Author name: Editor

解读泰国4大城市房产，总有一个适合您！ 想在泰国买房，不知道去哪个城市？为您解读泰国四大城市房产。 泰国房产性价比和投资回报率都是远超国内房地产市场的，也超过世界大部分地区。所以国内投资者越来越青睐在泰国买房，无论自住养老度假或者出租都是很好的选择。下面就来给大家介绍一下泰国主要城市房源有什么特点。 01 曼谷房产 推荐指数：★★★★★ 房产价格：60万-100万 购房需求：投资为主，教育性房产首选 曼谷作为泰国的首都和经济中心，是泰国最大的城市，也是整个东南亚的第二大中心城市。拥有泰国唯一的证券交易所，GDP占泰国总量的43.7%，拥有几十所泰国最好的大学。一年接待近2000万的旅客，曼谷是全球最受游客欢迎旅游目的地。曼谷机场有直飞国内各大城市到直飞航班，交通及其便利。 世界500强的外资公司基本都有分公司设在曼谷，这些公司的外籍高管也是曼谷高端房产市场的租客主要来源。曼谷自身人口过千万，同时也集中了泰国80%以上的富裕阶层，居住需求很大。 同时，全泰国的国际学校有70%坐落于曼谷，所以最近几年也逐渐变成一个很多留学家庭的首选，关于在泰国怎么选国际学校， 曼谷的项目基本都是公寓。类似于国内的一线城市，很难有土地拿出来建设别墅，即使有，那售价也绝不是一般人可以承受。曼谷新建公寓平均价格在20000人民币/平方米左右。常见的一卧室公寓60万-100万人民币左右，月租金大约4000元人民币，租金回报率大约5%.当然不同地段的房价相差较大，市中心黄金地段的房价最高可以达到数万人民币一平方。 02 清迈房产 推荐指数：★★★☆ 房产价格：30万-100万 购房需求：度假养老为主 清迈是泰国第二大城市，有“泰北玫瑰”之称，北方地区中心城市，天然环境非常优美，平均海拔300米，是泰国的山地城市，气候凉爽，是著名的避暑胜地，生活节奏很慢，旅游服务业发达，非常适合养老。机场有直飞国内部分城市的航线，但大部分城市需要到曼谷转机。 清迈房价不高，新建精装修公寓房均价8000-10000元人民币每平方米，房租也不高租客主要是养老和度假的外国游客。常见的一卧室公寓30万人民币左右，月租金大约1500元人民币。租金回报率大约5%. 不过清迈主流房产并不是公寓，而是别墅，一般一环附近的别墅以联排为主，大概的价格在七八十万人民币，一环边的独栋别墅在200万人民币左右，二环边就很少有联排，主要都是独栋，大概的价格是100万人民币。 03 芭提雅房产 推荐指数：★★★★ 房产价格：60万-100万 购房需求：度假为主，投资为辅 芭提雅位于曼谷南边147公里处，离曼谷机场更近，约120公里，车程1小时20分钟。规划中的曼谷机场至芭提雅高铁预计在2018年建成，届时两地车程将缩短为20分钟。 而且芭提雅机场也已启用，有直飞国内部分城市的航班，交通非常便利，今后芭提雅直飞国内的航班将不断增加到30个城市以上，而且由于芭提雅机场是廉价机场，机票非常便宜，例如现在南宁-芭提雅往返机票才580人民币。 芭提雅是泰国最热门的旅游目的地，度假天堂、养老圣地，享有“东方夏威夷”之誉，缤纷无休的夜文化，吸引着全世界的游客。自住的话也很合适，物价适中，周围有20多个高尔夫球场，有数个游艇俱乐部。夜生活及其丰富。 芭提雅是一个公寓和别墅都有很多选择的城市，目前在售的独栋别墅价格在100万左右，但都不是一线海景的，芭提雅的一线海景基本都被高层公寓所占据，公寓的价格看地段，一线海景或者近海边的项目均价也在2.5万左右。 房产租客以欧美客人长租为主，质量较高，房租高。泰国房产没有公摊，只算使用面积，精装修，大部分配家电家具包，永久产权，所以非常划算。 04 普吉岛房产 推荐指数：★★★ 房产价格：40万-120万 购房需求：兼顾投资度假 普吉岛位于泰国西南部，离泰国首都曼谷867公里，是全球十大海岛之一。普吉岛因有宽阔美丽的海滩、洁白无瑕的沙粒、碧绿翡翠的海水，作为印度洋安达曼海上的一颗“明珠”，自然吸引了众多国际名流的光顾。很多一线海景酒店常年满租，一房难求！ 普吉岛最值钱的房产就是一线海景公寓，这种项目一般都有星级酒店入驻，酒店运营，他们跟客户有固定或者提前约定好的分成比例，给予客户一定的租金保证。一半的包租收益在6%-10%不等，具体根据项目情况来约定。 普吉岛的房价最贵的就是一线海景别墅，总价在400万左右，一线海景公寓的话大概是4万人民币，距离海边100米左右的公寓大概在3万左右，距离海边越远，房价越便宜，之前销售过最便宜的项目大概总价在40万左右，均价1.3万。 关注renteaxy带您洞察全球不动产投资动向，专业投研省心运维。

为啥要去泰国曼谷买房呢？ 为啥要去泰国曼谷买房呢？这次直接来点干货，给大家几点建议吧！ 第一，考虑稳健投资和真正意义上的海外资产配置； 请注意，是资产配置，那你考虑美国澳洲加拿大，加上最近兴起的日本，投资额是300万以上了的，基本上以500万以上为主，不妨给大家泼点冷水，如果你的投资额不到300万，就别说海外资产配置了，买这几个国家基本都是国内财富自由，资金量比较大，有移民或者子女留学打算的，买这几个地方的，人家不指望能赚多少钱，保住本金就行了，然后早点把钱转出去，以后还有别的打算。。因为是发达国家，所以房产增值空间非常小，比如美国，一年增长2%左右，有的地方房价基本不动，但是有稳定租金回报，这两年做的做的就是佛州的奥兰多，迈阿密，以旅游度假资产为主。有兴趣的深入聊！！ 当然还的说一点，就是资金出境一定会越来越难，随着今年数字化货币的不断推广普及，相信在不久的将来，你没有合适的理由，一毛钱都不会让你出境。 第二，想移民； 但是只是拿个身份的，也未必真的去住，就去欧洲，西班牙，葡萄牙，50万欧元，希腊25万欧元，马耳他，塞浦路斯等等，基本都是这个操作，说真的，这些个地方的房产水分非常大，其实是金融危机后，银行破产，房子变成不良资产了，国家想把这些房子卖出去，本地人未必接盘， 那就海外人士吧，怎么办呢，买房送身份，给点额外价值，说白了，房子不值钱，就是拿钱换身份，所以不能算作严格意义上的房产投资，她其实属于移民项目。。这个类型的投资金额一般在200万到500万之间的。 第三，投资额在200万以内的； 甚至一百万以内的，很多人就去东南亚了，投资这些国家主要是博升值，现在的东南亚在某些方面就是很多年前的中国啊，其实我做这么多年，我还是比较看好东南亚的房产的，很直接的一个原因，东南亚国家中，除了新加坡其他都属于发展中国家，吴晓波说，买好资产，去穷国家，东南亚或者说东盟，是未来一个世纪中发展最快的经济体，泰国的曼谷是东盟的总部所在地，加上这些年政治比较稳定，整个投资环境比较开放，我们相信这个国家未来的整体发展势头是很好的， 第四，想养老度假； 现在泰国开放自己的养老签字，有机会大家去看看，身边有多少人现在春节是去曼谷过年的，多少人已经不愿意去买学区房了，让孩子去那边读国际学校，而且，最最最重要的一点是，泰国是东南亚中，为数不多的，不排华的国家，这点谁不服气站出来理论理论，所以他也是目前中国企业走出去战略中非常重要的一个根据地，去过的人可以感受下 ，华为，小米，oppo，vivo的广告占据了很多黄金广告位，奥克斯在芭提雅那边建立了自己海外最大的生产基地，现在已经有成片的工业去，基本都是来自中国的企业。 最近跟一位香港的朋友吃饭，很牛 ，他是真正意义上的富豪，已经不需要工作了，全年的时间除了在香港呆几个月，其他时间都是旅游，他说他走了这么多国家，她最喜欢的就是泰国，泰国人和善，她说她不指望高人一等，大家能平等就好，你去欧洲你试试，人家骨子里看不起你，你很难融入她的生活，但是泰国不一样，她的朋友在芭提雅买了三套别墅，中间一个大泳池，一家人都在那边养老。 所以目前中国有钱人还是很多，加上国内房产不景气，有些闲钱就是要拿去做投资，其实泰国的房产是很好的选择，当然，目前整个泰国房产还是会有一些潜规则的，如果考虑买房投资，renteaxy带您洞察全球不动产投资动向，专业投研省心运维。

买泰国房产项目，你需要考虑5件事！！！ 如果考虑买泰国房产项目，作为泰国房产资深从业者，想借着这个平台说些大实话，目前的泰国房产项目，鱼龙混杂，有好楼盘，比较少，有不好的楼盘，也不少。 个人觉得泰国的房地产市场是很好的，不管是租金回报，还是未来潜力，都是不错的选择，但是因为某些机构的包装，有些楼盘含金量很低，不过销售资料做的不错，所以蒙混过关，摇身一变成网红楼盘了，我想作为一个在这个行业多年的人，给大家几点真诚的建议，这里我给大家五条标准，供大家参考！ 第一，如果你去售楼部，有中文接待，不是开发商的人直接驻场，那你就小心点，具体原因私信聊，公开说得罪人，但是这一点非常重要，非常重要，非常重要。 第二，到轨道交通的距离； 100米以内，价格合理的情况下，你赶紧买，晚了就没有了，放眼整个曼谷市场，现在在核心区域甚至核心区域周边的区域，地铁100米以内还能买到新房吗？？没有了，我很负责任的告诉大家，这样的楼盘已经没有了，只能买二手房，这就是地段的稀缺！ 距离轨道交通500米以内的楼盘，可以买，因为在曼谷，500米是步行可以承受的距离，为什么说是在曼谷，因为曼谷很多路没有专门的人行道，这一点完全赶不上国内，很多路两边就是店铺的台阶了，所以走起来特别不好走，距离轨道交通太远的话，不好走，耽误时间，另一个原因，就是曼谷太热，顶着40度的大太阳你走十几分钟试试看，晒不死你，很多人都是出了地铁站坐摩托车回家，就是这个原因。 500米到1公里，慎重买，除非性价比很高，要不然谁买谁入坑，不信你就去试试走一公里，说真的，除非你自己住，投资的话就算了，我自己在曼谷住了好几年了，没有住过距离地铁站一公里以外的地方，可以给各位算个账，地铁口的楼盘租1万5（比如辉煌地铁口的rhythm），远一点的租一万二三（比如辉煌巷子里面的小楼盘），你以为便宜，每天你出地铁坐个摩托车，单程40，一天一个来回就是80 ，一个月就是两三千，你觉得最后哪个便宜，这还不包括每天的时间成本，而且巷子里面小楼盘的配套设施要差很多，所以是你你会选哪里？ 超过一公里，一般不建议买 第三，就是开发商； 整体来说，曼谷市场里面的开发商还是很不错的，很多都是上市公司，起码不用担心烂尾，但是普吉岛和芭提雅，目前就我所知，交不了房子的楼盘很多，那都是坑，之前买了的客户我都替他们担心，这不是危言耸听，我们可以拭目以待。所以在泰国买房，尽量选上市公司，不是说没上市的就不靠谱，但是上市公司更可靠一点，这点对于海外购房者而言，是很有保证的一点， 第四，就是配套设施； 其实之前说的地铁也是配套设施的一部分，只不过他太重要了，所以单独拿出来说，除了地铁，购物设施也很关键，如果你家门口有7-11，不远的地方有big C或者TEsco，那真的美得不要不要的，真的太实用了，再者要是有个商场，最好还有foodpark那种，就最好了，大家都知道，ON nut是素坤逸线上非常好的一站，简直就是白领的聚集地，出租的房子一房难求，而且租金回报也很高，想过为什么吗？？地段上，往北可到siam，asoke，PP，铜锣，ekkamai，都是几个站的事，这几个地方都是曼谷购物商场写字楼最集中的地方，一条线上去都不换车的，ON nut地铁站旁边就是tesco，big C，还有个大商场，tesco的二楼就是大食堂，你不想做饭直接买吃的回家，想做饭你去买菜买肉，你说是不是很方便。这样的房子对于长租客就是很有吸引力。其实还有一个原因，曼谷的菜市场少的可怜（泰国人不怎么做饭），很多地方买菜只能去big C和tesco，如果你是做饭的，你家附近最近有个这样的商场，要不然你买菜很麻烦，出租的话，这样的商场也会给房子加分不少 第五，选择城市； 能买曼谷，就尽量别买其他地方的。可能很多人说你说的是投资，如果我度假养老，我去普吉岛，那里有海，还能有包租，一年还能免费住十几天，我告诉你，说这种话的人，都是没在海边生活过的人，暂不说一线海景的房子湿气是非常重的，不一定适合长期居住，如果周边啥都没有，你天天看海能当饭吃吗？今天不讨论这个，我想告诉你的是，就算你度假养老，曼谷还是最好的选择， 首先，曼谷的房地产市场是整个泰国最规范的，有成熟的二手房市场可以让你衡量房子的价值，起码这个房子卖贵了你还能知道他卖贵了，在其他地方，贵了你想知道都难，因为没有二手房市场，没有对比，你怎么知道，50万不一定便宜，100万不一定贵，关键看这个房子在哪里，如果你想知道，你必须有二手房市场的参考，对吗？？ 其次，曼谷的配套设施是最齐全的，医院重要吗？你真的生病了，你会发现有个好医院有多重要，你要出门吧，曼谷有地铁，有公交，有摩托车，普吉岛呢，只能打黑车，贵死你，我之前去普吉岛，去了一趟拉威海滩，单程收了我1000泰铢，一个大面包车，就我一个人，回来的时候完了，那边根本没有出租车，我还以为我要露宿沙滩了呢，后来找那种店铺的老板，联络一个车，1000泰铢把我送回来巴东那边，没交通工具，你去旅游一趟，你不开车的话，交通费贵死你，就是漫天要价，如果让你住在这里，你真的觉得方便吗？再说购物设施，整个普吉岛就一个central，巴东还有一个江西冷商场，不过对于整个普吉岛来说，还是捉襟见肘，你每天找吃的你就发现这不适合长期定居。 最后，普吉岛的某些楼盘没有拿到EIA，拿着图纸就开始卖了，实际上，普吉岛的建筑审批非常严格，有些项目从一开始就是打算圈钱跑路的，鼓励客户全款付，还没交房就给你租金回报，这你们也敢信？？？贪图小便宜最后都是吃大亏啊，当然，很多中介也不知道实际情况，反正给佣金就卖呗，哪知道这里面水有多深。 上面这些就是我这几年在泰国房地产的一点心得分享给大家！关注renteaxy带您洞察全球不动产投资动向，专业投研省心运维。

普吉岛的酒店式公寓值得买吗？ 普吉岛的酒店式公寓能有稳定的租金回报，每年免费入住，看似一切美好，请谨防踩坑！ 最近有人问，为什么很少发普吉岛的酒店式公寓的文章呢？主要原因是普吉岛的新项目很少，这个我之前也说了，普吉岛为了保护生态环境，对于住宅的审批增加了很多的限制条件，比如楼盘的高度，面积，坡度都有很严格的固定，所以新盘少，除此以外，普吉岛的房产市场里面不规范的地方有点多，今天我们就说一个问题—-酒店式公寓！ 不过在此之前，我们要先说明一下，普吉岛的酒店式公寓仍然属于住宅，永久产权，跟泰国其他城市的公寓也都是一样的！跟国内的公寓还是两码事！ 第一，什么是酒店式公寓，怎么来的？ 普吉岛的酒店式公寓跟曼谷的公寓有什么不一样的，就是字面意思，多了一个酒店运营，除此以外，没有任何区别，包括产权，室内结构，那么为什么会有酒店式公寓呢？ 开发商买地盖房子，然后在项目策划阶段，他为了让自己的房子好卖，他必须给房子增加一些附加价值！因为他们也知道，很多人来普吉岛就是度假，住的时间不会很长，也就一两个星期啊，很少有人一直是定居在普吉岛，如果只是偶尔过来度假，那有必要买房子吗？没必要啊，那么这个房子怎么卖的出去呢？ 所以，他就想了个办法，首先他联合普吉岛上的酒店运营商，比如温德姆或者希尔顿，他跟这个酒店品牌签署备忘录：就是这个项目建设完成以后，我们统一交给这个酒店来打理，比如挂你们温德姆的牌子，用你们的酒店牌照来运营，每年要保证给我们的业主多少的收益，然后开发商拿到这么一份备忘录，就出去可以卖房子了，噱头就是这个项目交房后由某某大品牌酒店来运营，现在就可以跟客户签署包租协议，每年给我们的业主有固定的收益，一般都有8%，而且你每年还能过来免费住一个月，这不刚好满足了客户每年过来度假，其余时间还能有收益的想法吗？投资度假兼顾啊，简直即使神来之笔！ 第二，酒店式公寓有哪些好处 酒店式公寓对于开发商，买家，酒店运营商都是有利的，三方共赢： 开发商：项目增加了卖点，给客户可以承诺包租，每年免费入住，房子销量杠杠的! 酒店运营商：空手套白狼，拿着业主的房子去运营，一毛钱成本都没有，而且酒店运营商有丰富的市场经验，完全可以评估这个项目的年化收益，所以给业主的收益是他可以保证的，风险完全可控！ 业主：房子还是自己的房子，交给酒店打理，每年有固定的收益，还能免费住一个月，还不用自己操心，完美! 第三，酒店式公寓有什么问题 这个模式本来没有问题，而且很多项目确实也做到了这一点，但是后来事情演化的就有点出格了，就是因为这个模式太好了，太成功了，所以所有的项目都来跟你玩这套，都拿这个做噱头，因为你要知道，一些比较出出名的酒店运营商，他对于项目是有一定的门槛的，你觉得希尔顿会去运营一个很low的项目吗？这不是砸自己家的招牌吗？ 那么开发商为了把自己的房子卖出去，一些不规范的操作就慢慢出来了，某些项目连酒店运营商都没有谈好的情况下，就敢对外销售，然后承诺包租，收益还不低，有的直接说我跟某某酒店合作，每年收益多少，实际上那个酒店根本不知道这个事情！我还见过一些项目，我问他们跟那家的酒店签约来运营，他告诉我，目前还在谈的有三家，都是大品牌，都想运营这个项目，还没谈好跟谁合作呢。朋友们这些鬼话可不能信啊！！ 所以，普吉岛的酒店式公寓，你可以顺利拿到房子，但是未必都可以拿到他们承诺的租金收益，要知道，2020年整个普吉岛在疫情之下，旅游业异常惨淡，有多少公寓式酒店还给业主按时付租金了，基本上都违约了，可是你能那他怎么办！ 这就是普吉岛酒店式公寓的问题，太乱了！ 第四，如果避免踩坑？ 首先必须说明：不是所有项目都是不靠谱的，有正规项目，但是因为市场里面掺杂了一些不靠谱的项目，让很多人望而却步，不知道如何选择！目前我能想到的有两种办法，如下： 1，你买现房项目，这个非常直观，现在有没有大品牌酒店去运营一目了然，之前的业主是不是按时拿到租金，这些是可以了解到的！这种因为是现房，除了要一次性付款以外没毛病！ 2，买大开发商的项目，普吉岛最大的开发商是谁呢，有一家开发商叫Utopia，他自称最大开发生，不过我承认，他还算是比较大的一家了，但不是最大的，最大的肯定非悦榕庄集团所属，谁能跟悦榕庄比啊，全球第一架悦榕庄就在普吉岛，他自己买下来的那块地做了巨大的度假社区—-Laguna，中文拉古浪，到现在为止，这块地还没开发完呢，每年还有新项目，他的项目都有包租，除了贵点没毛病！ 3，一定选本土开发商，成立时间长，项目多，千万别迷信那些外来的开发商，如果这个开发商资质好，有成功案例，比如之前做过哪些项目，已经交房的有哪些，是不是在顺利的运营，业主是否都拿到了租金收益，这些都是有据可查的，如果这些可以核实，那么这家开发商的可信度还是可以的！ 总的来说，普吉岛是个很舒服的地方，像我们这些生活在曼谷得人，也会每年去普吉岛住一段时间，一年四季基本都是夏天，短裤短袖拖鞋走天下，很适合冬天过来避寒，所以买个房子度假兼顾投资也是一个很好的选择，只不过希望大家在选择项目的时候要好更加谨慎，很多关于泰国房产的信息请关注维灿主页！ 关注renteaxy带您洞察全球不动产投资动向，专业投研省心运维。

想去清迈养老？清迈房产市场10个特点 清迈房产市场10个特点？最近这段时间，客户咨询到我们，希望我们可以推推荐一些清迈的养老项目，居住为主，那熟悉我们的朋友都知道，我们最熟悉的肯定是曼谷市场，清迈也只是经常去旅游度假而已，所以最近花了点时间研究了一下清迈的城市区域和房产市场，不过好在清迈实在是太小了，并不会像曼谷那么大，那么复杂，今天我们就大致给大家说说清迈的房地产市场的特点！ 清迈房产市场的特点： 1，清迈市区非常小 清迈的市区就是一环以里的区域，这个区域有多小呢？清迈的三大商圈全部都在一环边上，最中心的清迈古城是一个旅游景点，古城里面更多的就是古建筑和小商铺，一环边上的三个商圈中，宁曼路商圈到古城边只有1公里的距离，所以也是游客最多最热闹最繁华的商圈；接下来的机场尚泰百货商圈到古城只有1.4公里；最远的central festival商圈到古城也就是三公里，这就是一环，这就是清迈的市中心！ 2，清迈最重要的配套都在一环 清迈的一环非常重要，这里不光汇聚了三大商圈，也是人口密度最高的区域，因为古城里面是旅游区，很少有人真的生活在古城里面，大部分的跟旅游业相关的人或者过来养老的人，都是住在一环边上，所以清迈最重要的配套设施都在一环附近，比如商场，酒店，餐饮，医院，国际学校等，曼谷最好的国际学校和医院都是在一环的沿线，还有就是是交通，在一环里面，你起码可以坐双条车，一环外面，大概率你就需要开车了，不管是摩托车还是小轿车，没有车就很麻烦了，公共交通很不发达。 3，公寓项目都在一环以里 一环里面配套设施多，生活方便，所以考虑定居的人也多，对公寓的需求量也多，加上土地稀缺，所以一环里面很少有新的别墅项目，以公寓项目为主；走出一环，人口密度下降，就很少有公寓项目，大部分是以别墅为主，换句话说，走出一环，你还买公寓，那这个公寓确实也没什么价值，我们不能用国内的思维来评估它的未来，还指望以后他能修五环吗？这么多年过去了，清迈也还是自己的一环拿得出手，二环啥也不是！更不用説你还期待五环呢 4，清迈买房，投资没意义 清迈的公寓市场很特别，跟曼谷最大的区别就是：泰国人会买曼谷的公寓，因为曼谷就像北上广深，有外来人口，有上班租，他们要买房定居，但是清迈没有外来泰国人，本地人都是住在自己家的小别墅里，开车出行就好了，他们不买公寓，这也是为什么清迈也会有90年产权的房子（把本地人的份额卖给外国人就是90年产权，同理的还有普吉岛），我们不太看好清迈的投资价值，因为公寓房都在外国人之间流传， 最近几年，清迈的房价有上涨，可是主要是新房在上涨，二手房市场很不成熟，所以就算你的房子涨价了，也很难卖的出去，也就是有价无市，所以不管你接触的中介怎么跟你吹嘘这房子能涨多少钱，都是画饼，你需要考虑的事情就是，你买房是不是自己住，每年能住多久，我买房的资金是不是着急要用，是否做好了长期持有的打算，如果是的话，那你可以动手，如果还不确定，那就三思而行。 5，必须靠近某个特定配套才有价值 虽然在清迈买房我们不是以投资为目的，但是我必须强调项目的价值，那就是要靠近一些很重要的设施，比如国际学校，医院或者商场。以学校来说，现在有很多从国内过去的小孩在清迈读国际学校，清迈的国际学校和曼谷相比，质量一样但是价格便宜，很多不错的学校一年的学费在5万左右，而且清迈生活成本还低，不管是买房还是租房，还是日常花销，基本都是曼谷的一半，再比如商圈，我们每天最起码要解决衣食住行，尤其是吃饭，如果你家旁边有个central 商场，他的一层或者顶层一定会有个foodpark，类似于国内的大食代，这样你每天吃饭就很好解决，还不用去吃路边摊，如果你是自己做饭，你可以去商场的负一楼超市买菜，这样生活是不是很方便呢，而且还不一定就要开车！ 6，重点考虑现房或者准现房 之前了解过清迈房产的朋友会发现一个问题，那就是清迈的公寓开发商没有一个上市开发商，都是很小的本土开发商。因为清迈的公寓市场非常小，所有的项目都是8层小楼，一般项目就是两三个8层小楼组成的社区，也就一两百套，几百套的项目算大项目，跟曼谷就不是一个档次的，所以上市开发商看不上这个市场，那就产生一个问题，如何判断开发商的实力呢？我们给大家的建议就是尽量选现房或者准现房，疫情期间不停工的，这就大大降低了风险，然后再做综合评估，最好是本土开发商，成立时间长，有成功案例的优先！ 7，别墅的优点和缺点 很多人去清迈买房，总会考虑到一个问题，就是买别墅还是买公寓，因为价格都不贵，尤其是别墅，六七十万能就买一个联排别墅，100万就能买一个很不错的独栋别墅，150万就能买一个豪华独栋别墅，200万那就牛了，直接买进清迈的豪宅区，独栋大house收入囊中，要知道，在曼谷市中心买个公寓差不多也要200万了，那么到底是公寓好还是别墅好呢？ 别墅的优点： 别墅更适合居家，每年一家人过来能一起住上一段时间也是非常实用，有些家里有小孩子，可以给小孩子一些空间在院子里玩；如果老人家爱种点花花草草，或者种点菜，更有生活气息；还有泰国的公寓里面标配电磁炉，这个东西做饭不方便，炒个菜半天了跟闷菜一样，如果居家大部分情况下是要自己做饭的，别墅里面可以自己装煤气灶，妈妈可以给孩子烧菜，爸爸跟几个老哥们在家里喝点小酒吃喝烧烤，一家人其乐融融，是不是也是很温馨啊！ 别墅的缺点： 别墅一般距离市区有点距离，不会靠近核心商圈，没有公共交通可以依赖，清迈郊区也没有出租车，所以必须自己开车，摩托车也行；别墅一般比较大，如果只是让父母住，时间长了有点冷清，这就不如公寓，下楼就是市区，走几步就到古城，而且一个公寓社区里面人也多，没准还能遇到别的中国人，时间久了还能认识一些邻居，有点社交圈，但是别墅就很难，必定周围都是泰国人，语言不通；如果子女不在身边，老人家身体不舒服的，别墅比较偏僻，别人很难照看到！还有个就是别墅必须用公司的名义来持有，公寓可以用个人名义直接持有，这个有点区别！ 8，公寓的优点和缺点 上面说了别墅，那么公寓就很简单了， 优点：公寓一般靠近核心商圈，配套好，衣食住行都很方便，如果平时就是一两个人住，公寓完全够了，而且公寓比较好出租，你不住的话可以出租给别人，或者拿来做民宿，现在的年轻人更喜欢住民宿，感觉比酒店好！公寓也更热闹一点，也更有安全感，清迈的郊区到了晚上确实有点像村里，路灯也没有，一个大别墅群也没几个人住，还是有点慌得！ 公寓的缺点跟别墅的一样，这里就不重复了！ 9，清迈公寓的价格 上面也说了，清迈的公寓基本位于清迈一环以内，在一环外的项目不纳入我们探讨的范围，一环内的公寓项目单价大概从7万泰铢到10万泰铢不等，一居室的面积从30平米到45平米不等，一般根据项目会有变化，价位一般都是50万人民币左右，我们整理了清迈目前在售的公寓项目，供大家参考！ 10，清迈的项目好出租吗？ 在疫情爆发的时候，肯定不好出租，游客没有了，留学的也回国了，很多人都撤离了，租赁市场自然不好，但是疫情之前出租还是有市场的！清迈的租房群体说白了就是外国人，不管你是过来定居养老度假旅游，还是带小孩读书，你都需要住的地方，我记得在2019年的时候，我们卖过一个联排别墅，刚好就在一个国际学校边上，我们这边客户房子刚拿到要是正在添家具，就有租客跑过来问你的房子出租吗？最后房子还没装完就把租赁合同签了，可见当时的租赁市场还是很好的！ 但是我绝不是説所有的项目都好出租，其实不管在哪个城市，都有好出租的也有不好出租的项目，关键是看你的项目是不是有独特的卖点，这就需要你在买房的时候擦亮眼睛，认真筛选，找到好项目，将来自然好出租！ 关注renteaxy带您洞察全球不动产投资动向，专业投研省心运维。

疫情之后，还适合去泰国买房置业吗？ 疫情之后，还适合去泰国买房置业吗？这次疫情很像一场沙尘暴，把一个正在狂喊的party吹得人仰马翻，杯盘狼藉，泰国房产经历了过去几年的疯狂增长，一场猝不及防的疫情让这个行业重新回到了解放前，房价暴跌，中介离场，留下一地鸡…….不管是已经入手的，还是正在观望的朋友，大家不禁要问一个问题，疫情之后的泰国房产到底会怎么样？还值得入手吗？ 朋友定居曼谷，在过去的几年间，也见证了很多人在泰国置业经历，国人绝对是在泰国置业的主力军，泰国的房价上涨中间肯定也有我们的功劳，随着去年全球疫情的爆发，泰国房产也是被泼了一盆冷水，很多中介纷纷离场，房价也跌了很多，很多房子也很难出租，想卖房离场的业主也被套牢，很多项目开发商都给出了六折左右的骨折价，六折是什么概念，那几乎是赔钱在卖的，尤其是一些尾盘房源，开发商几乎是疯狂甩卖回笼资金，甚至出现了开发商打折价比而二手房价格还低的情况，必定在疫情之下，回笼资金对他们来说是活下去的首要对策！ 想要知道疫情后的泰国房产什么样，我们先来看看在泰国置业的人群吧，在泰国置业的需求千千万，但是归纳起来就是三类人：投资，养老，留学，或者这三者中的组合需求！对于这三类人群，我们分别来看看。 第一，对于投资人群，疫情后时机更好 1，中介纷纷离场，市场更加有序 说句不好听的，鼎盛时期的泰国房产，阿猫阿狗都能卖房！那时候卖房的人五花八门，除了这个行业内的人，还有卖榴莲的，做导游的，做代购的，开烧烤店的，陪读宝妈的，卖佛牌的都在卖泰国房产。说起来我们自己圈内人都觉得滑稽，我们这个行业门槛这么低了吗？这个行业还有门槛吗？这个行业还需要专业吗？这个行业不需要售后的吗？ 正是因为这种全员皆兵，市场直接爆了，必定你身边还能没几个代购啊，导游啊，宝妈啊之类的，每个人的朋友圈都在説这个事情，你看着看着你就信了啊，加上泰国房子确实也不贵，便宜的芭提雅的二三十万，贵点的曼谷的一两百万，首付30%，这点钱谁拿不出来啊，那时候感觉在曼谷机场接机的不是旅游团就是看房团，或者旅游看房团，可是这么做的后果呢，市场急剧增长，行业参与人员的素质和专业度要求越来越低，什么注水盘，网横盘都能浑水摸鱼，很多距离地铁站很远的项目也能卖出天价，很多地段很差的项目也能一顿瞎忽悠（比如辉煌的XT，开发商是Sansiri），导致最后不好出租不好卖，很多人最后怪罪于泰国房地产不行，可是这真的是行业本身的问题吗？ 疫情就像一面照妖镜，不光让房价现原形，也让那些浑水摸鱼的中介或者个人现原形，就我自己的观察，疫情刚开始的时候，很多中介机构还在曼谷有自己的外派人员，但是到了后面，不是员工离职回国就是公司解散，那些自由职业者就更不用说了，他们本身的稳定性就很差，能卖榴莲的季节卖榴莲，能卖佛牌的季节卖佛牌，顺手卖房子，现在房子不好卖他们接着干回老本行，有时候我也很奇怪，找这样的人买房子是怎么想的，房地产行业是需要很强的专业度的，没有在这个行业里面摸爬滚打两三年，他自己都是个小白，他指导你买房？还有你的售后谁负责，他自己都回国了，谁帮你出租，谁帮你买卖？这些问题都不值得思考吗？？ 疫情之后，市场理性了很多，我感觉这个行业里90%的机构和个人都离场了，比如知乎里面很多自媒体也不更新了，剩下的大多都是深耕泰国房地产的机构，有完善的售后体系，因为那些为了躲避做售后的机构早都跑路了，所以目前的市场还是很冷静，更加符合实际情况！其实在泰国置业，还是需要中介机构的参考，他可以帮你做很多的服务，这也是他的价值所在，找到一个靠谱的机构对于在泰国置业至关重要！ 其实中介还有一个作用，就是风控。当然前提就是这是一家靠谱的中介，而且要很熟悉当地的行情，而且中介可以更加全方位综合对比泰国所有的楼盘项目，根据自己的行业经验，帮大家规避很多隐患，比如来自于开发商的，项目地段的，售后的等等，这才是一个中介最大的价值！ 2，疫情也给投资客户提供了抄底的机会 疫情之后，各家开发商开启了价格战，疫情对于销量的打击肯定是断崖式下跌，销量差导致开发商几乎都不愿意开新楼盘，因为他们知道现在开新盘一定血亏，但是他们还有一个更加棘手的问题，就是库存房源，在过去几年，泰国房产高速发展，开发商为了抢占市场，往往一个项目还没销售过半，就赶紧拿地开新楼盘，一个开发商在曼谷一年开十来个新盘是很普遍的，可是纵观整个泰国房产开发历程，那有这么疯狂的经历，而这段疯狂的经历也给他们埋下了巨大的隐患—资金周转困难！ 泰国的开发商都是用自己的资金或者从银行贷款资金盖房子，因为客户只需要支付30%首付啊，尾款都是交房支付，那么一个项目在竣工以后，如果还剩下20%的房源没卖出去，那么这20%的房源所占有的资金全部属于开发商，或者它的利润都在这里面，如果开发商贷款，那么他还需要支付额外的利息，所以对于开发商来说，一旦项目竣工，尾盘一定是打折促销的，只不过，疫情让这个折扣更大，目前最高的能有五折左右，之前也说了房地产的利润空间有限，五折一定是赔本在卖的！也绝对是低于市场价在卖的，买到这样的项目不就是抄底吗？ 3，疫情后的汇率会更好 其实最近几年，泰铢的汇率对人民币一直是涨势，在2016年年初开始，泰铢对人民币的汇率是5.8左右，然后泰铢开启了一个长周期的涨势，在2017年基本维持在1：5左右，然后中美贸易战开始，泰铢继续上涨，一直到2019年年底，泰铢对人民币的汇率一直来到了4.2左右，涨幅高到30%左右，也就是説，在2016年前后买房的客户，不管你的房产的价格是否上涨，但是在汇率上已经赚了将近30%，疫情开始以后，因为旅游业的影响，泰铢开始回调，从2020年年初的4.2一直下跌到现在的4.8左右，相比于2019年买房的客户，现在的汇率是非常划算的，而且随着今年下半年泰国还不能完全开放，预计在年底之前，泰铢的汇率有可能下跌来到1：5左右！但是在明年，因为旅游业逐渐恢复，泰铢会得到一定程度修补性的涨幅，所以在今年年底之前，在泰国置业是汇率上的一个窗口期！ 第二，对于养老，佛系心态，慢慢捡漏 1，养老的需求还在，该出去的还是会继续出去养老 疫情之后，我觉得对于养老人群影响不大，相反，这次疫让我对第二家园有了更加深刻地认识，这事还得从去年疫情刚开始的时候说起，那时候国内疫情比较严重，但是泰国还没有感觉，我们还到处买口罩给国内的亲朋好友快递呢，那时候我比较担心父母，把他们从国内接到泰国，那时候我也不忙，带着爸妈到处游山玩水，去普吉岛住了好几个月，天天去海边散步，吃海鲜，逛夜市，差不多到了六七月份，泰国的疫情开始严重起来了，但是那时候国内已经过了最严重的的时候，我觉得他们在泰国不安全，我就把他们送回国内，隔离了七天，因为是老人家，害怕长时间住酒店对他们身体不好，后面就批准他们回家隔离，所以总的来说，我父母其实没有太受到疫情的影响，可是大家想一下，如果这次的疫情就是只发生在某一个区域，或者某一天你生活的地方空气不好了，水不干净了，吃的不放心了，那么你在国外有个第二家园，是不是也多了一个选择呢？多了一份安全感呢？ 2，对于养老刚需来说，房价也是很好的入手点。 目前大部分国人就是去普吉岛养老的，那么这次普吉的项目有折扣吗？当然有折扣，甚至比曼谷的折扣还大，因为曼谷跟普吉岛完全是两个市场，曼谷是国际大都市，有自己的商业体系，有外来务工人员，比如我自己，所以本地人和外国人都会买房，但是普吉岛主要是海外人士买房，泰国本地人谁去普吉岛买房啊，所以普吉岛目前也有很多折扣比较大的项目，比如Patong bay sea view一线海景公寓，2018年年底开盘，当时开盘价45平米的一居室就要490万泰铢，最近的有特价房源是300万泰铢，几乎是六折的优惠，开发商承诺15年包租，每年7%净租金回报，要知道，疫情之前，这个价格别说一线海景，连普吉镇都买不到好一点位置的，疫情之前的普吉岛海景公寓，均价不会低于三万人民币，现在还不到一万五，这个价格算不算抄底价？ 第三，对于留学，短期内有影响 其实出国读书，深层次有两个原因，一个是为了追求海外更优质的教育资源，另一个原因是在国内读书有一些无法调和的矛盾： 第一个是学区房：学位房是个香饽饽，身边有好多人，即使是资金很好的的家庭，也会因为一套学区房弄的焦头烂额，在国内有些时候也不是光有钱就能解决事情的，社会关系太复杂，很多人为了一个学位到处跑关系托人情，其实现在的八零后父母是最不愿意干这种事情的，他们很多人宁可多花钱让孩子读国际学校，或者出国读书，这样的例子不在少数！还有一些家长，为了孩子读好点的学校，从自己家的房子里搬出来，然后去租别人家的房子或者买个小点的学位房，自己的房子空着不住，这样的例子也是比比皆是啊 第二个国内教育本身问题：国内的教育更多的是大众教育，不是精英教育，对于有些家庭来説，高考不是他们家孩子的唯一出路，那么为什么还要去读一个一切向高考看齐的学校呢，纵使家长思维开放，不强求孩子考个好成绩，但是孩子在这样一个氛围的学校里，能不能受到足够的尊重，能否非常自信开朗的成长，这也是要打问号的；我们的小学教育有点过度开发孩子的智力，让他们承受与年龄不相配的学习任务，没有培养自学的习惯，没有让孩子去享受学习的乐趣，一旦没人管，那还有学习一说啊 第三个是国内教育的实际问题：为人父母都知道，现在学校给孩子布置作业，那是给孩子布置的吗？那是给家长布置的，我国内有个亲戚，老师布置的东西孩子根本做不了，但是做不了还不行，去学校没办法交差，孩子睡一个晚上，老父亲动手给做一个晚上，这不是欺负家长吗？还有国内的教育有点像大锅饭，孩子人数多，老师少，老师很难关照到每一个孩子，学习好的老师还能重点关注一下，学习不好的，老师不给你穿小鞋都不错了，之前有个家长跟我说，陪孩子写作业写得高血压都犯了，家长受罪，孩子更受罪。 其实疫情一来，很多在国外读书的父母带孩子都回国了，那是为了孩子的安全，必定在安全面前，读书还是要靠后，很多孩子回国后家长也给安排了在国内读书，可是这真的彻底解决了问题了吗？想想当初为什么要出国读书，一定是有一些不可以接受的问题或者矛盾，或者寻求更好的教育资源才选择出国，在疫情之下，这样的问题或者矛盾被掩盖，或者变成了次要问题，可是时间长了，这些问题还是会暴露出来，该出国读书的还是要出国读书，甚至原来那些在欧洲美国读书的孩子也会选择去泰国读书，所以出国留学短期内有影响，长期来看，出国读书还是某些人的选择，并不会因为一场疫情完全改变大家的想法！ 关注renteaxy带您洞察全球不动产投资动向，专业投研省心运维。

芭提雅房产，能不能靠谱点啊 要单独吐槽一下芭提雅房产，是因为最近有几个业主从网上找到我，让我帮忙打听一下他们在芭提雅买的房子怎么样了，后来多方打听，发现这三个项目都出问题，要不就是拖着不开工，要不就是延期交房，所以有必要在这里说一下芭提雅房产的情况，让大家以后避避坑！ 熟悉的朋友都知道，平常说曼谷的房产情况更多一点，其他城市也有涉及，一般也是清迈和普吉岛，因为从定位来说： 曼谷：全泰国第一大城市，配套最好，人口密度最高，经济最发达，买房偏向于投资和留学 清迈：环境很好，地广人稀，物价低，民风淳朴，四季分明，买房偏向于定居养老 普吉岛：全球十大最美沙滩之一，阳光沙滩，旅游业发达，买房偏向于投资和养老 但是很少说到芭提雅，其实从地理位置上说，芭提雅是最靠近曼谷的，他距离曼谷只有七八十公里，而且是一条高速直达，开车一个小时就能到，交通也非常方便，目前正在规划从曼谷的bangna到芭提雅的高铁，预计也会很快动工建设，曼谷主要是以服务业为之，芭提雅以制造业为主，是本土工业和外国工厂的聚集地，尤其是很多知名的汽车制造商都在这边有工厂，比如宝马在亚洲除了中国工厂外，还拥有两个整车生产基地，一个是印度的钦奈，另一个是泰国的芭提雅。宝马的X5系列就是在这边生产出来的，国内很多人开的也是从这里进口的，而且我们中国企业在泰国的工厂也基本都在芭提雅这边，比如去年奥克斯空调泰国制造基地正式投入使用，规划年产能300万套智能空调，这样的例子不胜枚举。 既然如此，按理来说芭提雅房产应该不差啊，为什么我很少说芭提雅的房产市场呢？答案其实一个字：乱！！！ 芭提雅房地产的乱相有以下几个方面： 1，开发商资质普遍不好—尤其是国际开发商 这是目前造成芭提雅房产乱相的第一个重要原因，芭提雅的开发商普遍资质一般，基本都是外国来的一些皮包公司（也有咱们国内公司凑热闹的），什么英国背景的coba； 以色列的环球city garden；德国开发商高地集团，中国来的中天一号，还有一个不知道从哪里来的环球顶尖集团等等。五花八门的，他们买一块地然后就出来预售期房，使用各种营销手段让业主一次性付全款或者多付款（因为泰国正常的预售期房就是30%首付），有些业主为了贪图小便宜最后都是踩坑了，这些开发商就用业主的钱盖房子，借鸡生蛋这套把戏玩的非常溜，可是泰国真正的大牌上市开发商他们是怎么做的，他们预售是收取业主30%资金，然后交房的时候再支付70%尾款，这中间的建设费用是开发商自己掏钱，这对于业主来说是非常安全的一种方式，欧美国家基本上都使用这套期房预售制度，比如澳洲更狠，期房预售首富只有10%，90%是在交房的时候支付，所以国外开发商跑路导致烂尾楼是很少听说的！ 可是芭提雅有项目烂尾的案例，就是因为很多业主为了开发商的一些小优惠而付全款或者超过30%的首付款，在疫情之后有些小开发商资金出现问题，导致项目烂尾或者交房日期无法确定！目前我所知道的这种情况有四五个楼盘，而且还都是高层公寓，这涉及被坑的业主不在少数，如果你也买了芭提雅的房子， 2，房价水分非常大 这主要是因为芭提雅的房地产市场不成熟造成的，比如曼谷某个项目在定价的时候他不可能脱离开周边项目的价格，因为曼谷房地产发展了很多年了，这个新盘定价周边有好多二手楼盘可以参考，总之他的价格是要符合市场预期的，在市场上有竞争力的才行，可是芭提雅呢？在2015年以前可以说芭提雅基本上没有房地产市场这个词，也么有租赁市场和二手房市场，在此以前主要是一些当地的小楼盘，七八层高，或者一些年代比较久的高层公寓，这就让新楼盘钻了一个空子，就是新楼盘的定价上没有什么有力的参考，尤其是在行情比较好的21017到2019年这几年，新楼盘一个比一个贵，贵到什么程度呢？都快赶上曼谷的房价了！！！！ 曼谷的房价大家都知道的，曼谷市中心地段非常好的项目，均价也是就是3万到4万RMB，比如be19还不到4万块，可是这可是21航站楼旁边的项目啊，地标地段的项目，而rama9是曼谷的金融中心，去年卖的铂金岛和诺博天玺特价房也就是2万5均价，还有像正大集团的whizdom 101，曼谷最成功的商业综合体有商场有写字楼，也就卖3万均价！ 再来看看芭提雅的房价有多夸张！举个例子，Sansiri在芭提雅市中心有一个项目叫the Edge central pattaya，这个项目在2017年预售，当年的价格卖到了均价18万，你敢相信吗？芭提雅的房子卖18万均价，我一度怀疑他卖的是不是皇宫啊？？这个价格可以买进曼谷市中心了！！！我今天问开发商这个项目是否还有剩余房源，果不其然，没卖完，给大家看看他们尾盘的价格！ 各位知友，芭提雅在泰国的地位绝对赶不上三亚在我们国家的地位，可是你们能想象三亚的房价赶上北上广深的房价吗？不可想像吧，但是芭提雅的房价都快赶上曼谷的房价了，你们能理解芭提雅的房价水分有多高了吧！ 3，没有成熟的房地产市场 芭提雅房地产从2015年以后才开始兴起，主要的购买力就是海外人士，本地人去芭提雅度假的比较多，可是买房的很少，导致芭提雅市场对于外国买家的依存度非常高，上面也说了，疫情以后，芭提雅的房产销量基本上跌倒谷底，房价也是这几个城市中跌幅最大的！ 芭提雅的房产目前最大的问题就是没有成熟的二手房市场和租赁市场！ 先说租赁市场：芭提雅这个城市的商业不发达，他没有人口流入成为定居人群，都是游客短期停留，所以做民宿可以，但是没有年租的客群，疫情持续了两年了，很多在芭提雅度假养老的老外都回去了，芭提雅现在基本上变成了一个空城，曾经热火朝天的步行街现在也是门可罗雀，没有了外国游客和定居养老人群，你的房子租给谁？ 再说二手房市场：不同于曼谷，芭提雅目前的新盘供应量非常庞大，大家有兴趣的去看看，芭提雅的项目动不动就是60层，而且还是好几栋，比如太阳大厦（极有可能烂尾），两栋67层，3500户，太恐怖了，曼谷都没有密度这么大的公寓，新盘供应量这么大的，而且核心区可开发的土地还在源源不断的供应，哪里有二手房的市场啊，甚至你在芭提雅连个二手房的门店都看不到，买了芭提雅的房子你要做好持有几年的准备了。 4，给几个在芭提雅买房的建议吧！ 1，在芭提雅买房尽量买现房，必定所见即所得，过户也非常快，基本上1个星期就能过完户，能拿到地契和钥匙，安全放心 2，买期房一定要看看这个开发商资质，别迷信外国开发商，出事的基本都是外国来的皮包公司开发商，如果是本土公司有一定的积淀和成功案例，比如蓝天集团和Dusit集团，还可值得信懒的！ 3，芭提雅买房的心态就是度假，投资暂时不要考虑 4，sansiri在芭提雅的项目全部偏贵，尤其是我刚说的The egde和The base，离他们的项目远一点，太贵了！、 5，芭提雅买房的话一定要注意地段，要不就是核心区要不就是帕山，中天其实就挺远了，更别说那中天了！ 6，包租的项目不要信，他一定做不到！芭提雅的旅游市场远不如普吉岛！ 7，如果考虑别墅也是可以的，疫情以后老外大量撤离，留下很多打折的大别墅，但是别墅的购买方式你要做一下功课！ 8，芭提雅有那种二三十万的小公寓，我个人觉得其实能买，反正也不贵，每年过来能住一两个月也不亏，租不出租空着也不会很心疼，我之前去住在马尔代夫，环境非常好，30万可以买，疫情后可以去捡捡漏！ 关注renteaxy带您洞察全球不动产投资动向，专业投研省心运维。

泰国房产中介公司的7宗罪！ 在泰国买房不了解房产中介，吃亏的一定是你！！泰国房产从2015年前后兴起，到现在差不多有5年的时间，完美的证明了一个事实：有中国人参与的行业，很快会被做死。 为什么这么说，最近很多友人通过我们咨询，希望解决很多事情，比如希望转卖的，有人房子租不出去的，有的中介直接关门了，或者销售离职了，没人给过户了，开发商延期动工了，延期交房了，中介不去沟通，每个说法等等。 其实泰国房产一路走来，对于当地人而言，他没有什么变化，开发商还是那些开发商，流程什么的都没变，为什么我们海外人士就生出这么多问题呢？我觉得这中间很多原因都在于中介，今天细数中介行业七宗罪，供大家借鉴。 第一，信息不对称 客户对接的都是销售，可是很多中介公司在国内，销售也在国内，顶多偶尔带客户去泰国考察，那基本上也是走马观花，浮于表面，很多当地的实际情况他是看不到的，这种情况下，即使销售并非有意去骗你，但是他会被公司的各种培训来洗脑，把一些很差的项目吹上天，非他本意，但是确实造成的最后结果是你相信了他，可是他说的东西都是虚假的，我之前认识一个国内的销售，被公司洗脑很彻底，他自己最后也信了，然后让很多亲戚都去买房，最近很多房子交房，面临各种问题，他跟我说他最后悔的事情就是让亲戚去买房。 第二，宣扬炒楼花 最近有人通过知乎找到我们，说自己跟朋友一共买了13套房子，当时中介说可以炒楼花，过户交房之前可以卖掉，但是现在中介也不管，加上疫情，他们自己也过不去，自选我们能不能帮忙转卖，我们说也只能尽力，不过13套房子没那么快能处理掉。 其实炒楼花在法律是认可的，也就是规范操作，可是实际上能不能卖出去，完全要看实际行情，泰国房产不是暴利行业，也不是暴涨行业，一两年内房价可能变动不大，怂恿客户指望炒楼花赚钱，还买那么多，这样的做法太不地道了。 第三，不专业 因为我们以前在开发商任职，对接的是国内各种中介公司，有的中介非常不专业，这里举个例子—-FET，但凡买过泰国房产的各位应该不陌生，这里我们细说一下， 泰国有个规定，海外人士如果在泰国买房，这个买房资金必须从境外转入泰国，而且必须是外币，比如从中国或者从香港转进来泰国都可以，可以转美金英镑欧元，但是不能直接转泰铢！！！！转账备注里面必须写清楚：项目+房号+业主姓名，有这些条件，才能开得出FET文件，就这个事情，很多中介也不懂，很多客户转账进来，结果最后开不出FET文件，没有这个文件，是无法过户的，那最后没办法，客户只能自己去买，如果你100万的房子，需要一万五人民币的手续费。。。 其实中介的不专业体现在很多方面，泰国房产涉及到好几个城市，每个城市的房地产市场规则有点细微的差别，如果中介不专业，很有可能给客户最后造成很多麻烦，不过那时候中介已经拿到钱了，早没影了。 第四，没售后 这点在最近疫情变得更加明显，各位买房的朋友看看之前卖你房子的人，实在干这个行业吗？或者他们公司是不是还在干这个，如果他们都不干了，你买的房子谁给你打理，出现这种情况，处理行情不好，中介毫无责任心之外，有一个重要原因是卖你的时候，只要你签完合同，付完首付，中介的佣金也到手了，接下里的事情都是吃力不讨好的，他们可不就不想干了吗，所以如果在泰国买房，最好选那些在泰国有公司的中介，这对你房子未来的售后很有保障！ 第五，看佣金不看项目 说个得罪人的事情，去年有个楼盘叫regent home（瑞吉泛亚公馆/滨松丽景），很多中介公司都在卖，总价30多万，号称全曼谷最便宜的楼盘，不知道有人买的吗？如果有，最近已经在交房了，不知道能不能租的出去，当时中介跟你说的高租金回报不知道是否能实现，这个项目虽然总价不高，不过佣金比例还是很可观的，加上总价低，门槛低，很多中介强烈推荐，大家也可以去网上搜搜，都有哪些中介麦这个房子了，现在回过头去问问，你们良心不痛吗？ 去检索网上所有关于这个项目的资料的时候，居然找不到一个数据，就是这个项目一共有多少体量，很多中介都是一带而过，4栋29层建筑，可是每一栋有多少户，每一层有多少户？？ 我来告诉大家：2912户！！！这么多房子，一下子放到市场上，你怎么租的出去。 第六，套路挺多 其实我们之前专门写过文章说中介常见的一些套路，大家有兴趣的可以去参考，泰国房产能兴起，中介其实扮演了很重要的角色，是他们吧这个新鲜的行业带到国内，给大家提供了一个新的选择，最近这些年国内投资途径有限，房产也不像以前那么乐观了，加上出国养老也不是那么遥不可及，所以海外投资是一个必然，泰国在很多方面也确实可以满足大家的这种需求，所以房产本身是很好的选择，只不过希望大家可以了解套路，拨开云雾，买到好项目！ 第七，更愿意让客户在国内成交 这个其实也没什么好说的，泰国房产我更建议大家去当地考察，必定民风民俗，政策法律都不一样，不管买房自住还是投资，以前我带客户考察的时候，我们看完一个项目，就去他周边的小区里面逛逛，问问租金，问问二手房的价格，空置率，这样一对比，前面项目的价值一下子就出来了，当然有些地方你听着规划是很好，可是去看看就不是那么回事了，所以我们更建议大家去当地靠擦，再决定是不是要买。 可是国内中介为了提高成交效率，更愿意大家就指直接在国内成交，导致很多客户最后过去一看，发现有很大落地，心里很不舒服，可是已经买了，又没办法。 总结一下，泰国买房肯定离不开中介，因为找开发商买房，他们也不负责售后，中介又扮演了非常重要的角色，只不过希望大家在筛选中介的时候，能有更多的信息储备，找到真正好的中介公司，让你少走弯路！ 关注renteaxy带您洞察全球不动产投资动向，专业投研省心运维。

泰国房产投资指南 泰国房产投资指南！之前通过其他渠道购买泰国房产的朋友也都会找到我们，大部分都是因为之前的中介离场，留下一些售后问题需要解决，还有一些是因为之前买到不靠谱的项目，现在牵扯跟开发商的一些纠纷，可是又不知道怎么办，需求一些帮助，这种情况我们也会尽我所能能告诉大家一些办法！ 那么，我们想问大家：您在泰国买房的时候，都知道泰国房产的买卖合同里面都写了什么吗？多少人是压根没看合同或者压根看不懂合同的情况下直接签字的，其实你完全可以要求中介给你解释合同啊，当然，大部分情况下很多项目都是如期交房，也没出什么事，大家相安无事罢了，但是在海外投资，本身就是为了做海外资产配置，是为了降低自己的风险，可是连合同都不看，合同里面写了什么都不知道，这真的是在降低自己的风险吗？ 第一，泰国的合同基本情况： 1，语言：我们海外人士在泰国买房，开发商给我们的合同是泰英双语，以泰语为准，英语为辅，其中英语部分就是他们自己的工作人员翻译的，遇到个英语不好的，翻译出来的合同确实有点怪异也不是没有可能，但是大部分情况下，翻译出来的合同都没问题！我们一般也就看英语部分！ 2，签署时间：泰国房产是先付首付再签买房合约，这也是泰国房产比较神奇的地方，合同没签，首付先给开发商了，但是确实是这么个流程，那如果出现你对于合同条款不认同的情况，总归觉得自己被套在里面了，所以提前了解合同的内容非常关键，当然，如果你不认可合同，你可以拖着不签字，中介也拿不到佣金，他会想办法把你解决！ 3，合同的内容：一般都是制式合同，条款大同小异，尤其是上市开发商基本可以放心，因为我们之前公职于泰国某上市开发商，泰国的买房合同给到客户之前，每一份合同都会经过公司法务重新审阅，确保所有的条款没有遗漏，合同包含RA和SPA，其中RA就是reservation,意为订购表，SPA就是Agreement for Sale and Purchase，意为买卖合同，你交完定金拿到的那个几页纸是预订单，跟这个合同没有关系！ 第二，合同里的重点问题 今天我们就以曼谷最近在销售的rama9-铂金岛为例，挑一些重要的条款给大家解释一下，每个项目的合同条款会有区别，但是在关键问题上几乎一致，罗列一下问题，让做个明明白白的买房人！！ 1，你买的这个房子，土地是开发商抵押给银行了吗？ 答：大部分情况下是抵押给银行了，抵押的资金用来做该项目的建筑款，如果土地抵押，合同里面会说清楚拿去抵押了，抵押给哪个银行了，抵押的资金是多少，这些都会说明，这个情况主要出现在曼谷，其他城市一般不抵押，为什么呢？因为曼谷的开发商都是用自己的资金盖房子，客户付完30%以后就等交房才付尾款70%，所以开发商需要自己去筹集资金盖房子，可是其他城市都是按照建筑进度付款，比如在签约，打地基，起框架，封顶，内部装修这几个阶段付款，而且前面几个阶段付款比例都非常大，比如首付40%，地基20%，封顶20%，所以他们完全是用客户的钱盖房子，这跟曼谷不一样！但是相对应的，就因为曼谷的开发商都是用自己的资金盖房子，不存在人为去烂尾的必要啊，所以安全很多！ 2，如果土地抵押给银行，那土地的产权都不在开发商，开发商是怎么过户给业主的？ 答：这个问题是上面问题衍生出来的，这个答案并不在合同里面，这里只能告诉大家，实际上是怎么操作的，曼谷的开发商前期拿土地做抵押去盖房子，银行会做一个评估，比如一个亿的土地，贷款一般就在五六千万左右，同时也会参考你要建设的项目的规模，比如你是一万平米的土地，对于高层公寓来说，容积率不会超过2，他也会根据你的建筑造价来给你审批你的土地抵押贷款额度，综合两个因素来来放贷；在项目建设周期中，开发商会通过债券或者基金等方式来融资，融到资以后就从银行赎回自己的地契，那么在项目竣工以后，开发商要把产权过户给业主，这个时候他要去土地厅把这个项目的地契做一个分割，所以我们最后拿到的那个地契，叫分割地契，就是表示你占有这块土地的一部分！ 所以一个开发商的融资能力或者自身的现金流，对于开发商非常重要，决定了他是否在接下来几年能做出来很多项目，这也是为什么泰国的开发商很多都是复合型的，比如正大集团，Land &house，他们往往都有其他的产业，有充足的现金流，他们是用自己的资金来做房地产，而不是像国内这样通过金融手段借鸡生蛋！ 3，合同里面会注明交房日期吗？ 答：会，每个项目都会注明自己的交房日期，将来对于开发商是否延期交付或者业主是否如期进入验收环节，都是以这个时间为准，在一本合同中，一定要找到这一项，因为有些未开工建设的项目，他们会把自己的交房日期写的非常远，比如他预计2022年12月交房，中介也是这么说的，可是合同里面写的是2023年12月，要注意，如果他真的在2023年年底交房，不算违约哦！你拿他没辙。同时开发商会在交房前至少30天通知你具体交房时间 注意：开发商可以提前交房，只要他提前告诉你了，你还必须按照他的交房时间来进行过户！提前交房不属于违约！ 4，开发商可以延期交房吗？ 答：可以，很多合同里面说的很清楚，开发商可以延期交付，但是必须有明确的原因，比如天灾人祸啦，比如去年的疫情，全国都居家隔离了，那你总不能让建筑工人出门干活吧；比如今年遇到百年不遇的高温啦，白天不适合干活，晚上不允许施工，那么这个工期肯定是延后的，那么延后多长时间是合理范围呢？答案是一年。如果有客观原因，我们是不可以追究开发商的责任的，但是不管什么客观原因，只要超过一年，那就属于违约了，这是我们下面要说的问题！ 当然没有正当理由的延期交房也属于违约，同时合同里面也会说清楚，就算是因为客观原因导致延期，开发商一定要以各种形式通知业主，如果没有通知业主，那么也是默认为没有客观原因的，如果延期，也是违约！ 5，开发商延期超过1年，业主应该怎么办？ 答：针对这种情况，泰国所有的合同里面都是统一的答案，有两种方案： 第一，业主不想要了，开发商务必给你全部退款，还必须支付首付部分的5%年利息！ 第二，业主还想要这个房子，比如这个时候他已经快竣工了，业主想在等等还是想要这个房子的，那这种情况下，开发商需要支付罚息，按照每天支付总房价的0.01%来计算（其实就是3.65%年利息）！ 6，业主因自己的原因，可以延期过户吗？延期会有罚息吗？ 答：可以延期，在合同里面，关于违约罚息说的比较官方，比如业主要延期，你要书面的形式提出申请，然后在开发商同意后方可延期，具体的延期时间也要经过开发商同意，并且支付一定的罚息，一般的罚息是按照年利息5%，来计算每一天的罚息，你延期多少天罚多少钱。实际在操作过程中，开发商能给你的延期时间一般不会超过6个月，而且这个延期基本上都没有找客户要利息，如果你遇到要利息的也不要惊讶，合同里面都有的，但是开发商也不会给你无限延期，你觉得开发商有必要为了你一年5%的利息给你延期一年吗？当然没必要，上面也说了，开发商是贷款建的房子，对他来说，尽早过户回笼资金才是最佳选择！你的延期必须是开发商同意的，如果它不同意，他可以给你出类似于警告信，如果不能在他规定的时间内过户，他可以没收你的房子和前期的首付，如果真的出现这个情况，你是没有办法的！ 7，交房的时候遇到房间有瑕疵怎么办？ 答：如果在验房的时候就发现了问题，那么这些问题全部都由开发商来负责，你指出哪里有问题，他当场给你修，不能房产修的一个月内给你修，一般曼谷的项目在交房之前，他们内部本身就会有一个验收环节，所以你拿到的房子有可能有点小毛病，比如关门有点紧，或者把手啊，插座啊有松动，墙面是否平整啊，这些都有可能，但是我没有见过大问题！ 你搬进去以后，如果发现大问题，一般是物业上门，他们会判定这个问题是不是他们自己的问题，比如渗水啊这些比较严重的问题，自然不用说，他们就去修了，也不会出现扯皮的事情，其他比如你们家空调不制冷啊，这些小事情他们也会帮帮忙解决，一般也不收费，如果大家遇到其他的问题也欢迎留言讨论！ 一般对于房间的电力设施，管道系统，卫生系统，地板，天花板，墙体开发商的保修期是2年，其他的保修期为6个月，如灯具、开关、插座、卫生洁具、马桶、冲洗喷头、淋浴器、水槽、小便器、水阀、计量用水量的水表。 8，开发商不卖停车位，那么停车位属于谁？ 答：了解过泰国房产的朋友都知道，泰国的停车位不卖，业主或者租客随便停车就好了，而且一般按照50%的比例设置停车位，当然有些豪宅的停车位配比可以达到100%，停车位就像这栋楼占据的这块土地一样，属于这栋建筑的所有业主，你也可以理解为在你买房的时候，房价就已经包含了停车位的那部分，而这栋公寓里面的所有设施都跟停车位一样，也都属于所有的业主，大家都可以免费使用，比如泳池健身房，也不需要支付额外的费用，而物业管理费则承担了物业的日常开支，泰国的物业费并不便宜，这个跟国内比起来确实贵，基本上是八九块RMB每平米，但是物业干的事情也不一样，你每天进出小区，门口的保安立正给你敬个礼，你开车出去的时候小区的保安会拿着小旗子去马路上把别的车子挡住让你先走，带你收快递什么的，服务也确实不一样！ 9，开发商给我看的项目楼书很漂亮，什么都有，怎么保证交房也是这个标准？ 答：泰国本身是有《公寓法》，对于开发商的设计方案和最后交付标准做了严格的规定，开发商在买下一块土地准备开发，项目规划好以后，他要拿到很多部门的审批，其中比较重要的就是EIA，就是环卫评估报告，其他什么施工许可，安全协议之类的，都是常规文件，但是他的整个设计方案会在很多部门去备案，比如土地厅，环卫厅，同时他在对外的所有的宣传或者广告都默认为他的设计方案的一部分，比如视频图片，这些都可以作为凭证，如果交付的时候不是按照这个标准，那么你放心，开发商比你还紧张，因为这些设施不光是给我们的，也是给他们泰国业主的，所以在这个上面都不敢做手脚，目前还没有遇到这样的情况！ 10，购买泰国的房产，过户费是多少钱？ 答：我相信很多人都会说是房价的1%，其实这个问题是考验一个销售是否专业，是否做过售后的问题，我相信这个行业里99%以上的人都答不上来，实际上，这个过户费是你的房子在土地厅的评估价的1%，而这个评估价一定比你的房价低！评估价一般在成交价的七到八成！如果你的评估价越接近你的成交价，那说明你买的价格越划算！（比如折扣盘） 之前有个客户说他的房子是70多万，按理来说，过户费应该是七千多，实际上最后是五千多，所以他怀疑是他买了一个加价盘，实际上不是的！就是因为这个评估价引起的！ 案例一： 过户费37，818.00 最终成交价是484万泰铢，最后的过户费是37818泰铢，所以土地厅给该房产的评估价是378.18万泰铢，约为总房价的78%，所以这个房子的价格就在合理价格区间，这是2018年销售的Ideo mobi eastpoint，中文名双子星！ 案例二： 这个房产的最后成交价格是593万，最后他的过户费是5.9万，也就是土地厅的评估价也为590万泰铢，基本接近于成交价，那么这个项目一定是特价盘，这就是2019年当时特价盘Noble be19，现房尾盘，开发商给的折扣比较大！ 所以，土地厅的评估价，也可以从另一个层面来判断你的房价是否在一个合理的区间！ 其实一本买房合同里面的内容是非常多的，包含了很多方面。关注renteaxy带您洞察全球不动产投资动向，专业投研省心运维。

泰国房产收益高吗？ 经过了这一轮疫情，现在我给大家说说泰国房产收益的真实情况，收益高不高大家自己去评判，主要以曼谷为例说明！ 1，泰国房产租金高吗？ 租金回报4%左右，这是曼谷目前真实的租金回报，不同项目有高有低，但是相差不大，有很多关注我的知友去年都买过一个项目—S97，目前已经交房，一居室差不多200万泰铢，目前租金基本在7500泰铢一个月，最高的我们租过8000泰铢，这是真实数据，不服留言来辩，减去一个月的中介费，业主到手的也就4%的回报，高不高大家自己心里去衡量！当然还有一些业主是买在疫情前，当时房价是高峰，疫情后租金也降了一点，这样他们的租金回报肯定不到4%，比如whizdom 101，现在一居室一个月16000，一年差不多2万，当时买下下来差不多都要600万，减去一个月中介费，业主到手租金回报只有3%多一点！（所以买便宜的房子租金回报普遍高一点，一般五六十万的房子租金回报最好） 2，疫情后房价跌了吗？ 疫情后房价肯定是跌了，能跌多少呢，我感觉整体来说20%左右，当然不同项目不同地段的跌幅还不一样，比如说素坤逸的抗跌性还好一点，举个例子网红盘的whizdom 101，这个项目网上资料超级多，疫情前卖十五六万的均价，现在还是这个价！还有比如Rama9区，疫情前地铁站300米左右的均价基本是十五六万，比如当时的one9five和Ideo rama-Asoke（就是我常说的铂金岛），都是十五六万的均价，现在铂金岛的尾盘卖不到13万，Noble开发商新出的Nue Noble（诺博天玺）卖12万左右，这么比下来这个跌幅就奔着20%去了！ 3，怎么看房价跌了这个事实呢？ 对于在疫情前买的业主，那肯定是亏了，那我们能做的就是做好长期持有的打算吧，等着疫情后房价慢慢反弹，对于还没买的人，现在到底是不是适合捡漏和抄底，那就要看大家对于未来的预期了，如果你对于未来泰国经济还是比较有信心的，房价有反弹的空间，汇率还有上行的可能，那你可以考虑，如果你觉得持有现金更安全，那就不要去买，这个大家自己去评判就好了！当然，人都是买涨不买跌，投资的通病，房价涨的时候中介跟打了鸡血一样，业主也是上头，你会感觉周围的人都在买，19年以前买泰国房产的业主很多都是买在最高点，现在行情冷下来了，是不是好机会，能不能买大家可以自己去斟酌！ 4，泰国房子能赚钱吗？ 买泰国房产不可能复制国内的赚钱模式，让你赚大钱基本不可能，所以单纯买房投资你要考虑一下你的预期，泰国房产投资就三个点：租金，涨幅和汇率，租金4%你能不能接受，房价和汇率现在是不是低位，你的风险有多大，你的预期是多少，这个你心里要有数，比如房价涨了，但是汇率跌了，那你最后也未必赚钱，所以在泰国买房你要综合多方面因素！在我看来，泰国房产作为一个固定资产收一点租金，作为你在泰国定居生活的一个现金流没问题，如果行情好的时候，房价可以涨一些，同时作为海外资产配置是没问题的，别的赚大钱就不要想了，买泰国房产是一种复合型需求！ 5，现在是买房的时机吗？ 我自己的看法是，如果你是复合型需求，比如你本来想来泰国养老度假，你就喜欢这边，你疫情前也经常来，对这边情况比较熟悉，或者你小孩打算来这边读书，甚至疫情前你还研究过这边的房产，那我觉得现在的机会还不错，房价下跌20%基本上回到了五六年前（注意泰国房价最高峰是2019年，曼谷房价从2016 年开始快速上涨），汇率现在是5.2左右，也是近五年来以来最低，当然这是我自己的看法，仅供参考而已！ 6，买泰国房产就是投资吗？ 这个真的需要谨慎一点，我接触过很多的国内来的泰国房产业主，他们最大的麻烦在于售后，比如出租，比如转卖，还有日常的打理，很多国内房产代理公司卖完房子都不负责售后，或者行情不好都转型做别的去了，如果没有人在这边帮忙打理，售后还是很麻烦的，有个业主跟我说，他其实不知道中介有没有把她的房子租出去，其实对我们在当地的人来说想知道这个事情很简单，你下载一个smart life，可以很清楚的知道你家每个月的电费，如果没住人那一定是40.9泰铢，如果超过这个数，那一定是用电了住人了，但是很多人都不知道，甚至很多国内中介也不清楚！ 没住人的房屋电费每个月就是40.9泰铢 这是住了人的房屋每个月的电费 renteaxy带您洞察全球不动产投资动向，专业投研省心运维。