泰国房产

疫情之后，还适合去泰国买房置业吗？ 疫情之后，还适合去泰国买房置业吗？这次疫情很像一场沙尘暴，把一个正在狂喊的party吹得人仰马翻，杯盘狼藉，泰国房产经历了过去几年的疯狂增长，一场猝不及防的疫情让这个行业重新回到了解放前，房价暴跌，中介离场，留下一地鸡…….不管是已经入手的，还是正在观望的朋友，大家不禁要问一个问题，疫情之后的泰国房产到底会怎么样？还值得入手吗？ 朋友定居曼谷，在过去的几年间，也见证了很多人在泰国置业经历，国人绝对是在泰国置业的主力军，泰国的房价上涨中间肯定也有我们的功劳，随着去年全球疫情的爆发，泰国房产也是被泼了一盆冷水，很多中介纷纷离场，房价也跌了很多，很多房子也很难出租，想卖房离场的业主也被套牢，很多项目开发商都给出了六折左右的骨折价，六折是什么概念，那几乎是赔钱在卖的，尤其是一些尾盘房源，开发商几乎是疯狂甩卖回笼资金，甚至出现了开发商打折价比而二手房价格还低的情况，必定在疫情之下，回笼资金对他们来说是活下去的首要对策！ 想要知道疫情后的泰国房产什么样，我们先来看看在泰国置业的人群吧，在泰国置业的需求千千万，但是归纳起来就是三类人：投资，养老，留学，或者这三者中的组合需求！对于这三类人群，我们分别来看看。 第一，对于投资人群，疫情后时机更好 1，中介纷纷离场，市场更加有序 说句不好听的，鼎盛时期的泰国房产，阿猫阿狗都能卖房！那时候卖房的人五花八门，除了这个行业内的人，还有卖榴莲的，做导游的，做代购的，开烧烤店的，陪读宝妈的，卖佛牌的都在卖泰国房产。说起来我们自己圈内人都觉得滑稽，我们这个行业门槛这么低了吗？这个行业还有门槛吗？这个行业还需要专业吗？这个行业不需要售后的吗？ 正是因为这种全员皆兵，市场直接爆了，必定你身边还能没几个代购啊，导游啊，宝妈啊之类的，每个人的朋友圈都在説这个事情，你看着看着你就信了啊，加上泰国房子确实也不贵，便宜的芭提雅的二三十万，贵点的曼谷的一两百万，首付30%，这点钱谁拿不出来啊，那时候感觉在曼谷机场接机的不是旅游团就是看房团，或者旅游看房团，可是这么做的后果呢，市场急剧增长，行业参与人员的素质和专业度要求越来越低，什么注水盘，网横盘都能浑水摸鱼，很多距离地铁站很远的项目也能卖出天价，很多地段很差的项目也能一顿瞎忽悠（比如辉煌的XT，开发商是Sansiri），导致最后不好出租不好卖，很多人最后怪罪于泰国房地产不行，可是这真的是行业本身的问题吗？ 疫情就像一面照妖镜，不光让房价现原形，也让那些浑水摸鱼的中介或者个人现原形，就我自己的观察，疫情刚开始的时候，很多中介机构还在曼谷有自己的外派人员，但是到了后面，不是员工离职回国就是公司解散，那些自由职业者就更不用说了，他们本身的稳定性就很差，能卖榴莲的季节卖榴莲，能卖佛牌的季节卖佛牌，顺手卖房子，现在房子不好卖他们接着干回老本行，有时候我也很奇怪，找这样的人买房子是怎么想的，房地产行业是需要很强的专业度的，没有在这个行业里面摸爬滚打两三年，他自己都是个小白，他指导你买房？还有你的售后谁负责，他自己都回国了，谁帮你出租，谁帮你买卖？这些问题都不值得思考吗？？ 疫情之后，市场理性了很多，我感觉这个行业里90%的机构和个人都离场了，比如知乎里面很多自媒体也不更新了，剩下的大多都是深耕泰国房地产的机构，有完善的售后体系，因为那些为了躲避做售后的机构早都跑路了，所以目前的市场还是很冷静，更加符合实际情况！其实在泰国置业，还是需要中介机构的参考，他可以帮你做很多的服务，这也是他的价值所在，找到一个靠谱的机构对于在泰国置业至关重要！ 其实中介还有一个作用，就是风控。当然前提就是这是一家靠谱的中介，而且要很熟悉当地的行情，而且中介可以更加全方位综合对比泰国所有的楼盘项目，根据自己的行业经验，帮大家规避很多隐患，比如来自于开发商的，项目地段的，售后的等等，这才是一个中介最大的价值！ 2，疫情也给投资客户提供了抄底的机会 疫情之后，各家开发商开启了价格战，疫情对于销量的打击肯定是断崖式下跌，销量差导致开发商几乎都不愿意开新楼盘，因为他们知道现在开新盘一定血亏，但是他们还有一个更加棘手的问题，就是库存房源，在过去几年，泰国房产高速发展，开发商为了抢占市场，往往一个项目还没销售过半，就赶紧拿地开新楼盘，一个开发商在曼谷一年开十来个新盘是很普遍的，可是纵观整个泰国房产开发历程，那有这么疯狂的经历，而这段疯狂的经历也给他们埋下了巨大的隐患—资金周转困难！ 泰国的开发商都是用自己的资金或者从银行贷款资金盖房子，因为客户只需要支付30%首付啊，尾款都是交房支付，那么一个项目在竣工以后，如果还剩下20%的房源没卖出去，那么这20%的房源所占有的资金全部属于开发商，或者它的利润都在这里面，如果开发商贷款，那么他还需要支付额外的利息，所以对于开发商来说，一旦项目竣工，尾盘一定是打折促销的，只不过，疫情让这个折扣更大，目前最高的能有五折左右，之前也说了房地产的利润空间有限，五折一定是赔本在卖的！也绝对是低于市场价在卖的，买到这样的项目不就是抄底吗？ 3，疫情后的汇率会更好 其实最近几年，泰铢的汇率对人民币一直是涨势，在2016年年初开始，泰铢对人民币的汇率是5.8左右，然后泰铢开启了一个长周期的涨势，在2017年基本维持在1：5左右，然后中美贸易战开始，泰铢继续上涨，一直到2019年年底，泰铢对人民币的汇率一直来到了4.2左右，涨幅高到30%左右，也就是説，在2016年前后买房的客户，不管你的房产的价格是否上涨，但是在汇率上已经赚了将近30%，疫情开始以后，因为旅游业的影响，泰铢开始回调，从2020年年初的4.2一直下跌到现在的4.8左右，相比于2019年买房的客户，现在的汇率是非常划算的，而且随着今年下半年泰国还不能完全开放，预计在年底之前，泰铢的汇率有可能下跌来到1：5左右！但是在明年，因为旅游业逐渐恢复，泰铢会得到一定程度修补性的涨幅，所以在今年年底之前，在泰国置业是汇率上的一个窗口期！ 第二，对于养老，佛系心态，慢慢捡漏 1，养老的需求还在，该出去的还是会继续出去养老 疫情之后，我觉得对于养老人群影响不大，相反，这次疫让我对第二家园有了更加深刻地认识，这事还得从去年疫情刚开始的时候说起，那时候国内疫情比较严重，但是泰国还没有感觉，我们还到处买口罩给国内的亲朋好友快递呢，那时候我比较担心父母，把他们从国内接到泰国，那时候我也不忙，带着爸妈到处游山玩水，去普吉岛住了好几个月，天天去海边散步，吃海鲜，逛夜市，差不多到了六七月份，泰国的疫情开始严重起来了，但是那时候国内已经过了最严重的的时候，我觉得他们在泰国不安全，我就把他们送回国内，隔离了七天，因为是老人家，害怕长时间住酒店对他们身体不好，后面就批准他们回家隔离，所以总的来说，我父母其实没有太受到疫情的影响，可是大家想一下，如果这次的疫情就是只发生在某一个区域，或者某一天你生活的地方空气不好了，水不干净了，吃的不放心了，那么你在国外有个第二家园，是不是也多了一个选择呢？多了一份安全感呢？ 2，对于养老刚需来说，房价也是很好的入手点。 目前大部分国人就是去普吉岛养老的，那么这次普吉的项目有折扣吗？当然有折扣，甚至比曼谷的折扣还大，因为曼谷跟普吉岛完全是两个市场，曼谷是国际大都市，有自己的商业体系，有外来务工人员，比如我自己，所以本地人和外国人都会买房，但是普吉岛主要是海外人士买房，泰国本地人谁去普吉岛买房啊，所以普吉岛目前也有很多折扣比较大的项目，比如Patong bay sea view一线海景公寓，2018年年底开盘，当时开盘价45平米的一居室就要490万泰铢，最近的有特价房源是300万泰铢，几乎是六折的优惠，开发商承诺15年包租，每年7%净租金回报，要知道，疫情之前，这个价格别说一线海景，连普吉镇都买不到好一点位置的，疫情之前的普吉岛海景公寓，均价不会低于三万人民币，现在还不到一万五，这个价格算不算抄底价？ 第三，对于留学，短期内有影响 其实出国读书，深层次有两个原因，一个是为了追求海外更优质的教育资源，另一个原因是在国内读书有一些无法调和的矛盾： 第一个是学区房：学位房是个香饽饽，身边有好多人，即使是资金很好的的家庭，也会因为一套学区房弄的焦头烂额，在国内有些时候也不是光有钱就能解决事情的，社会关系太复杂，很多人为了一个学位到处跑关系托人情，其实现在的八零后父母是最不愿意干这种事情的，他们很多人宁可多花钱让孩子读国际学校，或者出国读书，这样的例子不在少数！还有一些家长，为了孩子读好点的学校，从自己家的房子里搬出来，然后去租别人家的房子或者买个小点的学位房，自己的房子空着不住，这样的例子也是比比皆是啊 第二个国内教育本身问题：国内的教育更多的是大众教育，不是精英教育，对于有些家庭来説，高考不是他们家孩子的唯一出路，那么为什么还要去读一个一切向高考看齐的学校呢，纵使家长思维开放，不强求孩子考个好成绩，但是孩子在这样一个氛围的学校里，能不能受到足够的尊重，能否非常自信开朗的成长，这也是要打问号的；我们的小学教育有点过度开发孩子的智力，让他们承受与年龄不相配的学习任务，没有培养自学的习惯，没有让孩子去享受学习的乐趣，一旦没人管，那还有学习一说啊 第三个是国内教育的实际问题：为人父母都知道，现在学校给孩子布置作业，那是给孩子布置的吗？那是给家长布置的，我国内有个亲戚，老师布置的东西孩子根本做不了，但是做不了还不行，去学校没办法交差，孩子睡一个晚上，老父亲动手给做一个晚上，这不是欺负家长吗？还有国内的教育有点像大锅饭，孩子人数多，老师少，老师很难关照到每一个孩子，学习好的老师还能重点关注一下，学习不好的，老师不给你穿小鞋都不错了，之前有个家长跟我说，陪孩子写作业写得高血压都犯了，家长受罪，孩子更受罪。 其实疫情一来，很多在国外读书的父母带孩子都回国了，那是为了孩子的安全，必定在安全面前，读书还是要靠后，很多孩子回国后家长也给安排了在国内读书，可是这真的彻底解决了问题了吗？想想当初为什么要出国读书，一定是有一些不可以接受的问题或者矛盾，或者寻求更好的教育资源才选择出国，在疫情之下，这样的问题或者矛盾被掩盖，或者变成了次要问题，可是时间长了，这些问题还是会暴露出来，该出国读书的还是要出国读书，甚至原来那些在欧洲美国读书的孩子也会选择去泰国读书，所以出国留学短期内有影响，长期来看，出国读书还是某些人的选择，并不会因为一场疫情完全改变大家的想法！ 关注renteaxy带您洞察全球不动产投资动向，专业投研省心运维。

芭提雅房产，能不能靠谱点啊 要单独吐槽一下芭提雅房产，是因为最近有几个业主从网上找到我，让我帮忙打听一下他们在芭提雅买的房子怎么样了，后来多方打听，发现这三个项目都出问题，要不就是拖着不开工，要不就是延期交房，所以有必要在这里说一下芭提雅房产的情况，让大家以后避避坑！ 熟悉的朋友都知道，平常说曼谷的房产情况更多一点，其他城市也有涉及，一般也是清迈和普吉岛，因为从定位来说： 曼谷：全泰国第一大城市，配套最好，人口密度最高，经济最发达，买房偏向于投资和留学 清迈：环境很好，地广人稀，物价低，民风淳朴，四季分明，买房偏向于定居养老 普吉岛：全球十大最美沙滩之一，阳光沙滩，旅游业发达，买房偏向于投资和养老 但是很少说到芭提雅，其实从地理位置上说，芭提雅是最靠近曼谷的，他距离曼谷只有七八十公里，而且是一条高速直达，开车一个小时就能到，交通也非常方便，目前正在规划从曼谷的bangna到芭提雅的高铁，预计也会很快动工建设，曼谷主要是以服务业为之，芭提雅以制造业为主，是本土工业和外国工厂的聚集地，尤其是很多知名的汽车制造商都在这边有工厂，比如宝马在亚洲除了中国工厂外，还拥有两个整车生产基地，一个是印度的钦奈，另一个是泰国的芭提雅。宝马的X5系列就是在这边生产出来的，国内很多人开的也是从这里进口的，而且我们中国企业在泰国的工厂也基本都在芭提雅这边，比如去年奥克斯空调泰国制造基地正式投入使用，规划年产能300万套智能空调，这样的例子不胜枚举。 既然如此，按理来说芭提雅房产应该不差啊，为什么我很少说芭提雅的房产市场呢？答案其实一个字：乱！！！ 芭提雅房地产的乱相有以下几个方面： 1，开发商资质普遍不好—尤其是国际开发商 这是目前造成芭提雅房产乱相的第一个重要原因，芭提雅的开发商普遍资质一般，基本都是外国来的一些皮包公司（也有咱们国内公司凑热闹的），什么英国背景的coba； 以色列的环球city garden；德国开发商高地集团，中国来的中天一号，还有一个不知道从哪里来的环球顶尖集团等等。五花八门的，他们买一块地然后就出来预售期房，使用各种营销手段让业主一次性付全款或者多付款（因为泰国正常的预售期房就是30%首付），有些业主为了贪图小便宜最后都是踩坑了，这些开发商就用业主的钱盖房子，借鸡生蛋这套把戏玩的非常溜，可是泰国真正的大牌上市开发商他们是怎么做的，他们预售是收取业主30%资金，然后交房的时候再支付70%尾款，这中间的建设费用是开发商自己掏钱，这对于业主来说是非常安全的一种方式，欧美国家基本上都使用这套期房预售制度，比如澳洲更狠，期房预售首富只有10%，90%是在交房的时候支付，所以国外开发商跑路导致烂尾楼是很少听说的！ 可是芭提雅有项目烂尾的案例，就是因为很多业主为了开发商的一些小优惠而付全款或者超过30%的首付款，在疫情之后有些小开发商资金出现问题，导致项目烂尾或者交房日期无法确定！目前我所知道的这种情况有四五个楼盘，而且还都是高层公寓，这涉及被坑的业主不在少数，如果你也买了芭提雅的房子， 2，房价水分非常大 这主要是因为芭提雅的房地产市场不成熟造成的，比如曼谷某个项目在定价的时候他不可能脱离开周边项目的价格，因为曼谷房地产发展了很多年了，这个新盘定价周边有好多二手楼盘可以参考，总之他的价格是要符合市场预期的，在市场上有竞争力的才行，可是芭提雅呢？在2015年以前可以说芭提雅基本上没有房地产市场这个词，也么有租赁市场和二手房市场，在此以前主要是一些当地的小楼盘，七八层高，或者一些年代比较久的高层公寓，这就让新楼盘钻了一个空子，就是新楼盘的定价上没有什么有力的参考，尤其是在行情比较好的21017到2019年这几年，新楼盘一个比一个贵，贵到什么程度呢？都快赶上曼谷的房价了！！！！ 曼谷的房价大家都知道的，曼谷市中心地段非常好的项目，均价也是就是3万到4万RMB，比如be19还不到4万块，可是这可是21航站楼旁边的项目啊，地标地段的项目，而rama9是曼谷的金融中心，去年卖的铂金岛和诺博天玺特价房也就是2万5均价，还有像正大集团的whizdom 101，曼谷最成功的商业综合体有商场有写字楼，也就卖3万均价！ 再来看看芭提雅的房价有多夸张！举个例子，Sansiri在芭提雅市中心有一个项目叫the Edge central pattaya，这个项目在2017年预售，当年的价格卖到了均价18万，你敢相信吗？芭提雅的房子卖18万均价，我一度怀疑他卖的是不是皇宫啊？？这个价格可以买进曼谷市中心了！！！我今天问开发商这个项目是否还有剩余房源，果不其然，没卖完，给大家看看他们尾盘的价格！ 各位知友，芭提雅在泰国的地位绝对赶不上三亚在我们国家的地位，可是你们能想象三亚的房价赶上北上广深的房价吗？不可想像吧，但是芭提雅的房价都快赶上曼谷的房价了，你们能理解芭提雅的房价水分有多高了吧！ 3，没有成熟的房地产市场 芭提雅房地产从2015年以后才开始兴起，主要的购买力就是海外人士，本地人去芭提雅度假的比较多，可是买房的很少，导致芭提雅市场对于外国买家的依存度非常高，上面也说了，疫情以后，芭提雅的房产销量基本上跌倒谷底，房价也是这几个城市中跌幅最大的！ 芭提雅的房产目前最大的问题就是没有成熟的二手房市场和租赁市场！ 先说租赁市场：芭提雅这个城市的商业不发达，他没有人口流入成为定居人群，都是游客短期停留，所以做民宿可以，但是没有年租的客群，疫情持续了两年了，很多在芭提雅度假养老的老外都回去了，芭提雅现在基本上变成了一个空城，曾经热火朝天的步行街现在也是门可罗雀，没有了外国游客和定居养老人群，你的房子租给谁？ 再说二手房市场：不同于曼谷，芭提雅目前的新盘供应量非常庞大，大家有兴趣的去看看，芭提雅的项目动不动就是60层，而且还是好几栋，比如太阳大厦（极有可能烂尾），两栋67层，3500户，太恐怖了，曼谷都没有密度这么大的公寓，新盘供应量这么大的，而且核心区可开发的土地还在源源不断的供应，哪里有二手房的市场啊，甚至你在芭提雅连个二手房的门店都看不到，买了芭提雅的房子你要做好持有几年的准备了。 4，给几个在芭提雅买房的建议吧！ 1，在芭提雅买房尽量买现房，必定所见即所得，过户也非常快，基本上1个星期就能过完户，能拿到地契和钥匙，安全放心 2，买期房一定要看看这个开发商资质，别迷信外国开发商，出事的基本都是外国来的皮包公司开发商，如果是本土公司有一定的积淀和成功案例，比如蓝天集团和Dusit集团，还可值得信懒的！ 3，芭提雅买房的心态就是度假，投资暂时不要考虑 4，sansiri在芭提雅的项目全部偏贵，尤其是我刚说的The egde和The base，离他们的项目远一点，太贵了！、 5，芭提雅买房的话一定要注意地段，要不就是核心区要不就是帕山，中天其实就挺远了，更别说那中天了！ 6，包租的项目不要信，他一定做不到！芭提雅的旅游市场远不如普吉岛！ 7，如果考虑别墅也是可以的，疫情以后老外大量撤离，留下很多打折的大别墅，但是别墅的购买方式你要做一下功课！ 8，芭提雅有那种二三十万的小公寓，我个人觉得其实能买，反正也不贵，每年过来能住一两个月也不亏，租不出租空着也不会很心疼，我之前去住在马尔代夫，环境非常好，30万可以买，疫情后可以去捡捡漏！ 关注renteaxy带您洞察全球不动产投资动向，专业投研省心运维。

泰国房产中介公司的7宗罪！ 在泰国买房不了解房产中介，吃亏的一定是你！！泰国房产从2015年前后兴起，到现在差不多有5年的时间，完美的证明了一个事实：有中国人参与的行业，很快会被做死。 为什么这么说，最近很多友人通过我们咨询，希望解决很多事情，比如希望转卖的，有人房子租不出去的，有的中介直接关门了，或者销售离职了，没人给过户了，开发商延期动工了，延期交房了，中介不去沟通，每个说法等等。 其实泰国房产一路走来，对于当地人而言，他没有什么变化，开发商还是那些开发商，流程什么的都没变，为什么我们海外人士就生出这么多问题呢？我觉得这中间很多原因都在于中介，今天细数中介行业七宗罪，供大家借鉴。 第一，信息不对称 客户对接的都是销售，可是很多中介公司在国内，销售也在国内，顶多偶尔带客户去泰国考察，那基本上也是走马观花，浮于表面，很多当地的实际情况他是看不到的，这种情况下，即使销售并非有意去骗你，但是他会被公司的各种培训来洗脑，把一些很差的项目吹上天，非他本意，但是确实造成的最后结果是你相信了他，可是他说的东西都是虚假的，我之前认识一个国内的销售，被公司洗脑很彻底，他自己最后也信了，然后让很多亲戚都去买房，最近很多房子交房，面临各种问题，他跟我说他最后悔的事情就是让亲戚去买房。 第二，宣扬炒楼花 最近有人通过知乎找到我们，说自己跟朋友一共买了13套房子，当时中介说可以炒楼花，过户交房之前可以卖掉，但是现在中介也不管，加上疫情，他们自己也过不去，自选我们能不能帮忙转卖，我们说也只能尽力，不过13套房子没那么快能处理掉。 其实炒楼花在法律是认可的，也就是规范操作，可是实际上能不能卖出去，完全要看实际行情，泰国房产不是暴利行业，也不是暴涨行业，一两年内房价可能变动不大，怂恿客户指望炒楼花赚钱，还买那么多，这样的做法太不地道了。 第三，不专业 因为我们以前在开发商任职，对接的是国内各种中介公司，有的中介非常不专业，这里举个例子—-FET，但凡买过泰国房产的各位应该不陌生，这里我们细说一下， 泰国有个规定，海外人士如果在泰国买房，这个买房资金必须从境外转入泰国，而且必须是外币，比如从中国或者从香港转进来泰国都可以，可以转美金英镑欧元，但是不能直接转泰铢！！！！转账备注里面必须写清楚：项目+房号+业主姓名，有这些条件，才能开得出FET文件，就这个事情，很多中介也不懂，很多客户转账进来，结果最后开不出FET文件，没有这个文件，是无法过户的，那最后没办法，客户只能自己去买，如果你100万的房子，需要一万五人民币的手续费。。。 其实中介的不专业体现在很多方面，泰国房产涉及到好几个城市，每个城市的房地产市场规则有点细微的差别，如果中介不专业，很有可能给客户最后造成很多麻烦，不过那时候中介已经拿到钱了，早没影了。 第四，没售后 这点在最近疫情变得更加明显，各位买房的朋友看看之前卖你房子的人，实在干这个行业吗？或者他们公司是不是还在干这个，如果他们都不干了，你买的房子谁给你打理，出现这种情况，处理行情不好，中介毫无责任心之外，有一个重要原因是卖你的时候，只要你签完合同，付完首付，中介的佣金也到手了，接下里的事情都是吃力不讨好的，他们可不就不想干了吗，所以如果在泰国买房，最好选那些在泰国有公司的中介，这对你房子未来的售后很有保障！ 第五，看佣金不看项目 说个得罪人的事情，去年有个楼盘叫regent home（瑞吉泛亚公馆/滨松丽景），很多中介公司都在卖，总价30多万，号称全曼谷最便宜的楼盘，不知道有人买的吗？如果有，最近已经在交房了，不知道能不能租的出去，当时中介跟你说的高租金回报不知道是否能实现，这个项目虽然总价不高，不过佣金比例还是很可观的，加上总价低，门槛低，很多中介强烈推荐，大家也可以去网上搜搜，都有哪些中介麦这个房子了，现在回过头去问问，你们良心不痛吗？ 去检索网上所有关于这个项目的资料的时候，居然找不到一个数据，就是这个项目一共有多少体量，很多中介都是一带而过，4栋29层建筑，可是每一栋有多少户，每一层有多少户？？ 我来告诉大家：2912户！！！这么多房子，一下子放到市场上，你怎么租的出去。 第六，套路挺多 其实我们之前专门写过文章说中介常见的一些套路，大家有兴趣的可以去参考，泰国房产能兴起，中介其实扮演了很重要的角色，是他们吧这个新鲜的行业带到国内，给大家提供了一个新的选择，最近这些年国内投资途径有限，房产也不像以前那么乐观了，加上出国养老也不是那么遥不可及，所以海外投资是一个必然，泰国在很多方面也确实可以满足大家的这种需求，所以房产本身是很好的选择，只不过希望大家可以了解套路，拨开云雾，买到好项目！ 第七，更愿意让客户在国内成交 这个其实也没什么好说的，泰国房产我更建议大家去当地考察，必定民风民俗，政策法律都不一样，不管买房自住还是投资，以前我带客户考察的时候，我们看完一个项目，就去他周边的小区里面逛逛，问问租金，问问二手房的价格，空置率，这样一对比，前面项目的价值一下子就出来了，当然有些地方你听着规划是很好，可是去看看就不是那么回事了，所以我们更建议大家去当地靠擦，再决定是不是要买。 可是国内中介为了提高成交效率，更愿意大家就指直接在国内成交，导致很多客户最后过去一看，发现有很大落地，心里很不舒服，可是已经买了，又没办法。 总结一下，泰国买房肯定离不开中介，因为找开发商买房，他们也不负责售后，中介又扮演了非常重要的角色，只不过希望大家在筛选中介的时候，能有更多的信息储备，找到真正好的中介公司，让你少走弯路！ 关注renteaxy带您洞察全球不动产投资动向，专业投研省心运维。

泰国房产投资指南 泰国房产投资指南！之前通过其他渠道购买泰国房产的朋友也都会找到我们，大部分都是因为之前的中介离场，留下一些售后问题需要解决，还有一些是因为之前买到不靠谱的项目，现在牵扯跟开发商的一些纠纷，可是又不知道怎么办，需求一些帮助，这种情况我们也会尽我所能能告诉大家一些办法！ 那么，我们想问大家：您在泰国买房的时候，都知道泰国房产的买卖合同里面都写了什么吗？多少人是压根没看合同或者压根看不懂合同的情况下直接签字的，其实你完全可以要求中介给你解释合同啊，当然，大部分情况下很多项目都是如期交房，也没出什么事，大家相安无事罢了，但是在海外投资，本身就是为了做海外资产配置，是为了降低自己的风险，可是连合同都不看，合同里面写了什么都不知道，这真的是在降低自己的风险吗？ 第一，泰国的合同基本情况： 1，语言：我们海外人士在泰国买房，开发商给我们的合同是泰英双语，以泰语为准，英语为辅，其中英语部分就是他们自己的工作人员翻译的，遇到个英语不好的，翻译出来的合同确实有点怪异也不是没有可能，但是大部分情况下，翻译出来的合同都没问题！我们一般也就看英语部分！ 2，签署时间：泰国房产是先付首付再签买房合约，这也是泰国房产比较神奇的地方，合同没签，首付先给开发商了，但是确实是这么个流程，那如果出现你对于合同条款不认同的情况，总归觉得自己被套在里面了，所以提前了解合同的内容非常关键，当然，如果你不认可合同，你可以拖着不签字，中介也拿不到佣金，他会想办法把你解决！ 3，合同的内容：一般都是制式合同，条款大同小异，尤其是上市开发商基本可以放心，因为我们之前公职于泰国某上市开发商，泰国的买房合同给到客户之前，每一份合同都会经过公司法务重新审阅，确保所有的条款没有遗漏，合同包含RA和SPA，其中RA就是reservation,意为订购表，SPA就是Agreement for Sale and Purchase，意为买卖合同，你交完定金拿到的那个几页纸是预订单，跟这个合同没有关系！ 第二，合同里的重点问题 今天我们就以曼谷最近在销售的rama9-铂金岛为例，挑一些重要的条款给大家解释一下，每个项目的合同条款会有区别，但是在关键问题上几乎一致，罗列一下问题，让做个明明白白的买房人！！ 1，你买的这个房子，土地是开发商抵押给银行了吗？ 答：大部分情况下是抵押给银行了，抵押的资金用来做该项目的建筑款，如果土地抵押，合同里面会说清楚拿去抵押了，抵押给哪个银行了，抵押的资金是多少，这些都会说明，这个情况主要出现在曼谷，其他城市一般不抵押，为什么呢？因为曼谷的开发商都是用自己的资金盖房子，客户付完30%以后就等交房才付尾款70%，所以开发商需要自己去筹集资金盖房子，可是其他城市都是按照建筑进度付款，比如在签约，打地基，起框架，封顶，内部装修这几个阶段付款，而且前面几个阶段付款比例都非常大，比如首付40%，地基20%，封顶20%，所以他们完全是用客户的钱盖房子，这跟曼谷不一样！但是相对应的，就因为曼谷的开发商都是用自己的资金盖房子，不存在人为去烂尾的必要啊，所以安全很多！ 2，如果土地抵押给银行，那土地的产权都不在开发商，开发商是怎么过户给业主的？ 答：这个问题是上面问题衍生出来的，这个答案并不在合同里面，这里只能告诉大家，实际上是怎么操作的，曼谷的开发商前期拿土地做抵押去盖房子，银行会做一个评估，比如一个亿的土地，贷款一般就在五六千万左右，同时也会参考你要建设的项目的规模，比如你是一万平米的土地，对于高层公寓来说，容积率不会超过2，他也会根据你的建筑造价来给你审批你的土地抵押贷款额度，综合两个因素来来放贷；在项目建设周期中，开发商会通过债券或者基金等方式来融资，融到资以后就从银行赎回自己的地契，那么在项目竣工以后，开发商要把产权过户给业主，这个时候他要去土地厅把这个项目的地契做一个分割，所以我们最后拿到的那个地契，叫分割地契，就是表示你占有这块土地的一部分！ 所以一个开发商的融资能力或者自身的现金流，对于开发商非常重要，决定了他是否在接下来几年能做出来很多项目，这也是为什么泰国的开发商很多都是复合型的，比如正大集团，Land &house，他们往往都有其他的产业，有充足的现金流，他们是用自己的资金来做房地产，而不是像国内这样通过金融手段借鸡生蛋！ 3，合同里面会注明交房日期吗？ 答：会，每个项目都会注明自己的交房日期，将来对于开发商是否延期交付或者业主是否如期进入验收环节，都是以这个时间为准，在一本合同中，一定要找到这一项，因为有些未开工建设的项目，他们会把自己的交房日期写的非常远，比如他预计2022年12月交房，中介也是这么说的，可是合同里面写的是2023年12月，要注意，如果他真的在2023年年底交房，不算违约哦！你拿他没辙。同时开发商会在交房前至少30天通知你具体交房时间 注意：开发商可以提前交房，只要他提前告诉你了，你还必须按照他的交房时间来进行过户！提前交房不属于违约！ 4，开发商可以延期交房吗？ 答：可以，很多合同里面说的很清楚，开发商可以延期交付，但是必须有明确的原因，比如天灾人祸啦，比如去年的疫情，全国都居家隔离了，那你总不能让建筑工人出门干活吧；比如今年遇到百年不遇的高温啦，白天不适合干活，晚上不允许施工，那么这个工期肯定是延后的，那么延后多长时间是合理范围呢？答案是一年。如果有客观原因，我们是不可以追究开发商的责任的，但是不管什么客观原因，只要超过一年，那就属于违约了，这是我们下面要说的问题！ 当然没有正当理由的延期交房也属于违约，同时合同里面也会说清楚，就算是因为客观原因导致延期，开发商一定要以各种形式通知业主，如果没有通知业主，那么也是默认为没有客观原因的，如果延期，也是违约！ 5，开发商延期超过1年，业主应该怎么办？ 答：针对这种情况，泰国所有的合同里面都是统一的答案，有两种方案： 第一，业主不想要了，开发商务必给你全部退款，还必须支付首付部分的5%年利息！ 第二，业主还想要这个房子，比如这个时候他已经快竣工了，业主想在等等还是想要这个房子的，那这种情况下，开发商需要支付罚息，按照每天支付总房价的0.01%来计算（其实就是3.65%年利息）！ 6，业主因自己的原因，可以延期过户吗？延期会有罚息吗？ 答：可以延期，在合同里面，关于违约罚息说的比较官方，比如业主要延期，你要书面的形式提出申请，然后在开发商同意后方可延期，具体的延期时间也要经过开发商同意，并且支付一定的罚息，一般的罚息是按照年利息5%，来计算每一天的罚息，你延期多少天罚多少钱。实际在操作过程中，开发商能给你的延期时间一般不会超过6个月，而且这个延期基本上都没有找客户要利息，如果你遇到要利息的也不要惊讶，合同里面都有的，但是开发商也不会给你无限延期，你觉得开发商有必要为了你一年5%的利息给你延期一年吗？当然没必要，上面也说了，开发商是贷款建的房子，对他来说，尽早过户回笼资金才是最佳选择！你的延期必须是开发商同意的，如果它不同意，他可以给你出类似于警告信，如果不能在他规定的时间内过户，他可以没收你的房子和前期的首付，如果真的出现这个情况，你是没有办法的！ 7，交房的时候遇到房间有瑕疵怎么办？ 答：如果在验房的时候就发现了问题，那么这些问题全部都由开发商来负责，你指出哪里有问题，他当场给你修，不能房产修的一个月内给你修，一般曼谷的项目在交房之前，他们内部本身就会有一个验收环节，所以你拿到的房子有可能有点小毛病，比如关门有点紧，或者把手啊，插座啊有松动，墙面是否平整啊，这些都有可能，但是我没有见过大问题！ 你搬进去以后，如果发现大问题，一般是物业上门，他们会判定这个问题是不是他们自己的问题，比如渗水啊这些比较严重的问题，自然不用说，他们就去修了，也不会出现扯皮的事情，其他比如你们家空调不制冷啊，这些小事情他们也会帮帮忙解决，一般也不收费，如果大家遇到其他的问题也欢迎留言讨论！ 一般对于房间的电力设施，管道系统，卫生系统，地板，天花板，墙体开发商的保修期是2年，其他的保修期为6个月，如灯具、开关、插座、卫生洁具、马桶、冲洗喷头、淋浴器、水槽、小便器、水阀、计量用水量的水表。 8，开发商不卖停车位，那么停车位属于谁？ 答：了解过泰国房产的朋友都知道，泰国的停车位不卖，业主或者租客随便停车就好了，而且一般按照50%的比例设置停车位，当然有些豪宅的停车位配比可以达到100%，停车位就像这栋楼占据的这块土地一样，属于这栋建筑的所有业主，你也可以理解为在你买房的时候，房价就已经包含了停车位的那部分，而这栋公寓里面的所有设施都跟停车位一样，也都属于所有的业主，大家都可以免费使用，比如泳池健身房，也不需要支付额外的费用，而物业管理费则承担了物业的日常开支，泰国的物业费并不便宜，这个跟国内比起来确实贵，基本上是八九块RMB每平米，但是物业干的事情也不一样，你每天进出小区，门口的保安立正给你敬个礼，你开车出去的时候小区的保安会拿着小旗子去马路上把别的车子挡住让你先走，带你收快递什么的，服务也确实不一样！ 9，开发商给我看的项目楼书很漂亮，什么都有，怎么保证交房也是这个标准？ 答：泰国本身是有《公寓法》，对于开发商的设计方案和最后交付标准做了严格的规定，开发商在买下一块土地准备开发，项目规划好以后，他要拿到很多部门的审批，其中比较重要的就是EIA，就是环卫评估报告，其他什么施工许可，安全协议之类的，都是常规文件，但是他的整个设计方案会在很多部门去备案，比如土地厅，环卫厅，同时他在对外的所有的宣传或者广告都默认为他的设计方案的一部分，比如视频图片，这些都可以作为凭证，如果交付的时候不是按照这个标准，那么你放心，开发商比你还紧张，因为这些设施不光是给我们的，也是给他们泰国业主的，所以在这个上面都不敢做手脚，目前还没有遇到这样的情况！ 10，购买泰国的房产，过户费是多少钱？ 答：我相信很多人都会说是房价的1%，其实这个问题是考验一个销售是否专业，是否做过售后的问题，我相信这个行业里99%以上的人都答不上来，实际上，这个过户费是你的房子在土地厅的评估价的1%，而这个评估价一定比你的房价低！评估价一般在成交价的七到八成！如果你的评估价越接近你的成交价，那说明你买的价格越划算！（比如折扣盘） 之前有个客户说他的房子是70多万，按理来说，过户费应该是七千多，实际上最后是五千多，所以他怀疑是他买了一个加价盘，实际上不是的！就是因为这个评估价引起的！ 案例一： 过户费37，818.00 最终成交价是484万泰铢，最后的过户费是37818泰铢，所以土地厅给该房产的评估价是378.18万泰铢，约为总房价的78%，所以这个房子的价格就在合理价格区间，这是2018年销售的Ideo mobi eastpoint，中文名双子星！ 案例二： 这个房产的最后成交价格是593万，最后他的过户费是5.9万，也就是土地厅的评估价也为590万泰铢，基本接近于成交价，那么这个项目一定是特价盘，这就是2019年当时特价盘Noble be19，现房尾盘，开发商给的折扣比较大！ 所以，土地厅的评估价，也可以从另一个层面来判断你的房价是否在一个合理的区间！ 其实一本买房合同里面的内容是非常多的，包含了很多方面。关注renteaxy带您洞察全球不动产投资动向，专业投研省心运维。

泰国房产收益高吗？ 经过了这一轮疫情，现在我给大家说说泰国房产收益的真实情况，收益高不高大家自己去评判，主要以曼谷为例说明！ 1，泰国房产租金高吗？ 租金回报4%左右，这是曼谷目前真实的租金回报，不同项目有高有低，但是相差不大，有很多关注我的知友去年都买过一个项目—S97，目前已经交房，一居室差不多200万泰铢，目前租金基本在7500泰铢一个月，最高的我们租过8000泰铢，这是真实数据，不服留言来辩，减去一个月的中介费，业主到手的也就4%的回报，高不高大家自己心里去衡量！当然还有一些业主是买在疫情前，当时房价是高峰，疫情后租金也降了一点，这样他们的租金回报肯定不到4%，比如whizdom 101，现在一居室一个月16000，一年差不多2万，当时买下下来差不多都要600万，减去一个月中介费，业主到手租金回报只有3%多一点！（所以买便宜的房子租金回报普遍高一点，一般五六十万的房子租金回报最好） 2，疫情后房价跌了吗？ 疫情后房价肯定是跌了，能跌多少呢，我感觉整体来说20%左右，当然不同项目不同地段的跌幅还不一样，比如说素坤逸的抗跌性还好一点，举个例子网红盘的whizdom 101，这个项目网上资料超级多，疫情前卖十五六万的均价，现在还是这个价！还有比如Rama9区，疫情前地铁站300米左右的均价基本是十五六万，比如当时的one9five和Ideo rama-Asoke（就是我常说的铂金岛），都是十五六万的均价，现在铂金岛的尾盘卖不到13万，Noble开发商新出的Nue Noble（诺博天玺）卖12万左右，这么比下来这个跌幅就奔着20%去了！ 3，怎么看房价跌了这个事实呢？ 对于在疫情前买的业主，那肯定是亏了，那我们能做的就是做好长期持有的打算吧，等着疫情后房价慢慢反弹，对于还没买的人，现在到底是不是适合捡漏和抄底，那就要看大家对于未来的预期了，如果你对于未来泰国经济还是比较有信心的，房价有反弹的空间，汇率还有上行的可能，那你可以考虑，如果你觉得持有现金更安全，那就不要去买，这个大家自己去评判就好了！当然，人都是买涨不买跌，投资的通病，房价涨的时候中介跟打了鸡血一样，业主也是上头，你会感觉周围的人都在买，19年以前买泰国房产的业主很多都是买在最高点，现在行情冷下来了，是不是好机会，能不能买大家可以自己去斟酌！ 4，泰国房子能赚钱吗？ 买泰国房产不可能复制国内的赚钱模式，让你赚大钱基本不可能，所以单纯买房投资你要考虑一下你的预期，泰国房产投资就三个点：租金，涨幅和汇率，租金4%你能不能接受，房价和汇率现在是不是低位，你的风险有多大，你的预期是多少，这个你心里要有数，比如房价涨了，但是汇率跌了，那你最后也未必赚钱，所以在泰国买房你要综合多方面因素！在我看来，泰国房产作为一个固定资产收一点租金，作为你在泰国定居生活的一个现金流没问题，如果行情好的时候，房价可以涨一些，同时作为海外资产配置是没问题的，别的赚大钱就不要想了，买泰国房产是一种复合型需求！ 5，现在是买房的时机吗？ 我自己的看法是，如果你是复合型需求，比如你本来想来泰国养老度假，你就喜欢这边，你疫情前也经常来，对这边情况比较熟悉，或者你小孩打算来这边读书，甚至疫情前你还研究过这边的房产，那我觉得现在的机会还不错，房价下跌20%基本上回到了五六年前（注意泰国房价最高峰是2019年，曼谷房价从2016 年开始快速上涨），汇率现在是5.2左右，也是近五年来以来最低，当然这是我自己的看法，仅供参考而已！ 6，买泰国房产就是投资吗？ 这个真的需要谨慎一点，我接触过很多的国内来的泰国房产业主，他们最大的麻烦在于售后，比如出租，比如转卖，还有日常的打理，很多国内房产代理公司卖完房子都不负责售后，或者行情不好都转型做别的去了，如果没有人在这边帮忙打理，售后还是很麻烦的，有个业主跟我说，他其实不知道中介有没有把她的房子租出去，其实对我们在当地的人来说想知道这个事情很简单，你下载一个smart life，可以很清楚的知道你家每个月的电费，如果没住人那一定是40.9泰铢，如果超过这个数，那一定是用电了住人了，但是很多人都不知道，甚至很多国内中介也不清楚！ 没住人的房屋电费每个月就是40.9泰铢 这是住了人的房屋每个月的电费 renteaxy带您洞察全球不动产投资动向，专业投研省心运维。

泰国投资置业常见9大问题 泰国投资置业受到许多外国投资者青睐，今天我们来说一说外国人在泰国买房常见的问题。 外国人是否可以在泰国购买不动产？ 可以。外国人可以购买任何公寓（Condominium），但是外国人只能买外国人名额，每个公寓项目的总户数的49%为外国人名额，51%为泰国人购房名额。全额购房款需从泰国境外汇入泰国。若要持有泰国土地、别墅以及一楼店面，外国人需要成立公司，以公司名义买。 泰国房产是永久产权，这个产权中是否有地权？ 买公寓拥有永久产权，没有土地权的，公寓可以继承给下一代。 带地的别墅，是跟其所占土地一起出售的。所以，购买别墅没有所谓的“外国人配额”。外国人需要注册公司，以公司名义购买泰国的别墅，但是每年有一定的公司运营费用（主要是会计做帐）。 外国人拥有别墅的途径是建立一家泰国公司，并以买房为唯一目的。外国人能够拥有这家公司高达49%的股份，另外的51%由名义股东所有（一般会计公司会找2到4个互不认识的泰国人做名义股东）。 泰国购置房产的流程？ 同意购买后付5万泰铢定金(不可退)→在指定时间内汇款第一笔签约款→签订买卖合约→后续款项分期付款(预售)→缴清尾款→验屋交屋。 请阅读《芭提雅买房攻略》了解详情。 泰国投资房产，产权方面要注意哪些问题？ 要分清房子的产权。泰国的房子有永久产权和30-90年租约的2种。尽量购买永久产权的房子，30-90年使用权的房子是“租约”，不是产权，这样的房子以后会比较难卖。 购买新房或转售房时，有哪些费用？过户费 (Transfer Fee) —— 2%(买方、卖方各付1%) 特别营业税 (Specific Business Tax) —— 3.3%(房子占有超过5年出售不用交) 印花税 (Stamp Duty) —— 0.5% 律师费、行政费(Legal Fees and Admin) —— 0.5% 一般新房的税费开发商和买房各出一般也就是新房只需要出3%的税费，另外3%开发商处。 泰国房屋面积如何计算？公寓需要购买停车位吗？ 泰国公寓面积不计算公摊，皆以室内实际面积出售。游泳池、健身房为基本配备，部份另有阅读室、空中花园等公共设施，全部属于住户免费使用。停车场无须另外购买，一户给予一张停车证，先到先停，有点公寓每户停几辆车也没有限制。建商提供总户数50%以上的停车位。 买了房子能不能移民泰国？ 泰国是非移民国家。在泰国买房子和办理签证，移民没有直接关系。买了房子并不是办理泰国签证的保障，和买房子无关。 在泰国办理养老签证需要什么条件？申请人需要年满50岁。 申请资料： 需要准备的资料：1．无犯罪证明，到户口所在地的派出所开。2．无犯罪证明需要中国外交部和泰国驻中国大使馆的双认证。这个认证可以让外交部认可的公证处办理。包括双认证和翻译费用。（无犯罪证明的公证信息在附录） 在泰国需要准备的资料： 1、3个月的银行存款证明和存折更新复印件； 2、无犯罪证明到泰国外交部认证； 3、泰国医院开的体检证明（3个月有效）； 4、护照原件及复印件（首页，签证页，入境页） 建筑商物管中心如何提供代租？有哪些费用？大多数开发商拥有自己的物业管理公司，提供代租转售等服务。费用一般是1个月租金作为代租费用，代管费用一般为租金的10%。出租时，房客会给房东两个月的押金。也可以找中介或租赁公司，费用相当。 联系我们【renteaxy】可为您提供一站式服务

芭提雅买房攻略 芭堤雅买房的流程介绍，我们引用芭提雅资深卖房置业顾问巍巍女士的介绍，总结如下： 1、从开发商手上买一手现房流程如下： 1）付定金，签定购合同；5 -15万泰铢，现金、转账或刷卡均可。开发商会出具定购合同，需要提供你的护照、地址、电话和邮箱，定购合同里一般包含项目信息、所选房间单元信息、定购者的个人信息及付款银行信息等。这个步骤是把房源锁定下来，让开发商把这套房子抽出买卖市场，不需要本人在场。 2）付合同款，签正式合同；合同款一般是房子总价的10%-30%。最简易的方式是通过国际汇款汇到开发商的账户，但是因为国内外汇政策的缘故，基本上都无法汇到国外的公司账户。所以要么通过中介倒手到开发商账户，要么自己在泰国当地开一个银行账户，从国内汇到自己泰国账户后，再倒给开发商。开发商收到合同款，会有正式合同出来，正式合同里包含更详细的条款，是比定购合同厚不少的一本。合同的签约过程，不同的开发商有不同的政策，有的开发商通过邮件打印签字扫描回来即可，有的开发商通过邮寄方式到手签字了再寄回，而有的开发商要求必须当场签约。 3）付清全款，过户；如果是现房，合同款和全款的付款时间会隔得很短，合同款只是一个形式，你想尽早拿到房子，就是得付了全款才行。（不乏有个别项目，开发商的政策是可以付完部分款就拿钥匙入住的，但不过户）从开发商手上买一手现房，付完全款后开发商会让你签过户授权协议，由开发商代办过户，过户授权协议里需要有你近期入境泰国的签证记录，所以房子要过户还是需要半年内入境过泰国。 总结：在泰国购房，从开发商手上买一手现房，流程相对简单，因为时间相对自由，整个过程本人不过来，由中介或别人代办也可以。至于有不少客人问到在泰国能不能贷款，答案是可以，只是过程繁琐，一般也没有中介愿意接手办理。 2、从开发商手上买期房这种情况也简单，周期拉长点，除了合同款和尾款，中间多了分期。在泰国买期房不用一次性付清全款，在项目施工期间会做分期付，等到项目完工验收后才把最后一笔尾款付清了再拿钥匙和过户。流程大概是这样： 1）付定金，签定购合同；5 -15万泰铢，现金、转账或刷卡均可，签定购合同。2）付合同款，签正式合同；合同款一般是房子总价的10%-30%，付款时间根据不同项目从给完定金后的一个星期到一个月不等。3） 分期付款；开发商会根据项目的施工进度给出合理的分期，譬如项目大概要建两年，可以中间分3期分期，每半年付一次20%。当然也有不少项目并没有分期这一步骤，而是跟现房一样，只分合同款和尾款，就是中间隔了整个施工时间的跨度，譬如合同款30%，尾款70%，这也是很常见的。4） 尾款，即付清全款。一般20%-70%，等到项目完工装修完毕，开发商结束一切动作后，验房可以后再付。接下来就是签过户授权由开发商代办过户了。 3、购买已过户的现房，泰国二手房买卖；这种情况下，房子已过户到卖家名下，跟开发商已没有关系。流程如下： 1）付定金，签转售合同；5-15万泰铢，一般由中介代理公司出具转售合同，里面标明转售房的信息、买家和卖家的信息、房子交割的时间和付款交接方式等。这一系列的动作均由中介指引，等到三方集中在泰国当地的土地厅过户那天，要保证买家准备好钱和境外汇款证明，而卖家准备好房子的一切材料，如地契和钥匙等。2）付全款并过户。房款一般是一次性支付，当然也有个别买主因为资金困难等原因，经过商量，卖家同意某种分期付款方式也是可以的。过户当天是一手交钱一手交房，根据卖家的要求，钱可以是现金或支票或转账，房子的交接指在经过了土地厅的流程申请，地契上放上了买家的名字，泰国法律标明这房子已经属于买家。 4、从私人业主那接手还未过户的现房或期房，即转售。这种情况牵扯到开发商。业主从开发商那买了房子，房子还没从开发商过户给业主（还没完工或完工还未过户），那么业主持有这套房子的依据是和开发商签定的购房合同。业主要转售这套未过户的房子，你看中打算接手，流程是这样的： 1）付定金，签转售合同；5-15万泰铢，由中介出具转售合同，钱是交给业主的。2）首付款，也就是付给业主的款项；在签订转售合同、卖家收到定金后，就通知开发商说这套房子要转售，手续就是要开发商出个正式的、经开发商承认的转售合同。这个合同更名过程，有的开发商免费操作，有的要固定金额如5万铢，有的按卖价比例收如1%或2%。然后约好开发商，买家卖家到开发商办公室，买家给卖家钱，卖家在开发商的见证下在转售合同上签字，买家再签字，合同即生效，房子就由新买家持有了（有的项目买家卖家都签完字后，需要开发商领导签完字才生效）。3）分期付款或尾款或直接收房。进行到这个步骤，房子已经跟原业主没有关系，之后的交易都是在你和开发商之间。如果付给原业主的款项只覆盖了合同款，那么接下来就需要按原始合同相继付给开发商分期款和尾款，如果付给原业主的款项已覆盖了房子全款，那等着过户授权就行了，准备收房。 泰国购房注意事项：1、定金付了还不还？定金的作用是要把这套房源锁定下来。付完定金，开发商或私人业主就把这套房源从买卖市场上移除，不再售卖。如若买家付完定金后又后悔不想要这个房子，那定金一般也要不回来了，不然卖方收定金也就没什么约束作用了。反过来，卖方收到定金后房子又不想卖了，那买方不仅可以拿回定金，还可以从卖方那得到一定的赔偿。至于定金的金额，会相应地从后面该付的款项里抵消。2、需不需要在泰国开个人账户？能开个当然最好，无论是付款过程或者将来房子用来收取租金啥的都比较方便。3、整个买房过程买家需不需要到场？根据情况会略有差别，有的开发商签定正式合同需要买家本人到场，但据我的经验来说，多数项目整个买房过程中不来都可以有办法施行，全程遥控。4、放到合同里的地址有变更或护照换新了怎么办？如果开发商有需要邮寄东西给买家，会在当时向买家或买家的代理索取地址，而不会直接寄到合同里的地址去。至于护照更新也不影响，现在的新护照里一般都带有旧护照的护照号，再则可以要求开发商更换合同上的护照，启用新护照。 联系我们【renteaxy】可为您提供一站式服务

曼谷买房的9大理由 曼谷买房现在是最好的时机，今天就来说说一些condo的优点。如果您对购买哪种类型的房产还未作出决定，以下给您列出投资“曼谷公寓”的 9 个理由： 1.位置好，风景好 大多数公寓的位置通常位于商业中心或者BTS沿线。在这些地点，剩余空间所剩无几，土地价格每年都在上涨。因此，正在开发的地块出现大量公寓。因为公寓有着更大的供给量，更丰富的户型，价格区间更为丰富，总有适宜您的选择。公寓通常为高层住宅，从窗外俯瞰城市景色，令人心胸开阔。 2.适合新生代新一代非常独立。因此，在开始一份新工作时，经常会与家人分开以照顾自己，而租用宿舍的价格接近于公寓的分期付款。并且考虑到居住人数、设施、价格等诸多因素，公寓适合新一代可以立即入住。在某些职业中，他们可以在没有担保人的情况下直接贷款。这让开始新工作但尚未组建家庭的人有机会购买公寓作为房产。 3.大量公共区域 如果比较住宅类型的设施，公寓提供更多活动空间。随着公寓中的单元数量，他们中的大多数拥有更多公寓将拥有各种设施，例如游泳池，桑拿浴室，按摩浴缸，健身中心，共同工作空间，一些公寓还设有温泉房间、模拟攀岩和许多其他活动室。而这个优势，我们也可以看到很多公寓也倾向于把这个功能作为卖点。 4.严格的安全系统在一般项目中，门禁安全系统将严格控制进出项目的车辆，导致在进入建筑物时增加另一层安全性。目前大多数新公寓都将配备地板锁定电梯系统。也就是说，钥匙卡只能在您的房间和公共区域所在的楼层使用，其他楼层的人将无法到达您的楼层。 5.节省服务费 房屋小修我们几乎不必自己找技术人员来修理。公寓会有机械师进行维修，如果建筑物有损坏，例如漏水，这些建筑物中的大多数都会有我们可以索赔的保险。对于人行道、草坪、游泳池等公共区域，如果是在我们自己的独栋房子里，将需要自己支付所有维护费用，住在公寓里则可以节省这些费用，而且不用自己劳累动手。 6.节省装修预算现在卖的condo大部分都是全装修，家具齐全，买点电器就可以拎包入住。如果选择全包家具的公寓套间，那就更为方便了。我自己在项目中会部分内置橱柜或柜台，这使得房间的主人也可以节省装饰房间的预算。 7.易于清洁一般公寓的房间只有30-60平方米或只有1-2间卧室，没有太多空间，完全可以自己进行打。 如果自己不打扫，也可以用比较便宜的价格雇用清洁工，由于空间不大，家庭主妇在打扫卫生时也能做到更细致。 8.出租方便 无论是便利的位置、各种设施，还是有技术人员团队提供周到的服务、更高的安全性和齐全的家具。这使得公寓成为人们寻找临时住所的选择之一。位置也更符合住户的需求，比如靠近BTS、靠近学校、靠近CBD区域，也更容易出租。更重要的是，好的地段也可以提高评估价格，成为产生长期收入的黄金机会 9.无洪水风险 2011年的曼谷洪水导致许多低层住宅项目遭遇洪水。在那个时候，住在高层公寓里的人都感到庆幸，因为一是车没被淹，二是可以安心睡觉休息。 联系我们【renteaxy】可为您提供一站式服务

泰国房产税一带你全面了解 泰国房产税是根据累进税率计算应缴税款的。无论是建筑税、住房税还是土地税，地方政府都根据建筑和土地税法每年征收一次。需要说明的是，泰国没有一般的年度财产税，但如果个人业主出租或将其财产用于商业用途，则按每年12.5%的税率征收住房和租金税。然而，泰国政府不征收一般财产税对许多人来说是个好消息。 如果持有的物业被出租或用于商业用途，业主有责任通知地方当局，并且据称被指示在每年 2 月之前缴纳租金税。如前所述，这种特定的“租金税”转嫁给租户，使其有责任支付。 泰国的财产税和租赁协议遵循以下条款：“承租人同意向出租人支付任何和所有税款（如果有的话），从占有财产开始，在本协议期限内，可能对财产及其所有权益以及财产上的所有改进和其他财产征收或评估，无论属于出租人还是承租人”这表明签署单独租赁协议的租户有责任向房东支付建筑税和土地税。泰国政府一直在使用现有的建筑物、土地和地方税，并决定用新的财产税取而代之。这项新税将针对不动产征收，该土地的每个所有者，包括在该土地上建造的任何永久性建筑物，都必须缴纳财产税。新的财产税意味着它将根据财产的用途最多有 3 个税率，稍后将根据财产的评估价值计算。 三种税率如下：如果该财产用于商业用途，税率不应超过土地和建筑物评估价值的0.5%。如果房产用作私人住宅，税率不应超过房产评估价值的 0.1%。土地用于农业用途的，按评估价值的0.05%征收税率。上述费率是地方当局可能收取的最高费率。因此，在新制度下，每个地区的建筑和土地税率可能会有所不同。 外国人在泰国的财产税根据法律，泰国不允许外国人在他们国家拥有土地，如果外国人坚持，这不是小菜一碟。《土地法》规定了泰国的土地所有权。必须说明的是，泰国土地法中对外国土地所有权的限制仅限于土地，不涉及土地上的任何建筑物或任何公寓。如果外国人有兴趣购买土地，建议采取两条重要路线，第一种是根本不拥有该物业，而是将其出租以延长 30 年的租期。大多数此类案件涉及外国人与泰国公民结婚，泰国人将购买土地，同时要求与外国人租赁。Thai Limited Company，您将持有 49% 的股份。根据泰国政府财产法，外国人不能持有公司一半或超过一半的股份。通过这一点，现在泰国的所有权人可以将公司转让给外国人，移民局会密切关注外国人的业务。 在泰国出售房产许多在泰国投资房产的人并不知道出售房产时可能会涉及的税收。外国人经常投资房产，有时通过购买属于他们的公寓，有时通过租赁有地房产。泰国政府在购买或出售房产时征收销售额 2% 的转让费。费用由买卖双方分摊，每人除以 1%。双方有权根据商定的条款进行谈判。此外，如果房产为业主所有五年或以上，则在出售时加收 0.5% 的印花税。而出售房产征收的营业税，出售时按评估价值或登记售价（较高者）的3.3%征收。3.3% 的税由特定营业税 (3%) 和 0.3% 的地方税叠加而成，与不动产的销售或房地产的商业或盈利相关。重要的是要知道，该税仅在获得财产所有权后的前五年内适用。如果该财产是通过继承获得的，则无论拥有该财产的时间段如何，都可以免除该税收。在泰国出售财产的财产税由卖方缴纳，具体的税收数字取决于该财产的评估价值或销售价格，以及你保有该财产所有权的时间长短。 联系我们【renteaxy】可为您提供一站式服务

泰国共管大楼外国人购买先要了解这6项问题 泰国共管大楼对许多外国公民来说是一个有吸引力的投资选择，尽管泰国的财产法和土地法禁止外国人在泰国拥有土地财产。然而，至少有合法的方式可以购买公寓，因为根据《公寓法》关于这种类型的房地产的财产所有权的国籍限制较少，一些外国人利用这个机会能够在泰国拥有房地产。 泰国的共管公寓 共管大楼，或俗称 “公寓 “或 “公寓楼”，是一种被分割成多个单元的房地产。每个单元都是单独拥有的，但大楼的公共区域是共同拥有的。住宅公寓经常被建造成公寓楼。但与公寓不同的是，公寓是由租户租赁的，而公寓单位是作为个人财产直接拥有的。此外，如前所述，公寓楼的公共区域是由各个单元的业主集体拥有的。这些公共区域包括走道、走廊、健身房、游泳池、洗衣房等。这也包括公用事业和设施，如电梯、水和电。公共区域不可能有单一的法律所有权。它们必须是共享的。这些公共区域、设施和公用事业由各个单元的业主通过管理协会集体管理，比如泰国的房主协会称为 “共管法人”。公寓和公寓楼只有法律上的区别。仅仅通过参观建筑和观察，是没有办法区分公寓和共管公寓的。从技术上讲，公寓是公共区域和个人住宅单元的集合，以及它们所处的土地。公寓有规则、限制、条件和契约，决定各个单元的业主如何分享公寓大楼。它们主要由其租赁协议、内部条例和规则以及约束泰国房地产法律的《泰国共管公寓法》来管理。这些内部规则决定了如何经营大楼，即租金限制，单位不能作为商业或公司地址，以及与宠物有关的事项。 泰国的共管法 根据泰国《物权法》，泰国有两种类型的住宅建筑–根据《共管法》注册的公寓，有共管许可证，由共管法人管理，以及未根据《共管法》注册的公寓。 只有根据共管法注册并在土地局登记的共管公寓才能提供完全的个人所有权，并拥有政府颁发的所有权证书（产权证）。例如，《共管法》规定了多单元公寓楼被许可为共管的程序和要求。最新的《共管法》于2008年通过立法。 外国人在泰国购买公寓 对于希望在泰国成为公寓业主的外国人来说，没有国籍限制。每个可以合法进入泰国的外国人（没有签证要求）都可以购买和拥有公寓单位，只要他或她个人符合《公寓法》第19条规定的所有权。第19条规定，外国人以及被法律视为外国人的法人，如果满足以下法律要求/标准，就可以拥有共管公寓单元的所有权。根据《移民法》允许在泰王国居住的外国人根据投资促进法允许进入泰王国的外国人根据泰国法律注册为法人的法人根据国家行政委员会的公告，属于外国人并根据投资促进法获得促进证书的法学家外国人或法人依法被视为将外币带入泰王国或从泰王国境外居住的人的泰国银行账户中取款或从外币账户中取款的外国人通常情况下，外国人属于第19条第5款的范围，这意味着，购买公寓的价格必须以外币形式转入泰国，并由泰国境内的持牌金融机构兑换成泰铢 外国所有权配额(49%) 鉴于外国人个人有资格获得所有权，如果公寓单元能在外国人配额下出售，他仍然只能以自己的名义购买公寓。这意味着在一栋公寓楼内，不超过49%的单位可以卖给外国人，至少51%的公寓楼必须是泰国人的。在1999年4月至2004年4月期间，为了减少空置和新出售的公寓数量，作为一项临时措施，在某些限制下，外国人可以拥有一栋公寓楼的所有单元。 此后，这一规定又被修改为占总建筑面积的49%，没有任何例外。因此，目前外国人只能拥有一个公寓单元的全部所有权，其比例不得高于在提交注册申请时该公寓所有单元总面积的49%。在购买现有或再出售的公寓时，卖方必须提供由公寓法人出具的担保书，证明该公寓单元属于泰国政府规定的公寓楼49%的房地产所有权配额范围。这并不适用于仍在建设中的公寓。在这种情况下，公寓法人将在建设完成后才成立，然后再出具这份担保书。这意味着在施工期间，卖方或开发商没有义务出具这样的信。公寓法人将是泰国国民，并受与土地所有权契约、建筑控制法和其他房地产相关法律的约束。 FET表 外汇交易表（FET表），以前被称为 “Thor Thor 3″，是在土地局登记所有权时必须填写的。根据泰国央行的银行条例，泰国授权的金融机构在兑换外币（超过5万美元或等值的其他货币）时，必须准备一份外汇交易表格，之后必须向泰国央行报告这一交易。 购买公寓的外国人，无论是作为外币接收者还是外币发送者，都需要一份带有其姓名的外汇交易表的原件，以便在土地局登记所有权。这被认为是外国公民遵守《共管法》第19条的证明。 当兑换的外币金额低于50,000美元时，银行不需要准备FET表格，这意味着不会发放。在这种情况下，外国公民可以要求提供外币转账的确认函，并通过银行将其兑换成泰铢。这封确认信也可以用来在土地局登记，因为它将包含FET表格的相同内容。 其他资料和手续 1）销售和购买协议公寓买卖协议详细规定了作为不动产的公寓的卖方和买方的责任。其中包括商定的付款时间表、公寓价格、转让日期、公寓开发（确切细节）、转让费和税款的责任、保证以及与尽职调查有关的事项。 标准销售/购买合同必须符合消费者保护法和《共管法》，以及与土地法有关的任何其他法律。所有权的转让在当地或省级土地局分支机构进行，转让时要签署第二份正式的泰文土地局销售协议，之后要将转让费和税款支付到相关的泰铢账户。2）税目和转让费在泰国转让公寓单位时，会涉及到各种费用和税收。例如，转让费（所有权登记费）、预扣税、印花税和（如果适用）特定的营业税。在试图购买公寓房产时，需要仔细考虑这些公寓费用。在重新出售过程中，如何在卖方和买方之间分担这些费用，将由买卖协议中约定的内容决定。这可能意味着买方支付全部费用，或卖方支付全部费用。任何这样的最终价格和付款条款及协议都需要双方的批准。 在购买开发中的公寓时，由于消费者保护法的规定，卖家（公寓开发商）最多只能将百分之二的所有权登记费的一半交给买家。泰国对一般财产不征税。房产税和土地税不适用于公寓，只有维护费，而且非常便宜。对于住宅公寓单位，已经批准了引入一般年度财产税的计划。这些税收将是公寓单位评估价值的0.1%。3）产权契约所有权登记后，新业主将获得其公寓单元的产权证书。构成公寓楼一部分的每个公寓单元都有一份属于原业主的产权证，由土地局签发。 除其他信息外，以下内容必须包括在产权证书中。共同财产所有权的比例公寓单元的业主的投票权、名字和姓氏职位和地点公寓物业的土地面积显示高度、长度、宽度和平方米的公寓平面图主管官员的签名、职务和印章法人行为和权利的登记索引土地局是公寓所有权和产权证书转让的地方。4）所需的其他文件在购买现有的旧公寓或重新出售的公寓时，卖方必须提供一封信，保证该公寓符合49%的外国所有权配额，并保证该单位没有未付的维修费。在购买的房产转让过程中，需要提供的其他文件有。身份证或护照FET-形式与泰国妻子或丈夫结婚或离婚的证明（如果适用）土地局的 “Tor Dor 21 “表格（在不亲自去土地局办理所有权转让的情况下，大多数人都是这样的） 联系我们【renteaxy】可为您提供一站式服务