芭提雅房产，能不能靠谱点啊
要单独吐槽一下芭提雅房产，是因为最近有几个业主从网上找到我，让我帮忙打听一下他们在芭提雅买的房子怎么样了，后来多方打听，发现这三个项目都出问题，要不就是拖着不开工，要不就是延期交房，所以有必要在这里说一下芭提雅房产的情况，让大家以后避避坑！
熟悉的朋友都知道，平常说曼谷的房产情况更多一点，其他城市也有涉及，一般也是清迈和普吉岛，因为从定位来说：
曼谷：全泰国第一大城市，配套最好，人口密度最高，经济最发达，买房偏向于投资和留学
清迈：环境很好，地广人稀，物价低，民风淳朴，四季分明，买房偏向于定居养老
普吉岛：全球十大最美沙滩之一，阳光沙滩，旅游业发达，买房偏向于投资和养老
但是很少说到芭提雅，其实从地理位置上说，芭提雅是最靠近曼谷的，他距离曼谷只有七八十公里，而且是一条高速直达，开车一个小时就能到，交通也非常方便，目前正在规划从曼谷的bangna到芭提雅的高铁，预计也会很快动工建设，曼谷主要是以服务业为之，芭提雅以制造业为主，是本土工业和外国工厂的聚集地，尤其是很多知名的汽车制造商都在这边有工厂，比如宝马在亚洲除了中国工厂外，还拥有两个整车生产基地，一个是印度的钦奈，另一个是泰国的芭提雅。宝马的X5系列就是在这边生产出来的，国内很多人开的也是从这里进口的，而且我们中国企业在泰国的工厂也基本都在芭提雅这边，比如去年奥克斯空调泰国制造基地正式投入使用，规划年产能300万套智能空调，这样的例子不胜枚举。
既然如此，按理来说芭提雅房产应该不差啊，为什么我很少说芭提雅的房产市场呢？答案其实一个字：乱！！！
芭提雅房地产的乱相有以下几个方面：
1，开发商资质普遍不好—尤其是国际开发商
这是目前造成芭提雅房产乱相的第一个重要原因，芭提雅的开发商普遍资质一般，基本都是外国来的一些皮包公司（也有咱们国内公司凑热闹的），什么英国背景的coba； 以色列的环球city garden；德国开发商高地集团，中国来的中天一号，还有一个不知道从哪里来的环球顶尖集团等等。五花八门的，他们买一块地然后就出来预售期房，使用各种营销手段让业主一次性付全款或者多付款（因为泰国正常的预售期房就是30%首付），有些业主为了贪图小便宜最后都是踩坑了，这些开发商就用业主的钱盖房子，借鸡生蛋这套把戏玩的非常溜，可是泰国真正的大牌上市开发商他们是怎么做的，他们预售是收取业主30%资金，然后交房的时候再支付70%尾款，这中间的建设费用是开发商自己掏钱，这对于业主来说是非常安全的一种方式，欧美国家基本上都使用这套期房预售制度，比如澳洲更狠，期房预售首富只有10%，90%是在交房的时候支付，所以国外开发商跑路导致烂尾楼是很少听说的！
可是芭提雅有项目烂尾的案例，就是因为很多业主为了开发商的一些小优惠而付全款或者超过30%的首付款，在疫情之后有些小开发商资金出现问题，导致项目烂尾或者交房日期无法确定！目前我所知道的这种情况有四五个楼盘，而且还都是高层公寓，这涉及被坑的业主不在少数，如果你也买了芭提雅的房子，
2，房价水分非常大
这主要是因为芭提雅的房地产市场不成熟造成的，比如曼谷某个项目在定价的时候他不可能脱离开周边项目的价格，因为曼谷房地产发展了很多年了，这个新盘定价周边有好多二手楼盘可以参考，总之他的价格是要符合市场预期的，在市场上有竞争力的才行，可是芭提雅呢？在2015年以前可以说芭提雅基本上没有房地产市场这个词，也么有租赁市场和二手房市场，在此以前主要是一些当地的小楼盘，七八层高，或者一些年代比较久的高层公寓，这就让新楼盘钻了一个空子，就是新楼盘的定价上没有什么有力的参考，尤其是在行情比较好的21017到2019年这几年，新楼盘一个比一个贵，贵到什么程度呢？都快赶上曼谷的房价了！！！！
曼谷的房价大家都知道的，曼谷市中心地段非常好的项目，均价也是就是3万到4万RMB，比如be19还不到4万块，可是这可是21航站楼旁边的项目啊，地标地段的项目，而rama9是曼谷的金融中心，去年卖的铂金岛和诺博天玺特价房也就是2万5均价，还有像正大集团的whizdom 101，曼谷最成功的商业综合体有商场有写字楼，也就卖3万均价！
再来看看芭提雅的房价有多夸张！举个例子，Sansiri在芭提雅市中心有一个项目叫the Edge central pattaya，这个项目在2017年预售，当年的价格卖到了均价18万，你敢相信吗？芭提雅的房子卖18万均价，我一度怀疑他卖的是不是皇宫啊？？这个价格可以买进曼谷市中心了！！！我今天问开发商这个项目是否还有剩余房源，果不其然，没卖完，给大家看看他们尾盘的价格！
各位知友，芭提雅在泰国的地位绝对赶不上三亚在我们国家的地位，可是你们能想象三亚的房价赶上北上广深的房价吗？不可想像吧，但是芭提雅的房价都快赶上曼谷的房价了，你们能理解芭提雅的房价水分有多高了吧！
3，没有成熟的房地产市场
芭提雅房地产从2015年以后才开始兴起，主要的购买力就是海外人士，本地人去芭提雅度假的比较多，可是买房的很少，导致芭提雅市场对于外国买家的依存度非常高，上面也说了，疫情以后，芭提雅的房产销量基本上跌倒谷底，房价也是这几个城市中跌幅最大的！
芭提雅的房产目前最大的问题就是没有成熟的二手房市场和租赁市场！
先说租赁市场：芭提雅这个城市的商业不发达，他没有人口流入成为定居人群，都是游客短期停留，所以做民宿可以，但是没有年租的客群，疫情持续了两年了，很多在芭提雅度假养老的老外都回去了，芭提雅现在基本上变成了一个空城，曾经热火朝天的步行街现在也是门可罗雀，没有了外国游客和定居养老人群，你的房子租给谁？
再说二手房市场：不同于曼谷，芭提雅目前的新盘供应量非常庞大，大家有兴趣的去看看，芭提雅的项目动不动就是60层，而且还是好几栋，比如太阳大厦（极有可能烂尾），两栋67层，3500户，太恐怖了，曼谷都没有密度这么大的公寓，新盘供应量这么大的，而且核心区可开发的土地还在源源不断的供应，哪里有二手房的市场啊，甚至你在芭提雅连个二手房的门店都看不到，买了芭提雅的房子你要做好持有几年的准备了。
4，给几个在芭提雅买房的建议吧！
1，在芭提雅买房尽量买现房，必定所见即所得，过户也非常快，基本上1个星期就能过完户，能拿到地契和钥匙，安全放心
2，买期房一定要看看这个开发商资质，别迷信外国开发商，出事的基本都是外国来的皮包公司开发商，如果是本土公司有一定的积淀和成功案例，比如蓝天集团和Dusit集团，还可值得信懒的！
3，芭提雅买房的心态就是度假，投资暂时不要考虑
4，sansiri在芭提雅的项目全部偏贵，尤其是我刚说的The egde和The base，离他们的项目远一点，太贵了！、
5，芭提雅买房的话一定要注意地段，要不就是核心区要不就是帕山，中天其实就挺远了，更别说那中天了！
6，包租的项目不要信，他一定做不到！芭提雅的旅游市场远不如普吉岛！
7，如果考虑别墅也是可以的，疫情以后老外大量撤离，留下很多打折的大别墅，但是别墅的购买方式你要做一下功课！
8，芭提雅有那种二三十万的小公寓，我个人觉得其实能买，反正也不贵，每年过来能住一两个月也不亏，租不出租空着也不会很心疼，我之前去住在马尔代夫，环境非常好，30万可以买，疫情后可以去捡捡漏！
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