泰国房产投资指南
泰国房产投资指南！之前通过其他渠道购买泰国房产的朋友也都会找到我们，大部分都是因为之前的中介离场，留下一些售后问题需要解决，还有一些是因为之前买到不靠谱的项目，现在牵扯跟开发商的一些纠纷，可是又不知道怎么办，需求一些帮助，这种情况我们也会尽我所能能告诉大家一些办法！
那么，我们想问大家：您在泰国买房的时候，都知道泰国房产的买卖合同里面都写了什么吗？多少人是压根没看合同或者压根看不懂合同的情况下直接签字的，其实你完全可以要求中介给你解释合同啊，当然，大部分情况下很多项目都是如期交房，也没出什么事，大家相安无事罢了，但是在海外投资，本身就是为了做海外资产配置，是为了降低自己的风险，可是连合同都不看，合同里面写了什么都不知道，这真的是在降低自己的风险吗？
第一，泰国的合同基本情况：
1，语言：我们海外人士在泰国买房，开发商给我们的合同是泰英双语，以泰语为准，英语为辅，其中英语部分就是他们自己的工作人员翻译的，遇到个英语不好的，翻译出来的合同确实有点怪异也不是没有可能，但是大部分情况下，翻译出来的合同都没问题！我们一般也就看英语部分！
2，签署时间：泰国房产是先付首付再签买房合约，这也是泰国房产比较神奇的地方，合同没签，首付先给开发商了，但是确实是这么个流程，那如果出现你对于合同条款不认同的情况，总归觉得自己被套在里面了，所以提前了解合同的内容非常关键，当然，如果你不认可合同，你可以拖着不签字，中介也拿不到佣金，他会想办法把你解决！
3，合同的内容：一般都是制式合同，条款大同小异，尤其是上市开发商基本可以放心，因为我们之前公职于泰国某上市开发商，泰国的买房合同给到客户之前，每一份合同都会经过公司法务重新审阅，确保所有的条款没有遗漏，合同包含RA和SPA，其中RA就是reservation,意为订购表，SPA就是Agreement for Sale and Purchase，意为买卖合同，你交完定金拿到的那个几页纸是预订单，跟这个合同没有关系！
第二，合同里的重点问题
今天我们就以曼谷最近在销售的rama9-铂金岛为例，挑一些重要的条款给大家解释一下，每个项目的合同条款会有区别，但是在关键问题上几乎一致，罗列一下问题，让做个明明白白的买房人！！
1，你买的这个房子，土地是开发商抵押给银行了吗？
答：大部分情况下是抵押给银行了，抵押的资金用来做该项目的建筑款，如果土地抵押，合同里面会说清楚拿去抵押了，抵押给哪个银行了，抵押的资金是多少，这些都会说明，这个情况主要出现在曼谷，其他城市一般不抵押，为什么呢？因为曼谷的开发商都是用自己的资金盖房子，客户付完30%以后就等交房才付尾款70%，所以开发商需要自己去筹集资金盖房子，可是其他城市都是按照建筑进度付款，比如在签约，打地基，起框架，封顶，内部装修这几个阶段付款，而且前面几个阶段付款比例都非常大，比如首付40%，地基20%，封顶20%，所以他们完全是用客户的钱盖房子，这跟曼谷不一样！但是相对应的，就因为曼谷的开发商都是用自己的资金盖房子，不存在人为去烂尾的必要啊，所以安全很多！
2，如果土地抵押给银行，那土地的产权都不在开发商，开发商是怎么过户给业主的？
答：这个问题是上面问题衍生出来的，这个答案并不在合同里面，这里只能告诉大家，实际上是怎么操作的，曼谷的开发商前期拿土地做抵押去盖房子，银行会做一个评估，比如一个亿的土地，贷款一般就在五六千万左右，同时也会参考你要建设的项目的规模，比如你是一万平米的土地，对于高层公寓来说，容积率不会超过2，他也会根据你的建筑造价来给你审批你的土地抵押贷款额度，综合两个因素来来放贷；在项目建设周期中，开发商会通过债券或者基金等方式来融资，融到资以后就从银行赎回自己的地契，那么在项目竣工以后，开发商要把产权过户给业主，这个时候他要去土地厅把这个项目的地契做一个分割，所以我们最后拿到的那个地契，叫分割地契，就是表示你占有这块土地的一部分！
所以一个开发商的融资能力或者自身的现金流，对于开发商非常重要，决定了他是否在接下来几年能做出来很多项目，这也是为什么泰国的开发商很多都是复合型的，比如正大集团，Land &house，他们往往都有其他的产业，有充足的现金流，他们是用自己的资金来做房地产，而不是像国内这样通过金融手段借鸡生蛋！
3，合同里面会注明交房日期吗？
答：会，每个项目都会注明自己的交房日期，将来对于开发商是否延期交付或者业主是否如期进入验收环节，都是以这个时间为准，在一本合同中，一定要找到这一项，因为有些未开工建设的项目，他们会把自己的交房日期写的非常远，比如他预计2022年12月交房，中介也是这么说的，可是合同里面写的是2023年12月，要注意，如果他真的在2023年年底交房，不算违约哦！你拿他没辙。同时开发商会在交房前至少30天通知你具体交房时间
注意：开发商可以提前交房，只要他提前告诉你了，你还必须按照他的交房时间来进行过户！提前交房不属于违约！
4，开发商可以延期交房吗？
答：可以，很多合同里面说的很清楚，开发商可以延期交付，但是必须有明确的原因，比如天灾人祸啦，比如去年的疫情，全国都居家隔离了，那你总不能让建筑工人出门干活吧；比如今年遇到百年不遇的高温啦，白天不适合干活，晚上不允许施工，那么这个工期肯定是延后的，那么延后多长时间是合理范围呢？答案是一年。如果有客观原因，我们是不可以追究开发商的责任的，但是不管什么客观原因，只要超过一年，那就属于违约了，这是我们下面要说的问题！
当然没有正当理由的延期交房也属于违约，同时合同里面也会说清楚，就算是因为客观原因导致延期，开发商一定要以各种形式通知业主，如果没有通知业主，那么也是默认为没有客观原因的，如果延期，也是违约！
5，开发商延期超过1年，业主应该怎么办？
答：针对这种情况，泰国所有的合同里面都是统一的答案，有两种方案：
第一，业主不想要了，开发商务必给你全部退款，还必须支付首付部分的5%年利息！
第二，业主还想要这个房子，比如这个时候他已经快竣工了，业主想在等等还是想要这个房子的，那这种情况下，开发商需要支付罚息，按照每天支付总房价的0.01%来计算（其实就是3.65%年利息）！
6，业主因自己的原因，可以延期过户吗？延期会有罚息吗？
答：可以延期，在合同里面，关于违约罚息说的比较官方，比如业主要延期，你要书面的形式提出申请，然后在开发商同意后方可延期，具体的延期时间也要经过开发商同意，并且支付一定的罚息，一般的罚息是按照年利息5%，来计算每一天的罚息，你延期多少天罚多少钱。实际在操作过程中，开发商能给你的延期时间一般不会超过6个月，而且这个延期基本上都没有找客户要利息，如果你遇到要利息的也不要惊讶，合同里面都有的，但是开发商也不会给你无限延期，你觉得开发商有必要为了你一年5%的利息给你延期一年吗？当然没必要，上面也说了，开发商是贷款建的房子，对他来说，尽早过户回笼资金才是最佳选择！你的延期必须是开发商同意的，如果它不同意，他可以给你出类似于警告信，如果不能在他规定的时间内过户，他可以没收你的房子和前期的首付，如果真的出现这个情况，你是没有办法的！
7，交房的时候遇到房间有瑕疵怎么办？
答：如果在验房的时候就发现了问题，那么这些问题全部都由开发商来负责，你指出哪里有问题，他当场给你修，不能房产修的一个月内给你修，一般曼谷的项目在交房之前，他们内部本身就会有一个验收环节，所以你拿到的房子有可能有点小毛病，比如关门有点紧，或者把手啊，插座啊有松动，墙面是否平整啊，这些都有可能，但是我没有见过大问题！
你搬进去以后，如果发现大问题，一般是物业上门，他们会判定这个问题是不是他们自己的问题，比如渗水啊这些比较严重的问题，自然不用说，他们就去修了，也不会出现扯皮的事情，其他比如你们家空调不制冷啊，这些小事情他们也会帮帮忙解决，一般也不收费，如果大家遇到其他的问题也欢迎留言讨论！
一般对于房间的电力设施，管道系统，卫生系统，地板，天花板，墙体开发商的保修期是2年，其他的保修期为6个月，如灯具、开关、插座、卫生洁具、马桶、冲洗喷头、淋浴器、水槽、小便器、水阀、计量用水量的水表。
8，开发商不卖停车位，那么停车位属于谁？
答：了解过泰国房产的朋友都知道，泰国的停车位不卖，业主或者租客随便停车就好了，而且一般按照50%的比例设置停车位，当然有些豪宅的停车位配比可以达到100%，停车位就像这栋楼占据的这块土地一样，属于这栋建筑的所有业主，你也可以理解为在你买房的时候，房价就已经包含了停车位的那部分，而这栋公寓里面的所有设施都跟停车位一样，也都属于所有的业主，大家都可以免费使用，比如泳池健身房，也不需要支付额外的费用，而物业管理费则承担了物业的日常开支，泰国的物业费并不便宜，这个跟国内比起来确实贵，基本上是八九块RMB每平米，但是物业干的事情也不一样，你每天进出小区，门口的保安立正给你敬个礼，你开车出去的时候小区的保安会拿着小旗子去马路上把别的车子挡住让你先走，带你收快递什么的，服务也确实不一样！
9，开发商给我看的项目楼书很漂亮，什么都有，怎么保证交房也是这个标准？
答：泰国本身是有《公寓法》，对于开发商的设计方案和最后交付标准做了严格的规定，开发商在买下一块土地准备开发，项目规划好以后，他要拿到很多部门的审批，其中比较重要的就是EIA，就是环卫评估报告，其他什么施工许可，安全协议之类的，都是常规文件，但是他的整个设计方案会在很多部门去备案，比如土地厅，环卫厅，同时他在对外的所有的宣传或者广告都默认为他的设计方案的一部分，比如视频图片，这些都可以作为凭证，如果交付的时候不是按照这个标准，那么你放心，开发商比你还紧张，因为这些设施不光是给我们的，也是给他们泰国业主的，所以在这个上面都不敢做手脚，目前还没有遇到这样的情况！
10，购买泰国的房产，过户费是多少钱？
答：我相信很多人都会说是房价的1%，其实这个问题是考验一个销售是否专业，是否做过售后的问题，我相信这个行业里99%以上的人都答不上来，实际上，这个过户费是你的房子在土地厅的评估价的1%，而这个评估价一定比你的房价低！评估价一般在成交价的七到八成！如果你的评估价越接近你的成交价，那说明你买的价格越划算！（比如折扣盘）
之前有个客户说他的房子是70多万，按理来说，过户费应该是七千多，实际上最后是五千多，所以他怀疑是他买了一个加价盘，实际上不是的！就是因为这个评估价引起的！
案例一：
过户费37，818.00
最终成交价是484万泰铢，最后的过户费是37818泰铢，所以土地厅给该房产的评估价是378.18万泰铢，约为总房价的78%，所以这个房子的价格就在合理价格区间，这是2018年销售的Ideo mobi eastpoint，中文名双子星！
案例二：
这个房产的最后成交价格是593万，最后他的过户费是5.9万，也就是土地厅的评估价也为590万泰铢，基本接近于成交价，那么这个项目一定是特价盘，这就是2019年当时特价盘Noble be19，现房尾盘，开发商给的折扣比较大！
所以，土地厅的评估价，也可以从另一个层面来判断你的房价是否在一个合理的区间！
其实一本买房合同里面的内容是非常多的，包含了很多方面。关注renteaxy带您洞察全球不动产投资动向，专业投研省心运维。