泰国生活

2023年第一季度泰国商业银行主营业务收入继续增长

2023年第一季度泰国商业银行主营业务收入继续增长 大量客户陆续偿还贷款继续对2023年第一季度泰国商业银行的信贷增长势头造成压力。尽管泰国经济活动呈现持续复苏态势,但泰国商业银行系统的信贷增长则仍呈现与之背道而驰,源于受到政府和私营部门陆续偿还贷款的压力。 今年第一季度退出金融机构援助措施的债务人陆续恢复偿还债务,加上债券市场的情况反映出企业部门在商业银行利率随政策利率逐步上调之际发行更多债券以锁定财务成本并将所筹集的资金用于偿还贷款。鉴于偿还贷款的压力和去年同期的高基数,开泰研究中心估计2023年第一季度泰国商业银行系统(包括17家泰国注册商业银行和11家外国商业银行分行)的贷款总额同比增长率估计从2022年第四季度的2.7%放缓至1.9-2.3%(中间值为2.0%)。 尽管贷款增速放缓,但贷款收益率随贷款利率上调而继续上升。2023年第一季度,大部分商业银行两度上调贷款利率:1)2023年初在对金融机构发展基金(FIDF)的缴款率调整至正常水平后,各商业银行上调最低贷款利率(MLR)/最低透支利率(MOR)/最低零售利率(MRR)40个基点;2)泰国银行2023年1月25日议息会议后,多数银行将最低贷款利率(MLR)/最低透支利率(MOR)/最低零售利率(MRR)分别上调了约20个基点、15个基点和10个基点,低于25个基点的政策利率上调幅度。 开泰研究中心估计,2023年第一季度贷款收益率上升将推动当季的净息差(NIM)从2022年第四季度的约3.03%扩大至3.05%-3.17%,因为根据评估泰国商业银行系统约67.5%的未偿贷款在2023年第一季度上调利率。存款方面,第一季度多数商业银行尚未提高在泰国商业银行系统存款总额中占比达73.0%的往来存款和储蓄存款(CASA)的利率,仅上调了3个月或以上的定期存款和特别存款的利率。 开泰研究中心预期,2023年第二季度泰国商业银行系统的净息差(NIM)有机会上扩大到3.20%以上,因为贷款利率在泰国银行2023年3月29日加息后趋向继续上行。截至2023年4月10日,已有2家泰国商业银行上调了利率,预料在2023年5月31日泰国银行议息会议后还会有另一轮利率调整。 虽然泰国商业银行的主营业务收入陆续出现复苏迹象,商业银行仍必须密切关注信贷质量下降问题,因为利率逐步上调可能会增加债务人尤其是零售(个人)和小企业债务人以及刚从金融机构援助措施退出的债务人群体的还贷压力。 开泰研究中心认为,尽管泰国经济活动开始逐渐复苏,但仍处于复苏初期且尚未恢复到正常水平的债务人的收入水平和来源是导致上述债务人群体承受资金成本负担增加压力的能力有限的关键因素之一。因此,金融机构必须密切跟踪债务人状况,同时监测贷款组合中信贷质量下滑的风险,此外还需加快通过债务重组来解决长期信贷质量问题,以及剥离不良贷款以维持不良贷款整体水平。 开泰研究中心估计,2023年第一季度商业银行系统的不良贷款占贷款总额的比例可稳定在2.70%-2.75%的水平,略低于2022年第四季度的2.73%,使准备金拨备水平即信贷成本比率比2022年底有所回落但幅度不大。2022年第四季度部分商业银行为应对经济不确定性而将准备金拨备率调到1.46%后,估计2023年第一季度将小幅下调至1.17%-1.25%。 开泰研究中心进一步估计,2023年第一季度泰国商业银行系统的净利润约为545-570亿泰铢,资产收益率可上升至1.0%-1.05%,高于2022年第四季度的0.89%,但仍低于新冠疫情前5年的1.20%的平均水平。这反映出2023年初商业银行业总体处于温和复苏状态。 虽然主营业务如利息收入、手续费和服务费收入等均逐步好转(其中利息收入由贷款收益率增加推动,与贷款利率走向一致,部分手续费收入如信用卡手续费和受理服务费也逐渐受益于经济活动复苏),但经济复苏进程因多种风险因素而存在不确定性,因此金融机构仍需计提充足的准备金。 此外,未来还必须跟踪官方为维护和创造金融服务的公平而拟实施的手续费结构管理方针,商业银行必须做好准备以适应未来手续费和服务费收入增长受限趋势。 关注renteaxy带您洞察全球不动产投资动向,带你把握投资收益的主动权。

泰国将提前进入超老龄化社会,给企业带来哪些机遇与挑战?

泰国将提前进入超老龄化社会,给企业带来哪些机遇与挑战? 泰国料将2029年进入超老龄化社会(即65岁及以上的老龄人口占总人口的比例超过20%),比多方早先预期的2031年提前2年。 开泰研究中心分析其原因如下: 1、自2020年以来泰国人口数量连续下降,比早先预期的2029年提早了9年。2021-2022年死亡人数超过出生人数的部分原因是新冠肺炎疫情。 2、泰国人口出生率和总生育率呈持续下降态势,目前泰国人口出生率仅为0.76%,总生育率约为1.33。此外,2023年约有100万婴儿潮一代(1963-1983年出生)人口将年满60岁。 3、在高度不确定的经济和社会环境下提高出生率和生育率并非易事。人们对高生活费用时代下的收入不稳定感到担忧,同时也担心新的流行病、自然灾害和全球地缘政治冲突危机等,导致不愿生育的风气在年轻人中日益抬头。 人口结构的变化是企业部门必须加快调整以创造机会并准备应对随之而来的挑战的重要课题,原因如下: 1、如果客户继续正常支出,但客户基础却逐渐缩小,企业收入将受影响。因此,如果企业希望维持收入增长,就必须刺激客户加大支出,有别于以往可以靠增加客户数量来维持收入增长。而只有在客户购买力提高或认为其产品和服务物有所值,客户支出才会增加。目前消费者购买力仍脆弱且尚未从多重危机中恢复过来,家庭储蓄水平低但债务高企,投资收益不稳定,购买力尚难以快速提高。 2、向客户提供的产品和服务形式将需要调整,源于老年人数量上升,而儿童和工作年龄人口数量则趋向下降。如果企业能开发出与众不同且以实惠价格满足老年人需求的产品和服务(多数泰国老年人收入和购买力有限),就有机会实现收入增长。同时,面向儿童和工作年龄人口的产品和服务也必须在竞争趋向加剧的情况下努力提高附加值。此外,除了通过碎片化细分进行市场定位,企业还可考虑拓展泰国产品受到欢迎的邻国市场或区域市场,以进一步扩大客户基础。 3、企业成本因劳动力短缺和技术/机械投资而趋向上升。随着人口减少,企业将不得不提高工资以获得或留住拥有熟练、高技能和多技能的劳动力,并加快发展劳动力技能或提高劳动生产率以满足日益复杂的市场需求。如果企业使用技术/机械来代替劳动力,则必须投入资金。因此可以预见,未来企业的劳动力相关成本趋向从目前平均占企业总成本10%的水平上升。 开泰研究中心认为,企业部门在应对经济不确定性和可持续发展议题的同时必须加快准备应对和调整适应泰国人口结构变化趋势。各类企业应采取不同的资金投入和解决方案,以创造增加收入的优势和机会。 关注renteaxy带您洞察全球不动产投资动向,带你把握投资收益的主动权。

泰国买房投资指南:购房前应该了解的10件事

泰国买房投资指南:购房前应该了解的10件事 泰国买房投资指南:购房前应该了解的10件事 泰国买房指南一:外国人可以在泰国拥有房地产吗? 泰国买房优先考量永久产权 泰国买房对外国人来说是可行的。外国人可以持有泰国公寓大楼的永久产权,比例上限为该项目总户数的49%。此外,泰国买房相关法律并无规定房地产所有权人的年龄限制。在决定购买之前,请先确认该项目外国人持有比例为多少。 对于想在泰国买房的外国人而言,购买永久产权的公寓项目,永远是最佳的投资方式。依据1979年订定的泰国买房公寓法,外国人可以持有公寓项目的绝对永久产权及社区公共财产的共有所有权。 租赁权为另一种置产选择。无论是要租赁公寓或租用土地建筑房屋都必须向各分区土地厅申请登记租赁权,在租赁期间内,可拥有该土地上的建筑物或建筑改良物。然而泰国法律规定了租赁契约的期限最少三年但不得超过三十年,且租赁契约期限届满后,双方需更新一次不超过三十年的租赁契约。即使土地所有权人将该不动产售予第三人,该租赁契约也要随之移转。 外国人可以在泰国注册公司,以公司名义购买土地或房地产。若公司购置为已竣工完毕的项目,则须支付购买总金额。若购置项目尚未竣工完毕,则先预付购买金额的25-30%为头期款,剩余70-75%尾款于项目竣工完毕时缴交。 由于泰国政府需要监控资金流向,因此在泰国买房地产需以国际流通货币支付,并透过电汇方式将金额汇入卖方银行帐户,且须提供银行出具的汇款通知单和外汇交易证明以保留合法的交易记录。请勿以现金支付房地产款项,若缺少上述银行证明文件,该所有权则无法移转登记至买方名下。 若外国人于持有泰国房地产期间过世,财产继承人必须指定一名律师准备继承证明文件,继承人必须按照土地厅的规定缴纳费用。此外,不动产总价值超过一亿泰铢时,遗产继承人须缴纳遗产税。 泰国买房指南二:购房者需要中介或律师协助购在泰国买房地产吗?或是两者都需要? 泰国买房需要中介或律师? 在泰国买房通常会通过中介协助,法律没有规定必须聘请律师。一般情况下,由中介拟定一份买卖合约书,其中包含买卖双方签署的所有协商细节条款。除了中介较清楚掌握当地市场外,另一方面可以透过委托代理确保买家利益。因法律中的专业术语和条款相当覆杂,通过中介可以确保交易顺利进行并为在泰国买房的买家争取最佳利益。 泰国买房指南三:泰国买房者能通过购买泰国房地产申请签证吗? 泰国买房签证 养老签证 许多外国人退休后选择于泰国养老,申请养老签证已成为一个绝佳选择。申请养老签证必须年满五十岁并且没有违反过泰国相关法律规定,且曾经持有泰国非移民签证,持有此签证不能在泰国工作领取薪资。此外养老签证须每年更新,续签时须出示证明本人月收入不低于六万五千泰铢;或在过去三个月内的银行存款余额不低于八十万泰铢;或在一年内银行存款加上年收入总合不低于八十万泰铢。 投资签证 申请投资签证亦为另一个选择。当购买价值不低于一千万泰铢的公寓且曾持有泰国非移民签证时即可申请投资签证,此签证为一年一签,须每年更新。 泰国益利尊荣签证 如果无法申请养老或投资签证,那么可以考虑申请泰国益利尊荣签证。持尊荣签证的会员,可享有多次泰国入境特别签证和签证延续服务,每次出入境泰国均可享受国宾待遇。 泰国买房指南四:购房有哪些相关费用? 泰国买房相关费用 泰国买房租赁权:租赁登记费 对于租赁期不超过三年的短期契约,法律并无强制要求登记。然而若租赁期超过三年则必须至土地厅进行登记以确保法院允许执行。目前租赁登记费为租货期间租金总额的1.1%,通常由出租人和承租人平摊。 泰国买房永久产权:产权转移费 产权转移费以政府评估价值的2%计算。买方为产权转移费的缴纳义务人,但可由买方或卖方任一方支付,实际情况取决于买卖双方协议。待所有权转移登记完毕后即须缴纳产权转移费给土地厅。 泰国买房指南五:最好的贷款购房方式是怎样的? 泰国买房贷款? 目前一些银行开始提供外国人贷款服务,但需要经过一连串的申办程序才可完成。关于提供这项服务的最新银行名单,可谘询我们的服务团队以便提供相关资讯和流程建议。 申请银行贷款最重要的提供不限定在泰国境内的固定收入证明,因此必须准备薪资单担保证明,因每家银行都有不同的规定,请事先与银行确认需求文件。相当重要的一点是,若申请者已满六十岁则无法在泰国申请住宅贷款。对于未满六十岁的人士,任何形式的抵押贷款都必须在借款人六十岁之前全部还清。 泰国买房指南六:泰国买房买预售住宅与新住宅哪一个更适合购买? 泰国买房:预售屋或新成屋? 这两种住宅可以说各有优势。预售住宅的优势是灵活弹性,在完工前购入可以有更多量身定制的机会,能依照自己的品味和预算进行装潢设计并购买家具电器。如果选择购买的是大型开发项目,将有多种户型可以选择。开发商通常在项目预售初期提供较大的折扣,可节省不少金额,同时在项目完工前将预售住宅出售可能有获利空间。 新住宅的优势是可选择出租房产立即获得投资收益,搬迁入住无须漫长地等待项目完工,新住宅随时可进行屋况检验,并利于出售给有即刻入住需求的买方。同时热门地段的项目经常具有增值潜力,当想要转售时,通常会较快地售出且赚取收益。 泰国买房指南七:为什么泰国是海外买家的热门投资地点? 海外投资买泰国? 泰国买房我们首先关注首都,曼谷,是一个发展迅速的大都市,公共交通系统四通八达,如轻轨(BTS)和地铁(MRT)皆能通往曼谷市区各处。交通基础建设迅速扩建,将很快延伸到曼谷郊区。因此泰国买房投资者不必仅执着于市中心的房产,也可以考虑一些快速发展且基础设施完善的郊区。尤其这些地区的房产价格相当吸引人,且拥有和市中心相等的生活品质。 泰国有许多快速发展的城市,这些城市充满了活力与机会吸引人们前来居住。比如北部的清迈、清莱至泰国东北部,再南下到芭堤雅、华欣等沿海城镇,各种选择满足居住的一切需求,也是泰国买房资者会关注的。即使在南部,普吉岛、攀牙岛和苏梅岛也成为投资者的热门地点,投资者能在此找到工作与生活的平衡,不断增加的便利设施与自然美景也让这些地方显得更加有吸引力。 泰国买房指南八:如果计划出租泰国房产或转售泰国房产该如何做? 泰国买房:转租或转售 泰国房产拥有者出售或出租房产的合法权利,但必须符合法律要求并需支付相关费用。此外需要原先银行出具的汇款通知单和外汇交易证明才能将资金汇回本国。 转售房产的相关费用首先分为租赁登记费和过户费。若租赁期间超过三年必须至土地厅进行登记,以确保法院允许执行。目前租赁登记费为租赁期间租金总额的1.1%,通常由出租人和承租人平均支付。泰国买房过户费即产权移转费以政府评定价值的2%计算。买方为产权移转费的缴纳义务人,但可由买方或卖方任一方支付,实际情况取决于买卖双方协议。待所有权转移登记完毕后,即须缴纳产权移转费给土地厅。 泰国房产拥有者出售持有满五年或超过五年以上的房地产时,须缴纳0.5%的印花税。如果公司或个人想要出售持有不到五年的房地产,必须缴纳特别营业税。目前税率依买卖价格或政府评定价值的3.3%计算,取金额较高者缴纳。如果卖方为公司,预扣所得税则以政府评定价值或买卖价格的1%计算,取金额较高者缴纳。若卖方为个人出售并获得投资所得时,须依照泰国税法缴交预扣所得税,以政府评定价值按累进税率计算。 泰国买房指南九:还有其他额外费用吗? 泰国买房其他费用 在泰国买房地产需要考虑四项居住成本费用。首先是公共基金,需要一次性缴纳给物业管理处保管,做为未来社区重要整修的经费,比如重新粉刷建筑或更换电梯。其次为物业管理费,即公寓运作费用。第三是电表安装、保险和服务费用。最后还有行政杂费,例如在各区土地厅办理产权移转登记所缴纳的费用。 泰国买房指南十:如何选择泰国房产管理公司? 泰国买房找物业管理公司 泰国买房选择良好的房产管理公司很重要,公司最好具备在地化的多语言服务、服务涵盖最好包含收房验房、装修、托管,这样一来任何细节都能省力又省事,轻松随时更新房屋状况。在泰国拥有房产虽然难免会经历覆杂的过程,但并非难事。只要去充分了解房产情况,那些能带来最高回报的投资就是最好的选择。 以我们的伙伴renteaxy泰国房产卓越管家为例,renteaxy提供目前全泰第一的房屋服务,服务涵盖收房验房、装修、托管,是非常专业的一条龙海外团队。团队致力为客户提供多样化且全方位的整合服务以及住宅项目,不断提升每一位住户的生活品质,以及为他们的生活提供更多便利。

30万曼谷公寓,每月租金5k但过程太艰辛!

30万曼谷公寓,每月租金5k但过程太艰辛! 今天分享一位过来人购置曼谷公寓的真实经历,并得到一些在泰朋友给出了在泰国买房的中肯建议和注意事项。 2023年,她在曼谷买的公寓终于交房了,每月租金5k人民币,收益率5%多一点,但不得不说的是,在泰国买房实在太多坑了! 一、为什么选择泰国买房? 几年前我在BJ买了房子,这几年看着房价有升无降,国内一线城市的房子已经是买不起的了,二三线城市投资收益较低再加上二套房产,首付要70%,银行放贷也会被卡;但手里有点闲钱放着,国内现在GDP6%以上,股票风险太高不敢碰,房产毕竟还是能抗通货膨胀的,国内没有好机会,就萌生了海外置业的想法。 对比了一圈,最后锁定泰国,一方面是喜欢泰国的环境和文化,另一方面泰国在投资上也有几个利好: 1、一带一路政策的发展,以及马爸爸在那边签订了合作关系,两国之间的交流会更加紧密,带动泰国就业需求以及流动人口(租房需求上升) 2、泰国好的国际学校还是比较多的,较之国内来说价格适合(万一以后孩子去读书呢) 3、当成度假屋,泰国发展养老型社会,偶尔过去住也爽歪歪 4、泰国的医疗条件非常好,有不少世界级认证的高水平医院 5、泰国房价目测还会升,房租也是日益上涨 6、泰国的房子是永久产权,买了就是你的了 7、泰国改建很难,曼谷区域能拿的地非常少了(曼谷会越来越值钱) 这几个点让她觉得在泰国投资房产是可行的。 于是说干就干,我先在网上查询了很多在泰国的相关信息,最后选定了曼谷这个区域,不仅是因为它是泰国的首都,同时也是看中了它的投资潜力。 二、从网上研究到实际踩盘 确定要在曼谷买房后,她用了1周时间在网上研究,某乎、某书、某博刷了个遍,每天都熬到1点半,逐渐加深了对曼谷的印象。之后又用10天时间加不同的中介,在地铁上、吃饭时任何空闲时间都在想什么地段,比较不同的价格。最后用半个月时间把研究过的楼盘都做了excel表,看楼书,笔记做了满满半本书。 她加了有十几个中介,一开始是想广撒网,挨个聊然后找两三个比较心仪的项目。但聊着聊着就发现,不靠谱的中介真的太多了! 离地铁1.5公里中介说是地铁盘,曼谷是热带城市,步行超过10分钟就要打车的;还有说离CBD3.0 Rama 9区15分钟车程,但仔细一看这个盘都快到郊区了,要知道曼谷可是出了名的堵城,15分钟大概是凌晨1点夜深人静路上没有一辆车的时候,白天过去得一小时。 为了拒绝不靠谱的中介误导自己浪费时间,我最后只确定了两家比较靠谱的中介,给我推荐了几个楼盘,结合着我对曼谷的研究分析,心里也有了自己比较满意的项目。因为我对去泰国买房还是比较慎重的,所以趁着过年飞去泰国进行了实地考察。 实地踩盘下来不得不感叹:跟国内一线城市比起来,曼谷的房子质量真的很不错。公寓无公摊、精装修、有游泳池健身房和免费停车场等配套,而同样的价格在BJ只能买五环外的老破小,真的很难不心动; 几天后她对踩过的盘做了多方面的对比,最终确定了EKKami区地段的一个盘,除了地理位置很好、配套也非常豪华之外,最重要的是这附近的公寓租金都很高,一间38平米的公寓,一个月租金能达到5、6千元上下,并且空置率很低; 她特地算了租金回报率约为1:230,也就是说,我在曼谷买的这个公寓,花大概230个月就能收回购房成本。当然这个盘的价格相对其他的盘来说也要贵一些,但她的想法是宁愿买贵一点来保值、也不要贪便宜免得血本无归。所以当下就交了10w泰铢定金。 2个多月后她再来曼谷办好了合同和后续的托管,由于买的是期房,要1年后才交房,不过由于是大开发商加上已经是准现房的状态,期间倒也没有很担心,今年交房后我顺利收到了第一笔租金。 不过,现在再细想当初在曼谷买房的经历发现其中暗藏的坑真的不少,中间有几次都差点付定金了,好在理智在线、总算第一次海外置业还算有了满意的结果。 三、经验总结 1、在泰国买房一定要谨慎选择开发商及物业,首选泰国当地认证的/上市的/知名的开发商。尤其是期房项目,泰国也存在交房的时候才发现货不对板的情况,所以在考察时一定要多看看开发商过往开发的项目,尤其是定位比较接近的系列。 况且,泰国的物业管理服务项目很多,无边泳池、健身房、共享空间(工作室、厨房、图书室等等)的打理、安保、公共区域清洁和维护等等,还包括公寓挂租、挂售,所以说好的开发商,不光能拿到更好的地段,还是租金收益的保障。 2.曼谷出了名的“堵城”,房子位置的选择要尽量靠近BTS/地铁/高速或大路。曼谷不比BJ,常年气候炎热,本地人出行基本都是地铁或开车/打车,所以一定要多留意房子与这些公共交通的实际距离,房子的交通是否便利对于泰国本地人来说很重要。 3.泰国白领一般集中在素坤逸、沙吞等写字楼集中的区域上班,所以为了保证房子的出租率,投资区域的选择可以重点看BTS的沿线,也因为这周边配套比较成熟,生活方便,也利于出租。 4、关于选期房还是现房,很多人觉得现房比期房好,毕竟现房所见即所得,也没有烂尾的风险,但实际上真不一定!我在实际看房的过程中发现,很多卖的很好的楼盘在期房状态就会被卖完,而有些现房可能是已经卖了5、6年都没卖完的尾盘,二者的价值差异可想而知;另外期房只要付30%的首付、而现房一般要付全款的,当然期房毕竟有一定的风险,所以期房不一定比现房好、现房也不一定比期房好!一切都要看项目! 另外,如果要买期房千万要认准EIA,就是环境评估报告。泰国法律的规定: 如果地产项目不能通EIA,那么开发商就拿不到建筑许可证. 通过了EIA认证后,开发商才可正式动工,但是不一定动工的都有认证,所以一定要认准EIA认证!这个相当于国内房产的预售证,并且最好是买准现房,这样购买后可以尽快办地契和房产证,拿到后地契及房产证,房子就完全属于你的了。 关注renteaxy带您洞察全球不动产投资动向,专业投研省心运维。

解读泰国4大城市房产,总有一个适合您!

解读泰国4大城市房产,总有一个适合您! 想在泰国买房,不知道去哪个城市?为您解读泰国四大城市房产。 泰国房产性价比和投资回报率都是远超国内房地产市场的,也超过世界大部分地区。所以国内投资者越来越青睐在泰国买房,无论自住养老度假或者出租都是很好的选择。下面就来给大家介绍一下泰国主要城市房源有什么特点。 01 曼谷房产 推荐指数:★★★★★ 房产价格:60万-100万 购房需求:投资为主,教育性房产首选 曼谷作为泰国的首都和经济中心,是泰国最大的城市,也是整个东南亚的第二大中心城市。拥有泰国唯一的证券交易所,GDP占泰国总量的43.7%,拥有几十所泰国最好的大学。一年接待近2000万的旅客,曼谷是全球最受游客欢迎旅游目的地。曼谷机场有直飞国内各大城市到直飞航班,交通及其便利。 世界500强的外资公司基本都有分公司设在曼谷,这些公司的外籍高管也是曼谷高端房产市场的租客主要来源。曼谷自身人口过千万,同时也集中了泰国80%以上的富裕阶层,居住需求很大。 同时,全泰国的国际学校有70%坐落于曼谷,所以最近几年也逐渐变成一个很多留学家庭的首选,关于在泰国怎么选国际学校, 曼谷的项目基本都是公寓。类似于国内的一线城市,很难有土地拿出来建设别墅,即使有,那售价也绝不是一般人可以承受。曼谷新建公寓平均价格在20000人民币/平方米左右。常见的一卧室公寓60万-100万人民币左右,月租金大约4000元人民币,租金回报率大约5%.当然不同地段的房价相差较大,市中心黄金地段的房价最高可以达到数万人民币一平方。 02 清迈房产 推荐指数:★★★☆ 房产价格:30万-100万 购房需求:度假养老为主 清迈是泰国第二大城市,有“泰北玫瑰”之称,北方地区中心城市,天然环境非常优美,平均海拔300米,是泰国的山地城市,气候凉爽,是著名的避暑胜地,生活节奏很慢,旅游服务业发达,非常适合养老。机场有直飞国内部分城市的航线,但大部分城市需要到曼谷转机。 清迈房价不高,新建精装修公寓房均价8000-10000元人民币每平方米,房租也不高租客主要是养老和度假的外国游客。常见的一卧室公寓30万人民币左右,月租金大约1500元人民币。租金回报率大约5%. 不过清迈主流房产并不是公寓,而是别墅,一般一环附近的别墅以联排为主,大概的价格在七八十万人民币,一环边的独栋别墅在200万人民币左右,二环边就很少有联排,主要都是独栋,大概的价格是100万人民币。 03 芭提雅房产 推荐指数:★★★★ 房产价格:60万-100万 购房需求:度假为主,投资为辅 芭提雅位于曼谷南边147公里处,离曼谷机场更近,约120公里,车程1小时20分钟。规划中的曼谷机场至芭提雅高铁预计在2018年建成,届时两地车程将缩短为20分钟。 而且芭提雅机场也已启用,有直飞国内部分城市的航班,交通非常便利,今后芭提雅直飞国内的航班将不断增加到30个城市以上,而且由于芭提雅机场是廉价机场,机票非常便宜,例如现在南宁-芭提雅往返机票才580人民币。 芭提雅是泰国最热门的旅游目的地,度假天堂、养老圣地,享有“东方夏威夷”之誉,缤纷无休的夜文化,吸引着全世界的游客。自住的话也很合适,物价适中,周围有20多个高尔夫球场,有数个游艇俱乐部。夜生活及其丰富。 芭提雅是一个公寓和别墅都有很多选择的城市,目前在售的独栋别墅价格在100万左右,但都不是一线海景的,芭提雅的一线海景基本都被高层公寓所占据,公寓的价格看地段,一线海景或者近海边的项目均价也在2.5万左右。 房产租客以欧美客人长租为主,质量较高,房租高。泰国房产没有公摊,只算使用面积,精装修,大部分配家电家具包,永久产权,所以非常划算。 04 普吉岛房产 推荐指数:★★★ 房产价格:40万-120万 购房需求:兼顾投资度假 普吉岛位于泰国西南部,离泰国首都曼谷867公里,是全球十大海岛之一。普吉岛因有宽阔美丽的海滩、洁白无瑕的沙粒、碧绿翡翠的海水,作为印度洋安达曼海上的一颗“明珠”,自然吸引了众多国际名流的光顾。很多一线海景酒店常年满租,一房难求! 普吉岛最值钱的房产就是一线海景公寓,这种项目一般都有星级酒店入驻,酒店运营,他们跟客户有固定或者提前约定好的分成比例,给予客户一定的租金保证。一半的包租收益在6%-10%不等,具体根据项目情况来约定。 普吉岛的房价最贵的就是一线海景别墅,总价在400万左右,一线海景公寓的话大概是4万人民币,距离海边100米左右的公寓大概在3万左右,距离海边越远,房价越便宜,之前销售过最便宜的项目大概总价在40万左右,均价1.3万。 关注renteaxy带您洞察全球不动产投资动向,专业投研省心运维。

为啥要去泰国曼谷买房呢?

为啥要去泰国曼谷买房呢? 为啥要去泰国曼谷买房呢?这次直接来点干货,给大家几点建议吧! 第一,考虑稳健投资和真正意义上的海外资产配置; 请注意,是资产配置,那你考虑美国澳洲加拿大,加上最近兴起的日本,投资额是300万以上了的,基本上以500万以上为主,不妨给大家泼点冷水,如果你的投资额不到300万,就别说海外资产配置了,买这几个国家基本都是国内财富自由,资金量比较大,有移民或者子女留学打算的,买这几个地方的,人家不指望能赚多少钱,保住本金就行了,然后早点把钱转出去,以后还有别的打算。。因为是发达国家,所以房产增值空间非常小,比如美国,一年增长2%左右,有的地方房价基本不动,但是有稳定租金回报,这两年做的做的就是佛州的奥兰多,迈阿密,以旅游度假资产为主。有兴趣的深入聊!! 当然还的说一点,就是资金出境一定会越来越难,随着今年数字化货币的不断推广普及,相信在不久的将来,你没有合适的理由,一毛钱都不会让你出境。 第二,想移民; 但是只是拿个身份的,也未必真的去住,就去欧洲,西班牙,葡萄牙,50万欧元,希腊25万欧元,马耳他,塞浦路斯等等,基本都是这个操作,说真的,这些个地方的房产水分非常大,其实是金融危机后,银行破产,房子变成不良资产了,国家想把这些房子卖出去,本地人未必接盘, 那就海外人士吧,怎么办呢,买房送身份,给点额外价值,说白了,房子不值钱,就是拿钱换身份,所以不能算作严格意义上的房产投资,她其实属于移民项目。。这个类型的投资金额一般在200万到500万之间的。 第三,投资额在200万以内的; 甚至一百万以内的,很多人就去东南亚了,投资这些国家主要是博升值,现在的东南亚在某些方面就是很多年前的中国啊,其实我做这么多年,我还是比较看好东南亚的房产的,很直接的一个原因,东南亚国家中,除了新加坡其他都属于发展中国家,吴晓波说,买好资产,去穷国家,东南亚或者说东盟,是未来一个世纪中发展最快的经济体,泰国的曼谷是东盟的总部所在地,加上这些年政治比较稳定,整个投资环境比较开放,我们相信这个国家未来的整体发展势头是很好的, 第四,想养老度假; 现在泰国开放自己的养老签字,有机会大家去看看,身边有多少人现在春节是去曼谷过年的,多少人已经不愿意去买学区房了,让孩子去那边读国际学校,而且,最最最重要的一点是,泰国是东南亚中,为数不多的,不排华的国家,这点谁不服气站出来理论理论,所以他也是目前中国企业走出去战略中非常重要的一个根据地,去过的人可以感受下 ,华为,小米,oppo,vivo的广告占据了很多黄金广告位,奥克斯在芭提雅那边建立了自己海外最大的生产基地,现在已经有成片的工业去,基本都是来自中国的企业。 最近跟一位香港的朋友吃饭,很牛 ,他是真正意义上的富豪,已经不需要工作了,全年的时间除了在香港呆几个月,其他时间都是旅游,他说他走了这么多国家,她最喜欢的就是泰国,泰国人和善,她说她不指望高人一等,大家能平等就好,你去欧洲你试试,人家骨子里看不起你,你很难融入她的生活,但是泰国不一样,她的朋友在芭提雅买了三套别墅,中间一个大泳池,一家人都在那边养老。 所以目前中国有钱人还是很多,加上国内房产不景气,有些闲钱就是要拿去做投资,其实泰国的房产是很好的选择,当然,目前整个泰国房产还是会有一些潜规则的,如果考虑买房投资,renteaxy带您洞察全球不动产投资动向,专业投研省心运维。

买泰国房产项目,你需要考虑5件事!!!

买泰国房产项目,你需要考虑5件事!!! 如果考虑买泰国房产项目,作为泰国房产资深从业者,想借着这个平台说些大实话,目前的泰国房产项目,鱼龙混杂,有好楼盘,比较少,有不好的楼盘,也不少。 个人觉得泰国的房地产市场是很好的,不管是租金回报,还是未来潜力,都是不错的选择,但是因为某些机构的包装,有些楼盘含金量很低,不过销售资料做的不错,所以蒙混过关,摇身一变成网红楼盘了,我想作为一个在这个行业多年的人,给大家几点真诚的建议,这里我给大家五条标准,供大家参考! 第一,如果你去售楼部,有中文接待,不是开发商的人直接驻场,那你就小心点,具体原因私信聊,公开说得罪人,但是这一点非常重要,非常重要,非常重要。 第二,到轨道交通的距离; 100米以内,价格合理的情况下,你赶紧买,晚了就没有了,放眼整个曼谷市场,现在在核心区域甚至核心区域周边的区域,地铁100米以内还能买到新房吗??没有了,我很负责任的告诉大家,这样的楼盘已经没有了,只能买二手房,这就是地段的稀缺! 距离轨道交通500米以内的楼盘,可以买,因为在曼谷,500米是步行可以承受的距离,为什么说是在曼谷,因为曼谷很多路没有专门的人行道,这一点完全赶不上国内,很多路两边就是店铺的台阶了,所以走起来特别不好走,距离轨道交通太远的话,不好走,耽误时间,另一个原因,就是曼谷太热,顶着40度的大太阳你走十几分钟试试看,晒不死你,很多人都是出了地铁站坐摩托车回家,就是这个原因。 500米到1公里,慎重买,除非性价比很高,要不然谁买谁入坑,不信你就去试试走一公里,说真的,除非你自己住,投资的话就算了,我自己在曼谷住了好几年了,没有住过距离地铁站一公里以外的地方,可以给各位算个账,地铁口的楼盘租1万5(比如辉煌地铁口的rhythm),远一点的租一万二三(比如辉煌巷子里面的小楼盘),你以为便宜,每天你出地铁坐个摩托车,单程40,一天一个来回就是80 ,一个月就是两三千,你觉得最后哪个便宜,这还不包括每天的时间成本,而且巷子里面小楼盘的配套设施要差很多,所以是你你会选哪里? 超过一公里,一般不建议买 第三,就是开发商; 整体来说,曼谷市场里面的开发商还是很不错的,很多都是上市公司,起码不用担心烂尾,但是普吉岛和芭提雅,目前就我所知,交不了房子的楼盘很多,那都是坑,之前买了的客户我都替他们担心,这不是危言耸听,我们可以拭目以待。所以在泰国买房,尽量选上市公司,不是说没上市的就不靠谱,但是上市公司更可靠一点,这点对于海外购房者而言,是很有保证的一点, 第四,就是配套设施; 其实之前说的地铁也是配套设施的一部分,只不过他太重要了,所以单独拿出来说,除了地铁,购物设施也很关键,如果你家门口有7-11,不远的地方有big C或者TEsco,那真的美得不要不要的,真的太实用了,再者要是有个商场,最好还有foodpark那种,就最好了,大家都知道,ON nut是素坤逸线上非常好的一站,简直就是白领的聚集地,出租的房子一房难求,而且租金回报也很高,想过为什么吗??地段上,往北可到siam,asoke,PP,铜锣,ekkamai,都是几个站的事,这几个地方都是曼谷购物商场写字楼最集中的地方,一条线上去都不换车的,ON nut地铁站旁边就是tesco,big C,还有个大商场,tesco的二楼就是大食堂,你不想做饭直接买吃的回家,想做饭你去买菜买肉,你说是不是很方便。这样的房子对于长租客就是很有吸引力。其实还有一个原因,曼谷的菜市场少的可怜(泰国人不怎么做饭),很多地方买菜只能去big C和tesco,如果你是做饭的,你家附近最近有个这样的商场,要不然你买菜很麻烦,出租的话,这样的商场也会给房子加分不少 第五,选择城市; 能买曼谷,就尽量别买其他地方的。可能很多人说你说的是投资,如果我度假养老,我去普吉岛,那里有海,还能有包租,一年还能免费住十几天,我告诉你,说这种话的人,都是没在海边生活过的人,暂不说一线海景的房子湿气是非常重的,不一定适合长期居住,如果周边啥都没有,你天天看海能当饭吃吗?今天不讨论这个,我想告诉你的是,就算你度假养老,曼谷还是最好的选择, 首先,曼谷的房地产市场是整个泰国最规范的,有成熟的二手房市场可以让你衡量房子的价值,起码这个房子卖贵了你还能知道他卖贵了,在其他地方,贵了你想知道都难,因为没有二手房市场,没有对比,你怎么知道,50万不一定便宜,100万不一定贵,关键看这个房子在哪里,如果你想知道,你必须有二手房市场的参考,对吗?? 其次,曼谷的配套设施是最齐全的,医院重要吗?你真的生病了,你会发现有个好医院有多重要,你要出门吧,曼谷有地铁,有公交,有摩托车,普吉岛呢,只能打黑车,贵死你,我之前去普吉岛,去了一趟拉威海滩,单程收了我1000泰铢,一个大面包车,就我一个人,回来的时候完了,那边根本没有出租车,我还以为我要露宿沙滩了呢,后来找那种店铺的老板,联络一个车,1000泰铢把我送回来巴东那边,没交通工具,你去旅游一趟,你不开车的话,交通费贵死你,就是漫天要价,如果让你住在这里,你真的觉得方便吗?再说购物设施,整个普吉岛就一个central,巴东还有一个江西冷商场,不过对于整个普吉岛来说,还是捉襟见肘,你每天找吃的你就发现这不适合长期定居。 最后,普吉岛的某些楼盘没有拿到EIA,拿着图纸就开始卖了,实际上,普吉岛的建筑审批非常严格,有些项目从一开始就是打算圈钱跑路的,鼓励客户全款付,还没交房就给你租金回报,这你们也敢信???贪图小便宜最后都是吃大亏啊,当然,很多中介也不知道实际情况,反正给佣金就卖呗,哪知道这里面水有多深。 上面这些就是我这几年在泰国房地产的一点心得分享给大家!关注renteaxy带您洞察全球不动产投资动向,专业投研省心运维。

疫情之后,还适合去泰国买房置业吗?

疫情之后,还适合去泰国买房置业吗? 疫情之后,还适合去泰国买房置业吗?这次疫情很像一场沙尘暴,把一个正在狂喊的party吹得人仰马翻,杯盘狼藉,泰国房产经历了过去几年的疯狂增长,一场猝不及防的疫情让这个行业重新回到了解放前,房价暴跌,中介离场,留下一地鸡…….不管是已经入手的,还是正在观望的朋友,大家不禁要问一个问题,疫情之后的泰国房产到底会怎么样?还值得入手吗? 朋友定居曼谷,在过去的几年间,也见证了很多人在泰国置业经历,国人绝对是在泰国置业的主力军,泰国的房价上涨中间肯定也有我们的功劳,随着去年全球疫情的爆发,泰国房产也是被泼了一盆冷水,很多中介纷纷离场,房价也跌了很多,很多房子也很难出租,想卖房离场的业主也被套牢,很多项目开发商都给出了六折左右的骨折价,六折是什么概念,那几乎是赔钱在卖的,尤其是一些尾盘房源,开发商几乎是疯狂甩卖回笼资金,甚至出现了开发商打折价比而二手房价格还低的情况,必定在疫情之下,回笼资金对他们来说是活下去的首要对策! 想要知道疫情后的泰国房产什么样,我们先来看看在泰国置业的人群吧,在泰国置业的需求千千万,但是归纳起来就是三类人:投资,养老,留学,或者这三者中的组合需求!对于这三类人群,我们分别来看看。 第一,对于投资人群,疫情后时机更好 1,中介纷纷离场,市场更加有序 说句不好听的,鼎盛时期的泰国房产,阿猫阿狗都能卖房!那时候卖房的人五花八门,除了这个行业内的人,还有卖榴莲的,做导游的,做代购的,开烧烤店的,陪读宝妈的,卖佛牌的都在卖泰国房产。说起来我们自己圈内人都觉得滑稽,我们这个行业门槛这么低了吗?这个行业还有门槛吗?这个行业还需要专业吗?这个行业不需要售后的吗? 正是因为这种全员皆兵,市场直接爆了,必定你身边还能没几个代购啊,导游啊,宝妈啊之类的,每个人的朋友圈都在説这个事情,你看着看着你就信了啊,加上泰国房子确实也不贵,便宜的芭提雅的二三十万,贵点的曼谷的一两百万,首付30%,这点钱谁拿不出来啊,那时候感觉在曼谷机场接机的不是旅游团就是看房团,或者旅游看房团,可是这么做的后果呢,市场急剧增长,行业参与人员的素质和专业度要求越来越低,什么注水盘,网横盘都能浑水摸鱼,很多距离地铁站很远的项目也能卖出天价,很多地段很差的项目也能一顿瞎忽悠(比如辉煌的XT,开发商是Sansiri),导致最后不好出租不好卖,很多人最后怪罪于泰国房地产不行,可是这真的是行业本身的问题吗? 疫情就像一面照妖镜,不光让房价现原形,也让那些浑水摸鱼的中介或者个人现原形,就我自己的观察,疫情刚开始的时候,很多中介机构还在曼谷有自己的外派人员,但是到了后面,不是员工离职回国就是公司解散,那些自由职业者就更不用说了,他们本身的稳定性就很差,能卖榴莲的季节卖榴莲,能卖佛牌的季节卖佛牌,顺手卖房子,现在房子不好卖他们接着干回老本行,有时候我也很奇怪,找这样的人买房子是怎么想的,房地产行业是需要很强的专业度的,没有在这个行业里面摸爬滚打两三年,他自己都是个小白,他指导你买房?还有你的售后谁负责,他自己都回国了,谁帮你出租,谁帮你买卖?这些问题都不值得思考吗?? 疫情之后,市场理性了很多,我感觉这个行业里90%的机构和个人都离场了,比如知乎里面很多自媒体也不更新了,剩下的大多都是深耕泰国房地产的机构,有完善的售后体系,因为那些为了躲避做售后的机构早都跑路了,所以目前的市场还是很冷静,更加符合实际情况!其实在泰国置业,还是需要中介机构的参考,他可以帮你做很多的服务,这也是他的价值所在,找到一个靠谱的机构对于在泰国置业至关重要! 其实中介还有一个作用,就是风控。当然前提就是这是一家靠谱的中介,而且要很熟悉当地的行情,而且中介可以更加全方位综合对比泰国所有的楼盘项目,根据自己的行业经验,帮大家规避很多隐患,比如来自于开发商的,项目地段的,售后的等等,这才是一个中介最大的价值! 2,疫情也给投资客户提供了抄底的机会 疫情之后,各家开发商开启了价格战,疫情对于销量的打击肯定是断崖式下跌,销量差导致开发商几乎都不愿意开新楼盘,因为他们知道现在开新盘一定血亏,但是他们还有一个更加棘手的问题,就是库存房源,在过去几年,泰国房产高速发展,开发商为了抢占市场,往往一个项目还没销售过半,就赶紧拿地开新楼盘,一个开发商在曼谷一年开十来个新盘是很普遍的,可是纵观整个泰国房产开发历程,那有这么疯狂的经历,而这段疯狂的经历也给他们埋下了巨大的隐患—资金周转困难! 泰国的开发商都是用自己的资金或者从银行贷款资金盖房子,因为客户只需要支付30%首付啊,尾款都是交房支付,那么一个项目在竣工以后,如果还剩下20%的房源没卖出去,那么这20%的房源所占有的资金全部属于开发商,或者它的利润都在这里面,如果开发商贷款,那么他还需要支付额外的利息,所以对于开发商来说,一旦项目竣工,尾盘一定是打折促销的,只不过,疫情让这个折扣更大,目前最高的能有五折左右,之前也说了房地产的利润空间有限,五折一定是赔本在卖的!也绝对是低于市场价在卖的,买到这样的项目不就是抄底吗? 3,疫情后的汇率会更好 其实最近几年,泰铢的汇率对人民币一直是涨势,在2016年年初开始,泰铢对人民币的汇率是5.8左右,然后泰铢开启了一个长周期的涨势,在2017年基本维持在1:5左右,然后中美贸易战开始,泰铢继续上涨,一直到2019年年底,泰铢对人民币的汇率一直来到了4.2左右,涨幅高到30%左右,也就是説,在2016年前后买房的客户,不管你的房产的价格是否上涨,但是在汇率上已经赚了将近30%,疫情开始以后,因为旅游业的影响,泰铢开始回调,从2020年年初的4.2一直下跌到现在的4.8左右,相比于2019年买房的客户,现在的汇率是非常划算的,而且随着今年下半年泰国还不能完全开放,预计在年底之前,泰铢的汇率有可能下跌来到1:5左右!但是在明年,因为旅游业逐渐恢复,泰铢会得到一定程度修补性的涨幅,所以在今年年底之前,在泰国置业是汇率上的一个窗口期! 第二,对于养老,佛系心态,慢慢捡漏 1,养老的需求还在,该出去的还是会继续出去养老 疫情之后,我觉得对于养老人群影响不大,相反,这次疫让我对第二家园有了更加深刻地认识,这事还得从去年疫情刚开始的时候说起,那时候国内疫情比较严重,但是泰国还没有感觉,我们还到处买口罩给国内的亲朋好友快递呢,那时候我比较担心父母,把他们从国内接到泰国,那时候我也不忙,带着爸妈到处游山玩水,去普吉岛住了好几个月,天天去海边散步,吃海鲜,逛夜市,差不多到了六七月份,泰国的疫情开始严重起来了,但是那时候国内已经过了最严重的的时候,我觉得他们在泰国不安全,我就把他们送回国内,隔离了七天,因为是老人家,害怕长时间住酒店对他们身体不好,后面就批准他们回家隔离,所以总的来说,我父母其实没有太受到疫情的影响,可是大家想一下,如果这次的疫情就是只发生在某一个区域,或者某一天你生活的地方空气不好了,水不干净了,吃的不放心了,那么你在国外有个第二家园,是不是也多了一个选择呢?多了一份安全感呢? 2,对于养老刚需来说,房价也是很好的入手点。 目前大部分国人就是去普吉岛养老的,那么这次普吉的项目有折扣吗?当然有折扣,甚至比曼谷的折扣还大,因为曼谷跟普吉岛完全是两个市场,曼谷是国际大都市,有自己的商业体系,有外来务工人员,比如我自己,所以本地人和外国人都会买房,但是普吉岛主要是海外人士买房,泰国本地人谁去普吉岛买房啊,所以普吉岛目前也有很多折扣比较大的项目,比如Patong bay sea view一线海景公寓,2018年年底开盘,当时开盘价45平米的一居室就要490万泰铢,最近的有特价房源是300万泰铢,几乎是六折的优惠,开发商承诺15年包租,每年7%净租金回报,要知道,疫情之前,这个价格别说一线海景,连普吉镇都买不到好一点位置的,疫情之前的普吉岛海景公寓,均价不会低于三万人民币,现在还不到一万五,这个价格算不算抄底价? 第三,对于留学,短期内有影响 其实出国读书,深层次有两个原因,一个是为了追求海外更优质的教育资源,另一个原因是在国内读书有一些无法调和的矛盾: 第一个是学区房:学位房是个香饽饽,身边有好多人,即使是资金很好的的家庭,也会因为一套学区房弄的焦头烂额,在国内有些时候也不是光有钱就能解决事情的,社会关系太复杂,很多人为了一个学位到处跑关系托人情,其实现在的八零后父母是最不愿意干这种事情的,他们很多人宁可多花钱让孩子读国际学校,或者出国读书,这样的例子不在少数!还有一些家长,为了孩子读好点的学校,从自己家的房子里搬出来,然后去租别人家的房子或者买个小点的学位房,自己的房子空着不住,这样的例子也是比比皆是啊 第二个国内教育本身问题:国内的教育更多的是大众教育,不是精英教育,对于有些家庭来説,高考不是他们家孩子的唯一出路,那么为什么还要去读一个一切向高考看齐的学校呢,纵使家长思维开放,不强求孩子考个好成绩,但是孩子在这样一个氛围的学校里,能不能受到足够的尊重,能否非常自信开朗的成长,这也是要打问号的;我们的小学教育有点过度开发孩子的智力,让他们承受与年龄不相配的学习任务,没有培养自学的习惯,没有让孩子去享受学习的乐趣,一旦没人管,那还有学习一说啊 第三个是国内教育的实际问题:为人父母都知道,现在学校给孩子布置作业,那是给孩子布置的吗?那是给家长布置的,我国内有个亲戚,老师布置的东西孩子根本做不了,但是做不了还不行,去学校没办法交差,孩子睡一个晚上,老父亲动手给做一个晚上,这不是欺负家长吗?还有国内的教育有点像大锅饭,孩子人数多,老师少,老师很难关照到每一个孩子,学习好的老师还能重点关注一下,学习不好的,老师不给你穿小鞋都不错了,之前有个家长跟我说,陪孩子写作业写得高血压都犯了,家长受罪,孩子更受罪。 其实疫情一来,很多在国外读书的父母带孩子都回国了,那是为了孩子的安全,必定在安全面前,读书还是要靠后,很多孩子回国后家长也给安排了在国内读书,可是这真的彻底解决了问题了吗?想想当初为什么要出国读书,一定是有一些不可以接受的问题或者矛盾,或者寻求更好的教育资源才选择出国,在疫情之下,这样的问题或者矛盾被掩盖,或者变成了次要问题,可是时间长了,这些问题还是会暴露出来,该出国读书的还是要出国读书,甚至原来那些在欧洲美国读书的孩子也会选择去泰国读书,所以出国留学短期内有影响,长期来看,出国读书还是某些人的选择,并不会因为一场疫情完全改变大家的想法! 关注renteaxy带您洞察全球不动产投资动向,专业投研省心运维。

东南亚博彩业,狂飙中演的都是中国人坑中国人

东南亚博彩业是合法的 东南亚博彩业是合法的,新加坡、越南等东南亚博彩业繁荣国家赌场数量较多。 张继科那事被爆出来之后,网上扒出来他长期往返金边,主要也是因为金边咱们国内没法监管到,有小伙伴让讲讲东南亚赌博的事。这事其实两年前就聊过,那时候就有中国人隔三差五死在那里,当时就聊了一次这事,这不又出事了。 东南亚一直以来都受我国的影响很大,以前中国沿海混不下去的人会跑那里,正如山东人混不下去会闯关东,河南人去陕西,山西人走西口一样。东南亚三千多万华侨,就是这么来的 如今在中国混得好了,可是有些事又没法做,又开始跑那地方做,比如最近几年不少人去缅甸玩枪打靶,去越南泰国搞黄色,去柬埔寨搞赌博。当然了,这里只是为了押韵和对齐,在东南亚,你只要找到对应的掮客,哪个国家都可以做这些事,只是有些国家是摆在明面上的,有些国家需要走点弯路。 咱们今天重点聊一下赌博这事。 聊赌博当然避免不了拉斯维加斯金沙集团,花了几百亿美刀,在沙漠里面盖大楼建剧院,甚至挖掘运河,弄得迪士尼游乐场一般。让赌博从个人娱乐活动变成全家老小一起出动的旅行一般,老少皆宜,轮盘、打牌、老虎机,总有一款适合你。而且人类有个赌博赢了就想结婚的毛病,所以拉斯维加斯又是全世界激情结婚最多的城市。 东南亚地区的赌博,基本的情况是,赌博是合法的,但是开设赌场需要牌照,而且牌照很贵,数量也很少,基本上都落在有权有势的大老板手里,这些人大部分都是华人。 大老板往往有权有势有关系,跟政治权贵千丝万缕,东南亚搞的是一种类似“权贵裙带寡头资本主义”,啥?不知道啥是裙带资本主义?想想高启强就知道了,他能在当地叱咤风云,并不是他的企业有什么创新或者竞争力强,而是他有权贵大哥,项目直接到了他那里,别人想竞标都没机会。 正规有资质的赌场其实无趣得很,一个个都把拉斯维加斯作为自己山寨的目标,圈个风景如画的地方,大大的起一栋或者几栋大楼,里面按照当地风格修得富丽堂皇,标配是大喷泉和晃瞎人眼的金色大厅,然后是个巨大的大厅,从饺子机老虎机到牌九掷色子,还有梭哈德州这种。 里面的人标配是戴着耳机的黑西服保安和兔女郎打扮的招待。几十年来这一块最大的变化一个是开起来了免税店和剧院,二个就是居然有禁烟区了,在这里赌钱不许抽烟,而且似乎禁烟的占比越来越大,有老赌徒感慨世风日下人心不古,一个真正的赌徒连命都不要,怎么会在意吸烟有害身心健康嘛。 所谓“老猫房上睡,一辈传一辈”,一个国家的搞赌博的方法,基本上是按照他的国情,社情和地缘政治来决定的,国情不同,同样的事情就会有各自的特点。 我们从菲律宾说起,菲律宾的赌博最大的特点,就是对于网络赌博几乎是放任了,现在网上几乎一半的那种“性感荷官在线发牌”的玩意,也就是专门坑中国人的线上博彩都在菲律宾,上下游有上百万人以此谋生,目标客户基本上都是中国人,手段就是各种方法骗人进来,然后用技术手段让你输的裤子都不剩。 刚查了下,吓了一跳,菲律宾的网络博彩业已经是世界第一,现在正在突破自我,继续向上攀爬。 由于这玩意主要坑中国,所以中国国内大力的打击,并且希望菲律宾政府也能配合,杜特尔特原本也是想禁止网络博彩,但是后来还是放松了,虽然牌照发得很少,但是不去大力取缔,基本在放任的阶段。 总统甚至直接地明说,虽然知道不好,但是因为国内经济不行,比起饿肚子,挣点脏钱没有那么难以接受。菲律宾还有很多孩子靠吃垃圾堆里捡来的pagpag为生,如果全面取缔网络赌博,很多孩子连这个都吃不起了,因为pagpag也在涨价。 作为政治人物,说出这样的话来,让人不得不佩服这哥们坦诚地有点不正常,不过中国政府一再地告诫他,网络博彩对整个国家是有很大的腐蚀性,靠这些欺骗的手段得到的钱,比pagpag对孩子们有着更坏的影响。 不过菲律宾人就是典型的道理都懂,可是钱又想赚的那伙人,所以一直都是半放任状态。所以菲律宾不但赌博合法,而且推出了大量的便民工程方便大家赌博,比如菲律宾的目标是让旅客下飞机三分钟进赌场,非常贴心。 比较搞笑的是,大家看新闻常常有个感觉,菲律宾好像一直打击博彩挺认真,仔细一研究就能发现是纯纯的“高启强行为”。菲律宾有执照的裙带们以法律为武器,疯狂对没有执照的进行打击,像不像高启强疯狂攻击同行?大家一搜新闻就能看到每隔一段时间就有大批开赌场的华人被菲律宾政府遣送回来,背后就是他们惨烈的同态屠杀。 接下来我们说说柬埔寨,大家不时能听说谁又在柬埔寨被杀了,总出这种事,很多人以为柬埔寨是一个非常贫困又特别混乱的地区,其实不是的,这个地方就是贫困,但是其实混乱的情况还好,穷到一定地步,连土匪都少了。 这里实在是太穷了,而且柬埔寨非常贫瘠,东西很多都要进口,使得柬埔寨的物价很高。上次出事的地方是首都金边,但其实很多人不知道,柬埔寨的赌博牌照是最奇葩的,在金边以及金边周围200公里的范围内,马来西亚富豪曾立强1995年一次性买断了70年的牌照和41年的博彩专营权。 也就是说,在金边附近200公里,除了他的金界集团以外,任何人不得经营博彩业,而且这个专营居然要一直到2036年(好像补充协议又延长了十年)。 金界开的那个赌场可以说是个巨大的综合体,分了两期,那个新大楼几乎全部被包了一层金,真正闪瞎人眼,里面服务的美女特别多,很多也是从中国去的,大家经常听说有妹子在金边被绑架,很可能是准备去那边赌场上班, 然后被人拐卖了。拐卖她们的,基本上也都是咱们这边过去的,不然一个柬埔寨人忽悠你去那边,你会去吗? 有个奇怪的事,赌场基本是两种,一种是东北洗浴中心那种罗马式风格,另一种就是特朗普家那种金晃晃的造型,不知道是谁跟谁学的。 这里提两个事情,一个是金界在香港上市了,是地地道道的上市公司;二是曾立强据说曾经表示中国经济强大,人民富裕,博彩业管控严格,他为了让中国人有地方赌,在中国周边都要建立博彩生意,柬埔寨、尼泊尔、俄罗斯、蒙古、越南等等,目标是弄一个“环中国博彩圈”。 是不是他说的,我也不知道,不过倒是陈述了一个客观现实,随着中国巨大的购买力崛起,而且我国严格禁毒禁赌,必将带动整个那些中国禁止的产业在我国周围蓬勃发展。 比较著名的是西港,这地方以前一直被称为“柬埔寨的深圳”,又是港口,又给批了博彩,一飞冲天只是时间问题,后来果然大批中国人涌入那地方买地,一度繁华的确实有点像深圳。 不过到2019年的时候,在中国的压力下,柬埔寨一次性彻底地封禁了西港的网上博彩,西港也在一夜之间失去了金融价值,当时整个西港地区乱成一团,场面跟大逃杀一样,无数的中国人提着东西,等着买票回去。一夜之间人去城空,据当地人说就如同当年美军撤离南越时候的西贡一样。 西港完蛋了,但是金边的博彩业却是实打实的,有说法是张继科就是在金边欠了那么多钱。而且金边的赌场和菲律宾那种线上赌博不一样,主要依赖线下赌场,一到了线下,整个东南亚的运作模式跟澳门差不多。 一般赌场分为贵宾厅和普通厅,贵宾厅的营业额占全部的50%,利润占全部的70%。也就是说普通人进入赌场,看到那球场一样大、站满人的大厅,无数人疯狂地玩老虎机、21点、百家乐啥的,其实他们是赌场的“气氛组”,大头在那一个个关着的房间里。里面一把牌的输赢,可能比整个大厅还大。 而赌场有两种人,一种叫掮客,一种叫叠码仔,两种都揽客,但还是有一定的差别。 比如掮客主要是从外面(甚至外国)拉来客人,这个也分三六九等,低级的就待在机场车站甚至大街上拉客人,把客人带去了就有提成,客人赌钱也有分成;高级的就专门服务贵宾厅的客人,很多都有自己固定的客源。 掮客们联系客人、接机招待、安排食宿、换钱算账、帮客人照应老婆孩子宠物,甚至按照客人开的单子过海去香港代购。这些都在他们的工作范围。保证客人安稳坐上赌桌,开心离开澳门,就算他们完成任务,客人满意了,下次来还找上次的掮客,他们的收入也就稳定了。 叠码仔也招揽客人,但是主要是算客人和赌场的中间人,主业在客人坐到桌上以后。他们先要洗码,也就是帮客人换筹码,这个有1%左右提成,但是大多不靠这个挣钱。叠码仔大头是放债,也就是客人输光了要“翻本”,他们借钱给客人,能不能借能借多少就看眼力了,要控制在客人还得起不会赖,最好下次来还愿意找你的地步。 这次张继科欠了那么多钱,很可能就是欠了叠码仔的钱。一般来讲,这些人敢借那么多钱给赌客,往往是有信心要回去的,也基本没人会欠着他们钱。甚至有种说法,别看借钱给张继科的人已经进了局子,等他出来了,张继科欠他的钱连本带利都得还。 其他门路还有很多,总之一句话,这些人目的就是找到客源,然后把客人拉来赌,赌得越大越好,输得越惨越好。输了还从他们那里借高利贷,然后输光了还能还上,最后下次手痒了还来。这时候大家就应该意识到了,能忽悠中国人去赌场的,可能不可能是别的国家的人嘛,一个黑乎乎的柬埔寨人说着你听不懂的话忽悠你,你能上钩?这又回到了那个问题,这些叠码仔往往都是咱们自己人。 一般来讲,赌场70%的博彩收入是经过叠码仔们过手的。这些钱里面40%进了叠码仔的口袋,40%政府,20%归赌场,这个分成十个大概分成,具体赌场不一定。不过赌场和绝大部分市场一样,都是“买家市场”,也就是谁能招揽来花钱的谁是大哥,叠码仔多拿点也正常。 比起上面这两个国家,真正的赌博地狱,在缅甸,缅甸的情况又比较特殊,缅甸到现在为止都没有能够形式上的统一,军政府足足延续了数十年,民选的政府2016年才正式成立。 短短几年就搞得一地鸡毛,北部四个特区基本是独立的,政府稳定的时候还做做样子表示服从,一旦伤害到他们的利益就暴起反抗,缅北地区这种半独立的军阀,依靠着本地这个民族问题与政府对抗,基本上保持了经济军事和政治上的独立地位,这种地方大家不用去就知道必然乱得一塌糊涂。 他们那边因为基础设施过于落后,网络赌博倒是不常见,为人熟知的是一种以赌博为名义的抢劫。 主要的方式是在国内找到下手的目标,然后以旅游或者做买卖的名义带到缅甸,然后做局让你输个精光,到时候你拿不出来钱就翻脸,先是恐吓你,如果不屈服就拘禁起来,关个两天不给饭吃,再不老实就要打了,有时候不小心把人就弄死了。这个套路听着挺low,但是每年都有不少人上钩。 而且被骗过去的人,往往是听信了老乡或者朋友的话,不然不会有这种信任感能做出那么疯的事。 尾声 大家一般理解的经济开发区,往往是搞个高科技信息产业,而东南亚国家,不可能投入巨资耗时十年搞点新技术,最后出了成果还需要跟中国美国对耗,那不傻了嘛。所以大家很少听说什么高科技来自东南亚,东南亚来的好像都不是什么上台面的东西。 所以转来转去,最后都瞄准了中国这边禁止了的东西,中国不让搞得“黄赌毒”,在他们那里明里暗里遍地生根,这些东西技术难度低收益还大,利润的驱使下,遍地发芽,他们的政府一方面半推半就,另一方面也确实管不过来。 尤其是赌博和色情,更是明着来,以前泰国和缅甸是东南亚仅有的两个赌博不合法的国家,现在只剩下泰国了,毕竟现在泰国旅游业非常强劲,暂时还用不着赌博这种绝户操作。不过如果估计不错的话,迟早会放开,不然竞争压力太大。 所以他们一般说的信息产业,基本是电信诈骗; 发展高端服务业,那就是色情推拿; 提升互联网水平,说的就是网上博彩。 加强远程金融,竟然是网上放贷。 还以为他们是老实人呢。 反正难度都不大,搭几个服务器,代码也都有现成的,再从国内高价招一些工程师,把代码稍微改改,毕竟算法也不复杂,整体就是“让玩家先赢小钱,再输大钱”。之前有大量的中国这边程序员跑到柬埔寨月薪十万(对,是月薪十万)开发赌博服务器,就是这个背景,当然了,工资高是一码事,能不能拿到钱并且顺利回国又是另一码事。 最后,最关键的,一个很难启齿不过也是非常非常现实的问题是,去了那边,坑中国人绝大部分都是中国人。你们看看那些什么诱骗华人去东南亚被噶腰子或者赌博的新闻,背后几乎没例外都是咱们自己人,东南亚赌场实际控制人和运营者绝大部分也都是华人,不然哪来的相关知识和经验骗你过去。 东南亚的很多业务,本质也是一种“产业输出”,也就是以前在国内搞的风生水起,后来国内法治健全之后重拳出击,他们就去东南亚了。不然东南亚也没那么充足的资金和相关经验来做这些事。更重要的是“关系”,由于操盘人大部分是华人,所以他们本能地会从中国招揽客户。 …

东南亚博彩业,狂飙中演的都是中国人坑中国人 Read More »

芭提雅买房攻略

芭提雅买房攻略 芭堤雅买房的流程介绍,我们引用芭提雅资深卖房置业顾问巍巍女士的介绍,总结如下: 1、从开发商手上买一手现房流程如下: 1)付定金,签定购合同;5 -15万泰铢,现金、转账或刷卡均可。开发商会出具定购合同,需要提供你的护照、地址、电话和邮箱,定购合同里一般包含项目信息、所选房间单元信息、定购者的个人信息及付款银行信息等。这个步骤是把房源锁定下来,让开发商把这套房子抽出买卖市场,不需要本人在场。 2)付合同款,签正式合同;合同款一般是房子总价的10%-30%。最简易的方式是通过国际汇款汇到开发商的账户,但是因为国内外汇政策的缘故,基本上都无法汇到国外的公司账户。所以要么通过中介倒手到开发商账户,要么自己在泰国当地开一个银行账户,从国内汇到自己泰国账户后,再倒给开发商。开发商收到合同款,会有正式合同出来,正式合同里包含更详细的条款,是比定购合同厚不少的一本。合同的签约过程,不同的开发商有不同的政策,有的开发商通过邮件打印签字扫描回来即可,有的开发商通过邮寄方式到手签字了再寄回,而有的开发商要求必须当场签约。 3)付清全款,过户;如果是现房,合同款和全款的付款时间会隔得很短,合同款只是一个形式,你想尽早拿到房子,就是得付了全款才行。(不乏有个别项目,开发商的政策是可以付完部分款就拿钥匙入住的,但不过户)从开发商手上买一手现房,付完全款后开发商会让你签过户授权协议,由开发商代办过户,过户授权协议里需要有你近期入境泰国的签证记录,所以房子要过户还是需要半年内入境过泰国。 总结:在泰国购房,从开发商手上买一手现房,流程相对简单,因为时间相对自由,整个过程本人不过来,由中介或别人代办也可以。至于有不少客人问到在泰国能不能贷款,答案是可以,只是过程繁琐,一般也没有中介愿意接手办理。 2、从开发商手上买期房这种情况也简单,周期拉长点,除了合同款和尾款,中间多了分期。在泰国买期房不用一次性付清全款,在项目施工期间会做分期付,等到项目完工验收后才把最后一笔尾款付清了再拿钥匙和过户。流程大概是这样: 1)付定金,签定购合同;5 -15万泰铢,现金、转账或刷卡均可,签定购合同。2)付合同款,签正式合同;合同款一般是房子总价的10%-30%,付款时间根据不同项目从给完定金后的一个星期到一个月不等。3) 分期付款;开发商会根据项目的施工进度给出合理的分期,譬如项目大概要建两年,可以中间分3期分期,每半年付一次20%。当然也有不少项目并没有分期这一步骤,而是跟现房一样,只分合同款和尾款,就是中间隔了整个施工时间的跨度,譬如合同款30%,尾款70%,这也是很常见的。4) 尾款,即付清全款。一般20%-70%,等到项目完工装修完毕,开发商结束一切动作后,验房可以后再付。接下来就是签过户授权由开发商代办过户了。 3、购买已过户的现房,泰国二手房买卖;这种情况下,房子已过户到卖家名下,跟开发商已没有关系。流程如下: 1)付定金,签转售合同;5-15万泰铢,一般由中介代理公司出具转售合同,里面标明转售房的信息、买家和卖家的信息、房子交割的时间和付款交接方式等。这一系列的动作均由中介指引,等到三方集中在泰国当地的土地厅过户那天,要保证买家准备好钱和境外汇款证明,而卖家准备好房子的一切材料,如地契和钥匙等。2)付全款并过户。房款一般是一次性支付,当然也有个别买主因为资金困难等原因,经过商量,卖家同意某种分期付款方式也是可以的。过户当天是一手交钱一手交房,根据卖家的要求,钱可以是现金或支票或转账,房子的交接指在经过了土地厅的流程申请,地契上放上了买家的名字,泰国法律标明这房子已经属于买家。 4、从私人业主那接手还未过户的现房或期房,即转售。这种情况牵扯到开发商。业主从开发商那买了房子,房子还没从开发商过户给业主(还没完工或完工还未过户),那么业主持有这套房子的依据是和开发商签定的购房合同。业主要转售这套未过户的房子,你看中打算接手,流程是这样的: 1)付定金,签转售合同;5-15万泰铢,由中介出具转售合同,钱是交给业主的。2)首付款,也就是付给业主的款项;在签订转售合同、卖家收到定金后,就通知开发商说这套房子要转售,手续就是要开发商出个正式的、经开发商承认的转售合同。这个合同更名过程,有的开发商免费操作,有的要固定金额如5万铢,有的按卖价比例收如1%或2%。然后约好开发商,买家卖家到开发商办公室,买家给卖家钱,卖家在开发商的见证下在转售合同上签字,买家再签字,合同即生效,房子就由新买家持有了(有的项目买家卖家都签完字后,需要开发商领导签完字才生效)。3)分期付款或尾款或直接收房。进行到这个步骤,房子已经跟原业主没有关系,之后的交易都是在你和开发商之间。如果付给原业主的款项只覆盖了合同款,那么接下来就需要按原始合同相继付给开发商分期款和尾款,如果付给原业主的款项已覆盖了房子全款,那等着过户授权就行了,准备收房。 泰国购房注意事项:1、定金付了还不还?定金的作用是要把这套房源锁定下来。付完定金,开发商或私人业主就把这套房源从买卖市场上移除,不再售卖。如若买家付完定金后又后悔不想要这个房子,那定金一般也要不回来了,不然卖方收定金也就没什么约束作用了。反过来,卖方收到定金后房子又不想卖了,那买方不仅可以拿回定金,还可以从卖方那得到一定的赔偿。至于定金的金额,会相应地从后面该付的款项里抵消。2、需不需要在泰国开个人账户?能开个当然最好,无论是付款过程或者将来房子用来收取租金啥的都比较方便。3、整个买房过程买家需不需要到场?根据情况会略有差别,有的开发商签定正式合同需要买家本人到场,但据我的经验来说,多数项目整个买房过程中不来都可以有办法施行,全程遥控。4、放到合同里的地址有变更或护照换新了怎么办?如果开发商有需要邮寄东西给买家,会在当时向买家或买家的代理索取地址,而不会直接寄到合同里的地址去。至于护照更新也不影响,现在的新护照里一般都带有旧护照的护照号,再则可以要求开发商更换合同上的护照,启用新护照。 联系我们【renteaxy】可为您提供一站式服务

Scroll to Top