的投资活动，因异地文化和法律条规等差异有所被限制，但依旧无法阻挡中国人向泰国地产市场进军的浓厚兴趣。 《投资案例》 一、位于泰国Phang Nga 攀牙湾的巴巴海滩俱乐部（Baba Beach Club），是中国Junfa房地产有限公司与泰国本土Charn Issara开发有限公司联合开发，该项目包含16个公寓式酒店别墅，104住宅套房和42栋独立别墅。 二、普吉岛的一座大型社区综合体：包括一栋公寓住宅楼，一栋酒店式公寓，一个社区购物中心，一座办公大楼和岛屿度假俱乐部，项目主要投资者来自中国的——China’；s Royal Lee Asset 三、中国天辰工程公司（China Tianchen Engineering Corporation）在曼谷拥有的是一栋30层高名为“Artemis Sukhumvit 77 ”公寓大楼的股份。 四、中国买房团—-加上近年来不断涌入个人名义的海外投资购房大潮，众多中国籍客户竞相投资购买曼谷期房项目。泰国法律规定每栋公寓楼外籍业主比例不可多于49%，按中国买家的绝对实力，未来5年，可以想象中国业主将成为曼谷公寓里的主力“外籍业主”。 很明显，中国投资者对在泰国的投资机会拥有强烈的兴趣。只是对于多数额度较大的投资，保守的中国人都采取了谨慎的方式对待，需要花更多的时间去学习了解泰国相关法律法规，创新投资项目，发现投资新热点，抓住投资契机一举成名。 随着越来越多的中国投资者更好的了解泰国的房地产行业的投资格局, 预计很快就会有更多的中国投资步入泰国。 《泰国房地产开发流程和法律法规》 基本流程为首先选择一块适合开发项目的土地，这其中涉及到地块的颜色划分以及地块门口马路宽度还有周边环境情况，都关系到项目的总建筑面积和设计方案，以下我们会一详细列出说明； 在确定到符合建设标准的土地之后，就可以雇佣设计公司或者建筑公司（有的建筑公司也有设计师）出小区的设计方案了，一般设计师都会根据泰国当地的法律法规来设计符合建造标准的图纸，但实际肯定还有许多改动，因为最难的一点是接下来申请EIA（环境评估许可证）。 只有拿到EIA许可证开发商才有资格申请建筑许可证，有了建筑许可证基本项目就可以动土开工了，而且在泰国在打桩阶段就可以建立销售部开卖项目了，对于开发商来说是非常好的一个条件，既可以了解到客户市场情况，掌握销控系统，又可以回笼一部分资金用于开发建筑，如果对于本土开发商更加便捷，因为开发项目用的都是银行的贷款，收回的首付款又可以支付银行利息，基本只要买下一块土地，投入一小部分资金就可以起一个项目了，所以很多国内来的开发商资金量有限的，也愿意与泰国本土开发商合作； 下面我来对泰国房产开发的一些专业术语进行解释和说明。 1、地块的颜色划分： 对于泰国土地的使用范围和建筑面积的要求，泰国城市规划局都有明确的规定，下面我罗列一下各个颜色所表示的含义； 黄色：地块用途为低密度型的住宅用地； 橙色：地块用途为中密度型的住宅用地； 褐色：地块用途为高密度型的住宅用地； 红色：地块用途为商业用地； 紫色：地块用途为工业用地； 紫罗兰色：地块用途为仓储用地； 绿色：地块用途为乡村和农业用地； 浅褐色：地块用途为文化产业传统保护用地； 蓝色：地块用途为政府以及其他公共设施用地； 除了颜色的划分外，每个地块还有相对应的可建筑面积的规定，例如最受开发商喜欢的红色地块商业用地，其中有分可建筑面积为土地面积的8-10倍，比如说您拿来一块商业用地1000平米要建个公寓项目，那您最多可以获得的建筑面积为一万平米， 如此类推，具体您可以拿土地的地契号去政府规划局查询此地块的最大建筑面积，毕竟这项直接涉及到项目的成本，买地块前必须查清！ 特别是要建工厂之类的用地更加严格，不仅在于土地属性划分，而且看工厂种类，如果是有排污型的工厂，很多地区的政府都不会批给工厂许可证了。 2、建筑物的高度限制： 在城市内的建筑物高度一般都遵循一个原则，就是建筑物的高度不能超过门口马路宽度的两倍长度，这个长度还包含了人行道等公共区域，当然马路也必须是公共马路，不可是私人的，如果马路中间有排水管道，这个管道的宽度也可以计算在马路宽度以内， 同时还包含地块最前沿到大楼最前沿的这段距离，都可以计算两倍的范围以内， 比如说门口马路宽度是12米，中间还有排水管道占了4米，两边人行道加起来5米，小区紧邻马路，但设计的大楼最前沿离地块最前沿10米，那该建筑物的高度应该在12+4+5+10=31×2=62米内。 除了在城市内的高度限制外，海边地块的高度限制又有其特殊的规定，一般情况下来说，离海岸线20米内禁止建任何建筑，20米－50米范围内可以建筑高度不超过6米，50-200米范围内可建筑高度不超过12米，200-400米范围内可建筑高度不超过16米， 所以海边地块并不是拥有越宽的海滩越好，而是要有足够的纵深才可开发足够高足够多的面积以供销售盈利。 3、EIA环境评估许可证： 在泰国您会发现许多待建的楼盘门口广告都会打上一个大大的英文字母EIA，为什么仅仅一个环评证如此重要，因为这个证书是此项目能够真正建设起来的最基本条件，打出这个招牌就是要告诉客人，你们订的房子可以建了，在泰国也不乏许多项目由于申请不到环评证而取消项目；那下面我们来了解一下环评证的一些规定。 首先不是所有项目都需要申请环评证，主要看项目的体量来决定，基本规定是别墅小区在500户以上或者总占地面积在100莱（莱：泰国面积单位，一莱约合2.4亩）以上才需要申请环评证； 公寓和酒店项目在80个房间或者使用面积在4000平米以上就需要申请环评证了；所以开发公寓项目的话基本都要超过这个基本体量了，那么申请环评证将势在必行，环评证的申请周期一般在6-8个月，这是最好的情况，如果设计方案问题比较多，或者说体量比较大的项目，没个一年到将近两年基本很难下来， 所以大部分开发商都会寻找专业办理环评证的公司去申请处理，因为环评证不仅仅涉及到项目本身的情况，如室内高度，空气状况，排水排量，电压电容，绿化公共面积等等。 …