疫情之后,还适合去泰国买房置业吗?
疫情之后,还适合去泰国买房置业吗?这次疫情很像一场沙尘暴,把一个正在狂喊的party吹得人仰马翻,杯盘狼藉,泰国房产经历了过去几年的疯狂增长,一场猝不及防的疫情让这个行业重新回到了解放前,房价暴跌,中介离场,留下一地鸡…….不管是已经入手的,还是正在观望的朋友,大家不禁要问一个问题,疫情之后的泰国房产到底会怎么样?还值得入手吗?
朋友定居曼谷,在过去的几年间,也见证了很多人在泰国置业经历,国人绝对是在泰国置业的主力军,泰国的房价上涨中间肯定也有我们的功劳,随着去年全球疫情的爆发,泰国房产也是被泼了一盆冷水,很多中介纷纷离场,房价也跌了很多,很多房子也很难出租,想卖房离场的业主也被套牢,很多项目开发商都给出了六折左右的骨折价,六折是什么概念,那几乎是赔钱在卖的,尤其是一些尾盘房源,开发商几乎是疯狂甩卖回笼资金,甚至出现了开发商打折价比而二手房价格还低的情况,必定在疫情之下,回笼资金对他们来说是活下去的首要对策!
想要知道疫情后的泰国房产什么样,我们先来看看在泰国置业的人群吧,在泰国置业的需求千千万,但是归纳起来就是三类人:投资,养老,留学,或者这三者中的组合需求!对于这三类人群,我们分别来看看。
第一,对于投资人群,疫情后时机更好
1,中介纷纷离场,市场更加有序
说句不好听的,鼎盛时期的泰国房产,阿猫阿狗都能卖房!那时候卖房的人五花八门,除了这个行业内的人,还有卖榴莲的,做导游的,做代购的,开烧烤店的,陪读宝妈的,卖佛牌的都在卖泰国房产。说起来我们自己圈内人都觉得滑稽,我们这个行业门槛这么低了吗?这个行业还有门槛吗?这个行业还需要专业吗?这个行业不需要售后的吗?
正是因为这种全员皆兵,市场直接爆了,必定你身边还能没几个代购啊,导游啊,宝妈啊之类的,每个人的朋友圈都在説这个事情,你看着看着你就信了啊,加上泰国房子确实也不贵,便宜的芭提雅的二三十万,贵点的曼谷的一两百万,首付30%,这点钱谁拿不出来啊,那时候感觉在曼谷机场接机的不是旅游团就是看房团,或者旅游看房团,可是这么做的后果呢,市场急剧增长,行业参与人员的素质和专业度要求越来越低,什么注水盘,网横盘都能浑水摸鱼,很多距离地铁站很远的项目也能卖出天价,很多地段很差的项目也能一顿瞎忽悠(比如辉煌的XT,开发商是Sansiri),导致最后不好出租不好卖,很多人最后怪罪于泰国房地产不行,可是这真的是行业本身的问题吗?
疫情就像一面照妖镜,不光让房价现原形,也让那些浑水摸鱼的中介或者个人现原形,就我自己的观察,疫情刚开始的时候,很多中介机构还在曼谷有自己的外派人员,但是到了后面,不是员工离职回国就是公司解散,那些自由职业者就更不用说了,他们本身的稳定性就很差,能卖榴莲的季节卖榴莲,能卖佛牌的季节卖佛牌,顺手卖房子,现在房子不好卖他们接着干回老本行,有时候我也很奇怪,找这样的人买房子是怎么想的,房地产行业是需要很强的专业度的,没有在这个行业里面摸爬滚打两三年,他自己都是个小白,他指导你买房?还有你的售后谁负责,他自己都回国了,谁帮你出租,谁帮你买卖?这些问题都不值得思考吗??
疫情之后,市场理性了很多,我感觉这个行业里90%的机构和个人都离场了,比如知乎里面很多自媒体也不更新了,剩下的大多都是深耕泰国房地产的机构,有完善的售后体系,因为那些为了躲避做售后的机构早都跑路了,所以目前的市场还是很冷静,更加符合实际情况!其实在泰国置业,还是需要中介机构的参考,他可以帮你做很多的服务,这也是他的价值所在,找到一个靠谱的机构对于在泰国置业至关重要!
其实中介还有一个作用,就是风控。当然前提就是这是一家靠谱的中介,而且要很熟悉当地的行情,而且中介可以更加全方位综合对比泰国所有的楼盘项目,根据自己的行业经验,帮大家规避很多隐患,比如来自于开发商的,项目地段的,售后的等等,这才是一个中介最大的价值!
2,疫情也给投资客户提供了抄底的机会
疫情之后,各家开发商开启了价格战,疫情对于销量的打击肯定是断崖式下跌,销量差导致开发商几乎都不愿意开新楼盘,因为他们知道现在开新盘一定血亏,但是他们还有一个更加棘手的问题,就是库存房源,在过去几年,泰国房产高速发展,开发商为了抢占市场,往往一个项目还没销售过半,就赶紧拿地开新楼盘,一个开发商在曼谷一年开十来个新盘是很普遍的,可是纵观整个泰国房产开发历程,那有这么疯狂的经历,而这段疯狂的经历也给他们埋下了巨大的隐患—资金周转困难!
泰国的开发商都是用自己的资金或者从银行贷款资金盖房子,因为客户只需要支付30%首付啊,尾款都是交房支付,那么一个项目在竣工以后,如果还剩下20%的房源没卖出去,那么这20%的房源所占有的资金全部属于开发商,或者它的利润都在这里面,如果开发商贷款,那么他还需要支付额外的利息,所以对于开发商来说,一旦项目竣工,尾盘一定是打折促销的,只不过,疫情让这个折扣更大,目前最高的能有五折左右,之前也说了房地产的利润空间有限,五折一定是赔本在卖的!也绝对是低于市场价在卖的,买到这样的项目不就是抄底吗?
3,疫情后的汇率会更好
其实最近几年,泰铢的汇率对人民币一直是涨势,在2016年年初开始,泰铢对人民币的汇率是5.8左右,然后泰铢开启了一个长周期的涨势,在2017年基本维持在1:5左右,然后中美贸易战开始,泰铢继续上涨,一直到2019年年底,泰铢对人民币的汇率一直来到了4.2左右,涨幅高到30%左右,也就是説,在2016年前后买房的客户,不管你的房产的价格是否上涨,但是在汇率上已经赚了将近30%,疫情开始以后,因为旅游业的影响,泰铢开始回调,从2020年年初的4.2一直下跌到现在的4.8左右,相比于2019年买房的客户,现在的汇率是非常划算的,而且随着今年下半年泰国还不能完全开放,预计在年底之前,泰铢的汇率有可能下跌来到1:5左右!但是在明年,因为旅游业逐渐恢复,泰铢会得到一定程度修补性的涨幅,所以在今年年底之前,在泰国置业是汇率上的一个窗口期!
第二,对于养老,佛系心态,慢慢捡漏
1,养老的需求还在,该出去的还是会继续出去养老
疫情之后,我觉得对于养老人群影响不大,相反,这次疫让我对第二家园有了更加深刻地认识,这事还得从去年疫情刚开始的时候说起,那时候国内疫情比较严重,但是泰国还没有感觉,我们还到处买口罩给国内的亲朋好友快递呢,那时候我比较担心父母,把他们从国内接到泰国,那时候我也不忙,带着爸妈到处游山玩水,去普吉岛住了好几个月,天天去海边散步,吃海鲜,逛夜市,差不多到了六七月份,泰国的疫情开始严重起来了,但是那时候国内已经过了最严重的的时候,我觉得他们在泰国不安全,我就把他们送回国内,隔离了七天,因为是老人家,害怕长时间住酒店对他们身体不好,后面就批准他们回家隔离,所以总的来说,我父母其实没有太受到疫情的影响,可是大家想一下,如果这次的疫情就是只发生在某一个区域,或者某一天你生活的地方空气不好了,水不干净了,吃的不放心了,那么你在国外有个第二家园,是不是也多了一个选择呢?多了一份安全感呢?
2,对于养老刚需来说,房价也是很好的入手点。
目前大部分国人就是去普吉岛养老的,那么这次普吉的项目有折扣吗?当然有折扣,甚至比曼谷的折扣还大,因为曼谷跟普吉岛完全是两个市场,曼谷是国际大都市,有自己的商业体系,有外来务工人员,比如我自己,所以本地人和外国人都会买房,但是普吉岛主要是海外人士买房,泰国本地人谁去普吉岛买房啊,所以普吉岛目前也有很多折扣比较大的项目,比如Patong bay sea view一线海景公寓,2018年年底开盘,当时开盘价45平米的一居室就要490万泰铢,最近的有特价房源是300万泰铢,几乎是六折的优惠,开发商承诺15年包租,每年7%净租金回报,要知道,疫情之前,这个价格别说一线海景,连普吉镇都买不到好一点位置的,疫情之前的普吉岛海景公寓,均价不会低于三万人民币,现在还不到一万五,这个价格算不算抄底价?
第三,对于留学,短期内有影响
其实出国读书,深层次有两个原因,一个是为了追求海外更优质的教育资源,另一个原因是在国内读书有一些无法调和的矛盾:
第一个是学区房:学位房是个香饽饽,身边有好多人,即使是资金很好的的家庭,也会因为一套学区房弄的焦头烂额,在国内有些时候也不是光有钱就能解决事情的,社会关系太复杂,很多人为了一个学位到处跑关系托人情,其实现在的八零后父母是最不愿意干这种事情的,他们很多人宁可多花钱让孩子读国际学校,或者出国读书,这样的例子不在少数!还有一些家长,为了孩子读好点的学校,从自己家的房子里搬出来,然后去租别人家的房子或者买个小点的学位房,自己的房子空着不住,这样的例子也是比比皆是啊
第二个国内教育本身问题:国内的教育更多的是大众教育,不是精英教育,对于有些家庭来説,高考不是他们家孩子的唯一出路,那么为什么还要去读一个一切向高考看齐的学校呢,纵使家长思维开放,不强求孩子考个好成绩,但是孩子在这样一个氛围的学校里,能不能受到足够的尊重,能否非常自信开朗的成长,这也是要打问号的;我们的小学教育有点过度开发孩子的智力,让他们承受与年龄不相配的学习任务,没有培养自学的习惯,没有让孩子去享受学习的乐趣,一旦没人管,那还有学习一说啊
第三个是国内教育的实际问题:为人父母都知道,现在学校给孩子布置作业,那是给孩子布置的吗?那是给家长布置的,我国内有个亲戚,老师布置的东西孩子根本做不了,但是做不了还不行,去学校没办法交差,孩子睡一个晚上,老父亲动手给做一个晚上,这不是欺负家长吗?还有国内的教育有点像大锅饭,孩子人数多,老师少,老师很难关照到每一个孩子,学习好的老师还能重点关注一下,学习不好的,老师不给你穿小鞋都不错了,之前有个家长跟我说,陪孩子写作业写得高血压都犯了,家长受罪,孩子更受罪。
其实疫情一来,很多在国外读书的父母带孩子都回国了,那是为了孩子的安全,必定在安全面前,读书还是要靠后,很多孩子回国后家长也给安排了在国内读书,可是这真的彻底解决了问题了吗?想想当初为什么要出国读书,一定是有一些不可以接受的问题或者矛盾,或者寻求更好的教育资源才选择出国,在疫情之下,这样的问题或者矛盾被掩盖,或者变成了次要问题,可是时间长了,这些问题还是会暴露出来,该出国读书的还是要出国读书,甚至原来那些在欧洲美国读书的孩子也会选择去泰国读书,所以出国留学短期内有影响,长期来看,出国读书还是某些人的选择,并不会因为一场疫情完全改变大家的想法!
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