Author name: renteaxy

疫情之后，还适合去泰国买房置业吗？ 疫情之后，还适合去泰国买房置业吗？这次疫情很像一场沙尘暴，把一个正在狂喊的party吹得人仰马翻，杯盘狼藉，泰国房产经历了过去几年的疯狂增长，一场猝不及防的疫情让这个行业重新回到了解放前，房价暴跌，中介离场，留下一地鸡…….不管是已经入手的，还是正在观望的朋友，大家不禁要问一个问题，疫情之后的泰国房产到底会怎么样？还值得入手吗？ 朋友定居曼谷，在过去的几年间，也见证了很多人在泰国置业经历，国人绝对是在泰国置业的主力军，泰国的房价上涨中间肯定也有我们的功劳，随着去年全球疫情的爆发，泰国房产也是被泼了一盆冷水，很多中介纷纷离场，房价也跌了很多，很多房子也很难出租，想卖房离场的业主也被套牢，很多项目开发商都给出了六折左右的骨折价，六折是什么概念，那几乎是赔钱在卖的，尤其是一些尾盘房源，开发商几乎是疯狂甩卖回笼资金，甚至出现了开发商打折价比而二手房价格还低的情况，必定在疫情之下，回笼资金对他们来说是活下去的首要对策！ 想要知道疫情后的泰国房产什么样，我们先来看看在泰国置业的人群吧，在泰国置业的需求千千万，但是归纳起来就是三类人：投资，养老，留学，或者这三者中的组合需求！对于这三类人群，我们分别来看看。 第一，对于投资人群，疫情后时机更好 1，中介纷纷离场，市场更加有序 说句不好听的，鼎盛时期的泰国房产，阿猫阿狗都能卖房！那时候卖房的人五花八门，除了这个行业内的人，还有卖榴莲的，做导游的，做代购的，开烧烤店的，陪读宝妈的，卖佛牌的都在卖泰国房产。说起来我们自己圈内人都觉得滑稽，我们这个行业门槛这么低了吗？这个行业还有门槛吗？这个行业还需要专业吗？这个行业不需要售后的吗？ 正是因为这种全员皆兵，市场直接爆了，必定你身边还能没几个代购啊，导游啊，宝妈啊之类的，每个人的朋友圈都在説这个事情，你看着看着你就信了啊，加上泰国房子确实也不贵，便宜的芭提雅的二三十万，贵点的曼谷的一两百万，首付30%，这点钱谁拿不出来啊，那时候感觉在曼谷机场接机的不是旅游团就是看房团，或者旅游看房团，可是这么做的后果呢，市场急剧增长，行业参与人员的素质和专业度要求越来越低，什么注水盘，网横盘都能浑水摸鱼，很多距离地铁站很远的项目也能卖出天价，很多地段很差的项目也能一顿瞎忽悠（比如辉煌的XT，开发商是Sansiri），导致最后不好出租不好卖，很多人最后怪罪于泰国房地产不行，可是这真的是行业本身的问题吗？ 疫情就像一面照妖镜，不光让房价现原形，也让那些浑水摸鱼的中介或者个人现原形，就我自己的观察，疫情刚开始的时候，很多中介机构还在曼谷有自己的外派人员，但是到了后面，不是员工离职回国就是公司解散，那些自由职业者就更不用说了，他们本身的稳定性就很差，能卖榴莲的季节卖榴莲，能卖佛牌的季节卖佛牌，顺手卖房子，现在房子不好卖他们接着干回老本行，有时候我也很奇怪，找这样的人买房子是怎么想的，房地产行业是需要很强的专业度的，没有在这个行业里面摸爬滚打两三年，他自己都是个小白，他指导你买房？还有你的售后谁负责，他自己都回国了，谁帮你出租，谁帮你买卖？这些问题都不值得思考吗？？ 疫情之后，市场理性了很多，我感觉这个行业里90%的机构和个人都离场了，比如知乎里面很多自媒体也不更新了，剩下的大多都是深耕泰国房地产的机构，有完善的售后体系，因为那些为了躲避做售后的机构早都跑路了，所以目前的市场还是很冷静，更加符合实际情况！其实在泰国置业，还是需要中介机构的参考，他可以帮你做很多的服务，这也是他的价值所在，找到一个靠谱的机构对于在泰国置业至关重要！ 其实中介还有一个作用，就是风控。当然前提就是这是一家靠谱的中介，而且要很熟悉当地的行情，而且中介可以更加全方位综合对比泰国所有的楼盘项目，根据自己的行业经验，帮大家规避很多隐患，比如来自于开发商的，项目地段的，售后的等等，这才是一个中介最大的价值！ 2，疫情也给投资客户提供了抄底的机会 疫情之后，各家开发商开启了价格战，疫情对于销量的打击肯定是断崖式下跌，销量差导致开发商几乎都不愿意开新楼盘，因为他们知道现在开新盘一定血亏，但是他们还有一个更加棘手的问题，就是库存房源，在过去几年，泰国房产高速发展，开发商为了抢占市场，往往一个项目还没销售过半，就赶紧拿地开新楼盘，一个开发商在曼谷一年开十来个新盘是很普遍的，可是纵观整个泰国房产开发历程，那有这么疯狂的经历，而这段疯狂的经历也给他们埋下了巨大的隐患—资金周转困难！ 泰国的开发商都是用自己的资金或者从银行贷款资金盖房子，因为客户只需要支付30%首付啊，尾款都是交房支付，那么一个项目在竣工以后，如果还剩下20%的房源没卖出去，那么这20%的房源所占有的资金全部属于开发商，或者它的利润都在这里面，如果开发商贷款，那么他还需要支付额外的利息，所以对于开发商来说，一旦项目竣工，尾盘一定是打折促销的，只不过，疫情让这个折扣更大，目前最高的能有五折左右，之前也说了房地产的利润空间有限，五折一定是赔本在卖的！也绝对是低于市场价在卖的，买到这样的项目不就是抄底吗？ 3，疫情后的汇率会更好 其实最近几年，泰铢的汇率对人民币一直是涨势，在2016年年初开始，泰铢对人民币的汇率是5.8左右，然后泰铢开启了一个长周期的涨势，在2017年基本维持在1：5左右，然后中美贸易战开始，泰铢继续上涨，一直到2019年年底，泰铢对人民币的汇率一直来到了4.2左右，涨幅高到30%左右，也就是説，在2016年前后买房的客户，不管你的房产的价格是否上涨，但是在汇率上已经赚了将近30%，疫情开始以后，因为旅游业的影响，泰铢开始回调，从2020年年初的4.2一直下跌到现在的4.8左右，相比于2019年买房的客户，现在的汇率是非常划算的，而且随着今年下半年泰国还不能完全开放，预计在年底之前，泰铢的汇率有可能下跌来到1：5左右！但是在明年，因为旅游业逐渐恢复，泰铢会得到一定程度修补性的涨幅，所以在今年年底之前，在泰国置业是汇率上的一个窗口期！ 第二，对于养老，佛系心态，慢慢捡漏 1，养老的需求还在，该出去的还是会继续出去养老 疫情之后，我觉得对于养老人群影响不大，相反，这次疫让我对第二家园有了更加深刻地认识，这事还得从去年疫情刚开始的时候说起，那时候国内疫情比较严重，但是泰国还没有感觉，我们还到处买口罩给国内的亲朋好友快递呢，那时候我比较担心父母，把他们从国内接到泰国，那时候我也不忙，带着爸妈到处游山玩水，去普吉岛住了好几个月，天天去海边散步，吃海鲜，逛夜市，差不多到了六七月份，泰国的疫情开始严重起来了，但是那时候国内已经过了最严重的的时候，我觉得他们在泰国不安全，我就把他们送回国内，隔离了七天，因为是老人家，害怕长时间住酒店对他们身体不好，后面就批准他们回家隔离，所以总的来说，我父母其实没有太受到疫情的影响，可是大家想一下，如果这次的疫情就是只发生在某一个区域，或者某一天你生活的地方空气不好了，水不干净了，吃的不放心了，那么你在国外有个第二家园，是不是也多了一个选择呢？多了一份安全感呢？ 2，对于养老刚需来说，房价也是很好的入手点。 目前大部分国人就是去普吉岛养老的，那么这次普吉的项目有折扣吗？当然有折扣，甚至比曼谷的折扣还大，因为曼谷跟普吉岛完全是两个市场，曼谷是国际大都市，有自己的商业体系，有外来务工人员，比如我自己，所以本地人和外国人都会买房，但是普吉岛主要是海外人士买房，泰国本地人谁去普吉岛买房啊，所以普吉岛目前也有很多折扣比较大的项目，比如Patong bay sea view一线海景公寓，2018年年底开盘，当时开盘价45平米的一居室就要490万泰铢，最近的有特价房源是300万泰铢，几乎是六折的优惠，开发商承诺15年包租，每年7%净租金回报，要知道，疫情之前，这个价格别说一线海景，连普吉镇都买不到好一点位置的，疫情之前的普吉岛海景公寓，均价不会低于三万人民币，现在还不到一万五，这个价格算不算抄底价？ 第三，对于留学，短期内有影响 其实出国读书，深层次有两个原因，一个是为了追求海外更优质的教育资源，另一个原因是在国内读书有一些无法调和的矛盾： 第一个是学区房：学位房是个香饽饽，身边有好多人，即使是资金很好的的家庭，也会因为一套学区房弄的焦头烂额，在国内有些时候也不是光有钱就能解决事情的，社会关系太复杂，很多人为了一个学位到处跑关系托人情，其实现在的八零后父母是最不愿意干这种事情的，他们很多人宁可多花钱让孩子读国际学校，或者出国读书，这样的例子不在少数！还有一些家长，为了孩子读好点的学校，从自己家的房子里搬出来，然后去租别人家的房子或者买个小点的学位房，自己的房子空着不住，这样的例子也是比比皆是啊 第二个国内教育本身问题：国内的教育更多的是大众教育，不是精英教育，对于有些家庭来説，高考不是他们家孩子的唯一出路，那么为什么还要去读一个一切向高考看齐的学校呢，纵使家长思维开放，不强求孩子考个好成绩，但是孩子在这样一个氛围的学校里，能不能受到足够的尊重，能否非常自信开朗的成长，这也是要打问号的；我们的小学教育有点过度开发孩子的智力，让他们承受与年龄不相配的学习任务，没有培养自学的习惯，没有让孩子去享受学习的乐趣，一旦没人管，那还有学习一说啊 第三个是国内教育的实际问题：为人父母都知道，现在学校给孩子布置作业，那是给孩子布置的吗？那是给家长布置的，我国内有个亲戚，老师布置的东西孩子根本做不了，但是做不了还不行，去学校没办法交差，孩子睡一个晚上，老父亲动手给做一个晚上，这不是欺负家长吗？还有国内的教育有点像大锅饭，孩子人数多，老师少，老师很难关照到每一个孩子，学习好的老师还能重点关注一下，学习不好的，老师不给你穿小鞋都不错了，之前有个家长跟我说，陪孩子写作业写得高血压都犯了，家长受罪，孩子更受罪。 其实疫情一来，很多在国外读书的父母带孩子都回国了，那是为了孩子的安全，必定在安全面前，读书还是要靠后，很多孩子回国后家长也给安排了在国内读书，可是这真的彻底解决了问题了吗？想想当初为什么要出国读书，一定是有一些不可以接受的问题或者矛盾，或者寻求更好的教育资源才选择出国，在疫情之下，这样的问题或者矛盾被掩盖，或者变成了次要问题，可是时间长了，这些问题还是会暴露出来，该出国读书的还是要出国读书，甚至原来那些在欧洲美国读书的孩子也会选择去泰国读书，所以出国留学短期内有影响，长期来看，出国读书还是某些人的选择，并不会因为一场疫情完全改变大家的想法！ 关注renteaxy带您洞察全球不动产投资动向，专业投研省心运维。

芭提雅房产，能不能靠谱点啊 要单独吐槽一下芭提雅房产，是因为最近有几个业主从网上找到我，让我帮忙打听一下他们在芭提雅买的房子怎么样了，后来多方打听，发现这三个项目都出问题，要不就是拖着不开工，要不就是延期交房，所以有必要在这里说一下芭提雅房产的情况，让大家以后避避坑！ 熟悉的朋友都知道，平常说曼谷的房产情况更多一点，其他城市也有涉及，一般也是清迈和普吉岛，因为从定位来说： 曼谷：全泰国第一大城市，配套最好，人口密度最高，经济最发达，买房偏向于投资和留学 清迈：环境很好，地广人稀，物价低，民风淳朴，四季分明，买房偏向于定居养老 普吉岛：全球十大最美沙滩之一，阳光沙滩，旅游业发达，买房偏向于投资和养老 但是很少说到芭提雅，其实从地理位置上说，芭提雅是最靠近曼谷的，他距离曼谷只有七八十公里，而且是一条高速直达，开车一个小时就能到，交通也非常方便，目前正在规划从曼谷的bangna到芭提雅的高铁，预计也会很快动工建设，曼谷主要是以服务业为之，芭提雅以制造业为主，是本土工业和外国工厂的聚集地，尤其是很多知名的汽车制造商都在这边有工厂，比如宝马在亚洲除了中国工厂外，还拥有两个整车生产基地，一个是印度的钦奈，另一个是泰国的芭提雅。宝马的X5系列就是在这边生产出来的，国内很多人开的也是从这里进口的，而且我们中国企业在泰国的工厂也基本都在芭提雅这边，比如去年奥克斯空调泰国制造基地正式投入使用，规划年产能300万套智能空调，这样的例子不胜枚举。 既然如此，按理来说芭提雅房产应该不差啊，为什么我很少说芭提雅的房产市场呢？答案其实一个字：乱！！！ 芭提雅房地产的乱相有以下几个方面： 1，开发商资质普遍不好—尤其是国际开发商 这是目前造成芭提雅房产乱相的第一个重要原因，芭提雅的开发商普遍资质一般，基本都是外国来的一些皮包公司（也有咱们国内公司凑热闹的），什么英国背景的coba； 以色列的环球city garden；德国开发商高地集团，中国来的中天一号，还有一个不知道从哪里来的环球顶尖集团等等。五花八门的，他们买一块地然后就出来预售期房，使用各种营销手段让业主一次性付全款或者多付款（因为泰国正常的预售期房就是30%首付），有些业主为了贪图小便宜最后都是踩坑了，这些开发商就用业主的钱盖房子，借鸡生蛋这套把戏玩的非常溜，可是泰国真正的大牌上市开发商他们是怎么做的，他们预售是收取业主30%资金，然后交房的时候再支付70%尾款，这中间的建设费用是开发商自己掏钱，这对于业主来说是非常安全的一种方式，欧美国家基本上都使用这套期房预售制度，比如澳洲更狠，期房预售首富只有10%，90%是在交房的时候支付，所以国外开发商跑路导致烂尾楼是很少听说的！ 可是芭提雅有项目烂尾的案例，就是因为很多业主为了开发商的一些小优惠而付全款或者超过30%的首付款，在疫情之后有些小开发商资金出现问题，导致项目烂尾或者交房日期无法确定！目前我所知道的这种情况有四五个楼盘，而且还都是高层公寓，这涉及被坑的业主不在少数，如果你也买了芭提雅的房子， 2，房价水分非常大 这主要是因为芭提雅的房地产市场不成熟造成的，比如曼谷某个项目在定价的时候他不可能脱离开周边项目的价格，因为曼谷房地产发展了很多年了，这个新盘定价周边有好多二手楼盘可以参考，总之他的价格是要符合市场预期的，在市场上有竞争力的才行，可是芭提雅呢？在2015年以前可以说芭提雅基本上没有房地产市场这个词，也么有租赁市场和二手房市场，在此以前主要是一些当地的小楼盘，七八层高，或者一些年代比较久的高层公寓，这就让新楼盘钻了一个空子，就是新楼盘的定价上没有什么有力的参考，尤其是在行情比较好的21017到2019年这几年，新楼盘一个比一个贵，贵到什么程度呢？都快赶上曼谷的房价了！！！！ 曼谷的房价大家都知道的，曼谷市中心地段非常好的项目，均价也是就是3万到4万RMB，比如be19还不到4万块，可是这可是21航站楼旁边的项目啊，地标地段的项目，而rama9是曼谷的金融中心，去年卖的铂金岛和诺博天玺特价房也就是2万5均价，还有像正大集团的whizdom 101，曼谷最成功的商业综合体有商场有写字楼，也就卖3万均价！ 再来看看芭提雅的房价有多夸张！举个例子，Sansiri在芭提雅市中心有一个项目叫the Edge central pattaya，这个项目在2017年预售，当年的价格卖到了均价18万，你敢相信吗？芭提雅的房子卖18万均价，我一度怀疑他卖的是不是皇宫啊？？这个价格可以买进曼谷市中心了！！！我今天问开发商这个项目是否还有剩余房源，果不其然，没卖完，给大家看看他们尾盘的价格！ 各位知友，芭提雅在泰国的地位绝对赶不上三亚在我们国家的地位，可是你们能想象三亚的房价赶上北上广深的房价吗？不可想像吧，但是芭提雅的房价都快赶上曼谷的房价了，你们能理解芭提雅的房价水分有多高了吧！ 3，没有成熟的房地产市场 芭提雅房地产从2015年以后才开始兴起，主要的购买力就是海外人士，本地人去芭提雅度假的比较多，可是买房的很少，导致芭提雅市场对于外国买家的依存度非常高，上面也说了，疫情以后，芭提雅的房产销量基本上跌倒谷底，房价也是这几个城市中跌幅最大的！ 芭提雅的房产目前最大的问题就是没有成熟的二手房市场和租赁市场！ 先说租赁市场：芭提雅这个城市的商业不发达，他没有人口流入成为定居人群，都是游客短期停留，所以做民宿可以，但是没有年租的客群，疫情持续了两年了，很多在芭提雅度假养老的老外都回去了，芭提雅现在基本上变成了一个空城，曾经热火朝天的步行街现在也是门可罗雀，没有了外国游客和定居养老人群，你的房子租给谁？ 再说二手房市场：不同于曼谷，芭提雅目前的新盘供应量非常庞大，大家有兴趣的去看看，芭提雅的项目动不动就是60层，而且还是好几栋，比如太阳大厦（极有可能烂尾），两栋67层，3500户，太恐怖了，曼谷都没有密度这么大的公寓，新盘供应量这么大的，而且核心区可开发的土地还在源源不断的供应，哪里有二手房的市场啊，甚至你在芭提雅连个二手房的门店都看不到，买了芭提雅的房子你要做好持有几年的准备了。 4，给几个在芭提雅买房的建议吧！ 1，在芭提雅买房尽量买现房，必定所见即所得，过户也非常快，基本上1个星期就能过完户，能拿到地契和钥匙，安全放心 2，买期房一定要看看这个开发商资质，别迷信外国开发商，出事的基本都是外国来的皮包公司开发商，如果是本土公司有一定的积淀和成功案例，比如蓝天集团和Dusit集团，还可值得信懒的！ 3，芭提雅买房的心态就是度假，投资暂时不要考虑 4，sansiri在芭提雅的项目全部偏贵，尤其是我刚说的The egde和The base，离他们的项目远一点，太贵了！、 5，芭提雅买房的话一定要注意地段，要不就是核心区要不就是帕山，中天其实就挺远了，更别说那中天了！ 6，包租的项目不要信，他一定做不到！芭提雅的旅游市场远不如普吉岛！ 7，如果考虑别墅也是可以的，疫情以后老外大量撤离，留下很多打折的大别墅，但是别墅的购买方式你要做一下功课！ 8，芭提雅有那种二三十万的小公寓，我个人觉得其实能买，反正也不贵，每年过来能住一两个月也不亏，租不出租空着也不会很心疼，我之前去住在马尔代夫，环境非常好，30万可以买，疫情后可以去捡捡漏！ 关注renteaxy带您洞察全球不动产投资动向，专业投研省心运维。

泰国房产中介公司的7宗罪！ 在泰国买房不了解房产中介，吃亏的一定是你！！泰国房产从2015年前后兴起，到现在差不多有5年的时间，完美的证明了一个事实：有中国人参与的行业，很快会被做死。 为什么这么说，最近很多友人通过我们咨询，希望解决很多事情，比如希望转卖的，有人房子租不出去的，有的中介直接关门了，或者销售离职了，没人给过户了，开发商延期动工了，延期交房了，中介不去沟通，每个说法等等。 其实泰国房产一路走来，对于当地人而言，他没有什么变化，开发商还是那些开发商，流程什么的都没变，为什么我们海外人士就生出这么多问题呢？我觉得这中间很多原因都在于中介，今天细数中介行业七宗罪，供大家借鉴。 第一，信息不对称 客户对接的都是销售，可是很多中介公司在国内，销售也在国内，顶多偶尔带客户去泰国考察，那基本上也是走马观花，浮于表面，很多当地的实际情况他是看不到的，这种情况下，即使销售并非有意去骗你，但是他会被公司的各种培训来洗脑，把一些很差的项目吹上天，非他本意，但是确实造成的最后结果是你相信了他，可是他说的东西都是虚假的，我之前认识一个国内的销售，被公司洗脑很彻底，他自己最后也信了，然后让很多亲戚都去买房，最近很多房子交房，面临各种问题，他跟我说他最后悔的事情就是让亲戚去买房。 第二，宣扬炒楼花 最近有人通过知乎找到我们，说自己跟朋友一共买了13套房子，当时中介说可以炒楼花，过户交房之前可以卖掉，但是现在中介也不管，加上疫情，他们自己也过不去，自选我们能不能帮忙转卖，我们说也只能尽力，不过13套房子没那么快能处理掉。 其实炒楼花在法律是认可的，也就是规范操作，可是实际上能不能卖出去，完全要看实际行情，泰国房产不是暴利行业，也不是暴涨行业，一两年内房价可能变动不大，怂恿客户指望炒楼花赚钱，还买那么多，这样的做法太不地道了。 第三，不专业 因为我们以前在开发商任职，对接的是国内各种中介公司，有的中介非常不专业，这里举个例子—-FET，但凡买过泰国房产的各位应该不陌生，这里我们细说一下， 泰国有个规定，海外人士如果在泰国买房，这个买房资金必须从境外转入泰国，而且必须是外币，比如从中国或者从香港转进来泰国都可以，可以转美金英镑欧元，但是不能直接转泰铢！！！！转账备注里面必须写清楚：项目+房号+业主姓名，有这些条件，才能开得出FET文件，就这个事情，很多中介也不懂，很多客户转账进来，结果最后开不出FET文件，没有这个文件，是无法过户的，那最后没办法，客户只能自己去买，如果你100万的房子，需要一万五人民币的手续费。。。 其实中介的不专业体现在很多方面，泰国房产涉及到好几个城市，每个城市的房地产市场规则有点细微的差别，如果中介不专业，很有可能给客户最后造成很多麻烦，不过那时候中介已经拿到钱了，早没影了。 第四，没售后 这点在最近疫情变得更加明显，各位买房的朋友看看之前卖你房子的人，实在干这个行业吗？或者他们公司是不是还在干这个，如果他们都不干了，你买的房子谁给你打理，出现这种情况，处理行情不好，中介毫无责任心之外，有一个重要原因是卖你的时候，只要你签完合同，付完首付，中介的佣金也到手了，接下里的事情都是吃力不讨好的，他们可不就不想干了吗，所以如果在泰国买房，最好选那些在泰国有公司的中介，这对你房子未来的售后很有保障！ 第五，看佣金不看项目 说个得罪人的事情，去年有个楼盘叫regent home（瑞吉泛亚公馆/滨松丽景），很多中介公司都在卖，总价30多万，号称全曼谷最便宜的楼盘，不知道有人买的吗？如果有，最近已经在交房了，不知道能不能租的出去，当时中介跟你说的高租金回报不知道是否能实现，这个项目虽然总价不高，不过佣金比例还是很可观的，加上总价低，门槛低，很多中介强烈推荐，大家也可以去网上搜搜，都有哪些中介麦这个房子了，现在回过头去问问，你们良心不痛吗？ 去检索网上所有关于这个项目的资料的时候，居然找不到一个数据，就是这个项目一共有多少体量，很多中介都是一带而过，4栋29层建筑，可是每一栋有多少户，每一层有多少户？？ 我来告诉大家：2912户！！！这么多房子，一下子放到市场上，你怎么租的出去。 第六，套路挺多 其实我们之前专门写过文章说中介常见的一些套路，大家有兴趣的可以去参考，泰国房产能兴起，中介其实扮演了很重要的角色，是他们吧这个新鲜的行业带到国内，给大家提供了一个新的选择，最近这些年国内投资途径有限，房产也不像以前那么乐观了，加上出国养老也不是那么遥不可及，所以海外投资是一个必然，泰国在很多方面也确实可以满足大家的这种需求，所以房产本身是很好的选择，只不过希望大家可以了解套路，拨开云雾，买到好项目！ 第七，更愿意让客户在国内成交 这个其实也没什么好说的，泰国房产我更建议大家去当地考察，必定民风民俗，政策法律都不一样，不管买房自住还是投资，以前我带客户考察的时候，我们看完一个项目，就去他周边的小区里面逛逛，问问租金，问问二手房的价格，空置率，这样一对比，前面项目的价值一下子就出来了，当然有些地方你听着规划是很好，可是去看看就不是那么回事了，所以我们更建议大家去当地靠擦，再决定是不是要买。 可是国内中介为了提高成交效率，更愿意大家就指直接在国内成交，导致很多客户最后过去一看，发现有很大落地，心里很不舒服，可是已经买了，又没办法。 总结一下，泰国买房肯定离不开中介，因为找开发商买房，他们也不负责售后，中介又扮演了非常重要的角色，只不过希望大家在筛选中介的时候，能有更多的信息储备，找到真正好的中介公司，让你少走弯路！ 关注renteaxy带您洞察全球不动产投资动向，专业投研省心运维。

泰国房产投资指南 泰国房产投资指南！之前通过其他渠道购买泰国房产的朋友也都会找到我们，大部分都是因为之前的中介离场，留下一些售后问题需要解决，还有一些是因为之前买到不靠谱的项目，现在牵扯跟开发商的一些纠纷，可是又不知道怎么办，需求一些帮助，这种情况我们也会尽我所能能告诉大家一些办法！ 那么，我们想问大家：您在泰国买房的时候，都知道泰国房产的买卖合同里面都写了什么吗？多少人是压根没看合同或者压根看不懂合同的情况下直接签字的，其实你完全可以要求中介给你解释合同啊，当然，大部分情况下很多项目都是如期交房，也没出什么事，大家相安无事罢了，但是在海外投资，本身就是为了做海外资产配置，是为了降低自己的风险，可是连合同都不看，合同里面写了什么都不知道，这真的是在降低自己的风险吗？ 第一，泰国的合同基本情况： 1，语言：我们海外人士在泰国买房，开发商给我们的合同是泰英双语，以泰语为准，英语为辅，其中英语部分就是他们自己的工作人员翻译的，遇到个英语不好的，翻译出来的合同确实有点怪异也不是没有可能，但是大部分情况下，翻译出来的合同都没问题！我们一般也就看英语部分！ 2，签署时间：泰国房产是先付首付再签买房合约，这也是泰国房产比较神奇的地方，合同没签，首付先给开发商了，但是确实是这么个流程，那如果出现你对于合同条款不认同的情况，总归觉得自己被套在里面了，所以提前了解合同的内容非常关键，当然，如果你不认可合同，你可以拖着不签字，中介也拿不到佣金，他会想办法把你解决！ 3，合同的内容：一般都是制式合同，条款大同小异，尤其是上市开发商基本可以放心，因为我们之前公职于泰国某上市开发商，泰国的买房合同给到客户之前，每一份合同都会经过公司法务重新审阅，确保所有的条款没有遗漏，合同包含RA和SPA，其中RA就是reservation,意为订购表，SPA就是Agreement for Sale and Purchase，意为买卖合同，你交完定金拿到的那个几页纸是预订单，跟这个合同没有关系！ 第二，合同里的重点问题 今天我们就以曼谷最近在销售的rama9-铂金岛为例，挑一些重要的条款给大家解释一下，每个项目的合同条款会有区别，但是在关键问题上几乎一致，罗列一下问题，让做个明明白白的买房人！！ 1，你买的这个房子，土地是开发商抵押给银行了吗？ 答：大部分情况下是抵押给银行了，抵押的资金用来做该项目的建筑款，如果土地抵押，合同里面会说清楚拿去抵押了，抵押给哪个银行了，抵押的资金是多少，这些都会说明，这个情况主要出现在曼谷，其他城市一般不抵押，为什么呢？因为曼谷的开发商都是用自己的资金盖房子，客户付完30%以后就等交房才付尾款70%，所以开发商需要自己去筹集资金盖房子，可是其他城市都是按照建筑进度付款，比如在签约，打地基，起框架，封顶，内部装修这几个阶段付款，而且前面几个阶段付款比例都非常大，比如首付40%，地基20%，封顶20%，所以他们完全是用客户的钱盖房子，这跟曼谷不一样！但是相对应的，就因为曼谷的开发商都是用自己的资金盖房子，不存在人为去烂尾的必要啊，所以安全很多！ 2，如果土地抵押给银行，那土地的产权都不在开发商，开发商是怎么过户给业主的？ 答：这个问题是上面问题衍生出来的，这个答案并不在合同里面，这里只能告诉大家，实际上是怎么操作的，曼谷的开发商前期拿土地做抵押去盖房子，银行会做一个评估，比如一个亿的土地，贷款一般就在五六千万左右，同时也会参考你要建设的项目的规模，比如你是一万平米的土地，对于高层公寓来说，容积率不会超过2，他也会根据你的建筑造价来给你审批你的土地抵押贷款额度，综合两个因素来来放贷；在项目建设周期中，开发商会通过债券或者基金等方式来融资，融到资以后就从银行赎回自己的地契，那么在项目竣工以后，开发商要把产权过户给业主，这个时候他要去土地厅把这个项目的地契做一个分割，所以我们最后拿到的那个地契，叫分割地契，就是表示你占有这块土地的一部分！ 所以一个开发商的融资能力或者自身的现金流，对于开发商非常重要，决定了他是否在接下来几年能做出来很多项目，这也是为什么泰国的开发商很多都是复合型的，比如正大集团，Land &house，他们往往都有其他的产业，有充足的现金流，他们是用自己的资金来做房地产，而不是像国内这样通过金融手段借鸡生蛋！ 3，合同里面会注明交房日期吗？ 答：会，每个项目都会注明自己的交房日期，将来对于开发商是否延期交付或者业主是否如期进入验收环节，都是以这个时间为准，在一本合同中，一定要找到这一项，因为有些未开工建设的项目，他们会把自己的交房日期写的非常远，比如他预计2022年12月交房，中介也是这么说的，可是合同里面写的是2023年12月，要注意，如果他真的在2023年年底交房，不算违约哦！你拿他没辙。同时开发商会在交房前至少30天通知你具体交房时间 注意：开发商可以提前交房，只要他提前告诉你了，你还必须按照他的交房时间来进行过户！提前交房不属于违约！ 4，开发商可以延期交房吗？ 答：可以，很多合同里面说的很清楚，开发商可以延期交付，但是必须有明确的原因，比如天灾人祸啦，比如去年的疫情，全国都居家隔离了，那你总不能让建筑工人出门干活吧；比如今年遇到百年不遇的高温啦，白天不适合干活，晚上不允许施工，那么这个工期肯定是延后的，那么延后多长时间是合理范围呢？答案是一年。如果有客观原因，我们是不可以追究开发商的责任的，但是不管什么客观原因，只要超过一年，那就属于违约了，这是我们下面要说的问题！ 当然没有正当理由的延期交房也属于违约，同时合同里面也会说清楚，就算是因为客观原因导致延期，开发商一定要以各种形式通知业主，如果没有通知业主，那么也是默认为没有客观原因的，如果延期，也是违约！ 5，开发商延期超过1年，业主应该怎么办？ 答：针对这种情况，泰国所有的合同里面都是统一的答案，有两种方案： 第一，业主不想要了，开发商务必给你全部退款，还必须支付首付部分的5%年利息！ 第二，业主还想要这个房子，比如这个时候他已经快竣工了，业主想在等等还是想要这个房子的，那这种情况下，开发商需要支付罚息，按照每天支付总房价的0.01%来计算（其实就是3.65%年利息）！ 6，业主因自己的原因，可以延期过户吗？延期会有罚息吗？ 答：可以延期，在合同里面，关于违约罚息说的比较官方，比如业主要延期，你要书面的形式提出申请，然后在开发商同意后方可延期，具体的延期时间也要经过开发商同意，并且支付一定的罚息，一般的罚息是按照年利息5%，来计算每一天的罚息，你延期多少天罚多少钱。实际在操作过程中，开发商能给你的延期时间一般不会超过6个月，而且这个延期基本上都没有找客户要利息，如果你遇到要利息的也不要惊讶，合同里面都有的，但是开发商也不会给你无限延期，你觉得开发商有必要为了你一年5%的利息给你延期一年吗？当然没必要，上面也说了，开发商是贷款建的房子，对他来说，尽早过户回笼资金才是最佳选择！你的延期必须是开发商同意的，如果它不同意，他可以给你出类似于警告信，如果不能在他规定的时间内过户，他可以没收你的房子和前期的首付，如果真的出现这个情况，你是没有办法的！ 7，交房的时候遇到房间有瑕疵怎么办？ 答：如果在验房的时候就发现了问题，那么这些问题全部都由开发商来负责，你指出哪里有问题，他当场给你修，不能房产修的一个月内给你修，一般曼谷的项目在交房之前，他们内部本身就会有一个验收环节，所以你拿到的房子有可能有点小毛病，比如关门有点紧，或者把手啊，插座啊有松动，墙面是否平整啊，这些都有可能，但是我没有见过大问题！ 你搬进去以后，如果发现大问题，一般是物业上门，他们会判定这个问题是不是他们自己的问题，比如渗水啊这些比较严重的问题，自然不用说，他们就去修了，也不会出现扯皮的事情，其他比如你们家空调不制冷啊，这些小事情他们也会帮帮忙解决，一般也不收费，如果大家遇到其他的问题也欢迎留言讨论！ 一般对于房间的电力设施，管道系统，卫生系统，地板，天花板，墙体开发商的保修期是2年，其他的保修期为6个月，如灯具、开关、插座、卫生洁具、马桶、冲洗喷头、淋浴器、水槽、小便器、水阀、计量用水量的水表。 8，开发商不卖停车位，那么停车位属于谁？ 答：了解过泰国房产的朋友都知道，泰国的停车位不卖，业主或者租客随便停车就好了，而且一般按照50%的比例设置停车位，当然有些豪宅的停车位配比可以达到100%，停车位就像这栋楼占据的这块土地一样，属于这栋建筑的所有业主，你也可以理解为在你买房的时候，房价就已经包含了停车位的那部分，而这栋公寓里面的所有设施都跟停车位一样，也都属于所有的业主，大家都可以免费使用，比如泳池健身房，也不需要支付额外的费用，而物业管理费则承担了物业的日常开支，泰国的物业费并不便宜，这个跟国内比起来确实贵，基本上是八九块RMB每平米，但是物业干的事情也不一样，你每天进出小区，门口的保安立正给你敬个礼，你开车出去的时候小区的保安会拿着小旗子去马路上把别的车子挡住让你先走，带你收快递什么的，服务也确实不一样！ 9，开发商给我看的项目楼书很漂亮，什么都有，怎么保证交房也是这个标准？ 答：泰国本身是有《公寓法》，对于开发商的设计方案和最后交付标准做了严格的规定，开发商在买下一块土地准备开发，项目规划好以后，他要拿到很多部门的审批，其中比较重要的就是EIA，就是环卫评估报告，其他什么施工许可，安全协议之类的，都是常规文件，但是他的整个设计方案会在很多部门去备案，比如土地厅，环卫厅，同时他在对外的所有的宣传或者广告都默认为他的设计方案的一部分，比如视频图片，这些都可以作为凭证，如果交付的时候不是按照这个标准，那么你放心，开发商比你还紧张，因为这些设施不光是给我们的，也是给他们泰国业主的，所以在这个上面都不敢做手脚，目前还没有遇到这样的情况！ 10，购买泰国的房产，过户费是多少钱？ 答：我相信很多人都会说是房价的1%，其实这个问题是考验一个销售是否专业，是否做过售后的问题，我相信这个行业里99%以上的人都答不上来，实际上，这个过户费是你的房子在土地厅的评估价的1%，而这个评估价一定比你的房价低！评估价一般在成交价的七到八成！如果你的评估价越接近你的成交价，那说明你买的价格越划算！（比如折扣盘） 之前有个客户说他的房子是70多万，按理来说，过户费应该是七千多，实际上最后是五千多，所以他怀疑是他买了一个加价盘，实际上不是的！就是因为这个评估价引起的！ 案例一： 过户费37，818.00 最终成交价是484万泰铢，最后的过户费是37818泰铢，所以土地厅给该房产的评估价是378.18万泰铢，约为总房价的78%，所以这个房子的价格就在合理价格区间，这是2018年销售的Ideo mobi eastpoint，中文名双子星！ 案例二： 这个房产的最后成交价格是593万，最后他的过户费是5.9万，也就是土地厅的评估价也为590万泰铢，基本接近于成交价，那么这个项目一定是特价盘，这就是2019年当时特价盘Noble be19，现房尾盘，开发商给的折扣比较大！ 所以，土地厅的评估价，也可以从另一个层面来判断你的房价是否在一个合理的区间！ 其实一本买房合同里面的内容是非常多的，包含了很多方面。关注renteaxy带您洞察全球不动产投资动向，专业投研省心运维。

泰国房产收益高吗？ 经过了这一轮疫情，现在我给大家说说泰国房产收益的真实情况，收益高不高大家自己去评判，主要以曼谷为例说明！ 1，泰国房产租金高吗？ 租金回报4%左右，这是曼谷目前真实的租金回报，不同项目有高有低，但是相差不大，有很多关注我的知友去年都买过一个项目—S97，目前已经交房，一居室差不多200万泰铢，目前租金基本在7500泰铢一个月，最高的我们租过8000泰铢，这是真实数据，不服留言来辩，减去一个月的中介费，业主到手的也就4%的回报，高不高大家自己心里去衡量！当然还有一些业主是买在疫情前，当时房价是高峰，疫情后租金也降了一点，这样他们的租金回报肯定不到4%，比如whizdom 101，现在一居室一个月16000，一年差不多2万，当时买下下来差不多都要600万，减去一个月中介费，业主到手租金回报只有3%多一点！（所以买便宜的房子租金回报普遍高一点，一般五六十万的房子租金回报最好） 2，疫情后房价跌了吗？ 疫情后房价肯定是跌了，能跌多少呢，我感觉整体来说20%左右，当然不同项目不同地段的跌幅还不一样，比如说素坤逸的抗跌性还好一点，举个例子网红盘的whizdom 101，这个项目网上资料超级多，疫情前卖十五六万的均价，现在还是这个价！还有比如Rama9区，疫情前地铁站300米左右的均价基本是十五六万，比如当时的one9five和Ideo rama-Asoke（就是我常说的铂金岛），都是十五六万的均价，现在铂金岛的尾盘卖不到13万，Noble开发商新出的Nue Noble（诺博天玺）卖12万左右，这么比下来这个跌幅就奔着20%去了！ 3，怎么看房价跌了这个事实呢？ 对于在疫情前买的业主，那肯定是亏了，那我们能做的就是做好长期持有的打算吧，等着疫情后房价慢慢反弹，对于还没买的人，现在到底是不是适合捡漏和抄底，那就要看大家对于未来的预期了，如果你对于未来泰国经济还是比较有信心的，房价有反弹的空间，汇率还有上行的可能，那你可以考虑，如果你觉得持有现金更安全，那就不要去买，这个大家自己去评判就好了！当然，人都是买涨不买跌，投资的通病，房价涨的时候中介跟打了鸡血一样，业主也是上头，你会感觉周围的人都在买，19年以前买泰国房产的业主很多都是买在最高点，现在行情冷下来了，是不是好机会，能不能买大家可以自己去斟酌！ 4，泰国房子能赚钱吗？ 买泰国房产不可能复制国内的赚钱模式，让你赚大钱基本不可能，所以单纯买房投资你要考虑一下你的预期，泰国房产投资就三个点：租金，涨幅和汇率，租金4%你能不能接受，房价和汇率现在是不是低位，你的风险有多大，你的预期是多少，这个你心里要有数，比如房价涨了，但是汇率跌了，那你最后也未必赚钱，所以在泰国买房你要综合多方面因素！在我看来，泰国房产作为一个固定资产收一点租金，作为你在泰国定居生活的一个现金流没问题，如果行情好的时候，房价可以涨一些，同时作为海外资产配置是没问题的，别的赚大钱就不要想了，买泰国房产是一种复合型需求！ 5，现在是买房的时机吗？ 我自己的看法是，如果你是复合型需求，比如你本来想来泰国养老度假，你就喜欢这边，你疫情前也经常来，对这边情况比较熟悉，或者你小孩打算来这边读书，甚至疫情前你还研究过这边的房产，那我觉得现在的机会还不错，房价下跌20%基本上回到了五六年前（注意泰国房价最高峰是2019年，曼谷房价从2016 年开始快速上涨），汇率现在是5.2左右，也是近五年来以来最低，当然这是我自己的看法，仅供参考而已！ 6，买泰国房产就是投资吗？ 这个真的需要谨慎一点，我接触过很多的国内来的泰国房产业主，他们最大的麻烦在于售后，比如出租，比如转卖，还有日常的打理，很多国内房产代理公司卖完房子都不负责售后，或者行情不好都转型做别的去了，如果没有人在这边帮忙打理，售后还是很麻烦的，有个业主跟我说，他其实不知道中介有没有把她的房子租出去，其实对我们在当地的人来说想知道这个事情很简单，你下载一个smart life，可以很清楚的知道你家每个月的电费，如果没住人那一定是40.9泰铢，如果超过这个数，那一定是用电了住人了，但是很多人都不知道，甚至很多国内中介也不清楚！ 没住人的房屋电费每个月就是40.9泰铢 这是住了人的房屋每个月的电费 renteaxy带您洞察全球不动产投资动向，专业投研省心运维。

亚洲经济增长冠军似乎也熄火了。 亚洲经济的现状、挑战和展望是一个复杂的话题，亚洲经济在2022年受到多重因素的影响。总体来看亚洲经济仍处于疫情之后的恢复进程之中。 01 环球，不同凉热。 中国经济正在开启后疫情时代的复苏之路，但越南、韩国、新加坡都熄火了。 日前，中国公布一季度经济数据，GDP总量达28.5万亿元，同比增长4.5%，反映了后疫情的经济复苏态势。 “三驾马车”中，消费同比大增5.8%，投资增长5.1%，最令人担忧的外贸进出口同比增长4.8%。 外贸为何逆势上扬，这一趋势有没有可持续性，目前正在召开的广交会，或许能提供一些答案。 与之对比，越南、新加坡、韩国却集体熄火。 去年刚刚创下亚洲主要国家最高GDP增速的越南，今年一季度GDP增速大幅回落到3.32%，创下2011年以来的历史新低。 而在前一年，越南GDP同比大增8%以上，经济总量首次超过我国的广西自治区，出口总额力压深圳，一时风光无两。 无独有偶，无数资金正在疯狂涌入的新加坡，似乎也没有想象的那么乐观。 根据新加坡官方公布的预估数据，该国GDP在2023年第一季度同比增长0.1%，逼近零增长的边缘。 就在去年，新加坡还一度因超过香港跻身全球第三大金融中心而备受瞩目。 面对持续涌入的热钱，新加坡接连抬高移民门槛，经济低迷与投资狂热形成了极其鲜明的对比。 而被誉为“全球经济金丝雀”的韩国，同样如此。 据韩国央行透露，该国一季度经济将勉强维持增长。野村证券首席经济学家更是预测，今年韩国经济负增长0.6%。 所谓金丝雀，说的对外界环境极其敏感。全球地缘、经贸的冷热，韩国最容易感受到，也可视为全球冷暖的信号。 02 越南、新加坡、韩国，为何突然都熄火了？ 三个国家，都是典型的外向型经济，极易受到全球风吹草动的波及。一旦全球需求收缩，外贸放缓，经济就会面临难以承受之痛。 不幸的是，越南、新加坡、韩国出口，集体出现负增长。今年一季度，越南出口总额预计超过790亿美元，同比下降12%左右。 2023年3月，韩国未经调整出口同比下降13.6%，连续6个月负增长，其中出口额最大的品类半导体同比减少34％。 新加坡，3月非石油出口下降8.3%，连续6个月下滑。其中，作为新晋外贸大国的越南，压力最大。 毕竟，越南的出口依赖度（出口/GDP）超过90%，外贸堪称经济增长的最大马车。 马车失速，经济自然不及预期。 过去10多年来，越南外贸虽然突飞猛进，但从雁阵转移矩阵来看，越南处于产业链的中下游，原材料、中间品和销售市场两头在外，过度依赖外部市场，发展韧性严重不足。 中国，是越南最大的进口来源国。 虽然一部分中国企业转移到了越南，但无论是原材料还是中间品，仍需要大量从中国进口。 换言之，越南制造的部分利润通过全球产业链，最终还是回到了中国，这也是中国外贸仍得以逆势上扬的原因之一。 美国，则是越南最大的出口对象，占了全部出口的1/4强。 由于通胀高企，美国内需持续收缩，反映了外贸层面，则是全球外贸放缓。 调查数据显示，3月亚洲发往美国的海上集装箱运输量为121万个，同比减少31.5%。 新加坡和韩国也是如此。 这些国家的外贸严重依赖欧美市场，美国经济已经出现衰退风险，而欧洲的高通胀依旧未能得到缓解，硅谷银行危机的出现，更是加剧了市场的不确定性。 早在2022年，韩国就出现了472亿美元的贸易逆差，系2008年金融危机之后首次。今年以来，情况并未有任何好转，出口更是出现了两位数的降幅。 全球经济冷热，由此可窥一斑。 03 对于2023年全球经济，一句话是：不乐观。 根据IMF刚刚发布的《世界经济展望》，全球经济增速从2022年的3.4%下滑至2023年的2.8%。 其中，新兴市场和发展中经济体经济今年将增长3.9%，发达经济体经济仅增长1.3%，只有中国和印度的经济预期在5%以上。 事实上，疫情早已成为过去式，背不动经济放缓乃至停滞的锅了。 疫情虽然接近终结，但世纪疫情催化而生的全球大变局，却呈现加速演化之势。 且不说俄乌冲突仍无到终局，而应对全球通胀而实施的大加息仍未逆转，至于贸易战、科技战更是日益白热化，全球经济复苏面临着巨大的阴影。 在全球化热情高涨的年代，谁能迅速融入国际市场，谁能跻身世界大家庭，谁就能借助外贸一飞冲天。 如今，且不说衰退这只幽灵始终横亘在世界头顶，地球村正在被割裂成一个个小圈子，全球外贸比过去更加复杂，也更为艰难。 此时此刻，外贸成了一把双刃剑：既是防止“脱钩”的利器，也是经济和就业剧烈波动的隐忧。 未来，任何新兴国家，想要迅速崛起为新的世界工厂，却没有过去那么容易了，但新的全球产业大转移或许还会加速。 这场变局，谁都无法置身事外。 联系我们【renteaxy】可为您提供一站式服务

越南出口2023年真的垮了 越南出口统计总局的数据显示2023年1月越南出口额达250.8亿美元，环比下降13.6%，同比下降21.3%。 注意看，这个国家今年一季度整体出口同比下降11.9%，其中电子产品出货量同比下降10.9%，纺织品和鞋类订单甚至下降了70%到80%。 要知道这个国家去年大部分时间里经济表现出色，出口稳健，吸引大量外资涌入，甚至货币都保持了很长时间没有明显贬值，以至于被某些人吹嘘成很快就要变成发达国家。 结果这些人都成了反向指标，把这个国家硬生生吹衰了，一季度GDP同比增长3.32% ，是该国十二年以来第二低的一季度GDP数据，比它还低的也就是2020年刚受到疫情冲击的一季度增长数据了。 这个国家就是越南，目前越南已经有7500多家企业登记限期停业、停业待解散和办结解散手续。 即使那些现在还没走到停业这一步的越南企业，状况也很不好，调查100多家越南企业，其中40%的企业融资困难，38.2%的企业反映贷款手续繁琐、耗时。此外，41.2%的企业表示市场空间缩小，30.1%的企业因库存高企而陷入困境，17.6%面临投入材料的增加。 越南企业受困的一大原因是出口萎缩，而且到3月份出口萎缩并未改善，海外销售同比萎缩14.8%。 对于越南这种出口导向的国家，出口萎缩对其经济有着相当大的负面影响。想要抵消这种负面影响，靠内需和投资都很困难，毕竟越南国内市场并不大，更何况去年底我们提到越南房地产富豪被捕，房地产业也受到了打击。 但是出口什么时候能好转，谁也说不准，世界贸易组织最近发布最新《全球贸易展望与统计》报告，预计今年全球商品贸易量增长将放缓至1.7%，这一增幅低于2022年2.7%的增长率，也低于过去12年来2.6%的平均增长水平。 说明今年国际贸易确实不景气，出口部门都会受到影响。那些很依赖海外市场的国家，经济受到的冲击很大，越南并不是唯一的受害者。 即使是占据产业链更高位置的韩国，也深受出口减少的影响。 韩国和越南经济联系紧密，比如三星集团不仅是该国最大的外国投资者，也是越南第一大出口商，贡献了越南约百分之二十的出口额。很多电子零部件在韩国生产出来后出口越南组装成消费电子产品出口全世界，也正因为做组装代工，越南电子产品出口量居全球第12位，其中手机出口位列全球第2名。 全球消费电子产品销量下滑，不仅影响到了下游的越南，还影响到了上游的韩国。 4月7日，三星电子发布2023年第一季度业绩预测，预计营收约为63万亿韩元（约合人民币3300亿元），同比减少约19%；运营利润约为6000亿韩元（约合人民币31.5亿元），同比下滑超95%，2009年之后最低单季运营利润就这么出现了。 三星业绩下滑如此严重，和电子零部件出口降低有关。3月份半导体出口同比暴跌34.5%，显示器的出口量下降了41.6%。 这就连累韩国3月出口同比减少13.6%，连续6个月出现负增长。 可见这年头，谁赚钱都不容易，哪怕在产业链更高层次，也会受到影响。 联系我们【renteaxy】可为您提供一站式服务

韩国楼市就要爆了 韩国楼市自2022年以来出现了骤然熄火的趋势。 前几天，中国国际电视台报道了一个消息。 在韩国首都首尔，一个叫孔贤淑的女房主有点绝望： 她要卖房，在一年半前把房子就挂出去了，价格下降了15%，但到现在根本没人来看房。 慌得不行的不光是二手房主，新房的开发商更急。 韩国有开发商打出广告：买房送奔驰。 还有开发商更实惠，只要到访，看样板间，就送Chanel手袋和苹果Air Pods。 也有打土豪牌的，买房返金条。 开发商急，二手房主更急。 楼市的地雷要爆了，每个人都想着比别人早一步跑出去。 这就是现在韩国楼市的真实情况。韩国楼市，堪称亚洲，甚至是全球之“妖”。 其中，又以首都首尔最甚。韩国总人口5100多万，其中，950万居住在首尔，占比约18.6%。 如果算上流动人口，还要增长50%。 首尔很小，不到北京昌平区的一半，面积只占韩国全国的0.6%。 如果再加上仁川广域市、京畿道以及忠清南道天安市、牙山市和江原道春川市等，所谓的韩国“首都圈”，集中了韩国50%以上的人口。 人稠地狭，首尔楼市也创造了一个巨大的神话。 房价持续疯狂上涨。在过去5年，韩国房价整体上涨了差不多80%。 2022年首尔中心区域平均房价超过15万元人民币每平米，位居全球第2（第一的是香港）；外围区域也超过7万元人民币每平米，居全球第3。 房价疯狂上涨的结果，大家应该不算陌生。 最直接的结果是，人口灾难。 韩国年轻人希望先买房，然后才会考虑结婚。 但已经飞上天的房价，让年轻人怎么能够得结上婚呢？ 所以，韩国的单身家庭已经超过30%。 2022年韩国结婚登记数量下降到19.2万件，是50多年来最少的。 随之而来的，是出生人口“雪崩”。 2022年，韩国总和生育率下降到0.78，再创新低，在主要国家中排名倒数第1。 其中，首尔的生育率更是低到尘土里，只有区区0.59。 我们知道，要维持人口规模不缩小，生育率要在2.1，韩国这个出生率已经低到让人感到费解、可怕了。 哪怕是少子化问题缠身的日本，出生率也还有1.3。 难怪有一个说法，韩国将是全球第一个灭亡的国家：不战而亡。 韩国虽然已经是发达国家，但是根据知名民调机构益普索集团发布的《2023年度全球幸福感》调查报告，在32个国家中，2022年韩国人的幸福感排名第31，只比匈牙利高。 只有34%的韩国人“感到人生充满意义”，在所有国家里是最低的。 前段时间，有个报道。 首尔一个叫郑智贤的31岁男青年，身穿西装，还在胸口插着一朵鲜花。 在很多亲人的见证下，庄重宣誓：终生不婚。“余生，珍惜并爱护自己。” 而他还出了一本散文集，名字叫：我的房子，它一直遥遥无期。 更有些讽刺的是，他从事的工作就是房地产开发。不过，去年以来，韩国的房价就开始跳水。 房价不断刷刷刷地下跌，房价永远涨的信仰被打破。 就出现了文章开头说的，新房卖不出去，二手房更卖不出去。 新房库存量达到10年来最多，过去一年里，增长了1.5倍。 有个韩国特色的东西，助长了韩国房价的暴涨暴跌。 这就是：传贳（shi，第四声）房，也叫全租房。这是韩国的特色。 传贳房什么意思？在韩国字典中，“传”是指传给或转交，“贳”是指出租或租借。 简单说，就是房客按照房价的一定比例（一般在50%~80%左右），给了房东押金，就可以“免费”住，不用再交房租。 一般是两年为期，房客退房，房东全数退还押金。这个看起来有些不可思议。 你想想，在中国，不说一线城市，就是很多二三线城市，一套两室一厅的房子，也动不动两百万人民币左右。 按照韩国这个做法的话，相当于就要付超过100万人民币！可正是这个“传贳”制度，放大了楼市暴涨暴跌的风险。 初看起来，房东不收房客房租，“免费”给房客住房。 房客也相当于有了“强制储蓄”，把买房钱攒下来，等攒够了钱就能买自己的房子。看起来，是双赢。 甚至银行还给房客放传贳贷款，也就是押金都可以贷。但其实，哪有那么好的事情？ 房东拿到押金之后，基本上都会去投资，用投资的收益来当作房租。 但问题是，利益最终会毁掉一切美好、不切实际的设想。 房价不断上涨，房东拿到了房客的押金，转而去买更多的房子。

东南亚博彩业是合法的 东南亚博彩业是合法的，新加坡、越南等东南亚博彩业繁荣国家赌场数量较多。 张继科那事被爆出来之后，网上扒出来他长期往返金边，主要也是因为金边咱们国内没法监管到，有小伙伴让讲讲东南亚赌博的事。这事其实两年前就聊过，那时候就有中国人隔三差五死在那里，当时就聊了一次这事，这不又出事了。 东南亚一直以来都受我国的影响很大，以前中国沿海混不下去的人会跑那里，正如山东人混不下去会闯关东，河南人去陕西，山西人走西口一样。东南亚三千多万华侨，就是这么来的 如今在中国混得好了，可是有些事又没法做，又开始跑那地方做，比如最近几年不少人去缅甸玩枪打靶，去越南泰国搞黄色，去柬埔寨搞赌博。当然了，这里只是为了押韵和对齐，在东南亚，你只要找到对应的掮客，哪个国家都可以做这些事，只是有些国家是摆在明面上的，有些国家需要走点弯路。 咱们今天重点聊一下赌博这事。 聊赌博当然避免不了拉斯维加斯金沙集团，花了几百亿美刀，在沙漠里面盖大楼建剧院，甚至挖掘运河，弄得迪士尼游乐场一般。让赌博从个人娱乐活动变成全家老小一起出动的旅行一般，老少皆宜，轮盘、打牌、老虎机，总有一款适合你。而且人类有个赌博赢了就想结婚的毛病，所以拉斯维加斯又是全世界激情结婚最多的城市。 东南亚地区的赌博，基本的情况是，赌博是合法的，但是开设赌场需要牌照，而且牌照很贵，数量也很少，基本上都落在有权有势的大老板手里，这些人大部分都是华人。 大老板往往有权有势有关系，跟政治权贵千丝万缕，东南亚搞的是一种类似“权贵裙带寡头资本主义”，啥？不知道啥是裙带资本主义？想想高启强就知道了，他能在当地叱咤风云，并不是他的企业有什么创新或者竞争力强，而是他有权贵大哥，项目直接到了他那里，别人想竞标都没机会。 正规有资质的赌场其实无趣得很，一个个都把拉斯维加斯作为自己山寨的目标，圈个风景如画的地方，大大的起一栋或者几栋大楼，里面按照当地风格修得富丽堂皇，标配是大喷泉和晃瞎人眼的金色大厅，然后是个巨大的大厅，从饺子机老虎机到牌九掷色子，还有梭哈德州这种。 里面的人标配是戴着耳机的黑西服保安和兔女郎打扮的招待。几十年来这一块最大的变化一个是开起来了免税店和剧院，二个就是居然有禁烟区了，在这里赌钱不许抽烟，而且似乎禁烟的占比越来越大，有老赌徒感慨世风日下人心不古，一个真正的赌徒连命都不要，怎么会在意吸烟有害身心健康嘛。 所谓“老猫房上睡，一辈传一辈”，一个国家的搞赌博的方法，基本上是按照他的国情，社情和地缘政治来决定的，国情不同，同样的事情就会有各自的特点。 我们从菲律宾说起，菲律宾的赌博最大的特点，就是对于网络赌博几乎是放任了，现在网上几乎一半的那种“性感荷官在线发牌”的玩意，也就是专门坑中国人的线上博彩都在菲律宾，上下游有上百万人以此谋生，目标客户基本上都是中国人，手段就是各种方法骗人进来，然后用技术手段让你输的裤子都不剩。 刚查了下，吓了一跳，菲律宾的网络博彩业已经是世界第一，现在正在突破自我，继续向上攀爬。 由于这玩意主要坑中国，所以中国国内大力的打击，并且希望菲律宾政府也能配合，杜特尔特原本也是想禁止网络博彩，但是后来还是放松了，虽然牌照发得很少，但是不去大力取缔，基本在放任的阶段。 总统甚至直接地明说，虽然知道不好，但是因为国内经济不行，比起饿肚子，挣点脏钱没有那么难以接受。菲律宾还有很多孩子靠吃垃圾堆里捡来的pagpag为生，如果全面取缔网络赌博，很多孩子连这个都吃不起了，因为pagpag也在涨价。 作为政治人物，说出这样的话来，让人不得不佩服这哥们坦诚地有点不正常，不过中国政府一再地告诫他，网络博彩对整个国家是有很大的腐蚀性，靠这些欺骗的手段得到的钱，比pagpag对孩子们有着更坏的影响。 不过菲律宾人就是典型的道理都懂，可是钱又想赚的那伙人，所以一直都是半放任状态。所以菲律宾不但赌博合法，而且推出了大量的便民工程方便大家赌博，比如菲律宾的目标是让旅客下飞机三分钟进赌场，非常贴心。 比较搞笑的是，大家看新闻常常有个感觉，菲律宾好像一直打击博彩挺认真，仔细一研究就能发现是纯纯的“高启强行为”。菲律宾有执照的裙带们以法律为武器，疯狂对没有执照的进行打击，像不像高启强疯狂攻击同行？大家一搜新闻就能看到每隔一段时间就有大批开赌场的华人被菲律宾政府遣送回来，背后就是他们惨烈的同态屠杀。 接下来我们说说柬埔寨，大家不时能听说谁又在柬埔寨被杀了，总出这种事，很多人以为柬埔寨是一个非常贫困又特别混乱的地区，其实不是的，这个地方就是贫困，但是其实混乱的情况还好，穷到一定地步，连土匪都少了。 这里实在是太穷了，而且柬埔寨非常贫瘠，东西很多都要进口，使得柬埔寨的物价很高。上次出事的地方是首都金边，但其实很多人不知道，柬埔寨的赌博牌照是最奇葩的，在金边以及金边周围200公里的范围内，马来西亚富豪曾立强1995年一次性买断了70年的牌照和41年的博彩专营权。 也就是说，在金边附近200公里，除了他的金界集团以外，任何人不得经营博彩业，而且这个专营居然要一直到2036年（好像补充协议又延长了十年）。 金界开的那个赌场可以说是个巨大的综合体，分了两期，那个新大楼几乎全部被包了一层金，真正闪瞎人眼，里面服务的美女特别多，很多也是从中国去的，大家经常听说有妹子在金边被绑架，很可能是准备去那边赌场上班， 然后被人拐卖了。拐卖她们的，基本上也都是咱们这边过去的，不然一个柬埔寨人忽悠你去那边，你会去吗？ 有个奇怪的事，赌场基本是两种，一种是东北洗浴中心那种罗马式风格，另一种就是特朗普家那种金晃晃的造型，不知道是谁跟谁学的。 这里提两个事情，一个是金界在香港上市了，是地地道道的上市公司；二是曾立强据说曾经表示中国经济强大，人民富裕，博彩业管控严格，他为了让中国人有地方赌，在中国周边都要建立博彩生意，柬埔寨、尼泊尔、俄罗斯、蒙古、越南等等，目标是弄一个“环中国博彩圈”。 是不是他说的，我也不知道，不过倒是陈述了一个客观现实，随着中国巨大的购买力崛起，而且我国严格禁毒禁赌，必将带动整个那些中国禁止的产业在我国周围蓬勃发展。 比较著名的是西港，这地方以前一直被称为“柬埔寨的深圳”，又是港口，又给批了博彩，一飞冲天只是时间问题，后来果然大批中国人涌入那地方买地，一度繁华的确实有点像深圳。 不过到2019年的时候，在中国的压力下，柬埔寨一次性彻底地封禁了西港的网上博彩，西港也在一夜之间失去了金融价值，当时整个西港地区乱成一团，场面跟大逃杀一样，无数的中国人提着东西，等着买票回去。一夜之间人去城空，据当地人说就如同当年美军撤离南越时候的西贡一样。 西港完蛋了，但是金边的博彩业却是实打实的，有说法是张继科就是在金边欠了那么多钱。而且金边的赌场和菲律宾那种线上赌博不一样，主要依赖线下赌场，一到了线下，整个东南亚的运作模式跟澳门差不多。 一般赌场分为贵宾厅和普通厅，贵宾厅的营业额占全部的50%，利润占全部的70%。也就是说普通人进入赌场，看到那球场一样大、站满人的大厅，无数人疯狂地玩老虎机、21点、百家乐啥的，其实他们是赌场的“气氛组”，大头在那一个个关着的房间里。里面一把牌的输赢，可能比整个大厅还大。 而赌场有两种人，一种叫掮客，一种叫叠码仔，两种都揽客，但还是有一定的差别。 比如掮客主要是从外面（甚至外国）拉来客人，这个也分三六九等，低级的就待在机场车站甚至大街上拉客人，把客人带去了就有提成，客人赌钱也有分成；高级的就专门服务贵宾厅的客人，很多都有自己固定的客源。 掮客们联系客人、接机招待、安排食宿、换钱算账、帮客人照应老婆孩子宠物，甚至按照客人开的单子过海去香港代购。这些都在他们的工作范围。保证客人安稳坐上赌桌，开心离开澳门，就算他们完成任务，客人满意了，下次来还找上次的掮客，他们的收入也就稳定了。 叠码仔也招揽客人，但是主要是算客人和赌场的中间人，主业在客人坐到桌上以后。他们先要洗码，也就是帮客人换筹码，这个有1%左右提成，但是大多不靠这个挣钱。叠码仔大头是放债，也就是客人输光了要“翻本”，他们借钱给客人，能不能借能借多少就看眼力了，要控制在客人还得起不会赖，最好下次来还愿意找你的地步。 这次张继科欠了那么多钱，很可能就是欠了叠码仔的钱。一般来讲，这些人敢借那么多钱给赌客，往往是有信心要回去的，也基本没人会欠着他们钱。甚至有种说法，别看借钱给张继科的人已经进了局子，等他出来了，张继科欠他的钱连本带利都得还。 其他门路还有很多，总之一句话，这些人目的就是找到客源，然后把客人拉来赌，赌得越大越好，输得越惨越好。输了还从他们那里借高利贷，然后输光了还能还上，最后下次手痒了还来。这时候大家就应该意识到了，能忽悠中国人去赌场的，可能不可能是别的国家的人嘛，一个黑乎乎的柬埔寨人说着你听不懂的话忽悠你，你能上钩？这又回到了那个问题，这些叠码仔往往都是咱们自己人。 一般来讲，赌场70%的博彩收入是经过叠码仔们过手的。这些钱里面40%进了叠码仔的口袋，40%政府，20%归赌场，这个分成十个大概分成，具体赌场不一定。不过赌场和绝大部分市场一样，都是“买家市场”，也就是谁能招揽来花钱的谁是大哥，叠码仔多拿点也正常。 比起上面这两个国家，真正的赌博地狱，在缅甸，缅甸的情况又比较特殊，缅甸到现在为止都没有能够形式上的统一，军政府足足延续了数十年，民选的政府2016年才正式成立。 短短几年就搞得一地鸡毛，北部四个特区基本是独立的，政府稳定的时候还做做样子表示服从，一旦伤害到他们的利益就暴起反抗，缅北地区这种半独立的军阀，依靠着本地这个民族问题与政府对抗，基本上保持了经济军事和政治上的独立地位，这种地方大家不用去就知道必然乱得一塌糊涂。 他们那边因为基础设施过于落后，网络赌博倒是不常见，为人熟知的是一种以赌博为名义的抢劫。 主要的方式是在国内找到下手的目标，然后以旅游或者做买卖的名义带到缅甸，然后做局让你输个精光，到时候你拿不出来钱就翻脸，先是恐吓你，如果不屈服就拘禁起来，关个两天不给饭吃，再不老实就要打了，有时候不小心把人就弄死了。这个套路听着挺low，但是每年都有不少人上钩。 而且被骗过去的人，往往是听信了老乡或者朋友的话，不然不会有这种信任感能做出那么疯的事。 尾声 大家一般理解的经济开发区，往往是搞个高科技信息产业，而东南亚国家，不可能投入巨资耗时十年搞点新技术，最后出了成果还需要跟中国美国对耗，那不傻了嘛。所以大家很少听说什么高科技来自东南亚，东南亚来的好像都不是什么上台面的东西。 所以转来转去，最后都瞄准了中国这边禁止了的东西，中国不让搞得“黄赌毒”，在他们那里明里暗里遍地生根，这些东西技术难度低收益还大，利润的驱使下，遍地发芽，他们的政府一方面半推半就，另一方面也确实管不过来。 尤其是赌博和色情，更是明着来，以前泰国和缅甸是东南亚仅有的两个赌博不合法的国家，现在只剩下泰国了，毕竟现在泰国旅游业非常强劲，暂时还用不着赌博这种绝户操作。不过如果估计不错的话，迟早会放开，不然竞争压力太大。 所以他们一般说的信息产业，基本是电信诈骗； 发展高端服务业，那就是色情推拿； 提升互联网水平，说的就是网上博彩。 加强远程金融，竟然是网上放贷。 还以为他们是老实人呢。 反正难度都不大，搭几个服务器，代码也都有现成的，再从国内高价招一些工程师，把代码稍微改改，毕竟算法也不复杂，整体就是“让玩家先赢小钱，再输大钱”。之前有大量的中国这边程序员跑到柬埔寨月薪十万（对，是月薪十万）开发赌博服务器，就是这个背景，当然了，工资高是一码事，能不能拿到钱并且顺利回国又是另一码事。 最后，最关键的，一个很难启齿不过也是非常非常现实的问题是，去了那边，坑中国人绝大部分都是中国人。你们看看那些什么诱骗华人去东南亚被噶腰子或者赌博的新闻，背后几乎没例外都是咱们自己人，东南亚赌场实际控制人和运营者绝大部分也都是华人，不然哪来的相关知识和经验骗你过去。 东南亚的很多业务，本质也是一种“产业输出”，也就是以前在国内搞的风生水起，后来国内法治健全之后重拳出击，他们就去东南亚了。不然东南亚也没那么充足的资金和相关经验来做这些事。更重要的是“关系”，由于操盘人大部分是华人，所以他们本能地会从中国招揽客户。

泰国投资置业常见9大问题 泰国投资置业受到许多外国投资者青睐，今天我们来说一说外国人在泰国买房常见的问题。 外国人是否可以在泰国购买不动产？ 可以。外国人可以购买任何公寓（Condominium），但是外国人只能买外国人名额，每个公寓项目的总户数的49%为外国人名额，51%为泰国人购房名额。全额购房款需从泰国境外汇入泰国。若要持有泰国土地、别墅以及一楼店面，外国人需要成立公司，以公司名义买。 泰国房产是永久产权，这个产权中是否有地权？ 买公寓拥有永久产权，没有土地权的，公寓可以继承给下一代。 带地的别墅，是跟其所占土地一起出售的。所以，购买别墅没有所谓的“外国人配额”。外国人需要注册公司，以公司名义购买泰国的别墅，但是每年有一定的公司运营费用（主要是会计做帐）。 外国人拥有别墅的途径是建立一家泰国公司，并以买房为唯一目的。外国人能够拥有这家公司高达49%的股份，另外的51%由名义股东所有（一般会计公司会找2到4个互不认识的泰国人做名义股东）。 泰国购置房产的流程？ 同意购买后付5万泰铢定金(不可退)→在指定时间内汇款第一笔签约款→签订买卖合约→后续款项分期付款(预售)→缴清尾款→验屋交屋。 请阅读《芭提雅买房攻略》了解详情。 泰国投资房产，产权方面要注意哪些问题？ 要分清房子的产权。泰国的房子有永久产权和30-90年租约的2种。尽量购买永久产权的房子，30-90年使用权的房子是“租约”，不是产权，这样的房子以后会比较难卖。 购买新房或转售房时，有哪些费用？过户费 (Transfer Fee) —— 2%(买方、卖方各付1%) 特别营业税 (Specific Business Tax) —— 3.3%(房子占有超过5年出售不用交) 印花税 (Stamp Duty) —— 0.5% 律师费、行政费(Legal Fees and Admin) —— 0.5% 一般新房的税费开发商和买房各出一般也就是新房只需要出3%的税费，另外3%开发商处。 泰国房屋面积如何计算？公寓需要购买停车位吗？ 泰国公寓面积不计算公摊，皆以室内实际面积出售。游泳池、健身房为基本配备，部份另有阅读室、空中花园等公共设施，全部属于住户免费使用。停车场无须另外购买，一户给予一张停车证，先到先停，有点公寓每户停几辆车也没有限制。建商提供总户数50%以上的停车位。 买了房子能不能移民泰国？ 泰国是非移民国家。在泰国买房子和办理签证，移民没有直接关系。买了房子并不是办理泰国签证的保障，和买房子无关。 在泰国办理养老签证需要什么条件？申请人需要年满50岁。 申请资料： 需要准备的资料：1．无犯罪证明，到户口所在地的派出所开。2．无犯罪证明需要中国外交部和泰国驻中国大使馆的双认证。这个认证可以让外交部认可的公证处办理。包括双认证和翻译费用。（无犯罪证明的公证信息在附录） 在泰国需要准备的资料： 1、3个月的银行存款证明和存折更新复印件； 2、无犯罪证明到泰国外交部认证； 3、泰国医院开的体检证明（3个月有效）； 4、护照原件及复印件（首页，签证页，入境页） 建筑商物管中心如何提供代租？有哪些费用？大多数开发商拥有自己的物业管理公司，提供代租转售等服务。费用一般是1个月租金作为代租费用，代管费用一般为租金的10%。出租时，房客会给房东两个月的押金。也可以找中介或租赁公司，费用相当。 联系我们【renteaxy】可为您提供一站式服务