泰国共管大楼外国人购买先要了解这6项问题
泰国共管大楼对许多外国公民来说是一个有吸引力的投资选择，尽管泰国的财产法和土地法禁止外国人在泰国拥有土地财产。然而，至少有合法的方式可以购买公寓，因为根据《公寓法》关于这种类型的房地产的财产所有权的国籍限制较少，一些外国人利用这个机会能够在泰国拥有房地产。
泰国的共管公寓
共管大楼，或俗称 “公寓 “或 “公寓楼”，是一种被分割成多个单元的房地产。每个单元都是单独拥有的，但大楼的公共区域是共同拥有的。住宅公寓经常被建造成公寓楼。但与公寓不同的是，公寓是由租户租赁的，而公寓单位是作为个人财产直接拥有的。
此外，如前所述，公寓楼的公共区域是由各个单元的业主集体拥有的。这些公共区域包括走道、走廊、健身房、游泳池、洗衣房等。这也包括公用事业和设施，如电梯、水和电。公共区域不可能有单一的法律所有权。它们必须是共享的。这些公共区域、设施和公用事业由各个单元的业主通过管理协会集体管理，比如泰国的房主协会称为 “共管法人”。
公寓和公寓楼只有法律上的区别。仅仅通过参观建筑和观察，是没有办法区分公寓和共管公寓的。从技术上讲，公寓是公共区域和个人住宅单元的集合，以及它们所处的土地。公寓有规则、限制、条件和契约，决定各个单元的业主如何分享公寓大楼。它们主要由其租赁协议、内部条例和规则以及约束泰国房地产法律的《泰国共管公寓法》来管理。这些内部规则决定了如何经营大楼，即租金限制，单位不能作为商业或公司地址，以及与宠物有关的事项。
泰国的共管法
根据泰国《物权法》，泰国有两种类型的住宅建筑–根据《共管法》注册的公寓，有共管许可证，由共管法人管理，以及未根据《共管法》注册的公寓。 只有根据共管法注册并在土地局登记的共管公寓才能提供完全的个人所有权，并拥有政府颁发的所有权证书（产权证）。例如，《共管法》规定了多单元公寓楼被许可为共管的程序和要求。最新的《共管法》于2008年通过立法。
外国人在泰国购买公寓
对于希望在泰国成为公寓业主的外国人来说，没有国籍限制。每个可以合法进入泰国的外国人（没有签证要求）都可以购买和拥有公寓单位，只要他或她个人符合《公寓法》第19条规定的所有权。第19条规定，外国人以及被法律视为外国人的法人，如果满足以下法律要求/标准，就可以拥有共管公寓单元的所有权。
根据《移民法》允许在泰王国居住的外国人
根据投资促进法允许进入泰王国的外国人
根据泰国法律注册为法人的法人
根据国家行政委员会的公告，属于外国人并根据投资促进法获得促进证书的法学家
外国人或法人依法被视为将外币带入泰王国或从泰王国境外居住的人的泰国银行账户中取款或从外币账户中取款的外国人
通常情况下，外国人属于第19条第5款的范围，这意味着，购买公寓的价格必须以外币形式转入泰国，并由泰国境内的持牌金融机构兑换成泰铢
外国所有权配额(49%)
鉴于外国人个人有资格获得所有权，如果公寓单元能在外国人配额下出售，他仍然只能以自己的名义购买公寓。这意味着在一栋公寓楼内，不超过49%的单位可以卖给外国人，至少51%的公寓楼必须是泰国人的。
在1999年4月至2004年4月期间，为了减少空置和新出售的公寓数量，作为一项临时措施，在某些限制下，外国人可以拥有一栋公寓楼的所有单元。 此后，这一规定又被修改为占总建筑面积的49%，没有任何例外。因此，目前外国人只能拥有一个公寓单元的全部所有权，其比例不得高于在提交注册申请时该公寓所有单元总面积的49%。
在购买现有或再出售的公寓时，卖方必须提供由公寓法人出具的担保书，证明该公寓单元属于泰国政府规定的公寓楼49%的房地产所有权配额范围。这并不适用于仍在建设中的公寓。在这种情况下，公寓法人将在建设完成后才成立，然后再出具这份担保书。这意味着在施工期间，卖方或开发商没有义务出具这样的信。公寓法人将是泰国国民，并受与土地所有权契约、建筑控制法和其他房地产相关法律的约束。
FET表
外汇交易表（FET表），以前被称为 “Thor Thor 3″，是在土地局登记所有权时必须填写的。根据泰国央行的银行条例，泰国授权的金融机构在兑换外币（超过5万美元或等值的其他货币）时，必须准备一份外汇交易表格，之后必须向泰国央行报告这一交易。 购买公寓的外国人，无论是作为外币接收者还是外币发送者，都需要一份带有其姓名的外汇交易表的原件，以便在土地局登记所有权。
这被认为是外国公民遵守《共管法》第19条的证明。 当兑换的外币金额低于50,000美元时，银行不需要准备FET表格，这意味着不会发放。在这种情况下，外国公民可以要求提供外币转账的确认函，并通过银行将其兑换成泰铢。这封确认信也可以用来在土地局登记，因为它将包含FET表格的相同内容。
其他资料和手续
1）销售和购买协议
公寓买卖协议详细规定了作为不动产的公寓的卖方和买方的责任。其中包括商定的付款时间表、公寓价格、转让日期、公寓开发（确切细节）、转让费和税款的责任、保证以及与尽职调查有关的事项。 标准销售/购买合同必须符合消费者保护法和《共管法》，以及与土地法有关的任何其他法律。所有权的转让在当地或省级土地局分支机构进行，转让时要签署第二份正式的泰文土地局销售协议，之后要将转让费和税款支付到相关的泰铢账户。
2）税目和转让费
在泰国转让公寓单位时，会涉及到各种费用和税收。例如，转让费（所有权登记费）、预扣税、印花税和（如果适用）特定的营业税。在试图购买公寓房产时，需要仔细考虑这些公寓费用。在重新出售过程中，如何在卖方和买方之间分担这些费用，将由买卖协议中约定的内容决定。这可能意味着买方支付全部费用，或卖方支付全部费用。
任何这样的最终价格和付款条款及协议都需要双方的批准。 在购买开发中的公寓时，由于消费者保护法的规定，卖家（公寓开发商）最多只能将百分之二的所有权登记费的一半交给买家。泰国对一般财产不征税。房产税和土地税不适用于公寓，只有维护费，而且非常便宜。对于住宅公寓单位，已经批准了引入一般年度财产税的计划。这些税收将是公寓单位评估价值的0.1%。
3）产权契约
所有权登记后，新业主将获得其公寓单元的产权证书。构成公寓楼一部分的每个公寓单元都有一份属于原业主的产权证，由土地局签发。 除其他信息外，以下内容必须包括在产权证书中。
共同财产所有权的比例
公寓单元的业主的投票权、名字和姓氏
职位和地点
公寓物业的土地面积
显示高度、长度、宽度和平方米的公寓平面图
主管官员的签名、职务和印章
法人行为和权利的登记索引
土地局是公寓所有权和产权证书转让的地方。
4）所需的其他文件
在购买现有的旧公寓或重新出售的公寓时，卖方必须提供一封信，保证该公寓符合49%的外国所有权配额，并保证该单位没有未付的维修费。在购买的房产转让过程中，需要提供的其他文件有。
身份证或护照
FET-形式
与泰国妻子或丈夫结婚或离婚的证明（如果适用）
土地局的 “Tor Dor 21 “表格（在不亲自去土地局办理所有权转让的情况下，大多数人都是这样的）
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