泰国房产

泰国公寓房-12大秘籍教你如何正确选择！ 泰国公寓房产权，首个允许出售永久产权公寓的泰国公寓法于1979年获得通过。 1988年，曼谷市仅有约2,600个现房公寓单位。公寓价格为每平方米20,000 – 25,000泰铢，但交房标准是毛坯房。如今，新项目的平均价格与30年前的价格相比上涨了10倍以上，交房标准提高到了精装的水平。曼谷市场的一个不寻常的特点是，即便是就在隔壁的两个项目价格也会有差异，而且同区域现房项目的价格差异很大。到底造成这些差异的原因会有哪些呢？又有哪些因素会推动价格上涨呢？导致曼谷公寓转售价格上涨规律与其他城市不同的关键因素之一是曼谷未来的潜在供应不受政府规划法规的严格限制。在曼谷，某些建筑物的价格不升值，因为存在“技术过时”现象，例如天花板较低，建筑物的设计和规格不再符合买家的要求。 位置和地价位置是一个重要因素，Lumpini，Rama9 和Sukhumvit地区以及一些河畔地区，土地及其稀缺可以说是最昂贵的位置。就行车路线或公共交通而言，最优选的位置一定具有更好的可达性。道路狭窄，离主路远都会影响土地价格和项目的价格。特定位置的可达性，并不仅仅是指邻近大众运输站。邻近地区的生活配套也很重要。最终用户所有者和租户希望生活在拥有便利设施的良好社区中，但又不想靠近会产生过多噪音或干扰的配套。 楼龄一直以来，泰国买家一直偏爱新物业。加上曼谷的公寓发展历史不长，建成公寓的流转性不如其他城市高，在整个曼谷，新物业销售与二手物业销售的比率约为每售出一个二手公寓就售出四套新公寓物业。 单位数量按照市场理论，价格是由供求关系决定的，具有少量单元（有限供应）的建筑物的价格应优于具有大量单元的建筑物。但曼谷情况并非如此，因为一些单位数少于50个的建筑物的价格要比相似位置的单元数超过200的同龄建筑物差。不过一旦建筑物中的单元数超过一定数量，人们就不会将其视为奢侈高端产品。单位总数和购买者对排他性和吸引力的看法因项目的总体设计而异。如果土地面积小，即便单位数量少也会显得非常密集。相反，一些单元更多的项目如果土地面积够大也会感觉更加开放和有吸引力。 项目占地面积项目基地的大小和单位数量肯定会对价格产生影响，如果基地太小，则该项目的公共空间肯定也小。 容积率影响价格的另外一个因素是容积率，也就是建筑面积和土地面积的比率。土地不会贬值，对于曼谷新开发项目而言，土地现在占项目成本的50％以上。世邦魏理仕（CBRE）预计土地价格将继续上涨，并在总价格中占越来越大的比例。有证据表明，容积率越低越受投资者欢迎。 高楼层与低楼层通常高层建筑的视野和公共配套优于低层建筑，也受到更多投资客的欢迎。但由于市区内土地规划的限制，在中央商务区多为超高层建筑。但随着能建筑高层公寓的土地越来越少，加上很多低楼层公寓改善了户型设计，增加了更多更完善的公共配套，所以市面上也出现了不少高价位的低密度项目。 户型因素目前市场上的户型还是非常多种多样的，从普通公寓开间到复式公寓。调查数据表明，户型设计及其组合会影响买家对建筑物及其价格的看法。一房，二房和三房单元以及一些较大单元的组合通常被认为可以实现更高价格的豪华开发。一栋只有一个单位大小和类型的建筑物通常只吸引市场的一部分，这会限制潜在购买者的数量和可达到的价格。 面积大小大多数买家有固定的一次性预算，并已决定要多少间卧室。在新开发项目中，一个180平方米的三居室单元可以与旧建筑中的300平方米或更大的三居室单元获得相同或更高的总价格，但每平方米的价格可能会高出50-100％。对于许多购买者而言，其实并不完全看单位的总面积，而是更注重其布局和实用性。由于地价和房价不断攀升，加上对公寓的刚性需求越来越大，开发商在户型的开发和对空间的使用上越来越注重实用性和高效性。相比一些较旧的开发项目中，客厅/饭厅可能可以大到踢足球，但是大部分空间是浪费的，不实用。较小的面积可以减低房子的总价，另一方面物业管理费也无形中降低。 项目设计和质量设计和建筑材料规格是影响价格的重要因素之一，但是它们非常主观，并且难以精确地分析和列出，因为每个人对自己喜欢的东西以及愿意支付多少钱的看法略有不同。外观，建筑外观最好有辨识度，外墙的材质是决定建筑物等级的重要因素。目前越来越多的高端项目采用隔音隔热的外墙材质。一般豪宅项目不会设置商业配套，业主会觉得影响他们生活的私密度，但其他项目如果有一些增加生活便利度的商业配套还是会增加对自住和投资客的吸引度的。大堂的配置要适中，最好要有挑高的空间，目前最受欢迎的高度是在4.5米左右的高度并提供方便婴儿推车和残疾人的无障碍通道。最好有单独的停车场电梯，以确保所有访客都可以通过主大厅，因为这可以提供额外的安全性，而不是直接从停车场进入单位楼层。乘客电梯必须高效快速，并且具有与五星级酒店相同的外观和感觉。速度非常重要；没有人愿意花一千万泰铢或更多的钱买一栋房屋，在那里他们不得不等待一段时间才能在早上乘电梯上班。游泳池，健身房公共共享空间还是最低限度的设施配套要求，特别是房间数目超过400间的项目，还必须要配备完整的公共设施配套。景观 ，通常景观也是决定公寓价格的一个原因，但除了直接面向公园或河流，其他的景观未来也都会有被遮挡的可能。景观溢价在新盘的价格体现上是一定有的，但在转售上并不是影响价格的主要因素。 物业管理每座新建筑都有变旧的一天。如何维护物业将对未来转售价格有很重要的影响。很少有人想住在十年也没有对公共区域进行翻修的公寓。入户大堂，电梯，公共走廊，停车场陈旧，维护不善会对转售价值产生很大的负面影响，选择好的物业公司和开发商尤其重要！ 停车位在曼谷停车位的数量会影响价格。特别是泰国本地业主更注重停车位的配比，目前市场上一居室以上必须提供一个免费停车的权力，两居或三居室甚至需要提供两个。由于土地价格的攀升，很多开发商现在正在建造自动泊车系统以增加泊车密度。 投资收益率总收益有两个组成部分，即租金收入和资本收益。尽管租赁市场保持平稳，但泰国购房者仍愿意为新房产支付更高的价格。因此，租金回报并未对价值产生重大影响。潜在的资本收益才一直是泰国人购买的主要动机。 是不是对泰国置业有了更深刻的了解，联系我们【renteaxy】可为您提供一站式服务

泰国住房-2023年外国人购买数据分析 泰国住房银行房产数据中心(REIC)的数据显示，外国投资者在不到4年的时间里，在泰国累计买入了1,408,310平米的住房单元面积。特别是中国香港人和美国人在泰国拥有住房人数遥遥领先内地买家。 泰国央行发布的数据显示，外国人在泰购买公寓住房出现回暖趋势。虽然经历了艰难的3年疫情大流行影响，但中国香港人和美国人在泰买房人数依然遥遥领先。中国内地买家也不甘示弱，成功进入前七国行列。泰国央行近期发布了一份覆盖过去5年时间里外国人在泰购买公寓住房的统计数据，其中前7个国家地区依次是，中国香港、美国、新加坡、英国、中国台湾、日本、中国大陆。其中过户交易金额最高的年份是2018年，当年总成交金额910.05亿铢。虽然疫情大流行艰难的3年泰国公寓住宅市场出现降温的情况，外国人购买公寓成交金额也从2019年的675.96亿铢降到了2021年最低的443.26亿铢。 但从2022年外国人在泰买房数据可以看出，泰国公寓市场迎来了回暖。尤其是政府开放外国人入境解除防疫限制使得外国人购房交易金额重新回到了600亿铢以上，实际金额为631.97亿铢。这比2020年的528.05亿铢高出了100亿铢。 比如，中国香港和美国的投资者对泰购房热情很高，2018年时中国香港人砸300亿铢来泰买房，同年美国人则花了137.11亿铢来泰买房。至于中国内地人，2018年买房总支出88.21亿铢，刚刚过去的2022年约合9亿铢。 如果按照泰国央行披露的2022年外国人在泰买房统计数据：1. 中国香港，总交易额121.06亿铢；2. 美国，总交易116.07亿铢；3. 新加坡，总交易额78.27亿铢；4.英国，总交易额55.09亿铢；5. 中国台湾，总交易额23.53亿铢；6. 日本，总交易额10.43亿铢；7. 中国内地，总交易额9亿铢。 截至2022年底，外籍人员在泰国购房总量达11561处，总金额达592.61亿铢.较之2021年有较大涨幅，更是创下自2018年来最高。而在最新一份城市吸引力排名中，泰国首都曼谷跻身前十大热门旅游目的地城市。虽然近年来曼谷空气质量开始令人担心，但相比很多城市仍属于可接受的范围。曼谷作为国际化大都市，美食一直是最受国际游人称道和赞美的。 联系我们【renteaxy】可为您提供一站式服务

泰国签证一站式服务 泰国签证哪些人可以申请？2023年3月7日，泰国内阁会议批准增加长期居留签证(Long-Term Resident Visa即LTR Visa)目标群体中的高技能人士从事的目标产业，包括运输与物流业、石化和化学工业、国际商务中心等。此外，内阁还授权长期居留签证措施委员会公布并酌情增加、减少或调整长期居留签证的适用目标产业以节省时间并能更有效地吸引高技能外籍人士来泰长期居留工作。 此次调整使长期居留签证适用目标产业扩大到覆盖政府投资促进政策下的所有目标产业，使高技能外籍人士申请长期居留签证的资质条件更为宽松，并且有望吸引更多的高技能外籍人士来泰工作，有利于促进泰国经济、贸易和投资的长期发展。 长期居留签证（LTR Visa）是什么？ 长期居留签证是泰国向希望在泰国长期居住的4类目标高素质外籍人士发放的为期10年签证。 哪些外国人可以申请长期居留签证？应具备哪些资格条件？ 1.全球富裕公民（Wealthy Global Citizen）：不限年龄、拥有高收入、出行频繁、在多个国家往返居住并在全球各地拥有资产的外籍人士。签证申请人资质：投资于泰国债券、泰国房地产或进行直接投资（FDI），最低投资额50万美元；过去2年个人年均收入或养老金不少于8万美元；资产总值最低100万美元；购买获认证保险公司且保险期限覆盖签证有效期的健康保险，保额不低于10万美元。 2.富裕退休人士（Wealthy Pensioner）：年龄50岁及以上，拥有稳定的境外退休金收入来源的外籍人士。签证申请人资质：投资于泰国债券或房地产或直接投资的最低投资额25万美元；每年收入或养老金不少于4万美元（在泰国有投资）或8万美元（在泰国无投资）；购买获认证保险公司且保险期限覆盖签证有效期的健康保险，保额不低于10万美元。 3.有意在泰国远程工作的人士（Work-from-Thailand Professional）：不限制年龄、受雇于境外雇主、可跨国远程工作、拥有稳定的境外收入来源的外国人，可分为两类：1）数字游民群体（Digital nomad）；2）接近退休的大型企业雇员（Corporate Program）。 签证申请人资质：过去2年个人年均收入（如工资、投资收入等）不少于8万美元或4万美元（若为硕士以上学历）；拥有知识产权 / 获得A轮融资/拥有不少于5年的工作经验；购买获认证保险公司且保险期限覆盖签证有效期的健康保险，保额不低于10万美元。 4.高技能人士（High-Skilled Professional）：与境内或境外公司签订雇佣合同或服务合同而被指派到泰国工作的专业人士，或拥有为境内高等教育机构、研究所或专业培训机构或政府机构工作的证明文件且其工作领域属于目标产业*的专业人士。签证申请人资质：最近2年年均收入不少于8万美元，或如果申请人具有科学或技术专业的硕士学位或同等学历，或拥有拟在泰国工作的业务领域的专业知识和专长，须提供最近2年个人年均收入不少于4万美元的证明文件；如果申请人为已退休科技专业人士，须提供退休前2年个人年均收入不少于4万美元的证明文件；如果申请人提供其在公立高等教育机构、公立研究所、公立专业培训机构或政府机构工作的证明文件，则无需提供最低收入证明文件； 拥有最近10年内不少于5年的目标产业工作经验（在公立高等教育机构或公立研究所或公立专业培训机构或政府机构工作的人士或具有博士学位或同等学历或以上的人士除外）。 长期居留签证持有人可享受哪些特别优惠权益？可获得为期10年的签证，获签人士的随行者（配偶和年龄20岁及以下的子女，合计不超过4名）同样可获得10年签证；外籍人士在获得签证后可申请工作许可。不受每雇用一名外籍员工须雇用四名泰籍全职员工的规定限制；免征境外收入的所得税（包括在同一纳税年度获得的收入）；获得长期居留签证的外籍人士及其随行者可根据移民局规定的规则和条件申请变更为其他类型的签证；获签证的外籍人士及其随行者须每年向移民局报到和通知住所一次（一般签证持有人必须每90天报到一次），可在线办理报到。税收优惠; 在哪里申请长期居留签证？在泰国申请：泰国移民局；在境外申请：申请人所在或拥有永久住所的国家的泰国大使馆/总领事馆。 长期居留签证申请费是多少？每年10,000泰铢。 联系我们【renteaxy】可为您提供一站式服务。

泰国延展计划扩大泰国的经济和社会发展 泰国延展计划，扩大泰国的经济和社会发展。这个措施有助于拉动2023年中低价格住房销售。 在泰国央行决定不延展购买第二套或以上住房贷款的贷款价值比（LTV）上限放宽至100%措施后，2022年12月20日泰国内阁批准将原定2022年12月31日终止的降低价格不超过300万泰铢且抵押额度不超过300万泰铢的新住房和二手住房交易手续费费率措施延展一年至2023年12月31日。 不过新措施的内容与2022年不尽相同。其中住房抵押登记手续费费率与2022年相同，为住房交易价格或评估价格的0.01％（正常费率为1%）；住房过户手续费费率则从2022年的住房交易价格或评估价格的0.01%调整为1.0%（正常费率为2%）。 开泰研究中心认为，近两年政府的降低交易手续费率措施对泰国房地产市场发挥了一定的支持作用，因为价格不超过300万泰铢的住房需求大。泰国房地产信息中心（REIC）的数据显示，2022年1-9月曼谷及周边地区价格不超过300万泰铢的新住房销售量约占新住房销售总量的53%，大部分为公寓和联排别墅。同时房地产代理事务有限公司（AREA）的数据显示，截至2022年6月底，价格不超过300万泰铢/套的待售住房数量约占曼谷及周边地区待售住房总量的53.3%，主要也是公寓和联排别墅，大部分遍布在符合购房者需求的地段。 开泰研究中心同时认为，虽然2023年住房过户手续费用高于2022年，但每套住房比去年增加的金额最多不超过29,700泰铢（以价格为300万泰铢的住房为例）。如果房地产开发商推出像以往那样的促销推广，如为购房者分担一半过户手续费，购房者增加的过户手续费不到15,000泰铢，总的费用支出仍低于没有降低费率措施时期。因此，延展降低交易手续费措施将有助于拉动2023年中低价格住房的销售。 不过，2023年泰国住宅房地产市场仍面临着多重压力，如消费者购房能力仍面临高度不确定的收入复苏的挑战、消费者购买力仍因生活费和债务负担而处于疲弱状态、新住房价格随各种成本上涨而上调、利率上行趋势将加重购房者的分期还款负担。因此，开泰研究中心预测，2023年曼谷及周边地区的住房过户量约为17.6-18.4万套，同比萎缩约2.6%至萎缩6.9%，增幅低于2022年的12.9%。 联系我们【renteaxy】可为您提供一站式服务。

曼谷住宅2023年房地产市场展望 曼谷住宅2023年投资展望，泰国住宅房地产市场利好因素增多，包括经济活动恢复正常带动家庭收入增加；中国重开国门除了有助于泰国旅游业增长外，也增强经营商恢复投资的信心；政府降低价格不超过300万泰铢的住宅的过户手续费和抵押手续费措施有助于减轻购房者的支出负担。不过，仍存在诸多不确定因素，包括全球经济衰退风险、多家美国银行因流动性问题而倒闭、俄乌战争旷日持久、大选后新政府的政策走向以及贷款利率趋向持续上升增加购房成本等。 开泰研究中心最近就曼谷居民对目前经济对未来1-2年购房计划方向影响的看法进行了问卷调查。调查涵盖购房行为、价格水平、影响购房计划的因素、购房能力以及利率上升影响。受访者包括工薪阶层、自由职业者、收入稳定的企业主等。值得关注的发现如下：-未来1-2年内，三分之二的受访曼谷居民有购房需求，其中36-40岁的Y世代上班族购房需求最高，主要购房目的是希望拥有自己的住宅以实现生活独立，其次是随着家庭扩大，希望在工作场所或子女学校附近购买住宅。 -超过半数（66%）的受访者有意购买新建住宅，31%有意购买二手房屋，3%打算购地自建住宅。希望购买的住宅平均价格约318万泰铢。在住宅类型选择方面，调查发现： ▪ 38%的受访者希望购买平均价位270万泰铢的公寓式住宅。其中25-30岁年龄段的受访者最喜欢公寓，他们刚开始上班并希望拥有独立的生活。 ▪ 希望购买联排别墅 (27%)、独栋别墅 (23%)和双拼别墅(6%)等低层住宅的受访者：选购低层住宅的购房者大多是正在组建家庭的年龄段群体（30岁及以上的群体），选择均价为260万泰铢的联排别墅、均价为400万泰铢的独栋别墅或均价为370万泰铢的双拼别墅。 -购房时需要考虑多种因素。大部分受访者会根据经济形势、利率和自身财务状况来调整购房计划，特别是每月债务负担重的脆弱群体和收入不稳定的自由职业者等受访者。调查发现： ▪ 大多数受访曼谷居民认为目前经济尚未呈现良好恢复态势并影响其日常生活。三分之二的受访人选择通过减少购买非必需品、减少外出聚会和旅游频率等方式进行调整。而13%的受访者则选择推迟购买汽车、住房等高价值资产。 ▪ 64%的受访者对利率上调感到担忧，从而影响其购房计划。超过一半的受访者认为，如果利率继续上升将影响其购房计划。四大银行截至2023年2月28日的数据显示，房屋贷款利率（最低贷款利率（MLR）、最低零售利率（MRR））比去年同期平均上涨0.9个百分点，未来贷款利率可能随政策利率走向进一步上升。利率每上调1个百分点，消费者的每月分期付款负担将增加约8-10%，因此购房者必须妥善制定财务计划以应对日益增加的财务负担。 ▪ 几乎全部受访者都有每月需要偿付的债务，从而影响其购买住房的能力。调查显示，超过98%的受访人每月需要偿付的债务（包括商品、信用卡、住房、汽车等的分期付款）。38%购房者的偿债比率（DSR）超过20%，该群体在贷款购房时需要提供更高比例的首付款或共同借款人。37%有意购房者的偿债率（DSR）低于10%。虽然该群体每月需要偿付债务的金额不大，但仍需考虑用于应急开支的储蓄以及可能影响收入稳定经济复苏不确定性和利率上升等其他因素。这些因素最终导致住宅市场的目标群体缩小。 调查结果反映出曼谷居民仍有较高的购房需求。但是受访者担忧房地产市场仍存在的多项不利因素，如生活成本和家庭债务高企的情况下家庭购买力有限；在泰国央行不延长第二套房的贷款房价比（LTV）上限放宽至100%的措施后，政府的便利措施不如上一年；而降低交易价格不超过300万泰铢的新建住宅和二手住宅的房屋过户手续费和抵押登记手续费措施与2022年措施也不尽相同（其中住房抵押登记手续费费率与2022年相同，为住房交易价格或评估价格的0.01％（正常费率为1%）；住房过户手续费费率则从2022年的住房交易价格或评估价格的0.01%调整为1.0%（正常费率为2%）），使购房手续费支出比2022年增加。此外，住宅价格上涨和贷款利率上调导致消费者谨慎贷款购房。 因此，开泰研究中心对2023年住宅销售仍持谨慎看法，预计曼谷及其周边地区的新住宅销售量约为9.5-10.1万套，比2022年缩减2.8%至增长3.4%，住宅过户数量约为18-18.8万套，比2022年缩减7.7%至3.5%。其中销售良好的住宅类型为位于与曼谷外围靠近轨道交通线路区域、价格低于300万泰铢的公寓。尽管住宅需求有所回升，但由于市场的累积待售住宅供应量仍处于高水平，投资仍须保持谨慎。 开泰研究中心认为，由于住宅房地产市场竞争激烈，开发商应明确目标客户群体，通过差异化与对手竞争，在住宅设计中注重可满足新生代观念和生活方式需求的功能，例如：设计符合在线销售职业的住宅，将可用空间设计划分为工作/直播室以及储藏室；住宅的设计符合拯救地球、节约能源的要求等。 联系我们【Renteaxy】可为您提供一站式服务。

泰国买房一站式服务 泰国买房市场在过去的几年中一直是受欢迎的投资目标之一。泰国的房地产市场在曼谷、芭堤雅和普吉岛等地区都有很多投资机会。泰国的房地产市场对外国投资者来说是开放的，一般来说，判断一个国家或地区的房地产市场是否为上升市场，要从短期，中期，长期三个维度来分析。 短期-看政策 泰国属于一带一路核心国，地处东盟核心地带，东盟物流，贸易和金融中心，是东盟与中国的桥梁，中国对泰国的投资大幅增加，各项基础设施日益完善。我国需通过泰国，进入东盟乃至大湄公河次区域，对产品供应链进行重新布局，这就给泰国带来了难得的发展机遇。泰国与日本，澳大利亚，新西兰多国签署了自由贸易协定，有利于我国的企业和投资者以泰国为产业基地快速、便利地拓展海外市场空间。 如今，泰国4.0 战略和10大新业产业提供高度优惠政策吸引外来投资，创造大量就业。政策方面，除了部分有利于增强泰国经济竞争力的项目可以申请“100 亿泰铢研发基金”的支持，并享有最高15 年的企业所得税减免优惠外，外企还可享有土地所有权等非税务优惠，这大大增加了华人对泰国的投资信心。除此之外，泰国还被世界银行评为东南亚第二大易于经商的国家。货币政策宽松，暂时不会加息，也不会降息，利于外贸企业以及有融资需要的中小企业的发展。泰国有良好的经济弹性，即使在全球经济危机下。泰国也没有出现经济不景气现象，是全球少数几个保持稳定并无通货膨胀压力的国家。 中期-看供给 土地供应紧张是导致泰国房价上涨的一个重要原因，根据数据显示曼谷新楼盘开发在2016年达到顶峰后将逐渐减少，市中心和城郊的新盘数量下降明显。其中，曼谷的市中心已经缺乏可开发的土地，剩余的土地都是稀缺资源。往年的土地价格增长是5%-10%，现在已经到了10%-30%。 土地成本的增加直接助推了新盘售价的上涨。在一个开发强度已经如此之高、土地极度匮乏的地区，还想要有大量的土地供应几乎是不可能的。物以稀为贵，土地供应的紧张必然会导致土地价格的上涨。由于人多地少(相当于2/3 的北京人口生活在1/10 的北京面积上)，所以房屋空置率仅为1.5%，另外，二手房供应量非常少，转售挂牌周期平均仅42 天。 长期-看人口 东南亚拥有6.48 亿人口总数，其中70%的人口均为40 岁以下，劳动力旺盛。泰国作为东盟的中心，政治，经济稳定，就业充分。失业率仅为1%，有的年份失业率低至0.9%,0.8%；世界500 强的外资公司基本都在曼谷设有分公司，华为就在曼谷设立公司，5000员工入住曼谷。 曼谷是泰国首都和最大城市，也是东南亚第二大城市。曼谷是国际活动中心之一，每年有多达200~300 起的各种国际会议在此举行。泰国开放养老签证政策，目前外国人在泰国退休养老的人口数量已超过40 万人。在泰国买房投资人群当中以亚洲投资者居多，中国投资者是其中重要的组成部分，并在以每年近300%的速度增长。 不管是在亚洲还是全球的入境旅游人数排名中，泰国总能稳居前四名。从泰国政府施行的经济政策层面，从住宅用地的供需关系层面，从人口红利层面，都能让我们对于泰国房地产增值有一个良好的预期，而房地产是信心市场，全球的投资者都有信心，蜂拥而至，势必又进一步加快了泰国尤其是核心区域的房价上涨。同时，泰国拥有良好的社会治安，高水平的国际教育和国际医院，慢节奏的生活和低物价，使得投资型房屋也具有非常好的居住属性，实用功能！另外，稳定的现金流回报，也是众多海外投资者看好曼谷的重要原因。 近几年最新数据，泰国整体房价全球排名99 位，租金回报率全球第6 位，其租金收益每年可达5%-10%。胡润研究院发布《2018 年胡润海外置业投资回报指数》中的投资回报数据也显示，泰国房产平均租金回报率达5.13%，远超中国大陆。综上所述，泰国的房产市场正处于蓬勃发展时期，具有非常大的投资潜力，而现在也正处于购房投资的绝佳时期，相信坐拥天时地利人和的泰国房产，绝对不会让投资者失望。

泰国投资是一个热门的话题，尤其是泰国房产市场有很多优势。泰国土地投资一直是东南亚土地市场投资的一片热土，本文我们为大家分析泰国土地与房产目前的发展情况、泰国房地产开发商的ICO数字货币发行融资计划、私人房地产投资信托REITs，并给出我们对于泰国房地产市场的展望与建议。 泰国投资-泰国房产投资前景分析及投资建议 1、泰国投资房地产面临的不确定性 泰国投资房地产除了疫情的影响，还面临一系列变化和不确定性，包括新的土地和建筑税收制度和悬而未决的曼谷城市计划，而且最新的税收制度与以前的税收制度也有很大的不同。另外，由于新税收制度刚刚实施，并不是所有纳税人都能顺利执行，由于行政上的困难，未能及时向每个土地和建筑业主发送税务申报书，造成了纳税人的纳税延误或混乱。 法律法规上还有另一个重大变化就是曼谷的城市规划正在调整，但目前仍未有定论，房地产项目的开发商在继续关注即将到来的变化。最终的规划可能与之前披露的细节有所不同（例如，增加建筑总建筑面积与某些地区土地面积的比例，改变分区管理，以及对公共交通车站周围的发展项目采取新措施）。 此外，中央行政法院在2021年作出一项判决，撤销曼谷市中心一个公寓开发项目的建筑许可证，当时该项目已经竣工，超过80%的商品房单位已经转让给购房者，判决的依据是该项目违反了项目占用公共道路的最低要求。中央行政法院的判决是可以上诉的，现在案件正在进一步的办理过程中，房地产开发商和公众对该事件的关注程度非常高，这可能会对整个房地产市场产生重大影响。 2、房地产开发商的ICO数字货币发行融资选择 在过去的几年中，金融科技取得了显著的发展，这种非传统融资方式的风险也随之增加。因此，2018年5月，泰国《数字资产业务皇家法令》实施了数字代币、加密货币和首次代币发行(ICO)的法律框架。该框架预计将为发行人和投资者提供更大的金融灵活性，同时以一种较为固定的交易习惯固定各方的权利。鉴于区块链去中心化的特性，它也可以节省发行过程的成本。2021年10月，泰国首个房地产代币ICO ‘Siri Hub’投资数字代币(SIRIHUB)被引入市场，由XSpring Digital Company Limited，一家由SEC批准的ICO门户网站进行发行，它通过出售总计2.4亿SIRIHUB筹集了24亿泰铢。除了SIRIHUB之外，泰国的几家房地产开发商目前正在准备向SEC提交注册文件以发行自己的数字货币。ICO可能很快会成为一个有吸引力的融资选择，并将改变泰国投资市场。 3、私人房地产投资信托REITs 泰国资本市场的监管体系是基于监管能力设计的。在这方面，泰国证券交易委员会作为证券监管机构，倾向于控制与泰国资本市场以及REITs相关的所有事项。证券交易委员会期待采取必要的措施，以保持投资者的信心，并确保在泰国资本市场的中小投资者的适当安全。在这样一个稳妥和保守的政策下，建立一个新的公共REITs的过程，以及现有的公共REITs的资本增加以及项目中的操作合规处理可能是相对耗时和复杂的。 2021年6月，SEC推出了另一种REITs投资选择，即私人REITs，用以减少上面提到的复杂性。私人REITs的申报和监管要求较低，因为它们只限于在资本市场有足够经验的资深投资者(即机构投资者和房地产投资信托基金经理及其相关专业人士)，同时，私人REITs也不在股票交易所交易。因此私人房地产投资信托可能对一群经验丰富的投资者具有更强的吸引力，因为它们往往会向公开交易的投资者提供更高的收益率，而且它们较低的合规成本有可能带来更高的回报。最近，泰国的几家房地产开发商一直在调查和讨论建立私人REITs的潜在投资者。 4、总结与展望 从2021年11月起，泰国在特定条件下对外国游客重新开放边境。业内人士希望泰国的房地产市场有足够的弹性，应该至少能够在2022年底迎来疫情后的反弹。对此，泰国政府也在寻求欢迎更多外国投资进入泰国。泰国政府最近提出的一项举措是减少对外国人拥有商品房购买比例的限制。目前，外国人最多可以持有一个商品房小区所有单元总面积的49%，这一配额预计将被修改至70%至80%之间。不过，外国业主在年度业主大会上的投票权仍将维持在49%，以确保泰国业主的权益仍得到保留。 此外，外国对拥有住宅用地的限制可能会减少。目前，外国人可以拥有投资价值不低于4000万泰铢的住宅用地。在这种情况下，外国人最多可以持有1莱（泰国面积单位，1600平方米）的土地，但需要事先获得泰国内政部的批准。由于投资金额大、审批手续复杂，外国人并不喜欢申请这样的程序。拟议中的放宽条件将使投资额降至1000万至1500万泰铢，且土地必须位于住宅小区地区，而且外资持股比例仍将被限制在住宅小区总面积的49%以内。尽管这一放松政策预计只会在短期内(3至5年)有效，但它可能会在疫情后为泰国的房地产开发项目提供支持。 除了建议放宽外国人在商品房和住宅项目的所有权外，还有人建议将房屋的租期由30年增至50年，并可续期40年。这些建议正在泰国政府的考虑中，因此尚不清楚何时生效。 如果您也想要投资泰国的物业，【renteaxy】可为您提供一站式服务方案。 如果您的房屋还未装修：【renteaxy】有多种装修包供您选择，不同价位，不同专修风格，任您挑选。 如果您的房屋空置待租：【renteaxy】多渠道、多资源、多平台投放房租租赁信息，可以最快速度为您匹配合适的租客。 如果您希望省心省力省时间，坐享收益，【renteaxy】为您提供管家式公寓托管业务，您可每个月躺着收取人民币，无需换汇，每月定期收取托管账单，所有收益一目了然。 如果你希望物业快速变现，实现资金流动：【renteaxy】还有转售部门，为您全方位评估房屋交易价格，快速投放市场，快速回收投资。

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根据泰国置业的一些数据分析，全球经济下滑可能会导致泰国房地产市场的价格下降，但是也可能会导致更多的外国投资者进入泰国房地产市场。此外，泰国政府也在努力推动房地产市场的发展，以促进经济增长。 泰国置业一站式服务 泰国置业走势—稳步前进市场广阔 LTV限制，抑制房产投机行为。LTV(Loan to Value ratio)是抵借比，即贷款金额除以抵押物的价值。这是调控资产价格的工具，也是防范经济泡沫的常见手段。一般而言LTV越高，人们可借贷的金钱越多，银行债务也越多。中国平均LVT比例在59%左右，而泰国高达90%以上。 泰国银行将LTV比率下调至80%无论是购买1000万泰铢以上的房产，还是购买二套房，都需要交20%以上首付。这次LTV下调，可以有效管理市场上的借贷行为。对房地产行业来说，这些措施收紧金融机构的抵押贷款标准，减少人为需求以防止投机，帮助那些有实际需求的人以合理的价格购买房屋。该政策将增加租赁市场的需求，利于房产出租，这对已投资泰国房产的客户来说是个好消息，对未投资者也是个好机会。 泰国政局、经济环境稳定 巴育总理提出“泰国4.0”经济战略持续数月的泰国大选目前已经结束，巴育连任泰国总理，内阁人员确定，新政府与内阁的组建将重振投资者信心，其中巴育总理提出的“泰国4.0”经济战略，计划将泰国经济转型成为创新、创造和技术驱动型经济体、“东部经济走廊””一带一路”“中泰铁路”都是重要项目。 曼谷房价仍会保持稳定增长可以想象，在巴育执政期间，“泰国4.0”战略仍是经济发展大方向，基础设施建设、产业转型、优质外商资本涌入，等等因素让人们对泰国经济发展充满信心。因此，专业数据团队预测，曼谷的房价在这两年仍会保持较稳定的增长。 经济苏醒为底牌-泰国经济的优势 一个国家的GDP指数代表这个国家的经济实力，在东南亚GDP排名中，泰国一直处于中上水平，近年来一直保持着非常稳定的增长，这也是泰国经济的优势。　　作为东盟经济交通中枢的泰国，近几年经济高速发展，其中，旅游业是泰国经济发展的强力支撑。泰国几乎每个地方都有旅游景点，如曼谷、普吉岛、苏梅岛等，在世界各种旅游景点的排行榜中均能名列前茅。 泰国旅游进入高速增长阶段虽然泰国自2021年11月1日开始的免隔离重新开放，并没有引发外国游客人数的暴增，但很明显的是旅游业正在从疫情中复苏，游客人数稳步增长，且势头强劲。据泰国疫管中心CCSA数据报告，在重新开放的16天内，已有近6万名外国旅客入境泰国。 另外，泰国较低的生产成本同样吸引了不少外国企业。比如索尼扩大了在泰国的生产;日本办公室仪器巨企理光(Ricoh)把影印机生产线全面转移到泰国;阿里巴巴、京东、华为、中兴、中铁建等中国知名企业也加大了在泰国投资。这些企业进军泰国，不仅利于泰国经济的发展，还可以极大地刺激到房屋租赁市场，这样一来泰国房产的稳定收益以及巨大的升值空间都有了保障。 泰国迎来经济跨越式发展黄金期对进入快速发展通道的泰国来说，中国“一带一路”倡议更成为它经济苏醒的强有力的推动力。作为“一带一路”战略沿线上的重要国家，泰国享受到巨大的区域红利，“站在巨人的肩膀上”的泰国，就此迎来一段经济跨越式发展的黄金时期。泰国政府对大型项目的投资也是经济增长的关键动力。泰国国家铁路局计划斥资5014.55亿铢(约合1023.4亿人民币)，扩建14 条新铁路，以连接重要府治与旅游城市，使铁道覆盖面从47个府治扩展至61个。 总体来讲，泰国银行将LTV比率下调至80%，这对已投资泰国房产的客户来说是个好消息，对未投资者也是个好机会。巴育总理提出的“泰国4.0”经济战略，曼谷的房价在这两年仍会保持较稳定的增长，并且房产的稳定收益以及巨大的升值空间都有了保障。在东南亚GDP排名中，泰国一直处于中上水平，近年来一直保持着非常稳定的增长，这也是泰国经济的优势。在全球经济遇冷的情况下，投资泰国房产却正是“低开高走”的好时机。 如果您也想要投资泰国的物业，【Renteaxy】可为您提供一站式服务方案。 如果您的房屋还未装修：【Renteaxy】有多种装修包供您选择，不同价位，不同专修风格，任您挑选。 如果您的房屋空置待租：【Renteaxy】多渠道、多资源、多平台投放房租租赁信息，可以最快速度为您匹配合适的租客。 如果您希望省心省力省时间，坐享收益，【Renteaxy】为您提供管家式公寓托管业务，您可每个月躺着收取人民币，无需换汇，每月定期收取托管账单，所有收益一目了然。 如果你希望物业快速变现，实现资金流动：【Renteaxy】还有转售部门，为您全方位评估房屋交易价格，快速投放市场，快速回收投资。 联系我们 大中华区负责人Tommy Qin

泰国物业持有成本包括但不限于以下几个方面：房产税、物业费、维修费、保险费、水电费等。其中，房产税是根据房屋的估价来计算的。物业费则是由物业公司收取的，维修费和保险费则根据房屋的实际情况而定，一般来说，维修费用较。很多人都担心在泰国买房之后，每年的持有成本很高。其实泰国的房产是海外买房持有成本最低的国家之一。 泰国物业一站式服务 房产税 泰国物业购置的房产税跟欧美国家不一样，它的费率非常低，是0.02%到0.05%之间。一千万人民币以下的房子是万分之二，那我们拿最常规的100万的房子去算，那你每年要交的房产税也就是人民币200块钱。如果是在美国，那你这个房产税要交2~3万。 物业费 泰国公寓的物业费是指维护和管理公共区域的费用，如电梯、游泳池、花园等。大概是10元/平，别墅大概是3~4元/平。也就是说一套30平的公寓，一年的物业费大概是3500左右；200平的别墅，每年大概要交6000块左右的物业费。泰国的物业费，不管你是包租、自住还是你是自己出租给租客，通常都是由业主来交。很多朋友可能会说，国内的房子物业费也就是两三块每平，泰国凭什么收到10元/平？因为泰国的房子的游泳池、桑拿房、健身房这些配套都是免费的，甚至连停车也免费，并且管理还很到位，所以物业费还是比较物超所值。 水电费 泰国物业水电费是根据实际使用量来计算，一般来说，每月水电费用在1000泰铢左右。国内不同的是，在泰国，房屋有无用水用电，都会存在每月40泰铢的维护费，意思是不管这所房屋有无人居住，每个月都会有40泰铢的费用，这是一定要付的，这样一年下来也就是100块人民币左右。 最后总结下：泰国的气候温暖，阳光充足，适合居住和度假。泰国政府对外资投资非常开放，对于外籍人士购买房产也非常友好。泰国的房价相对于其他发达国家来说比较便宜，而且在一些城市，比如曼谷，还有很多的高性价比的房源。这些费用的具体数额取决于您所购买的房产的位置、面积、设施等等。如果你想要在泰国置业，那么【Renteaxy】可为您提供一站式服务。 联系我们 大中华区负责人Tommy Qin