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泰国房产真的适合投资吗？及时止损！ 泰国房产真的适合投资吗？以下来之一位朋友的分享。2014年跟朋友去了一趟泰国，对这个国家印象不要太好。 天气，吃喝，海边，比基尼…随便拍一张就是大片。 东南亚这几个国家，泰国算是最热门的吧，过去机票也不贵。 是大部分国人出国首选的目的地。 这几周，从买房到退房到亲身经历，记录下来，算是一个经验吧。 也建议其他想通过海外置业投资的人不要那么冲动，一定要理智。 为什么会想在泰国买房？ 自从去年在深圳买了房子，到现在看着房价有升无降，各种政策出台，买房越来越难，深有体会，国内一线城市的房子已经是买不起的了，二三线城市投资收益较低再加上二套房产，首付要70%，银行放贷被卡，很多地方看房已经有一个优先级了，全款cash先看,然后24个月内分期付款，接着首付6成以上，最后首付3成。所以轮到你，好的房子估计都被挑走了… 这才萌生了海外置业的想法，国内现在GDP6%以上，不指望什么吧，至少抗通货膨胀。 当时在菲律宾，马来和泰国之间犹豫。 菲律宾这两年的房价也是翻倍涨，但是对这个国家却是不熟悉，不敢贸然下手。 马来和泰国，主要是考虑到，熟悉程度，文化差异不太大，以及学校教育问题。 鉴于马来最近才更换了政府，内部政治不确定性以及这个国家某些区域治安问题。 最后锁定泰国。 有几个利好： 一、一带一路政策的发展，以及马爸爸在那边签订了合作关系，两国之间的交流会更加紧密，带动泰国就业需求以及流动人口（租房需求上升） 二、泰国好的国际学校还是比较多的，较之国内来说价格适合（万一以后孩子去读书呢） 三、当成度假屋，泰国发展养老型社会，偶尔过去住也爽歪歪 四、泰铢现在持续升值（人民币估计年底也会升值） 五、泰国房价，也是给炒的热火朝天的，目测还会升，房租也是日益上涨哦 六、泰国的房子是永久产权，买了就是你的了 七、泰国改建很难，曼谷区域能拿的地非常少了（曼谷会越来越值钱） 著名财经作家吴晓波在2018年跨年演讲里讲，要做资产全球配置，去投穷guo家。 东南亚可能是下一波机会，包括印度，还有泰国、马来西亚、越南、柬埔寨，它们的发展阶段不一样，但都有机会。 大概就这几个点吧，我觉得在泰国投资房产是可行的。 做完调查，就开始四处找中介，看楼盘，远程的，人还在国内。 大概加了8个中介吧，链家海外，有路，还有泰国本土中介公司的华人中介，个人中介。 跟每个中介都聊，聊很多，问很多问题，然后问发现泰国房产并不简单，处处是陷阱。 链家海外：链家在国内以及算是规模很大的房产中介，但是海外业务还不太成熟，人员专业度也良莠不齐，总部和分公司拿到的资源还不太一样。 有路：有路是国内最大的海外置业企业吧，但是业务员都在国内，一个业务员对接多个国家的房源，信息都是官方统一输出，对该国本地情况是非常不熟悉的。 泰国本土中介公司：根据公司的敏锐度，有些公司拿到的资料非常及时非常全面，有的落后很多步，但说的都是利好，不会跟你说问题，你拿到的消息就非常片面了。 个人中介：这么多中介中，他算是比较良心的了，房产优缺点都会跟你说，也不会忽悠你买不好的地段，例如呼声非常高rama9区域，他就不建议买（后续会详细说），缺点是个人的，总有一点担心被骗，但还好，人家做的是长久的生意，也看不起你2万定金。 怎么挑泰国的房子？ 先说说几个大坑： 一、泰国的房子，有两个价格，一个是中文版推广，一个是泰国人版本。一般来说，中文版本的价格是高于泰国本地很多的，也就是同样的房子泰国人中国人不同价的问题。 二、外国人只能购买公寓，不能买别墅，一栋公寓外国人最多只能持有49%的份额，就导致有一些中国公司提前把一些野鸡地段的公寓49%的外国人份额全部吃进，然后再加价坑害同胞，地段垃圾就算了，同房还不同价。开发商不是傻子，好卖的房子不会低价打包给你，自己都不够卖，只有烂房子才会有这个套路。 三、流动性差，泰国人很少买二手房，要转手很难，除非转给外国人，外国人多数工作几年就回国，所以你想想接的人会有多少？这也意味着这一笔钱的投入很容易变成了彻底的不动产。 四、升值弹性太差，中介广告什么保守估计升值5%-8%，吹牛逼的，在泰国买房子，一定不要相信未来规划，泰国什么都缺，但就是不缺地，在泰国，会有尊贵的黄金蛋黄地段，但更多的是大量的廉价土地。 五、泰国为扶持酒店业发展，禁止做airbnb，国人爱买不爱租，买了一堆，没人租，就算租出去了，人在国内只能选择托管，托管是一笔费用，收租还的交税，最终可能导致到手的租金非常少。 对纯投资的人来说，是非常不适合的。 这就是为什么我把房子都退了。 这就是为什么我把房子都退了。 这就是为什么我把房子都退了。 看到这里，如果你还决定在泰国买房子，你就是想买个房子占个坑，不考虑投资收益。那你可以继续往下看了。 一、优先考虑曼谷，什么芭提雅在泰国人眼里是非常low的，到了晚上全是站街女郎，泰国人就算去那边玩，也几乎不过夜，嫌酒店脏。泰国常驻60万外国精英，这类外国人和本地高级白领才是高租金预算+长租的稳定客户，而他们99%集中在曼谷，其余泰国地区诸如芭提雅、普吉岛、华欣等等，只有短期的游客，清迈更是只有一些去养老的群体。所以说，曼谷几乎集中了全泰国所有高预算的长租客户，其余地区几乎没有。另外，芭提雅的海景房，sansiri的项目被炒到快4w一平方，非常高价了。 二、投资曼谷天铁BTS600米内的楼盘也不要买MRT地铁盘。BTS聚集高端商场，载客量是MRT的3倍左右，不要相信CBD区域，泰国人只看地段，像炒作super towel 的Rama9在泰国人以及高薪外国人眼里是非常被受待见的，高薪白领更多居住在素坤逸路。嗯，我退的就是rama9的房子。 三、泰国没有学区房的概念，不要考虑买学区房，好的学校基本在郊区，鸟不拉屎的地方，这是中介忽悠国人的手段。 四、优先考虑排名前十开发商的房子，1.Pruksa Real Estate（普夏地产）2. Sansiri（上思睿)3. Land …

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选择曼谷房产的N个理由！ 选择曼谷房产的N个理由！近年国人最爱去的地方，非曼谷莫属，不是去旅游，就是去买房。 曼谷的实力相当于国内哪座城市？在和客户沟通曼谷项目的时候，经常会被问到这个问题。曼谷作为泰国的首都和经济中心，是泰国最大的城市，也是整个东南亚的第二大中心城市，GDP占泰国总量的44%。表面看国内最符合和曼谷对标的城市应该是上海。 泰国旅游业发达，2019年赴泰旅游的国际游客破3900万人。曼谷人口占泰国总人口15%；并集中着泰国80%以上的富裕阶层；占70%教育资源，国际学校80多家；拥有比肩世界的医疗水平和服务品质医疗，价格较低且透明，就医环境好。房产投资，长期看人口 物价水平 餐饮价格低，在曼谷的各大商场的美食街或是路边摊只需要25-40泰株（大约5-8元人民币）就可以吃到一碗河粉或者炒饭。根据网站numbeo统计的数据，曼谷餐厅价格比上海低31.54%，曼谷杂货价格比上海低10.61%。交通花费上，跟上海比，轨道交通差不多，但出租车相比较上海便宜很多。这里的出租车大多用的是天然气，平均1元人民币一公里。每到周末，住在曼谷的人会一家子前往海边度假。从曼谷市区到芭提雅需要2个小时左右的车程，包一辆出租车单程车费只需要1000-1500泰株（约200-300人民币）。 经济结构 泰国是世界上著名的旅游国家，作为泰国旅游的窗口城市，曼谷成为了外国人在泰国旅游的首选城市，是世界上外国游客最多的城市之一，旅游业对曼谷经济起到了巨大的推动作用，同时也是曼谷的经济支柱之一。 除了旅游业之外，外商的投资同样为曼谷经济做出了不小的贡献。曼谷是整个东南亚地区吸引外商投资最成功的城市，世界500强企业几乎都在曼谷设置了办事处，许多国内外大型知名企业入驻曼谷：阿里巴巴、腾讯、京东、华为、联合利华、Booking、联想等，为曼谷带来了大批企业外派人士，这是经济发展的好时机，更是投资的好机遇。 和东南亚其他城市一样，曼谷的工业基础设施还处于比较薄弱的水平，和上海相比有些落后。但是曼谷政府出台了一系列优惠政策来吸引外商投资。另一方面，泰国国内大部分年轻劳动力都集中在曼谷，廉价的劳动力再加上政府优惠政策，所以这些年来到曼谷投资的外国企业源源不断。 总部位于曼谷的泰国国家石油有限公司，是泰国本土最大的企业，2020年营收达到715亿美元，在《财富》世界500强中排名第140 位。 租金情况 泰国曼谷的房价涨幅从2018年的5%~6%，上涨到了现如今的7%~10%左右。租金约在4%-6%之间。 根据数据研究中心发布的《2020年全国重点50城租售比调查研究报告》显示，2020年全国50个重点城市的租售比1：611，远低于国际合理租售比区间水平（房屋租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200）。上海的租售比为1:600，售租比为50.0，也就是说在上海想用租金收回买房成本需要50年。 最后再讨论一个大家关心的话题：曼谷房价会不会持续涨？地产行业经过考察和整理资料后得出的结论是：会。 主要有以下三点原因： 一、人口 房产投资，长期看人口。人口红利=人口稠密+劳动力丰富（潜在购房租房刚需）曼谷人口密度1万+/每平方公里，是全球人口密度比较大的城市之一。曼谷作为泰国首都，外来人口众多。无论是全球各大企业赴泰工作的人口，还是当地旅游资源吸引来的游客，都为当地带来了巨大的经济和人口红利。 人口流入使得未来靠近公共交通、市中心的地皮会异常紧俏，为了出行方便，本地人也会愿意在市内买一套房。长远来看，曼谷房产接盘群体大部分还是是当地人，这是可以预见的。 据联合国的统计，泰国2025年左右将会迎来人口的巅峰期。作为人口虹吸效应最强的曼谷楼市将获得扎实的人口支撑。这势必是给曼谷房价上涨打了一针强心剂。 二、土地供应紧张 先来看供应。土地供应紧张是导致曼谷房价上涨的一个重要原因。目前曼谷已经是开发强度非常高、土地极度匮乏的地区，还想要有大量的土地供应几乎是不可能的，土地供应的紧张必然会导致土地价格的上涨。 据CBRE数据显示，新楼盘开发在2016年达到顶峰后正逐渐减少，各城市新盘数量下降明显。往年的土地价格增长是5%-10%，现在已经到了10%-30%。 数据显示，2020年第三季度的曼谷地铁站站点附近地价大幅上涨，最高涨幅达36%，预计2021年曼谷土地价格持续上涨。土地成本的增加对于新盘的售价也会造成直接的影响。土地价格在总开发成本中所占的比例越来越大，因为它们的增长速度超过了建筑成本。 如今的曼谷总开发成本由于受到土地价格上涨驱动而逐渐增加，推动了曼谷大热的公寓类型价格的上涨，也让租赁项目越来越可行。 再加上泰国是一个特别注重私产保护的国家，土地是不能随便开发的。人多地少，使得泰国房产价格上涨成为必然。 三、需求增加 再来看需求。目前市场供应的公寓远远满足不了曼谷人口的居住需求。近20年，曼谷人口增长了六七百万，但是投入到市场的公寓大概有60万套。 随着泰国经济的发展，世界外资公司纷纷在曼谷设有分公司，外派人员不断增多，必然给曼谷房屋出租率贡献力量。 如今泰国房市欣欣向荣，空置率逐渐减少，曼谷市中心核心地段房产的空置率一般在1.6%-1.8%浮动。在全世界各主要国家中，泰国的房屋空置率也属于偏低的水平，从投资角度来说是非常具有吸引力。 关注renteaxy带您洞察全球不动产投资动向，专业投研省心运维。

买房看地段！曼谷哪个区域房产最值得买？ 曼谷哪个区域房产最值得买？ 曼谷（Bangkok）位于湄南河东岸，南临泰国湾，总人口约1600万人，曼谷是繁华的国际大都市，经济占泰国总量的44%，是东南亚的重要经济支柱。随着越来越多的中国人投资泰国曼谷，我们有必要详细了解曼谷几大热门投资区域的定位与优势，进行更加合理科学的投资。 决定房地产价值最重要的三个因素是：地段、地段、地段。曼谷市中心（Downtown）的几大传统住宅地段： Central Lumpini 中央伦披尼 Pathumwan 巴吞旺 Sukhumvit 素坤逸成熟区(CBD发展区) Outer Sukhumvit 素坤逸外围 Late Sukhumvit 素坤逸发展区 Silom / Sathorn 是隆/沙吞(老牌CBD) Rama III 拉玛三 Riverside 湄南河畔 Rama IX 拉玛 9(曼谷新CBD) Bang Sue 邦苏 (东南亚最大的交通枢纽) Thonburi 吞武里 1.素坤逸区 Sukhmvit （曼谷最大住宅商业区） 素坤逸大街1-81巷以及2-52巷以及在此范围内的其它巷都泛称为曼谷素坤逸区，素坤逸区是目前曼谷市中心最大的公寓住宅及商业区，这里配有BTS轻轨捷运，众多写字楼办公室，是重要的CBD发展区，也是外国人（以日本人最为集中）和泰国人最重要的居住区，占据了曼谷市区面积的31%。同时素坤逸区也是目前曼谷公寓供应量最大的区域。素坤逸片区大多数的公寓由于地价攀升，现在基本所有大牌开发商在素坤逸区新开盘期房均定位为中高档、高档以及豪宅公寓。 众多的贵妇商场和奢侈品店云集于此，比如Terminal 21商场、Gateway Ekamai购物中心、Major Cineplex电影院、Emporium、Emquartier、Century The Movie Plaza等商场。 2.是隆/沙吞区 Silom/Sathon（曼谷老牌CBD金融、住宅区） 是隆/沙吞区域主要包括是隆路、沙吞路、萨拉丹Sala Daeng。是隆沙吞区是曼谷最为老牌的CBD金融住宅区，现在我们在该区眼见的大部分高层建筑在上世纪90年代以前即已建成，象征着曼谷的古老、现代，代表繁华和传统的融合与沉淀。是隆/沙吞区也是现在曼谷第二大住宅区。 该区土地价格升高的因素多由地块有限，且再没有任何空地可用于开发大型项目。由于是隆区多数空置地块由泰国皇家资产管理局所属，除了15年前“最新”建好的西罗科塔Sirocco Tower是唯一的”新建筑”外，是隆路还没有开发过任何新的大型房产项目。 3.中心隆披尼 Central …

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30万曼谷公寓，每月租金5k但过程太艰辛！ 今天分享一位过来人购置曼谷公寓的真实经历，并得到一些在泰朋友给出了在泰国买房的中肯建议和注意事项。 2023年，她在曼谷买的公寓终于交房了，每月租金5k人民币，收益率5%多一点，但不得不说的是，在泰国买房实在太多坑了！ 一、为什么选择泰国买房？ 几年前我在BJ买了房子，这几年看着房价有升无降，国内一线城市的房子已经是买不起的了，二三线城市投资收益较低再加上二套房产，首付要70%，银行放贷也会被卡；但手里有点闲钱放着，国内现在GDP6%以上，股票风险太高不敢碰，房产毕竟还是能抗通货膨胀的，国内没有好机会，就萌生了海外置业的想法。 对比了一圈，最后锁定泰国，一方面是喜欢泰国的环境和文化，另一方面泰国在投资上也有几个利好： 1、一带一路政策的发展，以及马爸爸在那边签订了合作关系，两国之间的交流会更加紧密，带动泰国就业需求以及流动人口（租房需求上升） 2、泰国好的国际学校还是比较多的，较之国内来说价格适合（万一以后孩子去读书呢） 3、当成度假屋，泰国发展养老型社会，偶尔过去住也爽歪歪 4、泰国的医疗条件非常好，有不少世界级认证的高水平医院 5、泰国房价目测还会升，房租也是日益上涨 6、泰国的房子是永久产权，买了就是你的了 7、泰国改建很难，曼谷区域能拿的地非常少了（曼谷会越来越值钱） 这几个点让她觉得在泰国投资房产是可行的。 于是说干就干，我先在网上查询了很多在泰国的相关信息，最后选定了曼谷这个区域，不仅是因为它是泰国的首都，同时也是看中了它的投资潜力。 二、从网上研究到实际踩盘 确定要在曼谷买房后，她用了1周时间在网上研究，某乎、某书、某博刷了个遍，每天都熬到1点半，逐渐加深了对曼谷的印象。之后又用10天时间加不同的中介，在地铁上、吃饭时任何空闲时间都在想什么地段，比较不同的价格。最后用半个月时间把研究过的楼盘都做了excel表，看楼书，笔记做了满满半本书。 她加了有十几个中介，一开始是想广撒网，挨个聊然后找两三个比较心仪的项目。但聊着聊着就发现，不靠谱的中介真的太多了！ 离地铁1.5公里中介说是地铁盘，曼谷是热带城市，步行超过10分钟就要打车的；还有说离CBD3.0 Rama 9区15分钟车程，但仔细一看这个盘都快到郊区了，要知道曼谷可是出了名的堵城，15分钟大概是凌晨1点夜深人静路上没有一辆车的时候，白天过去得一小时。 为了拒绝不靠谱的中介误导自己浪费时间，我最后只确定了两家比较靠谱的中介，给我推荐了几个楼盘，结合着我对曼谷的研究分析，心里也有了自己比较满意的项目。因为我对去泰国买房还是比较慎重的，所以趁着过年飞去泰国进行了实地考察。 实地踩盘下来不得不感叹：跟国内一线城市比起来，曼谷的房子质量真的很不错。公寓无公摊、精装修、有游泳池健身房和免费停车场等配套，而同样的价格在BJ只能买五环外的老破小，真的很难不心动； 几天后她对踩过的盘做了多方面的对比，最终确定了EKKami区地段的一个盘，除了地理位置很好、配套也非常豪华之外，最重要的是这附近的公寓租金都很高，一间38平米的公寓，一个月租金能达到5、6千元上下，并且空置率很低； 她特地算了租金回报率约为1：230，也就是说，我在曼谷买的这个公寓，花大概230个月就能收回购房成本。当然这个盘的价格相对其他的盘来说也要贵一些，但她的想法是宁愿买贵一点来保值、也不要贪便宜免得血本无归。所以当下就交了10w泰铢定金。 2个多月后她再来曼谷办好了合同和后续的托管，由于买的是期房，要1年后才交房，不过由于是大开发商加上已经是准现房的状态，期间倒也没有很担心，今年交房后我顺利收到了第一笔租金。 不过，现在再细想当初在曼谷买房的经历发现其中暗藏的坑真的不少，中间有几次都差点付定金了，好在理智在线、总算第一次海外置业还算有了满意的结果。 三、经验总结 1、在泰国买房一定要谨慎选择开发商及物业，首选泰国当地认证的/上市的/知名的开发商。尤其是期房项目，泰国也存在交房的时候才发现货不对板的情况，所以在考察时一定要多看看开发商过往开发的项目，尤其是定位比较接近的系列。 况且，泰国的物业管理服务项目很多，无边泳池、健身房、共享空间（工作室、厨房、图书室等等）的打理、安保、公共区域清洁和维护等等，还包括公寓挂租、挂售，所以说好的开发商，不光能拿到更好的地段，还是租金收益的保障。 2.曼谷出了名的“堵城”，房子位置的选择要尽量靠近BTS/地铁/高速或大路。曼谷不比BJ，常年气候炎热，本地人出行基本都是地铁或开车/打车，所以一定要多留意房子与这些公共交通的实际距离，房子的交通是否便利对于泰国本地人来说很重要。 3.泰国白领一般集中在素坤逸、沙吞等写字楼集中的区域上班，所以为了保证房子的出租率，投资区域的选择可以重点看BTS的沿线，也因为这周边配套比较成熟，生活方便，也利于出租。 4、关于选期房还是现房，很多人觉得现房比期房好，毕竟现房所见即所得，也没有烂尾的风险，但实际上真不一定！我在实际看房的过程中发现，很多卖的很好的楼盘在期房状态就会被卖完，而有些现房可能是已经卖了5、6年都没卖完的尾盘，二者的价值差异可想而知；另外期房只要付30%的首付、而现房一般要付全款的，当然期房毕竟有一定的风险，所以期房不一定比现房好、现房也不一定比期房好！一切都要看项目！ 另外，如果要买期房千万要认准EIA，就是环境评估报告。泰国法律的规定: 如果地产项目不能通EIA，那么开发商就拿不到建筑许可证. 通过了EIA认证后，开发商才可正式动工，但是不一定动工的都有认证，所以一定要认准EIA认证！这个相当于国内房产的预售证，并且最好是买准现房，这样购买后可以尽快办地契和房产证，拿到后地契及房产证，房子就完全属于你的了。 关注renteaxy带您洞察全球不动产投资动向，专业投研省心运维。

解读泰国4大城市房产，总有一个适合您！ 想在泰国买房，不知道去哪个城市？为您解读泰国四大城市房产。 泰国房产性价比和投资回报率都是远超国内房地产市场的，也超过世界大部分地区。所以国内投资者越来越青睐在泰国买房，无论自住养老度假或者出租都是很好的选择。下面就来给大家介绍一下泰国主要城市房源有什么特点。 01 曼谷房产 推荐指数：★★★★★ 房产价格：60万-100万 购房需求：投资为主，教育性房产首选 曼谷作为泰国的首都和经济中心，是泰国最大的城市，也是整个东南亚的第二大中心城市。拥有泰国唯一的证券交易所，GDP占泰国总量的43.7%，拥有几十所泰国最好的大学。一年接待近2000万的旅客，曼谷是全球最受游客欢迎旅游目的地。曼谷机场有直飞国内各大城市到直飞航班，交通及其便利。 世界500强的外资公司基本都有分公司设在曼谷，这些公司的外籍高管也是曼谷高端房产市场的租客主要来源。曼谷自身人口过千万，同时也集中了泰国80%以上的富裕阶层，居住需求很大。 同时，全泰国的国际学校有70%坐落于曼谷，所以最近几年也逐渐变成一个很多留学家庭的首选，关于在泰国怎么选国际学校， 曼谷的项目基本都是公寓。类似于国内的一线城市，很难有土地拿出来建设别墅，即使有，那售价也绝不是一般人可以承受。曼谷新建公寓平均价格在20000人民币/平方米左右。常见的一卧室公寓60万-100万人民币左右，月租金大约4000元人民币，租金回报率大约5%.当然不同地段的房价相差较大，市中心黄金地段的房价最高可以达到数万人民币一平方。 02 清迈房产 推荐指数：★★★☆ 房产价格：30万-100万 购房需求：度假养老为主 清迈是泰国第二大城市，有“泰北玫瑰”之称，北方地区中心城市，天然环境非常优美，平均海拔300米，是泰国的山地城市，气候凉爽，是著名的避暑胜地，生活节奏很慢，旅游服务业发达，非常适合养老。机场有直飞国内部分城市的航线，但大部分城市需要到曼谷转机。 清迈房价不高，新建精装修公寓房均价8000-10000元人民币每平方米，房租也不高租客主要是养老和度假的外国游客。常见的一卧室公寓30万人民币左右，月租金大约1500元人民币。租金回报率大约5%. 不过清迈主流房产并不是公寓，而是别墅，一般一环附近的别墅以联排为主，大概的价格在七八十万人民币，一环边的独栋别墅在200万人民币左右，二环边就很少有联排，主要都是独栋，大概的价格是100万人民币。 03 芭提雅房产 推荐指数：★★★★ 房产价格：60万-100万 购房需求：度假为主，投资为辅 芭提雅位于曼谷南边147公里处，离曼谷机场更近，约120公里，车程1小时20分钟。规划中的曼谷机场至芭提雅高铁预计在2018年建成，届时两地车程将缩短为20分钟。 而且芭提雅机场也已启用，有直飞国内部分城市的航班，交通非常便利，今后芭提雅直飞国内的航班将不断增加到30个城市以上，而且由于芭提雅机场是廉价机场，机票非常便宜，例如现在南宁-芭提雅往返机票才580人民币。 芭提雅是泰国最热门的旅游目的地，度假天堂、养老圣地，享有“东方夏威夷”之誉，缤纷无休的夜文化，吸引着全世界的游客。自住的话也很合适，物价适中，周围有20多个高尔夫球场，有数个游艇俱乐部。夜生活及其丰富。 芭提雅是一个公寓和别墅都有很多选择的城市，目前在售的独栋别墅价格在100万左右，但都不是一线海景的，芭提雅的一线海景基本都被高层公寓所占据，公寓的价格看地段，一线海景或者近海边的项目均价也在2.5万左右。 房产租客以欧美客人长租为主，质量较高，房租高。泰国房产没有公摊，只算使用面积，精装修，大部分配家电家具包，永久产权，所以非常划算。 04 普吉岛房产 推荐指数：★★★ 房产价格：40万-120万 购房需求：兼顾投资度假 普吉岛位于泰国西南部，离泰国首都曼谷867公里，是全球十大海岛之一。普吉岛因有宽阔美丽的海滩、洁白无瑕的沙粒、碧绿翡翠的海水，作为印度洋安达曼海上的一颗“明珠”，自然吸引了众多国际名流的光顾。很多一线海景酒店常年满租，一房难求！ 普吉岛最值钱的房产就是一线海景公寓，这种项目一般都有星级酒店入驻，酒店运营，他们跟客户有固定或者提前约定好的分成比例，给予客户一定的租金保证。一半的包租收益在6%-10%不等，具体根据项目情况来约定。 普吉岛的房价最贵的就是一线海景别墅，总价在400万左右，一线海景公寓的话大概是4万人民币，距离海边100米左右的公寓大概在3万左右，距离海边越远，房价越便宜，之前销售过最便宜的项目大概总价在40万左右，均价1.3万。 关注renteaxy带您洞察全球不动产投资动向，专业投研省心运维。

买泰国房产项目，你需要考虑5件事！！！ 如果考虑买泰国房产项目，作为泰国房产资深从业者，想借着这个平台说些大实话，目前的泰国房产项目，鱼龙混杂，有好楼盘，比较少，有不好的楼盘，也不少。 个人觉得泰国的房地产市场是很好的，不管是租金回报，还是未来潜力，都是不错的选择，但是因为某些机构的包装，有些楼盘含金量很低，不过销售资料做的不错，所以蒙混过关，摇身一变成网红楼盘了，我想作为一个在这个行业多年的人，给大家几点真诚的建议，这里我给大家五条标准，供大家参考！ 第一，如果你去售楼部，有中文接待，不是开发商的人直接驻场，那你就小心点，具体原因私信聊，公开说得罪人，但是这一点非常重要，非常重要，非常重要。 第二，到轨道交通的距离； 100米以内，价格合理的情况下，你赶紧买，晚了就没有了，放眼整个曼谷市场，现在在核心区域甚至核心区域周边的区域，地铁100米以内还能买到新房吗？？没有了，我很负责任的告诉大家，这样的楼盘已经没有了，只能买二手房，这就是地段的稀缺！ 距离轨道交通500米以内的楼盘，可以买，因为在曼谷，500米是步行可以承受的距离，为什么说是在曼谷，因为曼谷很多路没有专门的人行道，这一点完全赶不上国内，很多路两边就是店铺的台阶了，所以走起来特别不好走，距离轨道交通太远的话，不好走，耽误时间，另一个原因，就是曼谷太热，顶着40度的大太阳你走十几分钟试试看，晒不死你，很多人都是出了地铁站坐摩托车回家，就是这个原因。 500米到1公里，慎重买，除非性价比很高，要不然谁买谁入坑，不信你就去试试走一公里，说真的，除非你自己住，投资的话就算了，我自己在曼谷住了好几年了，没有住过距离地铁站一公里以外的地方，可以给各位算个账，地铁口的楼盘租1万5（比如辉煌地铁口的rhythm），远一点的租一万二三（比如辉煌巷子里面的小楼盘），你以为便宜，每天你出地铁坐个摩托车，单程40，一天一个来回就是80 ，一个月就是两三千，你觉得最后哪个便宜，这还不包括每天的时间成本，而且巷子里面小楼盘的配套设施要差很多，所以是你你会选哪里？ 超过一公里，一般不建议买 第三，就是开发商； 整体来说，曼谷市场里面的开发商还是很不错的，很多都是上市公司，起码不用担心烂尾，但是普吉岛和芭提雅，目前就我所知，交不了房子的楼盘很多，那都是坑，之前买了的客户我都替他们担心，这不是危言耸听，我们可以拭目以待。所以在泰国买房，尽量选上市公司，不是说没上市的就不靠谱，但是上市公司更可靠一点，这点对于海外购房者而言，是很有保证的一点， 第四，就是配套设施； 其实之前说的地铁也是配套设施的一部分，只不过他太重要了，所以单独拿出来说，除了地铁，购物设施也很关键，如果你家门口有7-11，不远的地方有big C或者TEsco，那真的美得不要不要的，真的太实用了，再者要是有个商场，最好还有foodpark那种，就最好了，大家都知道，ON nut是素坤逸线上非常好的一站，简直就是白领的聚集地，出租的房子一房难求，而且租金回报也很高，想过为什么吗？？地段上，往北可到siam，asoke，PP，铜锣，ekkamai，都是几个站的事，这几个地方都是曼谷购物商场写字楼最集中的地方，一条线上去都不换车的，ON nut地铁站旁边就是tesco，big C，还有个大商场，tesco的二楼就是大食堂，你不想做饭直接买吃的回家，想做饭你去买菜买肉，你说是不是很方便。这样的房子对于长租客就是很有吸引力。其实还有一个原因，曼谷的菜市场少的可怜（泰国人不怎么做饭），很多地方买菜只能去big C和tesco，如果你是做饭的，你家附近最近有个这样的商场，要不然你买菜很麻烦，出租的话，这样的商场也会给房子加分不少 第五，选择城市； 能买曼谷，就尽量别买其他地方的。可能很多人说你说的是投资，如果我度假养老，我去普吉岛，那里有海，还能有包租，一年还能免费住十几天，我告诉你，说这种话的人，都是没在海边生活过的人，暂不说一线海景的房子湿气是非常重的，不一定适合长期居住，如果周边啥都没有，你天天看海能当饭吃吗？今天不讨论这个，我想告诉你的是，就算你度假养老，曼谷还是最好的选择， 首先，曼谷的房地产市场是整个泰国最规范的，有成熟的二手房市场可以让你衡量房子的价值，起码这个房子卖贵了你还能知道他卖贵了，在其他地方，贵了你想知道都难，因为没有二手房市场，没有对比，你怎么知道，50万不一定便宜，100万不一定贵，关键看这个房子在哪里，如果你想知道，你必须有二手房市场的参考，对吗？？ 其次，曼谷的配套设施是最齐全的，医院重要吗？你真的生病了，你会发现有个好医院有多重要，你要出门吧，曼谷有地铁，有公交，有摩托车，普吉岛呢，只能打黑车，贵死你，我之前去普吉岛，去了一趟拉威海滩，单程收了我1000泰铢，一个大面包车，就我一个人，回来的时候完了，那边根本没有出租车，我还以为我要露宿沙滩了呢，后来找那种店铺的老板，联络一个车，1000泰铢把我送回来巴东那边，没交通工具，你去旅游一趟，你不开车的话，交通费贵死你，就是漫天要价，如果让你住在这里，你真的觉得方便吗？再说购物设施，整个普吉岛就一个central，巴东还有一个江西冷商场，不过对于整个普吉岛来说，还是捉襟见肘，你每天找吃的你就发现这不适合长期定居。 最后，普吉岛的某些楼盘没有拿到EIA，拿着图纸就开始卖了，实际上，普吉岛的建筑审批非常严格，有些项目从一开始就是打算圈钱跑路的，鼓励客户全款付，还没交房就给你租金回报，这你们也敢信？？？贪图小便宜最后都是吃大亏啊，当然，很多中介也不知道实际情况，反正给佣金就卖呗，哪知道这里面水有多深。 上面这些就是我这几年在泰国房地产的一点心得分享给大家！关注renteaxy带您洞察全球不动产投资动向，专业投研省心运维。

普吉岛的酒店式公寓值得买吗？ 普吉岛的酒店式公寓能有稳定的租金回报，每年免费入住，看似一切美好，请谨防踩坑！ 最近有人问，为什么很少发普吉岛的酒店式公寓的文章呢？主要原因是普吉岛的新项目很少，这个我之前也说了，普吉岛为了保护生态环境，对于住宅的审批增加了很多的限制条件，比如楼盘的高度，面积，坡度都有很严格的固定，所以新盘少，除此以外，普吉岛的房产市场里面不规范的地方有点多，今天我们就说一个问题—-酒店式公寓！ 不过在此之前，我们要先说明一下，普吉岛的酒店式公寓仍然属于住宅，永久产权，跟泰国其他城市的公寓也都是一样的！跟国内的公寓还是两码事！ 第一，什么是酒店式公寓，怎么来的？ 普吉岛的酒店式公寓跟曼谷的公寓有什么不一样的，就是字面意思，多了一个酒店运营，除此以外，没有任何区别，包括产权，室内结构，那么为什么会有酒店式公寓呢？ 开发商买地盖房子，然后在项目策划阶段，他为了让自己的房子好卖，他必须给房子增加一些附加价值！因为他们也知道，很多人来普吉岛就是度假，住的时间不会很长，也就一两个星期啊，很少有人一直是定居在普吉岛，如果只是偶尔过来度假，那有必要买房子吗？没必要啊，那么这个房子怎么卖的出去呢？ 所以，他就想了个办法，首先他联合普吉岛上的酒店运营商，比如温德姆或者希尔顿，他跟这个酒店品牌签署备忘录：就是这个项目建设完成以后，我们统一交给这个酒店来打理，比如挂你们温德姆的牌子，用你们的酒店牌照来运营，每年要保证给我们的业主多少的收益，然后开发商拿到这么一份备忘录，就出去可以卖房子了，噱头就是这个项目交房后由某某大品牌酒店来运营，现在就可以跟客户签署包租协议，每年给我们的业主有固定的收益，一般都有8%，而且你每年还能过来免费住一个月，这不刚好满足了客户每年过来度假，其余时间还能有收益的想法吗？投资度假兼顾啊，简直即使神来之笔！ 第二，酒店式公寓有哪些好处 酒店式公寓对于开发商，买家，酒店运营商都是有利的，三方共赢： 开发商：项目增加了卖点，给客户可以承诺包租，每年免费入住，房子销量杠杠的! 酒店运营商：空手套白狼，拿着业主的房子去运营，一毛钱成本都没有，而且酒店运营商有丰富的市场经验，完全可以评估这个项目的年化收益，所以给业主的收益是他可以保证的，风险完全可控！ 业主：房子还是自己的房子，交给酒店打理，每年有固定的收益，还能免费住一个月，还不用自己操心，完美! 第三，酒店式公寓有什么问题 这个模式本来没有问题，而且很多项目确实也做到了这一点，但是后来事情演化的就有点出格了，就是因为这个模式太好了，太成功了，所以所有的项目都来跟你玩这套，都拿这个做噱头，因为你要知道，一些比较出出名的酒店运营商，他对于项目是有一定的门槛的，你觉得希尔顿会去运营一个很low的项目吗？这不是砸自己家的招牌吗？ 那么开发商为了把自己的房子卖出去，一些不规范的操作就慢慢出来了，某些项目连酒店运营商都没有谈好的情况下，就敢对外销售，然后承诺包租，收益还不低，有的直接说我跟某某酒店合作，每年收益多少，实际上那个酒店根本不知道这个事情！我还见过一些项目，我问他们跟那家的酒店签约来运营，他告诉我，目前还在谈的有三家，都是大品牌，都想运营这个项目，还没谈好跟谁合作呢。朋友们这些鬼话可不能信啊！！ 所以，普吉岛的酒店式公寓，你可以顺利拿到房子，但是未必都可以拿到他们承诺的租金收益，要知道，2020年整个普吉岛在疫情之下，旅游业异常惨淡，有多少公寓式酒店还给业主按时付租金了，基本上都违约了，可是你能那他怎么办！ 这就是普吉岛酒店式公寓的问题，太乱了！ 第四，如果避免踩坑？ 首先必须说明：不是所有项目都是不靠谱的，有正规项目，但是因为市场里面掺杂了一些不靠谱的项目，让很多人望而却步，不知道如何选择！目前我能想到的有两种办法，如下： 1，你买现房项目，这个非常直观，现在有没有大品牌酒店去运营一目了然，之前的业主是不是按时拿到租金，这些是可以了解到的！这种因为是现房，除了要一次性付款以外没毛病！ 2，买大开发商的项目，普吉岛最大的开发商是谁呢，有一家开发商叫Utopia，他自称最大开发生，不过我承认，他还算是比较大的一家了，但不是最大的，最大的肯定非悦榕庄集团所属，谁能跟悦榕庄比啊，全球第一架悦榕庄就在普吉岛，他自己买下来的那块地做了巨大的度假社区—-Laguna，中文拉古浪，到现在为止，这块地还没开发完呢，每年还有新项目，他的项目都有包租，除了贵点没毛病！ 3，一定选本土开发商，成立时间长，项目多，千万别迷信那些外来的开发商，如果这个开发商资质好，有成功案例，比如之前做过哪些项目，已经交房的有哪些，是不是在顺利的运营，业主是否都拿到了租金收益，这些都是有据可查的，如果这些可以核实，那么这家开发商的可信度还是可以的！ 总的来说，普吉岛是个很舒服的地方，像我们这些生活在曼谷得人，也会每年去普吉岛住一段时间，一年四季基本都是夏天，短裤短袖拖鞋走天下，很适合冬天过来避寒，所以买个房子度假兼顾投资也是一个很好的选择，只不过希望大家在选择项目的时候要好更加谨慎，很多关于泰国房产的信息请关注维灿主页！ 关注renteaxy带您洞察全球不动产投资动向，专业投研省心运维。

想去清迈养老？清迈房产市场10个特点 清迈房产市场10个特点？最近这段时间，客户咨询到我们，希望我们可以推推荐一些清迈的养老项目，居住为主，那熟悉我们的朋友都知道，我们最熟悉的肯定是曼谷市场，清迈也只是经常去旅游度假而已，所以最近花了点时间研究了一下清迈的城市区域和房产市场，不过好在清迈实在是太小了，并不会像曼谷那么大，那么复杂，今天我们就大致给大家说说清迈的房地产市场的特点！ 清迈房产市场的特点： 1，清迈市区非常小 清迈的市区就是一环以里的区域，这个区域有多小呢？清迈的三大商圈全部都在一环边上，最中心的清迈古城是一个旅游景点，古城里面更多的就是古建筑和小商铺，一环边上的三个商圈中，宁曼路商圈到古城边只有1公里的距离，所以也是游客最多最热闹最繁华的商圈；接下来的机场尚泰百货商圈到古城只有1.4公里；最远的central festival商圈到古城也就是三公里，这就是一环，这就是清迈的市中心！ 2，清迈最重要的配套都在一环 清迈的一环非常重要，这里不光汇聚了三大商圈，也是人口密度最高的区域，因为古城里面是旅游区，很少有人真的生活在古城里面，大部分的跟旅游业相关的人或者过来养老的人，都是住在一环边上，所以清迈最重要的配套设施都在一环附近，比如商场，酒店，餐饮，医院，国际学校等，曼谷最好的国际学校和医院都是在一环的沿线，还有就是是交通，在一环里面，你起码可以坐双条车，一环外面，大概率你就需要开车了，不管是摩托车还是小轿车，没有车就很麻烦了，公共交通很不发达。 3，公寓项目都在一环以里 一环里面配套设施多，生活方便，所以考虑定居的人也多，对公寓的需求量也多，加上土地稀缺，所以一环里面很少有新的别墅项目，以公寓项目为主；走出一环，人口密度下降，就很少有公寓项目，大部分是以别墅为主，换句话说，走出一环，你还买公寓，那这个公寓确实也没什么价值，我们不能用国内的思维来评估它的未来，还指望以后他能修五环吗？这么多年过去了，清迈也还是自己的一环拿得出手，二环啥也不是！更不用説你还期待五环呢 4，清迈买房，投资没意义 清迈的公寓市场很特别，跟曼谷最大的区别就是：泰国人会买曼谷的公寓，因为曼谷就像北上广深，有外来人口，有上班租，他们要买房定居，但是清迈没有外来泰国人，本地人都是住在自己家的小别墅里，开车出行就好了，他们不买公寓，这也是为什么清迈也会有90年产权的房子（把本地人的份额卖给外国人就是90年产权，同理的还有普吉岛），我们不太看好清迈的投资价值，因为公寓房都在外国人之间流传， 最近几年，清迈的房价有上涨，可是主要是新房在上涨，二手房市场很不成熟，所以就算你的房子涨价了，也很难卖的出去，也就是有价无市，所以不管你接触的中介怎么跟你吹嘘这房子能涨多少钱，都是画饼，你需要考虑的事情就是，你买房是不是自己住，每年能住多久，我买房的资金是不是着急要用，是否做好了长期持有的打算，如果是的话，那你可以动手，如果还不确定，那就三思而行。 5，必须靠近某个特定配套才有价值 虽然在清迈买房我们不是以投资为目的，但是我必须强调项目的价值，那就是要靠近一些很重要的设施，比如国际学校，医院或者商场。以学校来说，现在有很多从国内过去的小孩在清迈读国际学校，清迈的国际学校和曼谷相比，质量一样但是价格便宜，很多不错的学校一年的学费在5万左右，而且清迈生活成本还低，不管是买房还是租房，还是日常花销，基本都是曼谷的一半，再比如商圈，我们每天最起码要解决衣食住行，尤其是吃饭，如果你家旁边有个central 商场，他的一层或者顶层一定会有个foodpark，类似于国内的大食代，这样你每天吃饭就很好解决，还不用去吃路边摊，如果你是自己做饭，你可以去商场的负一楼超市买菜，这样生活是不是很方便呢，而且还不一定就要开车！ 6，重点考虑现房或者准现房 之前了解过清迈房产的朋友会发现一个问题，那就是清迈的公寓开发商没有一个上市开发商，都是很小的本土开发商。因为清迈的公寓市场非常小，所有的项目都是8层小楼，一般项目就是两三个8层小楼组成的社区，也就一两百套，几百套的项目算大项目，跟曼谷就不是一个档次的，所以上市开发商看不上这个市场，那就产生一个问题，如何判断开发商的实力呢？我们给大家的建议就是尽量选现房或者准现房，疫情期间不停工的，这就大大降低了风险，然后再做综合评估，最好是本土开发商，成立时间长，有成功案例的优先！ 7，别墅的优点和缺点 很多人去清迈买房，总会考虑到一个问题，就是买别墅还是买公寓，因为价格都不贵，尤其是别墅，六七十万能就买一个联排别墅，100万就能买一个很不错的独栋别墅，150万就能买一个豪华独栋别墅，200万那就牛了，直接买进清迈的豪宅区，独栋大house收入囊中，要知道，在曼谷市中心买个公寓差不多也要200万了，那么到底是公寓好还是别墅好呢？ 别墅的优点： 别墅更适合居家，每年一家人过来能一起住上一段时间也是非常实用，有些家里有小孩子，可以给小孩子一些空间在院子里玩；如果老人家爱种点花花草草，或者种点菜，更有生活气息；还有泰国的公寓里面标配电磁炉，这个东西做饭不方便，炒个菜半天了跟闷菜一样，如果居家大部分情况下是要自己做饭的，别墅里面可以自己装煤气灶，妈妈可以给孩子烧菜，爸爸跟几个老哥们在家里喝点小酒吃喝烧烤，一家人其乐融融，是不是也是很温馨啊！ 别墅的缺点： 别墅一般距离市区有点距离，不会靠近核心商圈，没有公共交通可以依赖，清迈郊区也没有出租车，所以必须自己开车，摩托车也行；别墅一般比较大，如果只是让父母住，时间长了有点冷清，这就不如公寓，下楼就是市区，走几步就到古城，而且一个公寓社区里面人也多，没准还能遇到别的中国人，时间久了还能认识一些邻居，有点社交圈，但是别墅就很难，必定周围都是泰国人，语言不通；如果子女不在身边，老人家身体不舒服的，别墅比较偏僻，别人很难照看到！还有个就是别墅必须用公司的名义来持有，公寓可以用个人名义直接持有，这个有点区别！ 8，公寓的优点和缺点 上面说了别墅，那么公寓就很简单了， 优点：公寓一般靠近核心商圈，配套好，衣食住行都很方便，如果平时就是一两个人住，公寓完全够了，而且公寓比较好出租，你不住的话可以出租给别人，或者拿来做民宿，现在的年轻人更喜欢住民宿，感觉比酒店好！公寓也更热闹一点，也更有安全感，清迈的郊区到了晚上确实有点像村里，路灯也没有，一个大别墅群也没几个人住，还是有点慌得！ 公寓的缺点跟别墅的一样，这里就不重复了！ 9，清迈公寓的价格 上面也说了，清迈的公寓基本位于清迈一环以内，在一环外的项目不纳入我们探讨的范围，一环内的公寓项目单价大概从7万泰铢到10万泰铢不等，一居室的面积从30平米到45平米不等，一般根据项目会有变化，价位一般都是50万人民币左右，我们整理了清迈目前在售的公寓项目，供大家参考！ 10，清迈的项目好出租吗？ 在疫情爆发的时候，肯定不好出租，游客没有了，留学的也回国了，很多人都撤离了，租赁市场自然不好，但是疫情之前出租还是有市场的！清迈的租房群体说白了就是外国人，不管你是过来定居养老度假旅游，还是带小孩读书，你都需要住的地方，我记得在2019年的时候，我们卖过一个联排别墅，刚好就在一个国际学校边上，我们这边客户房子刚拿到要是正在添家具，就有租客跑过来问你的房子出租吗？最后房子还没装完就把租赁合同签了，可见当时的租赁市场还是很好的！ 但是我绝不是説所有的项目都好出租，其实不管在哪个城市，都有好出租的也有不好出租的项目，关键是看你的项目是不是有独特的卖点，这就需要你在买房的时候擦亮眼睛，认真筛选，找到好项目，将来自然好出租！ 关注renteaxy带您洞察全球不动产投资动向，专业投研省心运维。

疫情之后，还适合去泰国买房置业吗？ 疫情之后，还适合去泰国买房置业吗？这次疫情很像一场沙尘暴，把一个正在狂喊的party吹得人仰马翻，杯盘狼藉，泰国房产经历了过去几年的疯狂增长，一场猝不及防的疫情让这个行业重新回到了解放前，房价暴跌，中介离场，留下一地鸡…….不管是已经入手的，还是正在观望的朋友，大家不禁要问一个问题，疫情之后的泰国房产到底会怎么样？还值得入手吗？ 朋友定居曼谷，在过去的几年间，也见证了很多人在泰国置业经历，国人绝对是在泰国置业的主力军，泰国的房价上涨中间肯定也有我们的功劳，随着去年全球疫情的爆发，泰国房产也是被泼了一盆冷水，很多中介纷纷离场，房价也跌了很多，很多房子也很难出租，想卖房离场的业主也被套牢，很多项目开发商都给出了六折左右的骨折价，六折是什么概念，那几乎是赔钱在卖的，尤其是一些尾盘房源，开发商几乎是疯狂甩卖回笼资金，甚至出现了开发商打折价比而二手房价格还低的情况，必定在疫情之下，回笼资金对他们来说是活下去的首要对策！ 想要知道疫情后的泰国房产什么样，我们先来看看在泰国置业的人群吧，在泰国置业的需求千千万，但是归纳起来就是三类人：投资，养老，留学，或者这三者中的组合需求！对于这三类人群，我们分别来看看。 第一，对于投资人群，疫情后时机更好 1，中介纷纷离场，市场更加有序 说句不好听的，鼎盛时期的泰国房产，阿猫阿狗都能卖房！那时候卖房的人五花八门，除了这个行业内的人，还有卖榴莲的，做导游的，做代购的，开烧烤店的，陪读宝妈的，卖佛牌的都在卖泰国房产。说起来我们自己圈内人都觉得滑稽，我们这个行业门槛这么低了吗？这个行业还有门槛吗？这个行业还需要专业吗？这个行业不需要售后的吗？ 正是因为这种全员皆兵，市场直接爆了，必定你身边还能没几个代购啊，导游啊，宝妈啊之类的，每个人的朋友圈都在説这个事情，你看着看着你就信了啊，加上泰国房子确实也不贵，便宜的芭提雅的二三十万，贵点的曼谷的一两百万，首付30%，这点钱谁拿不出来啊，那时候感觉在曼谷机场接机的不是旅游团就是看房团，或者旅游看房团，可是这么做的后果呢，市场急剧增长，行业参与人员的素质和专业度要求越来越低，什么注水盘，网横盘都能浑水摸鱼，很多距离地铁站很远的项目也能卖出天价，很多地段很差的项目也能一顿瞎忽悠（比如辉煌的XT，开发商是Sansiri），导致最后不好出租不好卖，很多人最后怪罪于泰国房地产不行，可是这真的是行业本身的问题吗？ 疫情就像一面照妖镜，不光让房价现原形，也让那些浑水摸鱼的中介或者个人现原形，就我自己的观察，疫情刚开始的时候，很多中介机构还在曼谷有自己的外派人员，但是到了后面，不是员工离职回国就是公司解散，那些自由职业者就更不用说了，他们本身的稳定性就很差，能卖榴莲的季节卖榴莲，能卖佛牌的季节卖佛牌，顺手卖房子，现在房子不好卖他们接着干回老本行，有时候我也很奇怪，找这样的人买房子是怎么想的，房地产行业是需要很强的专业度的，没有在这个行业里面摸爬滚打两三年，他自己都是个小白，他指导你买房？还有你的售后谁负责，他自己都回国了，谁帮你出租，谁帮你买卖？这些问题都不值得思考吗？？ 疫情之后，市场理性了很多，我感觉这个行业里90%的机构和个人都离场了，比如知乎里面很多自媒体也不更新了，剩下的大多都是深耕泰国房地产的机构，有完善的售后体系，因为那些为了躲避做售后的机构早都跑路了，所以目前的市场还是很冷静，更加符合实际情况！其实在泰国置业，还是需要中介机构的参考，他可以帮你做很多的服务，这也是他的价值所在，找到一个靠谱的机构对于在泰国置业至关重要！ 其实中介还有一个作用，就是风控。当然前提就是这是一家靠谱的中介，而且要很熟悉当地的行情，而且中介可以更加全方位综合对比泰国所有的楼盘项目，根据自己的行业经验，帮大家规避很多隐患，比如来自于开发商的，项目地段的，售后的等等，这才是一个中介最大的价值！ 2，疫情也给投资客户提供了抄底的机会 疫情之后，各家开发商开启了价格战，疫情对于销量的打击肯定是断崖式下跌，销量差导致开发商几乎都不愿意开新楼盘，因为他们知道现在开新盘一定血亏，但是他们还有一个更加棘手的问题，就是库存房源，在过去几年，泰国房产高速发展，开发商为了抢占市场，往往一个项目还没销售过半，就赶紧拿地开新楼盘，一个开发商在曼谷一年开十来个新盘是很普遍的，可是纵观整个泰国房产开发历程，那有这么疯狂的经历，而这段疯狂的经历也给他们埋下了巨大的隐患—资金周转困难！ 泰国的开发商都是用自己的资金或者从银行贷款资金盖房子，因为客户只需要支付30%首付啊，尾款都是交房支付，那么一个项目在竣工以后，如果还剩下20%的房源没卖出去，那么这20%的房源所占有的资金全部属于开发商，或者它的利润都在这里面，如果开发商贷款，那么他还需要支付额外的利息，所以对于开发商来说，一旦项目竣工，尾盘一定是打折促销的，只不过，疫情让这个折扣更大，目前最高的能有五折左右，之前也说了房地产的利润空间有限，五折一定是赔本在卖的！也绝对是低于市场价在卖的，买到这样的项目不就是抄底吗？ 3，疫情后的汇率会更好 其实最近几年，泰铢的汇率对人民币一直是涨势，在2016年年初开始，泰铢对人民币的汇率是5.8左右，然后泰铢开启了一个长周期的涨势，在2017年基本维持在1：5左右，然后中美贸易战开始，泰铢继续上涨，一直到2019年年底，泰铢对人民币的汇率一直来到了4.2左右，涨幅高到30%左右，也就是説，在2016年前后买房的客户，不管你的房产的价格是否上涨，但是在汇率上已经赚了将近30%，疫情开始以后，因为旅游业的影响，泰铢开始回调，从2020年年初的4.2一直下跌到现在的4.8左右，相比于2019年买房的客户，现在的汇率是非常划算的，而且随着今年下半年泰国还不能完全开放，预计在年底之前，泰铢的汇率有可能下跌来到1：5左右！但是在明年，因为旅游业逐渐恢复，泰铢会得到一定程度修补性的涨幅，所以在今年年底之前，在泰国置业是汇率上的一个窗口期！ 第二，对于养老，佛系心态，慢慢捡漏 1，养老的需求还在，该出去的还是会继续出去养老 疫情之后，我觉得对于养老人群影响不大，相反，这次疫让我对第二家园有了更加深刻地认识，这事还得从去年疫情刚开始的时候说起，那时候国内疫情比较严重，但是泰国还没有感觉，我们还到处买口罩给国内的亲朋好友快递呢，那时候我比较担心父母，把他们从国内接到泰国，那时候我也不忙，带着爸妈到处游山玩水，去普吉岛住了好几个月，天天去海边散步，吃海鲜，逛夜市，差不多到了六七月份，泰国的疫情开始严重起来了，但是那时候国内已经过了最严重的的时候，我觉得他们在泰国不安全，我就把他们送回国内，隔离了七天，因为是老人家，害怕长时间住酒店对他们身体不好，后面就批准他们回家隔离，所以总的来说，我父母其实没有太受到疫情的影响，可是大家想一下，如果这次的疫情就是只发生在某一个区域，或者某一天你生活的地方空气不好了，水不干净了，吃的不放心了，那么你在国外有个第二家园，是不是也多了一个选择呢？多了一份安全感呢？ 2，对于养老刚需来说，房价也是很好的入手点。 目前大部分国人就是去普吉岛养老的，那么这次普吉的项目有折扣吗？当然有折扣，甚至比曼谷的折扣还大，因为曼谷跟普吉岛完全是两个市场，曼谷是国际大都市，有自己的商业体系，有外来务工人员，比如我自己，所以本地人和外国人都会买房，但是普吉岛主要是海外人士买房，泰国本地人谁去普吉岛买房啊，所以普吉岛目前也有很多折扣比较大的项目，比如Patong bay sea view一线海景公寓，2018年年底开盘，当时开盘价45平米的一居室就要490万泰铢，最近的有特价房源是300万泰铢，几乎是六折的优惠，开发商承诺15年包租，每年7%净租金回报，要知道，疫情之前，这个价格别说一线海景，连普吉镇都买不到好一点位置的，疫情之前的普吉岛海景公寓，均价不会低于三万人民币，现在还不到一万五，这个价格算不算抄底价？ 第三，对于留学，短期内有影响 其实出国读书，深层次有两个原因，一个是为了追求海外更优质的教育资源，另一个原因是在国内读书有一些无法调和的矛盾： 第一个是学区房：学位房是个香饽饽，身边有好多人，即使是资金很好的的家庭，也会因为一套学区房弄的焦头烂额，在国内有些时候也不是光有钱就能解决事情的，社会关系太复杂，很多人为了一个学位到处跑关系托人情，其实现在的八零后父母是最不愿意干这种事情的，他们很多人宁可多花钱让孩子读国际学校，或者出国读书，这样的例子不在少数！还有一些家长，为了孩子读好点的学校，从自己家的房子里搬出来，然后去租别人家的房子或者买个小点的学位房，自己的房子空着不住，这样的例子也是比比皆是啊 第二个国内教育本身问题：国内的教育更多的是大众教育，不是精英教育，对于有些家庭来説，高考不是他们家孩子的唯一出路，那么为什么还要去读一个一切向高考看齐的学校呢，纵使家长思维开放，不强求孩子考个好成绩，但是孩子在这样一个氛围的学校里，能不能受到足够的尊重，能否非常自信开朗的成长，这也是要打问号的；我们的小学教育有点过度开发孩子的智力，让他们承受与年龄不相配的学习任务，没有培养自学的习惯，没有让孩子去享受学习的乐趣，一旦没人管，那还有学习一说啊 第三个是国内教育的实际问题：为人父母都知道，现在学校给孩子布置作业，那是给孩子布置的吗？那是给家长布置的，我国内有个亲戚，老师布置的东西孩子根本做不了，但是做不了还不行，去学校没办法交差，孩子睡一个晚上，老父亲动手给做一个晚上，这不是欺负家长吗？还有国内的教育有点像大锅饭，孩子人数多，老师少，老师很难关照到每一个孩子，学习好的老师还能重点关注一下，学习不好的，老师不给你穿小鞋都不错了，之前有个家长跟我说，陪孩子写作业写得高血压都犯了，家长受罪，孩子更受罪。 其实疫情一来，很多在国外读书的父母带孩子都回国了，那是为了孩子的安全，必定在安全面前，读书还是要靠后，很多孩子回国后家长也给安排了在国内读书，可是这真的彻底解决了问题了吗？想想当初为什么要出国读书，一定是有一些不可以接受的问题或者矛盾，或者寻求更好的教育资源才选择出国，在疫情之下，这样的问题或者矛盾被掩盖，或者变成了次要问题，可是时间长了，这些问题还是会暴露出来，该出国读书的还是要出国读书，甚至原来那些在欧洲美国读书的孩子也会选择去泰国读书，所以出国留学短期内有影响，长期来看，出国读书还是某些人的选择，并不会因为一场疫情完全改变大家的想法！ 关注renteaxy带您洞察全球不动产投资动向，专业投研省心运维。

芭提雅房产，能不能靠谱点啊 要单独吐槽一下芭提雅房产，是因为最近有几个业主从网上找到我，让我帮忙打听一下他们在芭提雅买的房子怎么样了，后来多方打听，发现这三个项目都出问题，要不就是拖着不开工，要不就是延期交房，所以有必要在这里说一下芭提雅房产的情况，让大家以后避避坑！ 熟悉的朋友都知道，平常说曼谷的房产情况更多一点，其他城市也有涉及，一般也是清迈和普吉岛，因为从定位来说： 曼谷：全泰国第一大城市，配套最好，人口密度最高，经济最发达，买房偏向于投资和留学 清迈：环境很好，地广人稀，物价低，民风淳朴，四季分明，买房偏向于定居养老 普吉岛：全球十大最美沙滩之一，阳光沙滩，旅游业发达，买房偏向于投资和养老 但是很少说到芭提雅，其实从地理位置上说，芭提雅是最靠近曼谷的，他距离曼谷只有七八十公里，而且是一条高速直达，开车一个小时就能到，交通也非常方便，目前正在规划从曼谷的bangna到芭提雅的高铁，预计也会很快动工建设，曼谷主要是以服务业为之，芭提雅以制造业为主，是本土工业和外国工厂的聚集地，尤其是很多知名的汽车制造商都在这边有工厂，比如宝马在亚洲除了中国工厂外，还拥有两个整车生产基地，一个是印度的钦奈，另一个是泰国的芭提雅。宝马的X5系列就是在这边生产出来的，国内很多人开的也是从这里进口的，而且我们中国企业在泰国的工厂也基本都在芭提雅这边，比如去年奥克斯空调泰国制造基地正式投入使用，规划年产能300万套智能空调，这样的例子不胜枚举。 既然如此，按理来说芭提雅房产应该不差啊，为什么我很少说芭提雅的房产市场呢？答案其实一个字：乱！！！ 芭提雅房地产的乱相有以下几个方面： 1，开发商资质普遍不好—尤其是国际开发商 这是目前造成芭提雅房产乱相的第一个重要原因，芭提雅的开发商普遍资质一般，基本都是外国来的一些皮包公司（也有咱们国内公司凑热闹的），什么英国背景的coba； 以色列的环球city garden；德国开发商高地集团，中国来的中天一号，还有一个不知道从哪里来的环球顶尖集团等等。五花八门的，他们买一块地然后就出来预售期房，使用各种营销手段让业主一次性付全款或者多付款（因为泰国正常的预售期房就是30%首付），有些业主为了贪图小便宜最后都是踩坑了，这些开发商就用业主的钱盖房子，借鸡生蛋这套把戏玩的非常溜，可是泰国真正的大牌上市开发商他们是怎么做的，他们预售是收取业主30%资金，然后交房的时候再支付70%尾款，这中间的建设费用是开发商自己掏钱，这对于业主来说是非常安全的一种方式，欧美国家基本上都使用这套期房预售制度，比如澳洲更狠，期房预售首富只有10%，90%是在交房的时候支付，所以国外开发商跑路导致烂尾楼是很少听说的！ 可是芭提雅有项目烂尾的案例，就是因为很多业主为了开发商的一些小优惠而付全款或者超过30%的首付款，在疫情之后有些小开发商资金出现问题，导致项目烂尾或者交房日期无法确定！目前我所知道的这种情况有四五个楼盘，而且还都是高层公寓，这涉及被坑的业主不在少数，如果你也买了芭提雅的房子， 2，房价水分非常大 这主要是因为芭提雅的房地产市场不成熟造成的，比如曼谷某个项目在定价的时候他不可能脱离开周边项目的价格，因为曼谷房地产发展了很多年了，这个新盘定价周边有好多二手楼盘可以参考，总之他的价格是要符合市场预期的，在市场上有竞争力的才行，可是芭提雅呢？在2015年以前可以说芭提雅基本上没有房地产市场这个词，也么有租赁市场和二手房市场，在此以前主要是一些当地的小楼盘，七八层高，或者一些年代比较久的高层公寓，这就让新楼盘钻了一个空子，就是新楼盘的定价上没有什么有力的参考，尤其是在行情比较好的21017到2019年这几年，新楼盘一个比一个贵，贵到什么程度呢？都快赶上曼谷的房价了！！！！ 曼谷的房价大家都知道的，曼谷市中心地段非常好的项目，均价也是就是3万到4万RMB，比如be19还不到4万块，可是这可是21航站楼旁边的项目啊，地标地段的项目，而rama9是曼谷的金融中心，去年卖的铂金岛和诺博天玺特价房也就是2万5均价，还有像正大集团的whizdom 101，曼谷最成功的商业综合体有商场有写字楼，也就卖3万均价！ 再来看看芭提雅的房价有多夸张！举个例子，Sansiri在芭提雅市中心有一个项目叫the Edge central pattaya，这个项目在2017年预售，当年的价格卖到了均价18万，你敢相信吗？芭提雅的房子卖18万均价，我一度怀疑他卖的是不是皇宫啊？？这个价格可以买进曼谷市中心了！！！我今天问开发商这个项目是否还有剩余房源，果不其然，没卖完，给大家看看他们尾盘的价格！ 各位知友，芭提雅在泰国的地位绝对赶不上三亚在我们国家的地位，可是你们能想象三亚的房价赶上北上广深的房价吗？不可想像吧，但是芭提雅的房价都快赶上曼谷的房价了，你们能理解芭提雅的房价水分有多高了吧！ 3，没有成熟的房地产市场 芭提雅房地产从2015年以后才开始兴起，主要的购买力就是海外人士，本地人去芭提雅度假的比较多，可是买房的很少，导致芭提雅市场对于外国买家的依存度非常高，上面也说了，疫情以后，芭提雅的房产销量基本上跌倒谷底，房价也是这几个城市中跌幅最大的！ 芭提雅的房产目前最大的问题就是没有成熟的二手房市场和租赁市场！ 先说租赁市场：芭提雅这个城市的商业不发达，他没有人口流入成为定居人群，都是游客短期停留，所以做民宿可以，但是没有年租的客群，疫情持续了两年了，很多在芭提雅度假养老的老外都回去了，芭提雅现在基本上变成了一个空城，曾经热火朝天的步行街现在也是门可罗雀，没有了外国游客和定居养老人群，你的房子租给谁？ 再说二手房市场：不同于曼谷，芭提雅目前的新盘供应量非常庞大，大家有兴趣的去看看，芭提雅的项目动不动就是60层，而且还是好几栋，比如太阳大厦（极有可能烂尾），两栋67层，3500户，太恐怖了，曼谷都没有密度这么大的公寓，新盘供应量这么大的，而且核心区可开发的土地还在源源不断的供应，哪里有二手房的市场啊，甚至你在芭提雅连个二手房的门店都看不到，买了芭提雅的房子你要做好持有几年的准备了。 4，给几个在芭提雅买房的建议吧！ 1，在芭提雅买房尽量买现房，必定所见即所得，过户也非常快，基本上1个星期就能过完户，能拿到地契和钥匙，安全放心 2，买期房一定要看看这个开发商资质，别迷信外国开发商，出事的基本都是外国来的皮包公司开发商，如果是本土公司有一定的积淀和成功案例，比如蓝天集团和Dusit集团，还可值得信懒的！ 3，芭提雅买房的心态就是度假，投资暂时不要考虑 4，sansiri在芭提雅的项目全部偏贵，尤其是我刚说的The egde和The base，离他们的项目远一点，太贵了！、 5，芭提雅买房的话一定要注意地段，要不就是核心区要不就是帕山，中天其实就挺远了，更别说那中天了！ 6，包租的项目不要信，他一定做不到！芭提雅的旅游市场远不如普吉岛！ 7，如果考虑别墅也是可以的，疫情以后老外大量撤离，留下很多打折的大别墅，但是别墅的购买方式你要做一下功课！ 8，芭提雅有那种二三十万的小公寓，我个人觉得其实能买，反正也不贵，每年过来能住一两个月也不亏，租不出租空着也不会很心疼，我之前去住在马尔代夫，环境非常好，30万可以买，疫情后可以去捡捡漏！ 关注renteaxy带您洞察全球不动产投资动向，专业投研省心运维。