泰国投资

中产们的心态,开始扛不住了!

中产们的心态,开始扛不住了! 最近,很多人的焦虑情绪,越来越浓了。这其实也在意料之中,毕竟目前国内外的形势,都不够乐观。 美欧主要经济体持续大幅度加息,已经产生了一系列经济冲击,这导致了什么后果?全球金融体系的稳定性受到严重威胁,金融市场的动荡也在加剧。我们看到的,从英国国债市场的紧张,到3 个美国银行出现挤兑。 是的,全球经济都不乐观。发现没,刚写了开头我就用了好几次“不乐观”,没办法太直白的咱也不敢用,大家都懂。而随着利率上升,带来的拖累效应更多—— 前几天在第十四届陆家嘴论坛上,麻省理工学院斯隆管理学院讲席教授王江说, “现在股市的水平,如果用市盈率来测度的话,略低于2000年互联网泡沫时的历史最高水平,高于1929年大箫条之前的市场水平。”看数据,年初至今人民币兑美元汇率下跌 3.7%。 还有外贸、出口、人均可支配收入增幅、民间投资等等,你去查查数据,你就能理解为什么那么多人会焦虑了。 反应到普通人身上,最赤裸的结果就是:财富在缩水贬值,手里的钱越来越不值钱了!看几张图。 左边,“某银行整存整取5年定期存款年利率4.8%。”这是三年前各大银行随处可见的宣传袋;那时候,即便你完全不会理财,直接把钱存进银行里,也能吃到不少利息。 右边,去年某银行50万起步的大额存单利率收益,五年最高年利率只有2.65%;今年更低。而现在,一降再降的存款利率,已经低进了尘埃里。 6月8日,六大银行又一次下调了存款利率,最高下调了15个基点,活期存款利率降到0.2%,5年定期存款利率也只有2.5%,执行利率全面告别“3时代”。而这轮调整,距离上一次,不过短短9个月而已;后面还会不会再降,很难说。 这意味着什么? 现在谁还想把钱存银行里吃利息,你想都不要再想了,赶紧跑吧!所以现状就是,存款、理财、股票都不太行,国内房地产市场,短期内要想大翻身更难,人民币又在不断贬值…… 要想手里的钱安全、保值甚至小幅增值,咋办?你必须要寻找到另一个安全池子、看得见希望的池子! 这个池子一定不是符合所有人的,一定是有门槛的,只适合一部分人,只能帮一部分人实现保卫资产功能。 是的,如果只局限于眼前的视野,这个池子太难太难找。走出去看看,打开视野和格局,还有哪里能承担这个安全池子的角色? 这是今年上半年,米宅需要做的一个重要思考,并进行全面、深入、实地调研。很多人第一时间想到东南亚,整个东南亚11个国家,普遍被看好的,只有新加坡、泰国、越南。 新加坡作为东南亚唯一的发达国家,房价高达20万+,而且海外购置税高达60%。单这两条,就跟我们前面讲的“资金安全池子”完全不搭边。泰国和越南现状不错,都有潜力,我最喜欢的还是泰国,原因有很多: 泰国的经济活力强; 对世界各地文化有极大包容性; 国际化大都市; 国际化教育和医疗; 最关键的,消费并不高;从1963年到1997年,泰国是世界上经济增长最快的国家之一。1997年亚洲金融危机导致泰铢大幅贬值,经济增长速度缓慢;金融危机过后泰国经济开始复苏,通货膨胀率降低,就业率和国内外债务都回到正常水平。随后泰国陆续发布了一系列政策,多年经济盈馀。 2018年,泰国启动了国家战略,其核心目标是在2036年前变成发达国家。 还有一个关键指标——FDI存量。FDI,即外商的直接投资,泰国投资累计近亿美元与印度尼西亚21,000美元和菲律宾20,000美元相比高出很多,且利润还在不断扩大。 而且每年,都会有外国大学毕业生来泰国工作。我来曼谷深度考察一圈儿后,最喜欢的就是整个曼谷的极致包容度,丝毫不排外。 这种包容度,体现在,无论你来自哪个国家,哪怕第一次来到曼谷,衣食住行、吃喝玩乐,你都能被尊重和接纳,你都能快速适应、快速融入。让我更意外的是,作为一个国际旅游城市、国际养老城市,曼谷的物价并不高。 餐饮价格和国内二线城市差不多;租一辆中级汽车带司机,一天只要400-500元;商场里泰式精油按摩,最贵的折合人民币60-80元/小时,加小费也不到100块;而且曼谷贯彻深入的微笑服务,的确让人很舒服。超一线的规格和服务标准,二线的消费,所以很多亚洲人、欧美人去了就不想再离开。 回到开头,看好泰国,认为曼谷可以承担财富安全池子,更深层的原因还得是—— 1、永久产权! 这个简直太棒了,永久产权以后可以留给祖祖孙孙,真正的家族资产。 2、没有短租,出租率很高,租金回报率5%左右! 素坤逸区和Rama9区,28平小户型可以租到人民币5000+,68平两房可以租到10000+,租金回报率普遍都在5%左右,这也是现在很多城市做不到的。 3、高端酒店式物业服务,超级棒的公共配套全部免费用!这点是我最喜欢的了,楼栋内,超大的创客区、会客区、共享厨房、会议室、大泳池、健身房、瑜伽室、桑拿房等等,应有尽有。 4、门槛非常低,一套小户型总价只要70万!我们身边,最普通的二线城市,核心区买套房至少200万起步;强二线城市300-500万起步,一线城市就更不用说了,好地段动辄千万;但在曼谷,总价70万、80万,就可以在国际化大都市买一套核心资产。 注意是总价,不是首付! 而且这样的房子,还在核心区,还在地铁口,租金回报率长年稳定在5%左右,关键还是永久产权,这性价比和收益率放在全球都不多见!如果你对这一切有所兴趣,对国际化的曼谷感兴趣,想去考察、想去旅游、想去体验泰式按摩和夜生活,想去抛开传闻、一探究竟!右下角发起会话,让我们一起来场曼谷之约! renteaxy

进军泰国房地产开发,应该注意哪些法律法规?

进军泰国房地产开发,应该注意哪些法律法规? 越来越多的中资企业进驻泰国积极寻找广泛的曼谷地产投资和旅游度假酒店市场契机;那么进军泰国房地产开发,应该注意哪些法律法规? 尽管在过去几年里,中资企业在与泰国本土地产商合资开发地产项目以及收购泰国房地产开发公司股权等方面的投资活动,因异地文化和法律条规等差异有所被限制,但依旧无法阻挡中国人向泰国地产市场进军的浓厚兴趣。 《投资案例》 一、位于泰国Phang Nga 攀牙湾的巴巴海滩俱乐部(Baba Beach Club),是中国Junfa房地产有限公司与泰国本土Charn Issara开发有限公司联合开发,该项目包含16个公寓式酒店别墅,104住宅套房和42栋独立别墅。 二、普吉岛的一座大型社区综合体:包括一栋公寓住宅楼,一栋酒店式公寓,一个社区购物中心,一座办公大楼和岛屿度假俱乐部,项目主要投资者来自中国的——China’;s Royal Lee Asset 三、中国天辰工程公司(China Tianchen Engineering Corporation)在曼谷拥有的是一栋30层高名为“Artemis Sukhumvit 77 ”公寓大楼的股份。 四、中国买房团—-加上近年来不断涌入个人名义的海外投资购房大潮,众多中国籍客户竞相投资购买曼谷期房项目。泰国法律规定每栋公寓楼外籍业主比例不可多于49%,按中国买家的绝对实力,未来5年,可以想象中国业主将成为曼谷公寓里的主力“外籍业主”。 很明显,中国投资者对在泰国的投资机会拥有强烈的兴趣。只是对于多数额度较大的投资,保守的中国人都采取了谨慎的方式对待,需要花更多的时间去学习了解泰国相关法律法规,创新投资项目,发现投资新热点,抓住投资契机一举成名。 随着越来越多的中国投资者更好的了解泰国的房地产行业的投资格局, 预计很快就会有更多的中国投资步入泰国。 《泰国房地产开发流程和法律法规》 基本流程为首先选择一块适合开发项目的土地,这其中涉及到地块的颜色划分以及地块门口马路宽度还有周边环境情况,都关系到项目的总建筑面积和设计方案,以下我们会一详细列出说明; 在确定到符合建设标准的土地之后,就可以雇佣设计公司或者建筑公司(有的建筑公司也有设计师)出小区的设计方案了,一般设计师都会根据泰国当地的法律法规来设计符合建造标准的图纸,但实际肯定还有许多改动,因为最难的一点是接下来申请EIA(环境评估许可证)。 只有拿到EIA许可证开发商才有资格申请建筑许可证,有了建筑许可证基本项目就可以动土开工了,而且在泰国在打桩阶段就可以建立销售部开卖项目了,对于开发商来说是非常好的一个条件,既可以了解到客户市场情况,掌握销控系统,又可以回笼一部分资金用于开发建筑,如果对于本土开发商更加便捷,因为开发项目用的都是银行的贷款,收回的首付款又可以支付银行利息,基本只要买下一块土地,投入一小部分资金就可以起一个项目了,所以很多国内来的开发商资金量有限的,也愿意与泰国本土开发商合作; 下面我来对泰国房产开发的一些专业术语进行解释和说明。 1、地块的颜色划分: 对于泰国土地的使用范围和建筑面积的要求,泰国城市规划局都有明确的规定,下面我罗列一下各个颜色所表示的含义; 黄色:地块用途为低密度型的住宅用地; 橙色:地块用途为中密度型的住宅用地; 褐色:地块用途为高密度型的住宅用地; 红色:地块用途为商业用地; 紫色:地块用途为工业用地; 紫罗兰色:地块用途为仓储用地; 绿色:地块用途为乡村和农业用地; 浅褐色:地块用途为文化产业传统保护用地; 蓝色:地块用途为政府以及其他公共设施用地; 除了颜色的划分外,每个地块还有相对应的可建筑面积的规定,例如最受开发商喜欢的红色地块商业用地,其中有分可建筑面积为土地面积的8-10倍,比如说您拿来一块商业用地1000平米要建个公寓项目,那您最多可以获得的建筑面积为一万平米, 如此类推,具体您可以拿土地的地契号去政府规划局查询此地块的最大建筑面积,毕竟这项直接涉及到项目的成本,买地块前必须查清! 特别是要建工厂之类的用地更加严格,不仅在于土地属性划分,而且看工厂种类,如果是有排污型的工厂,很多地区的政府都不会批给工厂许可证了。 2、建筑物的高度限制: 在城市内的建筑物高度一般都遵循一个原则,就是建筑物的高度不能超过门口马路宽度的两倍长度,这个长度还包含了人行道等公共区域,当然马路也必须是公共马路,不可是私人的,如果马路中间有排水管道,这个管道的宽度也可以计算在马路宽度以内, 同时还包含地块最前沿到大楼最前沿的这段距离,都可以计算两倍的范围以内, 比如说门口马路宽度是12米,中间还有排水管道占了4米,两边人行道加起来5米,小区紧邻马路,但设计的大楼最前沿离地块最前沿10米,那该建筑物的高度应该在12+4+5+10=31×2=62米内。 除了在城市内的高度限制外,海边地块的高度限制又有其特殊的规定,一般情况下来说,离海岸线20米内禁止建任何建筑,20米-50米范围内可以建筑高度不超过6米,50-200米范围内可建筑高度不超过12米,200-400米范围内可建筑高度不超过16米, 所以海边地块并不是拥有越宽的海滩越好,而是要有足够的纵深才可开发足够高足够多的面积以供销售盈利。 3、EIA环境评估许可证: 在泰国您会发现许多待建的楼盘门口广告都会打上一个大大的英文字母EIA,为什么仅仅一个环评证如此重要,因为这个证书是此项目能够真正建设起来的最基本条件,打出这个招牌就是要告诉客人,你们订的房子可以建了,在泰国也不乏许多项目由于申请不到环评证而取消项目;那下面我们来了解一下环评证的一些规定。 首先不是所有项目都需要申请环评证,主要看项目的体量来决定,基本规定是别墅小区在500户以上或者总占地面积在100莱(莱:泰国面积单位,一莱约合2.4亩)以上才需要申请环评证; 公寓和酒店项目在80个房间或者使用面积在4000平米以上就需要申请环评证了;所以开发公寓项目的话基本都要超过这个基本体量了,那么申请环评证将势在必行,环评证的申请周期一般在6-8个月,这是最好的情况,如果设计方案问题比较多,或者说体量比较大的项目,没个一年到将近两年基本很难下来, 所以大部分开发商都会寻找专业办理环评证的公司去申请处理,因为环评证不仅仅涉及到项目本身的情况,如室内高度,空气状况,排水排量,电压电容,绿化公共面积等等。 …

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2023年4月泰国通货膨胀继续回落

2023年4月泰国通货膨胀继续回落, 泰国商务部数据显示,2023年4月泰国消费物价指数(CPI)为107.96,年同比增幅即通货膨胀率为2.67%,为连续第四个月回落并创16个月来的最低水平,主要源于燃料价格下降以及食品价格涨幅缩小,以及2022年4月物价基数处于高水平。 4月剔除生鲜食品和能源价格的核心通货膨胀率为1.66%,比3月的1.75%有所回落。 食品和非酒精饮料类商品价格同比上涨4.53%,主要原因是不利的天气条件和成本上升导致蔬菜和水果(长豆角、柠檬、大蒜、西瓜、红毛丹、芒果)等重要商品价格上涨; 大米、糯米价格因出口量增加导致国内供应减少和促销结束而上涨;鸡蛋价格因生产成本上升和供应紧张而上涨; 非酒精饮料(速溶咖啡、汽水、(热/冷)咖啡/茶)、外卖食品(熟食、盖浇饭/盒饭、粿条)价格因生产成本高于去年同期而价格上涨; 调味品(酱油、辣椒酱、蚝油)的价格略有上涨;但猪肉、芹菜、大白菜、空心菜、香蕉、植物油、椰干/椰丝罗望子等部分商品价格有所下降。 非食品饮料品类商品价格同比上涨1.39%,源于电力、液化石油气、公共交通(出租车、船、小巴、飞机票)、部分燃油(柴油、车用天然气(LPG)、E85乙醇汽油)、教育培训、个人护理用品和清洁用品(肥皂、牙膏、织物柔软剂、洗衣液)和个人服务(男士/女士理发、美甲)价格上涨。 不过乙醇汽油类燃油和汽油、电视机、空调机、洗衣机、男士服装、除臭剂、粉饼、眉笔、有线电视会员费和手机等价格下降导致非食品饮料类商品价格总体水平处于低位。 4月消费物价指数月环比略微上涨0.19%,源于新鲜蔬菜(香菜、葱、芥兰菜)、新鲜水果(红毛丹、山竹、橘子)和鸡蛋等食品和非酒精饮料类商品价格月环比上涨0.34%,而猪肉、泰国鳢鱼、空心菜、西红柿、植物油和人造奶油价格月环比价格下降。非食品饮料类商品价格月环比上涨0.08%,源于汽油和乙醇汽油类油价比上月价格上涨,以及爽身粉、防护和护肤品等个人必需品价格和男士/女士理发等服务费用略微上涨。 同时,柴油、高速路费、空调机 洗衣机、电饭煲和电冰箱以及洗衣粉、织物柔软剂、洗洁精、粉饼、除臭剂、卫生纸等部分清洁相关和个人护理用品价格下降。 泰国商务部预期,2023年5月通货膨胀率将显著回落,主要原因是去年同期价格基数相当高以及燃油价格低于去年,加上部分商品和服务价格涨幅放缓或趋于稳定。 不过仍存在可能导致通胀超预期上升的因素,如构成重要生产成本的液化石油气价格与上年相比仍处于高位,干旱可能影响农产品产量和价格,消费需求因旅游业和政府部门刺激经济措施而持续上升,对此须密切关注。商务部预计2023年泰国通货膨胀率将处于1.7%-2.7%之间(中间值为2.2%)。 此外,2023年4月消费者信心指数从上月的52.3升至53.5,为连续第五个月(自2022年12月以来)高于信心水平,且为自2019 年1月以来52个月来最高水平,未来三个月消费者信心指数也同步上升。 支持因素包括: (1)国内经济复苏得到宋干(泼水)节期间国内外游客大幅增加; (2)随着大选日(2023年5月14日)的临近,竞选活动拉动更多消费; (3)柴油价格下降。然而,家庭电费支出随夏季用电量增加而上升,使消费者对生活成本上升感到担忧,使整体消费者信心指数改善缓慢。 开泰研究中心认为,下一阶段泰国通货膨胀仍将面临电价上涨和液化石油气价格仍处于高位以及生产商将成本上升传递给消费者的压力,以及干旱影响农产品产量和成本的不确定性。 此外,旅游业持续复苏带来的需求增加可能成为未来对物价指数构成压力的另一因素。考虑到上年的高基数并假设今年迪拜原油平均价格为每桶80美元,开泰研究中心预计未来几个季度通胀率将继续处于低于3.0%的控制目标以内,并维持全年平均总体通胀率为2.8%的预测。 关注renteaxy带您洞察全球不动产投资动向,带您把握投资收益的主动权。

美国政策利率或已见顶,泰国央行料将跟进停止加息

美国政策利率或已见顶,泰国央行料将跟进停止加息 美国政策利率或已见顶!美联储公开市场委员会在2023年5月2-3日举行的议息会议上决定再次加息25个基点,使联邦基金利率目标区间成为5.00-5.25%,创2007年8月以来的最高水平。 自2022年3月进入本轮加息周期以来美联储已连续十次加息,累计加息幅度达500个基点。 美联储在会议声明中指出,第一季度经济活动温和增长,近几个月来就业增长强劲,失业率仍保持在低位。通货膨胀仍然居高不下。美国的银行体系健全且具有弹性,但家庭和企业的信贷条件收紧可能对经济活动、就业和通货膨胀造成压力,影响的程度尚不确定。 委员会仍然高度关注通货膨胀风险,并将密切关注未来公布的数据以评估其对货币政策的影响。在确定是否需要进一步收紧政策以促使通胀回归2%区间时,委员会将考虑货币政策的累积收紧程度、货币政策对经济活动和通胀的滞后影响,以及经济和金融进展。 数据显示,2023年3月美国消费物价指数月环比增幅放缓至0.1%,年同比即总体通货膨胀率回落至5.0%,仍高于2%的通胀目标;同时剔除食品和能源价格的核心消费物价指数月环比增长0.4%,年同比即核心通货膨胀达到5.6%,为两年以来首次核心通货膨胀率高于总体通货膨胀率。 此外,4月16-22日申领失业救济金人数下降,反映出美国劳动力市场仍然强劲,尽管多家企业开始裁员以应对经济衰退。 尽管市场认为此次美联储的决议声明偏向鸽派,因为删除了“额外收紧一些政策将是恰当的”的措辞,暗示会停止加息。 然而,美联储主席鲍威尔依然在新闻发布会上强调,美联储强烈致力于将通胀率降回2%的目标,如果有必要,美联储准备采取更多措施,暗示不排除继续加息的可能性,导致部分市场参与者预期美联储或将在6月议息会议上再次加息。 不过开泰研究中心判断,美联储此次加息或为本轮加息周期的最后一次,也就是说美国政策利率或已在5.00-5.25%的水平见顶,与上次会议后发布的利率预测点阵图相符。尽管美国核心通胀率仍居高不下,但总体通胀率显著回落且美国经济出现疲软迹象,源于受到前期美联储激进加息和美国银行业问题引起信贷收紧的拖累。 因此,下一阶段美联储将更多注重经济风险并在本次会议后停止加息,近期不会考虑降息,因为通胀降至目标区间尚需时日。 开泰研究中心认为,美联储将政策利率维持在5.00-5.25%水平应足以促使通货膨胀率继续回落,最终回归2.0%的目标区间,同时不会对经济造成过多的负面影响以至于硬着陆。 下一阶段美联储的货币政策走向仍将主要取决于美国通胀和经济数据。由于美国经济趋向放缓并在未来某个季度陷入衰退,年内美联储可能有必要作出降息决定。 芝商所美联储观察工具(CME FedWatch Tool)2023年4月30日数据显示,大部分市场参与者认为年底美国政策利率将降至4.50-4.75%。但是,如果国际原油价格因地缘政治风险和欧佩克及盟国减产而再度上升,造成美国通货膨胀率将居高不下甚至再次走高,美联储可能考虑再度加息至高于5.00-5.25%的水平,但发生这种情况的概率较低。 开泰研究中心认为,美联储发出暂停加息信号有助于减轻泰国银行货币政策委员会的压力。 预期该委员会将在5月31日做出最后一次加息决定。然而,美国利率维持在高位将导致美国经济增长放缓并可能在某个季度陷入衰退,进而通过出口放缓影响泰国经济。 此外,美联储发出暂停加息信号导致美元走软,泰铢仍有望随美国和泰国经济数据而波动,同时还需密切跟踪泰国大选后政局走向的不确定性。 关注renteaxy带您洞察全球不动产投资动向,带您把握投资收益的主动权。

泰国TM30伤了多少人的脑筋?

泰国TM30伤了多少人的脑筋? 泰国TM30是一种移民要求TM30,即24小时报到,这项今年开始执行得略严格的移民局政策,伤了不少来探亲访友的外国游客、在读留学生和退休人员的脑筋。有人认为这让泰国更法制和安全,也有人认为这影响了泰国的投资和旅游市场。 原则上,TM30明确要求了一件事:为外国人提供住宿的房东必须在外国人到达或离开住宿的24小时内向移民局报告。 那些不遵守规定的人,无论是泰国人还是外国人,不光都将面临巨额罚款,同时外国人有可能无法续签长期居留签证。 TM30哪里最伤人? 作为一个以旅游业闻名的非移民国家,泰国就像一个中转的港湾,每天都有数不清的游客到达或离开。 外国人入境后直接入住酒店没有问题,因为酒店前台会帮忙在网上进行24小时报到。然而若是频繁出入境又住在自己租来的公寓,那么对于当事人和房东来说都是项烦人的工作。 而且,其实不是每个房东都知道在外国人进出时他们都必须要通知移民局的。 而有些法律意识比较强(也比较懒)的酒店民宿主,在TM30开始严格执行后甚至直接在店里张贴了“禁止外国人入住”的标识以避免不必要的麻烦,不做外国人生意就不沾这趟浑水了。 据了解,TM30自1979年开始实施,当初通过这条法规是为了监视来自缅甸、老挝和柬埔寨的外国工人的涌入。当时泰国当局要求这些外国工人的雇主必须提供住房,并在他们进出泰国时提交报告。 但TM30的受众对象,应该再深入一个层次进行划分。比如持有商务签证的外国人和持有工作许可证的外国人,这些群体因为公司往往已经替他们提供了住房,所以可以省掉不必要的24小时报到。 类似地,退休签证持有者也应该获得24小时报到的赦免权。因为大多数持养老签的人都在泰国租别墅或大公寓,他们不光有合法签证,还为房子付有足额的押金。有的直接买了房子买公寓,进出自己家还要跟移民局知会,想想也是醉人…… 同样,已经获得学生签的外国学生也有足够的理由不加入24小时报到的行列。作为长期在泰国生活的群体之一,出门旅游个一两周是很平常的,若必须按照移民局要求离开常驻地24小时内要通报一声,那大家都足不出户好了。 总的来说,已经在泰国持有长期签证的外国人不应受TM30规定的限制,因为他们每90天都已经要去移民局报到一次了。 TM30是否会影响在泰国的经商难度? 当然会。有些房东开始不愿意把房子租给在泰国工作的外国人,因为提交TM30报告对他们来说是一种负担。碰上必须经常出入境的租客,隔三差五就要向移民局交差,换谁也遭不住。 TM30真的能阻止犯罪分子藏匿吗? 由于恐怖分子的存在,国家安全是很重要,然而,TM30给老实守法的外国人带来了困难,甚至破坏了泰国的形象,让人觉得泰国过于提防外国人了。而且最重要的是,没有哪个罪犯会主动爆出自己的行踪吧? 如果是为了便于追查罪犯,那么可以说TM30是晚了一步的,监管部门应该比犯罪分子先行一步,而不应该把所有外国人都当作同一类人对待。 TM30是否旨在打击非法租房行为? 很有可能。但房子租出去后房东一般就不管了,房东怎么知道他们的外国房客何时到达或离开公寓?还怎么及时进行报到? 移民局要求外国人在申请延长签证时提交TM30表格。如果外籍人士没有这些文件(由房东提供),他们将被罚款。 上月底TIMES君去进行90天报到,旁边一位加拿大叔叔就因为把24小时报到的原收据落在家了,就被打发回家明天再来。移民局官员提醒各位:那些被移民局工作人员订在护照上的收据,不要私自取下来,以免今后在办理材料时产生不便。 还蛮想知道你们是如何看待TM30规定的?如果你有外国朋友来家里做客,你会不会每次都为他们做网上24小时报到? 其实,泰国不妨考虑在给外国人发放签证或允许他们入境之前就对他们进行筛查,而不是入境后才强制执行TM30。就算一定要执行,移民局也应该简化和改进程序,以提高各方工作效率。 曾有来泰国探访亲朋好友的游客(因为是探亲所以不住酒店,所以得自己去办TM30)抱怨落地泰国的第一天几乎都是在移民局排队度过的,这个经历十分影响心情。 毕竟,在泰国的外国人中罪犯分子只占很小一部分,不是吗? 关注renteaxy带您洞察全球不动产投资动向,带您把握投资收益的主动权。

曼谷大都会区房地产市场出现危险信号

曼谷大都会区房地产市场出现危险信号 泰国首都曼谷大都会区房市出现危险信号。新开楼盘、投资额及成交量均环比下滑 机构与协会呼吁延长LTV政策。2023年第一季度多个关键指标均出现不同程度的大幅下滑,其中新开楼盘数量降19%,项目总投资额缩40%,甚至连成交量都呈现出下行趋势。 LWS预计各大地产商将会从第二季度开始陆续启动去库存化操作以收拢资金。 泰国房地产市场整体低迷的状况已引发多家房协组织的担心,并寄望新政府组阁成功后能尽快出台后续措施来提振房市。虽然泰国旅游业火热给房市带来了额外的活力,但仍无法改善行业整体面貌。 尤其是在银行房贷利率正迎来上扬阶段,同时又缺乏政府额外房地产消费刺激措施的支持,预计2023年上半年泰国首都曼谷大都会圈房市低迷的现状不会改变,最快也可能需要等到大选结果公布后,并且新组阁政府如地产界人士所期。 LWS发布的2023年第一季度曼谷大都会区房市信息显示,曼谷及周边新开售公寓及低层住房同比下降5%,其中项目总开发金额则同比减少了1%。 究其原因,主要是央行加息后使得银行贷款利率进入上升周期,与此同时,因为没有购房优惠政策让购房者变得忧郁并推迟了入手时间。 比如2023年1-3月曼谷及周边新开售房源合计21935单元,同比减少5%,总投资额796.75亿铢,同比减少1%。如果与去年第四季度环比新增单元降幅则高达19%,投资总额更是直降40%。该季度房源平均售价为363万铢。 如细分后会发现新开公寓楼盘23个,总单元数为11758个,同比减少23%,总投资额283.30亿铢,降幅34%。新开售楼盘的预售情况相比去年同期的36%也略低仅有31.1%。 而低层住房预售缩水问题较突出。比如,曼谷及周边新开低层住房合计65个,总单元数为10177个,同比增加28%,投资额513.34亿铢,涨幅37%。但问题是平均预售情况低于去年同期的10%仅有6%左右。 至于各户型的主力价位房源销售表现看,售价300万铢以内的陶豪预售成交量仅有5%;300-500万铢的略高为7%;500-1000万铢的则占5%。 预计在缺乏政府LTV新增支持下,泰国各大地产开发商会从第二季度开始陆续出台促销活动,尽快收回资金。 对比LTV购房优惠措施前后两年数据会发现,其提振成交量作用明显。2022年总成交392858单元,同比提高14.3%;总成交金额10650.08亿铢,同比增13.3%。为了尽快收回资金,各大地产商会推出多种优惠措施来提振第二季度房市交易。 关注renteaxy带您洞察全球不动产投资动向,带您把握投资收益的主动权。

泰国超老龄化社会将提前2年到来

泰国超老龄化社会将提前2年到来 泰国料将于2029年进入超老龄化社会。届时65岁及以上的老龄人口占总人口的比例超过20%,这比多方早先预期的2031年至少提前了2年。死亡率超过出生率的问题提早9年到来仅仅只是其中的因素之一。 新政府和私营企业需要为此做好准备 创造增加收入的优势和机会。而企业在创造增加收入的优势和机会同时,政府还需要关注社会保障基金的充足性等问题。 开泰研究中心最新超老龄化社会问题的报告指出,自2020年以来泰国人口数量连续下降,比早先预期的2029年提早了9年。虽然2021-2022年死亡人数超过出生人数的部分原因与全球性的新冠肺炎疫情有关。 但泰国人口出生率和总生育率呈持续下降态势已是不争的事实。目前泰国人口出生率仅为0.76%,总生育率约为1.33。预计到2023年末全泰约有100万婴儿潮一代(1963-1983年出生)人口将年满60岁。 在高度不确定的经济和社会环境下提高出生率和生育率并非易事。人们对高生活费用时代下的收入不稳定感到担忧,同时也担心新的流行病、自然灾害和全球地缘政治冲突危机等,导致不愿生育的风气在年轻人中日益抬头。 尽管客户的开支仍维持正常,但在客户基础逐渐缩小的情况下,企业收入将面临减少的挑战。如果企业想要维持收入增长,就必须刺激客户加大支出而无法靠增加客户数量来实现。但客户只有在购买力提高或认为其产品和服务物超所值时才会愿意增加开支。 但目前泰国消费者购买力仍脆弱,且尚未从多重危机中恢复过来,家庭储蓄水平低但债务高企,投资收益不稳定,购买力尚难以快速提高。因此企业向客户提供的产品和服务形式也需要调整,老年人数量上升,儿童和上班族则趋向下降。 当然除了通过碎片化细分进行市场定位外,企业还可考虑拓展泰国产品受到欢迎的邻国市场或区域市场,以进一步扩大客户基础。但需要注意的是未来企业的劳动力相关成本趋向从目前平均占企业总成本10%的水平上升。 开泰研究中心认为,企业部门在应对经济不确定性和可持续发展议题的同时必须加快准备应对和调整适应泰国人口结构变化趋势。各类企业应采取不同的资金投入和解决方案,以创造增加收入的优势和机会。 提前到来的超老龄化社会也将是大选后新政府必须首先应对的重要挑战之一,因为老龄化问题牵涉到总体经济趋势、国家竞争力、公共卫生和必要基础设施、老年人生活津贴和劳工福利等方面的预算计划以及社会保障基金的充足性等问题。 关注renteaxy带您洞察全球不动产投资动向,带你把握投资收益的主动权。

泰国经济正面临多重危机下带来的挑战

泰国经济正面临多重危机下带来的挑战 泰国经济正面临多重危机,素帕猜指在地缘政治、通货膨胀和全球变暖下建议从四方面提升国际影响力 素帕猜警告称“泰国正面临多重危机带来的挑战,并建议政府决策者在制定政策路线时,务必将地缘政治、通货膨胀和全球变暖等议题提升到更重要的位置上”。而提升泰国在国际舞台上的影响力可以从4方面加强。 世贸组织前总干事、联合国贸发会议秘书长素帕猜就,泰国未来、经济驱动力及泰国如何引领全球发展等关键话题,提出了应对危机并实现提振国家经济不断向前发展的建议。 他指出,在过去这20年时间里全世界爆发了多次重大的经济危机,从97亚洲金融危机,到08年美国次贷危机,再到2019年新冠大流行危机。虽然经济学家能给出大致的预测,但却无法预估其旷日持久后造成的负面影响。就像比俄乌冲突,没有人能够给出一个停火的时间表。 至于2023年已经有很多知名经济学家表达了整体悲观的情绪,并认为全球经济将陷入疫后的衰退期。而给出的原因则包括了较高的通货膨胀、贸易放缓带来的经济减速、俄乌战争引发的地缘政治紧张等。与此同时还需要克服社会、环境和健康方面的棘手问题。 “多危机”将是今年各大经济论坛都会出现的高频词。这不仅仅只是简单的经济学问题,我们必须抓紧时间快速行动起来,确保让经济、贸易、人类和环境实现可持续发展,建立一个能够满足全球70亿人共生的体系。 从世界经济论坛上释出了3个积极的信号。首先是今年全球经济并不会比预期的那么糟糕,第二大经济体中国退出了清零政策,刺激内循环经济的同时将逐步开放团队出境游;其次是能源引发的通货膨胀,国际油价已经大幅下降,这从美联储放缓加息得到证明。 最后就是拜登签署清洁能源投资法案。 至于泰国如何应对当前面临的挑战,他建议泰国央行退出加息机制,虽然加息能收紧经济降低通胀,但对中小企业来说绝对不是好事。如果政府政策制定者能够帮助中小企业复苏,相信不良贷款的问题将会得到改善。 泰国急需更多的投资来帮助经济成长壮大。 而泰国要想在世界经济舞台上占据重要角色,那应该从四方面进行提升: 第一是能源供应,专项可再生能源; 第二是食品供应,泰国需要不断优化提升粮食国内和出口供给安全; 第三是医疗健康,泰国应该扩大在制药方面的优势; 第四是提高泰国在国际舞台的影响力。 关注renteaxy带您洞察全球不动产投资动向,带你把握投资收益的主动权。

泰国无房产继承税是真的吗?

泰国无房产继承税是真的吗? 近来,有很多用户在后台询问“在泰国投资的房产可以被继承吗?”“外国人在泰国购买的公寓真的可以无房产继承税吗?”等相关的问题。 一般来说,外籍人士和泰国人一样,拥有泰国房产的永久产权并可传宗接代(无遗产税),受法律保护,但要搞清楚的是,这项规定背后是有一定的前提条件和要求的! 首先,我们先要弄清楚几个重要的问题: 关于继承 泰国的公寓、租赁和土地如何继承?且应当满足何种条件? 继承人需要具备什么条件? 一、泰国的公寓、租赁和土地如何继承? 01公寓 根据泰国相关法律规定,外国人在房产项目中拥有的公寓总数不得超过 49% ,因此继承人若继承后使得项目超过以上规定的“49%”,则所有权无法转让,且必须在一年内出售或转让给泰国公民。 02租赁产权 外国人在可以在一定期限内租赁泰国的土地和房屋,并且根据情况选择是否续租,这种情况在泰国被称为租赁产权,常见于外国人购置别墅。主要角色有出租人和承租人。若当承租人死亡,租赁租约即自动终止,不转给继承人。若当出租人死亡,则继承人需要继续履行对承租人的租赁合约,继承租赁物的权利和义务,但无权续租。此外,至于后续是否续租等相关条款修改,其他当事人不能强制执行,继承人不能强制承租人续租。 03土地 泰国法律规定,外籍人士不可以直接以个人名义购买带土地的别墅,一般外国人拥有土地都会通过开设泰国公司、以公司名义持有土地。因此若受赠土地,如果未获得泰国内政部同意, 则必须在一年内将土地出售或转让给泰国公民。若是之前以公司名义,作为公司的小股东来获得泰国土地的外国人,死亡后股份不会自动转让给受益人,该转让请求会由公司的董事会审议,董事会有权酝情拒绝,且若该转让请求会导致外国企业在合伙企业中的股份超过49%(泰国规定外国人持有股份不等超过49%),则会自动拒绝转让。但一般来说,这种被拒风险前期可以规避。 二、继承人需要具备什么条件? 若要继承泰国的房产所有权,继承人首先得满足一下条件:根据泰国共管公寓法案(Condominium Act BE 2522、Condominium Act (No.4) B.E. 2551)第19条*款,以下5种符合条件的外籍人士(自然人or法人)才能有资格拥有(也即继承)公管公寓的所有权,即在土地厅注册该所有权并获得证书: 5种符合条件的外籍人士 拥有泰国居留身份,拥有法定居住权的外国人(持有粉色外国人身份证) 根据投资促进法,投资BOI项目并获批,并取得BOI签证,被允许入境泰国的外国人 根据《土地法》第97、98条规定的,并且已根据泰王国法律注册成为法人的(有注册公司的证据) 作为外国人的法人,并且根据投资促进法获得晋升证书的 被法律视为外国人的外籍人士或法人,证明从国外携带外币或从泰国境内的泰铢账户取款,又从外币账户兑换泰铢并取款,并且证明这些资金金额不低于购买公寓的价格。(大部分外国人通过这条获得所有权) 因此,若外国人要继承泰国公寓的所有权,无论是继承还是赠与,都需要再次根据以上“公寓法”第19条的法规,继承人必须符合上述五项标准之一才能保留永久所有权。 所以,泰国的房产不是说赠与就能赠与,继承也并不是无条件继承。那如果继承人不符合上述五项条件中的任何一项,怎么办? 三、若都不符合,怎么处理? 若将公寓赠与或继承给后代,无论符合条件与否,都必须向泰国本地政府部门报告这项遗产,若他们不符合以上继承的条件,则必须在一年内放弃该公寓,期间可以出售,或者提供资金证明来回购该公寓。 值得注意的是,一年内出售公寓,转让所有权时需要纳税,如无法出售,按法律规定有关部门主管官员有权代为。 一般来说,为了规避这个潜在“继承人不满足继承条件”的潜在风险,有的海外置业者会在购买之初就将继承人作为房产共有人进行所有权登记。 四、无遗产继承税 总的来说,泰国确实没有继承税,但前提是继承人满足条件顺利继承。但是若中途发生继承人不满足条件,土地或建筑物和某些其他资产需要转移给另一受益人,则需要缴纳相应的费用和税费。 现在,你搞懂了吗? 关注renteaxy带您洞察全球不动产投资动向,带你把握投资收益的主动权。

泰国房地产税全解析 哪些人需要缴?

泰国房地产税全解析 哪些人需要缴? 根据2019年3月通过的《土地和建筑物税法》(Land and Buildings Tax Act, B.E. 2562 ),房地产税是:每年对土地和建筑物按农业,居住,商业及空置四大类型征收的税,即持有土地,别墅,公寓等房产的所有者(泰国人与外国人同规)。 税率根据土地和建筑物的土地厅评估价值及用途计算,由房地产所在区域政府征收。 该税收征收范围为土地,包括公寓、服务式公寓、或任何可用作住宅或用于存储的建筑物(包括房屋) ,工业或商业目的的建筑物。 哪些人需要缴税? 1、土地及建筑物所有者(在土地所有者和建筑物所有者不是同一个人的情况下,则土地所有者缴纳土地税费,建筑物所有者缴纳建筑物税费。); 2、公寓所有者; 3、占有或使用属于国有财产的土地或建筑物所有者; 4、在任意一年的1月1日前(包含)成为土地或建筑物的所有者,须负责缴纳当年税费。(举个例子:在2020年1月2日过户的房产,由原所有者缴纳2020年税费,而新所有人则从2021年开始缴纳。) 在哪里交税? (缴税单:红圈为需缴纳金额) 业主可根据缴费单得知自己的具体税金额(注意:房产税是到区政府缴纳) 但由于每个政府区域不同并不是一定会寄账单到业主的邮箱,有些区域政府需要业主自行前往缴纳。如果没有税单的情况下业主需要委托中介带着材料去区政府查询税费并缴纳。 如何计算需要交多少税? 区政府是按照房子的总价为基数,也就是在土地厅过户的时候产生的契税,房产税以此税为基数来计算。因此每间房的房产税是不同的。 第一种算法:已持有黄色户口本,算作首套房 房子价值低于10MB泰铢的不用缴税。 第二种算法:蓝色户口本,未办理落户 缴纳房产税文件: 房产税账单 业主房产证正反面(黄色地契) 业主户口本(蓝色本) 业主护照 如果纳税人未在2021年6月内缴纳税款,将被处以未付税款的40%罚款。 以及每月额外1%的未付税款,不包括《 2019年土地和建筑物税法》第68条和第70条规定的罚款。 关注renteaxy带您洞察全球不动产投资动向,带你把握投资收益的主动权。

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